マンション経営で節税対策しよう|基本の流れと節税内容を徹底解説

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節税対策の1手法として、マンション経営に注目が集まっています。ただ、マンション経営には少なからずリスクもあるため、慎重に行う必要があるでしょう。

この記事では、マンション経営の基本的な流れや節税対策の方法、成功するためのポイントなどを解説します。

マンション経営について知りたい方は、こちらの記事で基礎知識を整理しておきましょう。

マンション経営はなぜ節税対策になる?

マンションを建てて経営することにより、節税することが可能となります。ここでは、マンション経営が節税になる仕組みを解説します。

通常土地を保有している場合、その土地に建物を建てることによって様々な軽減措置を利用できます。以下が代表的な軽減措置です。

軽減措置の種類 詳細
貸家建付地評価減

土地の上に賃貸物件を建てることにより、土地の相続税評価額が下がる

借家権割合による評価

建物においても、自分で利用する建物よりも評価額が下がる

減価償却費用

マンション経営においては、建物の取得費用の一部を減価償却費用として経費に計上することが可能であり、その結果所得税の節税に繋がる

土地は、そのまま保有するだけだと、評価額分に応じたそのままの税金がかかってきます。ただ、土地の上に建物を建てることで、評価額を引き下げることができ、節税することができるのです。

また、その建物を第三者に賃貸として貸し出すことで、土地は貸家建付地と呼ばれる種類の土地になります。
貸家建付地にすることで、さらなる税金評価減を受けることができ、大幅に節税することができます。そのため、土地活用としてマンションを経営することで、土地に関する税金は大幅に節税することが可能です。

また、マンションの取得費用は減価償却費なので、経費として計上でき、所得税を節税することができます。
もちろん、マンション経営上必要な費用も経費として計上できるので同様です。

このように、マンション経営は節税につながる土地活用です。以下では、具体的にどんな税金を節税できるのかを詳しく解説していきます。

マンション経営で節税できる税金

ここでは、マンション経営をすることで節税できる税金を紹介します。

節税対象となる税金

マンション経営を行うことにより節税することが可能です。具体的には、相続税と固定資産税や都市計画税、所得税や住民税が節税の対象となります。以下、それぞれの中身について解説します。

段階的に評価がある相続税

相続税は、相続時における利用形態を基準にして評価額が計算されます。土地を相続する場合、賃貸住宅を建てておけば「貸家建付地による評価」になることから相続税評価額が低くなります。

建物を相続する場合も、賃貸住宅経営の場合には「貸家による評価」となるため、相続時に建物の評価額が減額されます。

固定資産税や都市計画税

土地や建物を所有すると、毎年固定資産税や都市計画税がかかります。しかし土地の上に住宅を建てることにより、土地の固定資産税課税標準額が、200平方メートルまで6分の1に(都市計画税は3分の1)、200平方メートルまでを超える部分は3分の1に(都市計画税は3分の2)に減額されます。

前年の所得で変わる所得税や住民税

マンション経営を行うと不動産所得が生じます。不動産所得とは収入から必要経費を引いたものであり、前年の所得に対して税率を掛け合わせて税額が算出されます。

住民税も所得税と同じく、所得額に対して課税されます。前年の所得額に10パーセントの税率を掛けて算出されます

節税効果を生む仕組み

マンション経営は節税効果を生み出します。たとえば会社員であった場合、給与所得に加えて不動産所得も発生することになりますが、仮に不動産所得が赤字であった場合、損益通算することにより課税所得を下げることが可能となります。

給与所得が500万円であり不動産所得が100万円赤字であった場合、損益通算することにより課税所得を400万円に抑えることができるのです。

また不動産を相続した際に相続税が発生しますが、不動産の相続税は不動産評価額をベースに算出されます。時価の70%程度が相場とされており、現金での相続よりも不動産での相続のほうが、節税効果が高いと言えるでしょう。

計上できる経費とは

マンション経営で不動産所得を得た場合、確定申告をしなければなりません。しかしマンション経営において経費として計上できるものがあることから、所得額を抑えて申告できるようになります。

マンション経営における具体的な経費としては、以下のものがあげられます。


  • 税金(不動産取得税や固定資産税、登録免許税など)
  • 保険料(火災保険や地震保険)
  • 管理費(保守管理費や清掃費、消火設備の点検費)
  • 管理代行仲介料
  • 修繕費
  • 減価償却費

計上できる経費の額が高くなるほど申告する所得額が低くなり、結果として節税に繋げることができるのです。

マンション経営の始め方

最近は不動産投資に注目が集まっており、不動産投資に興味を持つ個人の方が多くなっているようです。

マンション経営は初期投資は大きくなるものの、軌道に乗れば比較的管理に時間を取られないことから、会社に勤めながら副業としてマンション経営に取り組む方も沢山います。

マンション経営は一体どのようにして始めたら良いのでしょうか。ここでは、マンション経営を始める際の基本的な流れやマンション経営のメリット、節税対策の具体的な方法まで詳しく解説していきます。

地域の情報を収集する

マンション経営を成功させるためには、人が多く需要のある地域で行うことが重要です。マンション経営を始める際は、まずはどの地域でマンション経営に取り組むのかを決める必要があります。

すでに自分の土地を持っているのであれば、その土地の周辺情報を収集し、地域の特性や人々の生活様式などを把握してマンション経営に適しているのか冷静に判断する必要があるでしょう。

情報を収集する際、ネットなどの情報に加えて、地元をよく知る不動産会社に聞き込みを行い、リアルな地域情報を得ることをおすすめします。

予算を確認する

マンション経営を行う地域を確定したら、次はいよいよマンションを購入するステップに移ります。マンションを購入するためにはマンションの購入資金を用意する必要がありますが、現在自分が有している予算を把握した上で、どの程度のマンションを購入するのか検討することが大切です。

業者・専門家に相談する

これからマンション経営に取り組むにあたり、自分だけで情報を収集して判断するには限界があります。できるだけ早い時期に信頼できる業者へ相談を行い、有益なアドバイスを元に様々な判断をしていくことをおすすめします。

将来マンション経営をしようかどうか悩んでいる段階であれば、資産活用のプロフェッショナルであるファイナンシャルプランナーに相談すると良いでしょう。

すでにマンション経営を行うことを決めているのであれば、デベロッパーや建設業者に建設物件や費用に関する具体的な相談をすることをおすすめします。

建築から経営までの流れ

金融機関による融資の審査確認が無事に終わり、融資が下りたら建築会社を選定します。建築会社が確定したら綿密に打ち合わせを行い、具体的にどのような工事をどの日程で行うのかを確定します。

その後はマンションの建築作業に移りますが、建築会社が決定してから実際にマンション経営を行うまでの流れは以下の通りとなります。


  1. 建築確認申請
  2. マンション建設工事の着工
  3. 完成後に登記申請
  4. 管理業者の制定
  5. 入居者の募集
  6. 本格的な経営の開始

節税以外にもある!マンション経営のメリット

マンション経営は煩雑な手続きが多く、決して楽に経営できるものではありません。しかし多くのメリットもあることから、マンション経営に対してやりがいを感じる場面は何度も訪れることでしょう。

マンション経営の具体的なメリットは以下の通りです。


  • 長期的な家賃収入が見込める
  • 資産になる

それぞれの内容について詳しく解説します。

長期的な家賃収入が見込める

税法上、マンションの法定耐用年数は47年となっています。しかし実際はリノベーションなども行われるため、マンションの寿命は60年前後も言われています。

このようにマンションは一度建設すると長期的な運用が可能になるため、運用期間に応じた家賃収入を見込むことが可能です。建築当初は融資の返済に充てる必要がありますが、完済した後は家賃がそのまま収入に直結するため、老後の資金づくりとして活用できる点も魅力的です。

資産になる

マンション経営は管理費はかかるものの、十分に入居していれば安定的な家賃収入が見込めます。保有し続けるすることにより長く収入を得ることができるため、マンションは長期的な資産と捉えることができるでしょう。

さらに住宅ローン専用の生命保険である団体信用生命保険に加入すれば、住宅ローンの借入人が死亡または高度障害状態になった際でも、住宅ローンの残金分の保険金が金融機関に支払われて住宅ローンの残金を精算することができます。

したがってマンション経営は生命保険の代替策と捉えることも可能なのです。

マンション経営の注意点

長期に渡り安定した収入を生み出すことができるマンション経営ですが、実際にマンション経営に取り組む際には注意しなければならない点があります。

ここでは、マンション経営における注意点を2つ紹介します。

リスクを把握する

マンション経営は、誰もが成功するとは限りません。どんなに条件の整った物件であったとしてもリスクが伴うことから、実際に経営を始める前にリスクの中身について把握しておくことが大切になります。

マンション経営におけるリスクとしては、以下のものがあげられます。


  • 空室が生じるリスク
  • 災害や火災などによって被害にあうリスク
  • 家賃を滞納する借主のリスク

空室が生じると家賃収入が十分でないことから、ローンの返済が滞ることにつながりかねません。また近年は自然災害が頻繁に発生していることから、地震や台風などで倒壊する可能性も否定できない状況があります。

マンション経営を行う際はこれらのリスクを事前に把握した上で、十分な対応策を用意しておくことをおすすめします。

信頼できる業者を選ぶ

マンション経営を行う際は、管理会社を選定して日々の物件管理を任せることになります。しかし管理会社の中には十分な知識や経験がなく、ずさんな管理を行う会社も存在するため注意が必要です。

管理会社を選ぶ際は1社だけで検討するのではなく、複数の会社にアプローチしてそれぞれが提案したプランを比較検討することが重要です。

管理会社を選定する際は、プラン比較サイトを活用することをおすすめします。プラン比較サイトを利用すれば、同時に複数の管理会社やそれぞれの管理費を無料で比較することが可能です。格安な管理会社を効率的に探せることから、一度活用してみてはいかがでしょうか。

土地の有効活用で節税につなげよう

今回はマンション経営に関する基本的な流れやメリット、節税対策について解説してきました。マンション経営は安定した収入を確保できる魅力的な投資方法のひとつです。

しかし、煩雑な手続きや様々なリスクもあることから、安易に手を出すことはあまりおすすめできません。

とは言いましても、

マンション経営のリスクや注意点を十分に把握した上で、万全に準備を行い経営に取り組めば、マンション経営を成功させることは十分可能です。マンション経営を行う際は信頼できる管理会社を選び、事前に準備をした上で取り組むことをおすすめします。

また、マンション経営以外にも、様々な土地活用方法があります。アパート経営や戸建て賃貸経営でも、大幅な節税対策をすることができ、予算を多く割けない場合はこちらもおすすめです。

以下の記事を参考に、予算・収益・節税度合いで比べて自分に合った土地活用方法を探してみてはいかがでしょうか。

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