中古マンションの利回り相場|投資のメリット・デメリット

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中古マンションは投資商品としても人気ですが、購入の際には利回りのチェックが必要です。投資用のマンションを買ったからといって、必ずしも利益が出るとは限らないため、物件の情報を細かく確認することが大切です。利回りが高いほど収益も大きくなりますが、絶対的にお得とは限りません。 高利回りで広告されている商品でも、投資して損をする可能性もあるため注意が必要です。中古マンションの投資で失敗しないためにも、利回りの相場を知り、上手に投資物件を選びましょう。

先読み!この記事の結論
  • メリットは経済メリットが高い・投資ハードルが低い・経営がしやすい
  • デメリットは運営努力が求められること

マンション経営を考えたい方には、以下の記事がおすすめです。

中古マンションの利回りの相場は?


マンション経営の利回り相場
中古マンションの利回りの相場は3~7%です。物件ごとに利回りは大きく違うため、購入時には細かく情報を確認しておかなければなりません。また、物件によっては10%を超える利回りのものもあります。利回りの数値だけで見ると、高いものが多いですが、実際に儲かるとは限らないため注意が必要です。

中古マンションと新築マンションの利回りの差を徹底比較

マンション投資を考えた際に、「中古」か「新築」かの選択は非常に重要です。条件の近いマンションでも、中古と新築では大きな違いがあり、利回りも違ってきます。それぞれの利回りの違いを知り、どちらのほうが利益を獲得しやすか考えてみましょう。

新築マンションは2~5%

新築マンションの場合、利回りの相場は2~5%です。マンションごとに差はありますが、それほど高い利回りにならないことがほとんどでしょう。新築マンションの利回りが低いのは、購入価格の高さにあります。利回りは簡単に言えば投資費用(マンションの購入価格)に対しての利益の割合であるため、購入価格の高い新築はどうしても利回りが下がってしまいます。
しかし、初期投資でコストがかかる分、回収できる金額は大きいです。利回りは低くても、収益が大きくなりやすいことは理解しておきましょう。

中古マンションのほうが利回りは高め

新築マンションの利回りの相場は2~5%で、中古マンションなら3~7%です。利回りだけを比べると、中古マンションのほうが高く、お得に見えるでしょう。しかし、中古マンションは新築に比べると購入価格が安いため、利回りが高くても回収できる金額は小さい可能性があります。
例えば3,000万円の新築マンションで利回りは2%、500万円の中古マンションで利回りが7%の場合、単純計算で新築は60万円、中古は35万円の利益です。もちろん、利回りも高く、収益も中古のほうが高くなることもありますが、低い利回りでも収益額で劣る可能性があることは理解しておきましょう。
  • 中古は3~7%
  • 新築は2~5%
  • 収益の金額にも注目
中古マンションへの投資を考えたら、不動産会社へ相談することをおすすめします。不動産会社に相談することで、中古マンションへの投資が理想と合うのか、理想の利回りを叶えられるかわかるでしょう。
不動産会社へ投資の相談をする際には、イエカレの利用がおすすめです。簡単な情報の入力で複数の不動産会社から資料を取り寄せられますし、契約するまでは無料で相談できます。企業によっては、利回りを試算してもっと良い投資を相談してくれるでしょう。まずは、複数の企業から資料を取り寄せてみることをおすすめします。

土地活用比較サイトの利用手順
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中古マンション投資の5つのメリット

マンション投資をするなら、「中古」と「新築」、どちらにすべきか悩むことも多いでしょう。同じマンション投資でも、それぞれに特徴の違いがあり、メリットやデメリットも異なります。中古マンションならではの投資メリットも複数あるため、それらを知っておくことが大切です。メリットを知り、中古マンションに投資する魅力を知りましょう。

利回りが高い

中古マンションは利回りが高く、新築マンションを上回ることが多いです。高利回りでも収益額はそれほと多くないこともありますが、それでも利益が出るのは大切です。金額ベースで考えると少なくても、投資に対してのリターンが多いなら、十分成功と言えます。利回りが高いことで、投資した分がきちんと帰ってくるため、投資先としては比較的安定しているでしょう。

購入しやすい

中古マンションは購入価格が安く、投資しやすいのもメリットです。エリアによっても異なりますが、新築の場合はマンションでも数千万円必要なことが多く、投資をスタートさせるハードルは非常に高いです。中古マンションの場合、投資のハードルは低く、新築マンションが狙える程度の資金があるなら、複数の不動産を所有することもできます。手を出しやすく、誰でも始めやすいため、投資初心者なら中古マンションから始めるのがおすすめでしょう。

ローンで購入可能

中古マンションが購入しやすいのは、価格の安さだけではなく、ローンを組める点にもあります。不動産投資ローンを組むことで、より少ない資金でも投資を始めることができ、ハードルはさらに低くなるでしょう。高い利益を獲得するには、できるだけ自己資金が多いほうが望ましいですが、お小遣い程度の稼ぎで構わないなら、ほとんど自己資金を使わずに投資も可能です。利回りが高いため収益も獲得しやすく、借り入れがあっても返済はしやすいでしょう。

団体信用生命保険がつく

不動産投資ローンで中古マンションを購入した場合、団体信用生命保険が付きます。これは、投資者が「死亡」あるいは「重度の障害」によって返済が難しくなったときに、ローンの残債を肩代わりしてもらえるものです。
つまり、投資者に万が一のことがあった場合も、借金を後に残す心配がないため、これも購入しやすい理由の一つでしょう。

節税対策

中古マンションの投資は、節税対策にもなります。マンションの「購入費用」や「運営にかかる諸経費」、「減価償却費」など経費に計上できる項目は多く、金額も大きいです。経費が大きくなると、その分所得が少ないことになり、所得税を減らし、これに連動する住民税も安くなります。
また、相続税の対策にも優れており、同じ価値でも現金とマンションなら、マンションのほうが相続税は安いです。相続税は税金の中でも支払い金額が大きくなりやすいため、マンションという資産に変えて、税金対策をする人は増えています。

安定した収入の確保

マンション投資は順調に経営することで、安定した収入を確保できます。中古マンションは利回りも高いため、上手くいけば早期に投資分を回収できる可能性もあります。中古マンションなら少ない金額で投資を始めやすく、少しずつでもお金を増やすことが可能です。
銀行に眠らせているだけで増えない貯金も、マンション投資を行うことで増やすことができるため、老後の資金を貯めるために当投資を行う人も少なくありません。波になるまでが大変ではありますが、正しく経営できるなら経済的なメリットは大きいでしょう。

資産になる

マンションは収益を生む商品であり、さらに「資産」でもあります。いわばマンション投資はいわば「お金を生む資産」であるため、経済的なメリットは非常に大きいでしょう。資産として存在するため、経営して収益を上げるだけではなく、いざという時には売却して、お金を得ることもできます。運営から売却まで、選択肢の幅は広く、かつ相続もできるため、子供に資産を残したい人にもおすすめです。

物価変動にも強い

マンションの資産価値は他の金融資産と比較して物価変動の影響を受けにくいという性質もあります。
賃料はインフレでもデフレでも大きく変わりません。インフレ時には金利があがり、マンションへの期待利回りも上がる分資産価値は下がりますが、不動産などの資産への投資熱も高まる分資産価値は上がり、結局あまり資産価値は変わりません。デフレのときはこれと逆の仕組みで、結局資産価値はあまり変わらないことになります。ただし、バブルなどの大きな景気変動には当然資産価格は影響を受けます。

インフレ時 デフレ時
家賃 大きく変わらない
期待利回り 金利が上がる分、不動産への期待利回りも上がる 金利が下がる分、不動産への期待利回りも下がる
不動産への需要 現金の価値が下がる分投資熱が高まり、投資先の一つとして不動産への需要が強まる 現金の価値が上がる分投資熱が弱まり、投資先の一つとして不動産への需要も弱まる
資産価値 結局、資産価値は大きく変わらない

  • インフレでもデフレでも家賃は変わらない
  • 期待利回りと、不動産需要が相殺

初心者でも管理しやすい

中古マンションの場合、すでに住人がいるため、マンションの状態を確認してから投資先を選定できます。マンションの現状が分かることで、どのような手入れが必要かを理解でき、管理もしやすいでしょう。また、マンションの管理が難しい場合は、「不動産会社」「管理会社」に管理を委託することも可能です。
委託には費用がかかりますが、中古マンションなら購入費用が安いため、費用を浮かせやすく、その分を管理・維持費に回せます。投資のハードルの低さは管理のしやすさにあり、中古マンションは特にマンションの情報が豊富なため、管理はしやすいでしょう。
  • 経済メリットが高い
  • 投資ハードルが低い
  • 経営がしやすい

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中古マンション投資の4つのデメリット

中古マンションの投資には多くのメリットがありますが、反面デメリットがあることも忘れてはいけません。デメリットを無視して投資すると、失敗して後悔する可能性もあります。良い面と悪い面、両方を把握した上で、適切な投資を考えることが大切です。

災害によるリスク

中古マンションは築年数が古いものが多く、災害による「損傷」あるいは「倒壊」などのリスクが高いです。「地震」や「台風」によって被害を受けることも多く、運が悪ければ購入してすぐに使えなくなる可能性もあります。
築20年程度なら「新耐震基準」で設計されているため、災害によるリスクは低いですが、それでも新築と比べると耐久度には不安があります。耐久度の不安は入居者にも大きく影響し、災害リスクが高いことで入居してもらえない可能性もあるため、注意が必要です。

利用可能年数が短い

利用可能年数が短いことも、中古マンションならではのデメリットです。マンションはどれだけ念入りなメンテナンスをしていても老朽化は防ぐことができず、いつかは取り壊しになります。また、築年数が古いことは入居者にとってのデメリットであるため、人が集まらず、経営が難しくなって「売却」「取り壊し」ということもあるため、注意が必要です。
マンションや周辺環境によっても利用可能年数は異なりますが、似たような条件で新築と築20年のマンションがあり、50年使えると仮定します。この場合中古マンションは購入から30年、新築なら50年使えることになり、20年分利益に差が出るため、新築のほうが高い利益が得られる可能性は高いです。

運営コストがかかりやすい

マンションは古くなることで老朽化が進み、継続して経営するならこまめにメンテナンスをしなければなりません。修繕費は高く付き、運営コストがかかりやすいのも中古マンションならではのデメリットです。中古マンションは購入価格は安いですが、買った瞬間からすぐにメンテナンスの費用がかかる場合があります。
新築の場合、購入価格は高いものの、最初の数年は修繕費は不要で、運営コストは非常に安いです。これらを比較すると、場合によっては中古マンションのほうが費用がかかる可能性もあります。

所有しているだけで税金がかかる

マンションは所有しているだけで「固定資産税」「都市計画税」などの税金がかけられます。これは中古、新築に関係なく必要ですが、新築の場合は軽減措置があるため、税金は安くなります。また、中古マンションの場合、減価償却が可能な期間も限られており、計上できる経費が小さくなることで、収入が増え、「所得税」や「住民税」がかかりやすいです。
節税対策の一面もありますが、場合によっては税金の負担が増える可能性があることは理解しておきましょう。

収益が得られない場合も

マンション投資は必ずしも収益が得られるとは限らず、場合によってはマイナスになる可能性もあります。収益を出すには入居者を確保し、満室状態にしなければなりませんが、中古マンションの場合、満室にするにはかなりの努力が必要です。
新築なら「新築ブランド」が強く、特別な宣伝をしなくても人は集まります。しかし、中古の場合は築年数が経過しているケースも多いため、なんらかの「付加価値」を付けた宣伝をしなければなりません。投資したものの、入居者が集まらずに損をするケースも多いため、投資は慎重に行うことが大切です。
  • 経営リスクが高い
  • コストが高い
  • 運営努力が必要

中古マンション投資の注意点

中古マンション投資には注意点があり、これを理解しておくことも大切です。投資を成功させるのは難しいですが、マンション投資は不動産投資の中では比較的成功のハードルが低いです。注意点を把握し、正しい認識を持って投資を行いましょう。

利回りを正しく理解する

投資物件を探す際には、「利回り」の確認が必須ですが、これには種類があります。同じ利回りでも「表面利回り」と「実質利回り」では求め方が異なり、これらの違いを把握することが大切です。

表面利回り

表面利回りは以下の式で計算します。
  • 年間収入÷物件価格×100

物件広告に記載されているのは、基本的には表面利回りであり、これは費用を考えずに算出したものです。表面利回りとは、収益を最大化し、全くコストがかからなかった場合の数値であり、いわば理想の値とも言えます。
マンションの運営にはコストがかかるため、表面利回りそのままの利益を得るのは不可能です。表面利回りは高く設定されていることが多いですが、これに騙されないよう注意しましょう。

実質利回り

実質利回りは以下の式で計算します。
  • (年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

簡単に言えば、収入から経費を差し引き、実際にどれくらいの利益が出るかを示したものであり、収益を考えるならこちらを参考にしなければなりません。マンションの運営では幅広く経費が必要なため、細かく計算するのは難しいですが、分かる範囲で正確に計算しておくことが大切です。
表面利回りと実質利回りには差があり、必ず実質利回りのほうが低くなります。実際の利益により近いのは実質利回りの数値であるため、これがいくらになるかを確認し、投資先を決めましょう。

管理の意識を持つ

マンションは投資して終わりではなく、収益を上げるためにはきちんと運営しなければなりません。マンション管理の意識を持つのは大切なことで、入居者を呼び込み、離さないよう綺麗な状態を維持することが大切です。自分で管理する場合は、細かい部分にまで目を向け、修繕費は惜しまないようにしましょう。
管理を外部に委託する場合でも、完全に丸投げにせず、可能な限り介入することが大切です。こまめにマンションの状態を確認し、住みやすい空間を作ることが、収益の拡大に繋がるでしょう。マンション管理に不安があるなら、簡単な情報の入力で複数の会社から資料を取り寄せて比較できるイエカレの利用がおすすめです。幅広い選択肢から自分に合った投資方法や管理を依頼する不動産会社を見つけられるため、ぜひ利用してみましょう。

設備の整備

管理の一環として、マンションや内装の設備を整えることも大切です。中古マンションの場合は、どうしても築年数が弱みになり、入居者を獲得しづらいです。そのため、設備を良くして付加価値を付けることが大切であり、必要ならリノベーションも考えましょう。設備を整え住環境の向上を図ることが、満室経営に近づくポイントです。

投資物件の選定が重要

投資物件の選定は最重要課題であり、じっくり吟味してから選ばなければなりません。購入後に手を加えて入居者の獲得を目指すことは可能ですが、これには限度があります。そもそも条件があまりにも悪いと、入居者の獲得が難しく、利益が上げられない可能性もあります。
利益獲得が可能なポテンシャルを秘めた物件を探すことが大切であるため、投資物件の選定には細心の注意を払いましょう。

ターゲット層の選定

マンションは「エリア」「間取り」によって入居者の層が異なるため、誰をターゲットにするのか、考えることが大切です。ターゲット層が曖昧なままだと、設備の整備も難しく、広告宣伝のハードルも上がります。大切なのは「立地条件から誰がターゲットになりえるか」「その層を獲得するために何が必要か」を考えることです。まずは物件の特徴や周辺環境からターゲット層を割り出し、それに合わせた工夫を行いましょう。

需要の確認

マンション投資で利益を得るには、「入居者がいること」が絶対条件であるため、需要の有無は確認しなければなりません。どれだけ高条件の物件に投資しても、入居者がいなければ利益は獲得できないため、注意が必要です。
また、投資するマンションの規模が多いい場合は、需要の量と戸数を比較し、満室になる可能性があるかも考えましょう。満室状態になることが、利益の最大化になるため、満室が実現できるだけの需要量は必須です。

借地権物件は避ける

借地権物件は中古マンションの中でも特に安く、非常に投資もしやすいです。しかし、借地権物件は、毎月借地権設定者に地代を支払わなければならないため、長期的なコストは高く、避けたほうが無難です。マンション投資は基本的に長期間行うことが多いため、月々の支払額が小さいとしても、数年、数十年単位で見た場合、金額は馬鹿になりません。購入価格の安さで飛びつくと痛い目を見る可能性があるため、借地権の有無も確認しておきましょう。
  • 利回りの確認
  • 管理運営の気配り
  • 投資物件の選び方

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中古マンションで低価格高利回りな不動産投資を

中古マンションに投資するなら、低価格高利回りな物件を探すことが大切です。ただし、「利回りが高い=確実に儲けられる」とは限らないため、投資物件の選定は念入りに行いましょう。中古マンション投資は始めやすく、利益も得やすいため、ポイントを正しく把握して、冷静な判断で投資を行うことが大切です。
  • 実質利回りを参考
  • 需要の確認
  • 業者に相談も

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不動産投資で悩みがあるなら、イエカレを活用して、自身に合った不動産会社を見つけましょう。全国の不動産会社と連携しており、どれも厳選された会社のため、信用度は高いものでしょう。
利用する際も、簡単な情報の入力だけで複数の不動産会社から資料を取り寄せられますし、契約するまでは無料で何度も相談できます。イエカレを利用してベストパートナーを見つけて、中古マンション投資にチャレンジしましょう。

初心者でもわかる!
記事のおさらい

中古マンションの利回りの相場は?
3%~7%をキープできていると安心です。物件によっては10%を超えるところもあります。こちらの章では、中古マンションの利回りの相場について簡潔に解説しています。

中古マンションと新築マンションはどのくらい利回りが違う?
新築マンションの方が利回りが低い場合が多いです。ただ、入居率が高くなるのは新築の場合なので、一概には言えないのも事実です。こちらの章では、中古マンションと新築マンションのそれぞれの利回りについて詳しく解説しています。

中古マンションにするメリットは?
新築に比べて取得金額が低かったり、利回りが高いことが挙げられます。こちらの章では、新築マンションではなく、中古マンションに投資するメリットを詳しく解説しています。
【完全無料】不動産投資したら、収益いくら?