持っている土地の活用をお考えの方のなかには、太陽光発電用地として土地を貸しを行うことを検討されている方も多いのではないでしょうか。
しかし、「そもそも土地を貸すことがどんな活用なのか分からない」、「実際土地を貸すとどのくらいの収益があるの？」といった不安や疑問を持たれる方も多いはずです。
本記事では、太陽光発電における土地貸しならではのメリットやデメリット、地代収入について詳しくご紹介しています。
土地貸しで始めるメリット① : 節税になる
土地を太陽光発電用地として土地貸しすることによって相続税を節税をすることができます。
その理由は、借地権の残存期間に応じて土地評価額が低下するからです。以下の表をご覧ください。
| 借地権の残存期間 | 割合 |
|---|---|
| 5年以下 | 5% |
| 5年~10年以下 | 10% |
| 10年~15年以下 | 15% |
| 15年以上 | 20% |
例えば、相続税評価額が5000万円の土地を太陽光発電用地として30年で土地を貸し、20年後に相続をする場合は5000万円×15%となり、750万円ほど評価額を減らすことができます。
注意点として、太陽光発電による土地貸しは固定資産税の節税はできないということです。土地貸しで固定資産税を節税させる場合は、土地にアパートなどの賃貸物件を建てる必要があります。
土地貸しで始めるメリット② : 土地の管理が不要になる
土地を所有すると、雑草の草刈りなどのメンテナンスを行わなければなりません。放置すると不法投棄の温床となったり、近隣住民からの苦情につながったりする可能性があるため、定期的な管理が必要です。
しかし、太陽光発電の土地貸しをすることで、土地や設備の管理を全て事業者に任せることができます。
土地を貸出した後の土地管理は事業者が担うため、土地所有者が草刈りなどを行う必要はありません。太陽光発電による土地活用には土地貸しの他にも自営方式がありますが、この方式の場合は土地や設備の管理を全て土地オーナーが行う必要があります。
土地が広い場合は土地の管理だけでも多くの労力が必要となりますので、土地貸しによって何もせずとも土地活用ができる点は魅力的でしょう。
次章以降は、土地貸しで太陽光発電を始めるデメリットについて詳しくご紹介します。
自営による太陽光発電について詳しくは、以下の記事をご覧ください。
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土地貸しで始めるデメリット① : 収益性は低い
太陽光発電の土地貸しの場合、毎月一定の地代を得ることができますが大きな収益は見込めません。
初期投資が不要でリスクが低い反面、リターンも低い傾向にあります。アパート・マンション経営、また同じ太陽光発電でも売電収入が全て土地所有者のものとなる自営の方が土地貸しより収益性が高いです。
そのため、土地を貸すよりもこれら自営で行ったり、賃貸経営を行った方がメリットがあるケースがあります。
太陽光発電の土地貸しは、「余っている土地を有効活用させたい」、「使ってない土地で少しでも収益になればラッキー」など、このようにお考えの方にピッタリだといえます。
資産形成や新たな収入の柱としては期待できないでしょう。
収益性に関しては、本記事の6章にて詳しくご紹介しています。
土地貸しで始めるデメリット② : 土地を自由に活用できなくなる
土地を事業者に貸している間は、別の用途に使用することができません。通常は20年以上で契約を結ぶため、この間は土地を自由に使えなくなります。
途中で契約を打ち切ることは原則できません。契約を中断させることができたとしても、契約内容によっては多額のペナルティが課せられるケースもあります。
また、太陽光発電用地として土地を貸すとなると借地契約を結ぶことになりますが、これには普通借地と定期借地があります。
太陽光発電用地として土地を貸す場合は定期借地権で契約を結ぶようにしましょう。その理由としては、普通借地は借主側に有利な内容となっているためです。
普通借地権は、借主側で契約を止めない限り自動的に契約更新されます。そして、貸主側で更新を止めることは正当事由がない限りできません。
つまり、永久的に土地を貸すことになってしまう可能性があるということです。
土地貸しで始めるデメリット③ : 土地の売却が難しくなる
一旦土地を貸しだすと、別の用途に使用できないだけではなく、土地の売却も難しくなります。
土地貸しの場合、土地を使用する権利は土地の所有者ではなく事業者側です。そのため、土地の用途が限定されやすいのが特徴と言えます。用途が限られると土地を自由に使うことが難しいため、買手が見つからないケースも少なくありません。
何十年にも渡る借地契約期間のなかで、「土地を売却する可能性が少しでもある」といった場合は慎重に検討する必要があるでしょう。
また、更地の状態で太陽光発電用地として土地を売却することもできますが、この場合は一般で売却するよりも坪単価が低くなります。そのため、売却を行うのであれば借地契約を結ばず通常の土地売却を行うことをおすすめします。
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土地貸しによる太陽光発電の収入はどれくらい？
ここでは、土地貸しによってどのくらいの地代収入が得られるのかについて詳しく解説します。
坪数別の年間賃料の目安
太陽光発電用地として土地を貸した場合、どのくらいの収益が見込めるのでしょうか。
以下の表は、平成27年に経済産業省が発表した太陽光発電用地の賃料に関するデータです。
＜引用＞[経済産業省]：[平成27年度調達価格及び調達期間に関する意見]
そして、以下は土地の広さごとの発電規模についての目安です。
| 坪数(㎡) | 発電規模/年 |
|---|---|
| 50坪(約165㎡) | 17kW |
| 100坪(約331㎡) | 33kW |
| 200坪(約661㎡) | 67kW |
| 300坪(約992㎡) | 100kW |
| 500坪(約1653㎡) | 167kW |
例えば、100坪の土地を太陽光発電用地として貸し出し、33kwの発電規模だった場合のひと月当たりの賃料相場をみてみましょう。
平均値を参考にすると、100坪(330㎡)×218円÷12=5995円となります。つまり、このケースだとひと月当たり約6000円が賃料として入ってくることになります。
太陽光発電用地として土地を売却する場合
太陽光発電用地として土地を売買する場合の目安は、1坪あたり5000円が相場となります。そのため、100坪の土地を売却する場合は50万円ほどが売却相場となるでしょう。
これは、一般で土地を売却するよりも低い傾向にあります。
また、太陽光発電用地として売却できる土地の条件を満たしていない場合は売却できません。
加えて、売買契約がまとまった後でも、太陽光発電ができる土地であると正式に許可が得らえない場合は白紙にもどる停止条件付売買という契約形態をとっている事業者もあります。
土地を太陽光発電事業者に売却する場合は、このようなデメリットがあることに注意が必要です。
太陽光発電における土地貸しを検討するときの注意点
ここでは、土地貸しを検討するなら知っておきたい注意点について詳しくご紹介します。
土地所有者もトラブルの責任を負う可能性がある
太陽光発電設備の破損や太陽光パネルの反射によって、近隣トラブルに発展するケースもあります。
土地貸しではこうしたトラブルの責任は事業者へあります。しかし、借地契約の場合は貸主は借主が安全に利益を得られるよう対策を講じる必要があることから、トラブル内容によっては土地所有者も責任を負うことになる可能性もあります。
特に、太陽光発電では災害が原因で倒壊した設備によって近隣に被害が発生した場合は、損害補填といったトラブル対応などを行う必要が出てくることが予想されます。
自営では責任範囲が全てに及びますが、土地貸しでも事業に関する一切の責任なくなるわけではありませんので注意が必要です。
農地転用は地主が行う
畑では、農地転用を行わなければ太陽光発電を行うことができません。土地を貸す場合も、事業者ではなく土地所有者が農地転用を行う必要があります。
農地転用は必ずできるものではありません。耕作できる土地が限られる国内では、農地を守ろうとする働きかけがあるためです。このような背景から農地転用の審査は厳しく、手続きには1か月半~2ヶ月程度の期間がかかります。
そのため、土地を貸すときにはあらかじめ農地転用が可能かどうかについて調べ必要であれば手続きを済ませておくと安心です。
安い価格で借り上げる業者もいる
土地の貸し先を探しているなかで、通常よりも安い地代で土地を借り上げようとする業者にあたる可能性はゼロではありません。そのため、契約先の検討にあたっては複数の事業者に相談するようにしましょう。複数のプランを確認することで、より良い条件で契約できる確率が高まり安心して土地を貸すことができます。
このように、太陽光発電の土地貸しをはじめとする土地活用ではどの事業者と契約するかが非常に大切です。
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土地貸しの太陽光発電はローリスクの土地活用
太陽光発電の土地貸しは、一定の期間一定の価格で、長期間にわたり毎月賃料を得られるのが大きな特徴です。また土地を貸すことで相続税対策にもなります。そのため、リスクが少なく土地活用としてメリットが大きい活用方法といえるでしょう
しかし、一方で収益性の低さや土地貸しができる条件があるので、検討する場合は事前に確認しておくことが大切です。
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