田舎の土地を活用したいと考えている方の中には以下のような悩みや疑問がある方もいらっしゃると思います。
- 田舎でも土地活用を始められるの?
- 田舎の土地活用が難しいのはなぜ?
- 田舎でおすすめの土地活用は?
- 農地を活用する方法は?
この記事では、田舎の土地活用が難しい理由とおすすめの土地活用方法を解説します。
また、田舎の農地の活用方法や成功例と失敗例、注意点についても解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。
- 田舎だからと言って土地活用を諦める必要はない!
- 地形や地盤、法規制などには注意が必要
- 田舎でもおすすめできる土地活用方法はたくさんある
- 立地条件の分析が重要
- 場合によっては売却も視野に入れる
土地活用は田舎でも始められる!
結論からいうと、田舎であっても土地活用で収益をあげることは十分に可能です。
「田舎に土地があるけど、活用しても収益を得られないのではないか」といった不安は大きいかと思いますが、土地活用を諦める必要はありません。
ただし、田舎の場合は人口や人・モノの流れが少ないことが多く、土地活用を行う上では不利であるケースは多いです。どのくらい収益化できるのかについては立地や土地活用方法によって異なります。
例えば、田舎といっても駅前や幹線道路沿いなど人や交通量が比較的多い場所であれば幅広い土地活用が可能です。しかし、駅から徒歩圏外であったり人や交通量が少ない場所だと活用方法も限られ思った通りの収益を上げられない可能性もあります。
このように、田舎といっても一概に土地活用によって収益化できる、できないと断言することはできません。これは、それぞれの土地にどのような特徴があるのかで大きく変わります。
田舎の土地活用が難しい理由
田舎の土地活用が難しい理由は以下の4つです。
- 地形が悪いから
- 地盤が悪いから
- 需要がないから
- 法規制があるから
地形が悪いから
土地の形は一様ではなく、長方形や三角形、傾斜地など色々な特徴があります。こうした地形も土地活用をする上で確認すべきことです。
正方形や長方形といった土地はスペースを計画的かつ最大限に使えるため、活用や収益化しやすいといったメリットがあります。
しかし、三角地などでは、活用方法によっては余分な空白ができるなどでイメージ通りの活用ができないケースも多いです。
また、傾斜地やフラットでない荒れた土地では造成工事が検討されますが、その造成費は数百万円に上ることもあります。
土地活用の初期費用として造成費が含まれると、その金額は相場よりもかなり高額になり、予算によっては活用自体を諦めなければならないこともあるでしょう。
このように、地形は予算や収益性に大きな影響を及ぼします。田舎で土地活用を考えている方は、土地の地形からできる土地活用方法やかかる造成費を確認し土地活用に備えておく必要があります。
地盤が悪いから
地盤は、重量のある設備を建てることも多い土地活用ではポイントになります。
アパートやマンションなど規模が大きな土地活用にとっては、安全性に関わる重要な問題といえるでしょう。
災害リスクとしても懸念される液状化現象もその一つです。
地盤状況によっては安全性を確保するために地盤強化工事を行う場合があります。地盤強化工事は造成工事と同様、高額な費用がかかるケースもあるため注意が必要です。
また、田舎では土地が農地となっていることも多いかと思いますが、農地転用という手続きを行わない限り田畑として活用する以外の選択肢をとることができません。このため、農地で土地活用をお考えの方は、活用方法によっては農地転用が必要という点は念頭に置くべきです。
需要がないから
王道の土地活用といえば、アパート経営やマンション経営、駐車場経営を思い浮かべる方も多いでしょう。
これらの土地活用は、そのエリアに需要があるからこそ成立する土地活用になっています。
しかし、田舎の土地は、最寄駅から車で1時間以上かかる場所にあったり、近くにコンビニやスーパーがないような立地であることが多いです。
こうなると、賃貸需要や駐車場需要がないため、賃貸経営や駐車場経営を始めても赤字経営になってしまうリスクがあります。
たとえば、アパート経営やマンション経営は、入居者の確保が最も重要になりますが、その候補がいない田舎の土地では検討の余地もありません。
また、田舎では自分の家の敷地に駐車場を持っていることも多いため、駐車場経営を始めても利用者が見つからないでしょう。
このように、賃貸需要や駐車場需要がない田舎の土地では、王道の土地活用を始めることが困難とされています。
法規制があるから
田舎の土地にはいくつかの法規制がかかっていることも多く、土地活用方法によっては活用すら難しいというケースがあります。
では、田舎の土地にかかる規制にはどのようなものがあるのでしょうか。以下はその一覧です。
- 市街化調整区域
- 農地法
- 土砂災害警戒区域などにおける土砂災害防止対策の推進に関する法律
- 急傾斜地の崩壊に関する災害の防止に関する法律
- 宅地造成等規制法
- 地すべり等防止法
- 自然公園法
- 都市緑地法
- 森林法
田舎の土地にかかる可能性のある法規制は、このように9つあります。このなかで特に重要なものは市街化調整区域と農地法です。
市街化調整区域と農地法は、田舎で土地活用を行うのであれば必ず確認しておくことをおすすめします。
その理由は、これら2つの規制によってできる土地活用がかなり制限されるためです。
また、これら法規制に関しては各自治体の役所やそのホームページでも確認できます。
事項では、市街化調整区域と農地法についてそれぞれ詳しく解説します。
市街化調整区域
市街化調整区域とは、そのエリア内の市街化を抑えるために定められるものです。これは都市計画法に基づいて、無秩序な市街化を防止するためにある規制です。
市街化調整区域にある土地は、原則として建物を建てることができません。そのため、土地活用においては駐車場経営や太陽光発電、キャンプ場など建物を必要としない活用である必要があります。
土地が市街化調整区域であるか確認する方法としては、各自治体やそのホームページ、不動産会社などで確認できます。
自治体であれば、役所にある都市計画課に相談するのが確実です。その際は、土地の住所と土地活用を検討している旨を伝えるとスムーズです。また、自治体によっては土地の情報が閲覧できるサービスを提供していますので、一度調べてみると良いでしょう。
参考 : [富士市]:[富士タウンマップ]
農地法
農地法は、土地が田畑などの耕作地である場合にかかっている可能性の高い規制です。実際に今も耕作地として使用されているのかは関係ありません。
農地法の規制がある土地では、耕作以外の目的で土地を活用する場合農地転用を行う必要があります。
また、農地の分類の一つに農業振興地域というものがありますが、これに指定されている場合はそもそも農地転用ができないため注意が必要です。
農地転用には農業委員会の許可を受けなければいけませんが、申請から許可までには2~3ヶ月かかります、そのため、耕作地以外で土地活用をお考えの方はあらかじめ手続きをしておくことをおすすめです。
土地の活用方法に迷ったときは土地活用プランの一括請求サービスを使うことをお勧めします。日本最大級の比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけでお持ちの土地に適した土地活用方法を探すことができます。
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田舎でも始められる土地活用13選
本章では田舎でも始めることのできる土地活用方法について紹介します。それは以下の通りです。
- アパート経営
- 戸建賃貸経営
- コインランドリー経営
- 太陽光発電
- 土地を貸す
- ロードサイド店舗経営
- 駐車場経営
- 収益物件に買い替える
- キャンプ場経営
- 介護施設経営
- 貸しスペース経営
- 市民農園・貸し農園
- カフェやショップなどの店舗経営
どの土地活用を始めるかでお悩みの方は、以下の記事をご覧ください。
アパート経営
田舎でも稼げる土地活用として、アパートを建て賃貸させることで家賃収入を得るアパート経営があります。
経営方式は、自分で経営する方式からサブリースで外部に経営を委託するなどがあり、サブリースについては毎月固定の賃料を得ることができるため安定収益に期待することもできます。
アパート経営は土地活用のなかでも人気な活用方法ですが、田舎で行う場合はより慎重に検討する必要があるでしょう。というのも、アパート経営をはじめとした賃貸経営は賃貸需要の少ない傾向にある田舎では入居者が集まらず失敗してしまう可能性があるためです。
アパートの建築費用には数千万円ほどかかることがほとんどです。空室が目立ってしまうと投資分を回収できず常に赤字となってしまうケースも少なくないことから、立地から賃貸需要があるのかどうかを見極める必要があります。
戸建賃貸経営
田舎でも稼げる土地活用として、戸建賃貸経営を始めるという方法があります。
戸建賃貸経営であれば、田舎の土地であっても競合が少ないため、安定した利益を上げることが可能です。
アパート経営のように1つの物件を1世帯に貸し出すことができませんが、ファミリー世代が借りることになることから、一度借り手がつけば中長期的に賃料収入を得ることができます。
また、田舎の土地であれば車を持っている世帯が多いため、複数台の駐車スペースを併設が必須となっています。。
コインランドリー経営
田舎でも稼げる土地活用として、コインランドリー経営を始めるという方法があります。
コインランドリー経営は、設置した洗濯機や乾燥機の利用料金が収入になる仕組みです。
田舎の土地であれば、競合になる店舗が少ないため、需要を見極められれば集客を見込めるでしょう。
また、コンビニやカフェを併設することで、洗濯の間の待ち時間を有効活用することができるため、相乗効果で利益を期待することができます。
太陽光発電
田舎でできるお金のかからない土地活用として、太陽光発電を始める方法があります。
太陽光発電経営は、太陽光発電パネルを設置して電気を発電し、その電気を売ることで収益を得る土地活用方法です。
自分で太陽光パネルを設置する方法や、事業者に土地を貸して太陽光パネルを設置してもらう方法で太陽光発電を始めることができます。
収益面については、一定期間、電気の買い取り価格が定められていることから、不当に安く買われることはありません。
また、市町村によっては補助金制度もあるため、条件次第では初期費用を減らしやすい土地活用となっています。
土地を貸す
田舎でできるお金のかからない土地活用として、法人や個人に土地を貸し出してその賃料(土地代)をもらうことで収益をあげる方法があります。
田舎で土地を貸す場合、事業用定期借地を用いることが多くなっています。
事業用定期借地権は土地を貸すだけなので初期費用がかからず、貸している間に次の活用法を考えられるため土地の転用性が高いことなどが特徴です。
また、多くの場合で最低10年の契約(更新あり)になるため、長期的に安定した収益を期待できます。
借地料の相場は土地価格などから決められますが、多くの場合土地にかかる固定資産税よりも高く、土地オーナーは支払う税金の負担額以上に収益を得られるでしょう。
ロードサイド店舗経営
田舎でできるお金のかからない土地活用として、ロードサイド店舗経営を始める方法があります。
コンビニやファミレス、ガソリンスタンドなど、事業者に土地を貸して、始めることでお金をかけずに土地活用を始めることができます。
ロードサイドの店舗では、主な利用者層がドライバーとなるため、駐車しやすいスペースがあることが好まれます。
また、トラックなどの大型車が停められるようなスペースを確保することで他の店舗との差別化を図ることができます。
駐車場経営
田舎でできるお金のかからない土地活用として、駐車場経営を始めるという方法があります。
駐車場経営には、月極駐車場経営とコインパーキング経営の2種類の始め方があります。
月極駐車場経営であれば、土地を整地し、駐車スペースを区切るだけで始められるため、初期費用がほとんどかかりません。
また、コインパーキング経営でも、精算機などを設置するのに数百万円ほどかければ始めることができます。
収益物件に買い替える
田舎でできるお金のかからない土地活用として、収益物件に買い替える方法があります。
今所有している土地が賃貸経営や土地活用に適していない土地でも売却することができれば、買い替えを実現することができます。
もし、買い替えを検討している場合には、新たに購入する物件の7割以内に借入金を抑えるようにしましょう。
借入金が多くなってしまうと、月々の返済額が多くなり、思ったように収入を得ることができなくなります。
また、土地を売却して利益を得る場合、税金を納める必要がありますが、不動産を買い替える場合、条件を満たすことができれば、課税を繰り延べすることも可能です。
キャンプ場経営
田舎でできる面白い土地活用として、キャンプ場経営を始める方法があります。
キャンプ場経営では、焼き場を提供したり、利用者がテントを張る場所を提供するだけなので、開業するための許可を取る必要がありません。
また、近年のキャンプを題材としたアニメ作品や、SNS・YouTubeコンテンツの普及、手ぶらでキャンプを楽しめるグランピングの流行などからキャンプを始める方も多くなっています。
そのため、キャンプ場経営では安定した収入を期待できます。
他にも田畑での収穫体験やクラフト体験などのアクティビティを提供することにより、他のキャンプ場との差別化を図りながら高収益化を目指すことも可能です。
介護施設経営
田舎でできる面白い土地活用として、老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅(サ高住)などの介護施設として活用する方法があります。
特にホームヘルパーなど訪問介護の多い田舎では、今後も介護施設の需要はなくならないと考えられ、大幅な人口の減少がない限りは継続して収益を得られるという特徴があります。
そして、経営する施設によっては自治体から補助金が出ることもメリットといえるでしょう。
また、土地活用における介護施設では、介護施設業者に土地のみを貸す方法と介護施設業者に土地と建物両方を貸す方式の2通りがありますが、後者は初期費用に数千万円~数億円ほどかかる点に注意が必要です。
貸しスペース経営
田舎でできる面白い土地活用として、貸しスペースとして活用する方法があります。
具体的には、コンテナを建てて物を保管する場所を提供(トランクルーム経営)したり、工事現場で使う資材などを置くための資材置き場として土地を活用します。
これらの活用方法は、収益は低いものの長期契約になりやすいという特徴があるため、安定した収益が得にくい田舎ではおすすめの活用方法の一つです。
トランクルーム経営では、専門業者がいることからフランチャイズ契約もできることから、経営を一任できることも強みです。
市民農園・貸し農園
田舎でできる面白い土地活用として、市民農園や貸農園として利用者に貸し出す方法があります。
高齢化と若者の農業離れのために農業就業人口が減少していることが一般的ですが、一部の地域では就農をめざす若者は増加傾向にあるとされています。
このような意外なニーズを捉えることで、思いもよらないところから収入を得ることができる可能性があります。
また、地目が「農地」になっている場合、農地転用を行わず、土地活用を始められることが大きなメリットになります。
カフェやショップなどの店舗経営
田舎でできる面白い土地活用として、カフェやショップなどの店舗経営を始める方法があります。
その地域ならではの雰囲気に合ったカフェやショップを始めることで、田舎でも収益を上げることができます。
また、SNSで宣伝したり、メディアなどで取り上げられれば田舎であっても勝機はあるため自分で挑戦してみることも十分に可能です。
話題のお店になれば、土地活用を通して地域の活性化にもつながるでしょう。
最適な土地活用方法は土地の立地や広さ、周辺の需要によって変わります。土地活用を検討しているなら日本最大級の比較サイトイエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せましょう。将来の収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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田舎の土地活用の成功例と失敗例
ここでは、田舎の土地活用の成功例と失敗例を当社が田舎で土地活用を行っている方を対象に実施したアンケートからご紹介します。
田舎の土地活用の成功例①
1つ目に、田舎の50坪の土地で駐車場経営を始めたAさんの成功例です。
もともと何もしていない土地だったので、何もしないよりは少ないですが収入が得られて資金的な余裕が生まれたため土地活用の目的は達成できそうです。
また、Aさんは以下のようなことを意識して駐車場経営を始めたとおっしゃっていました。
どうせ何もしていない土地なので、収入が得られなくても大丈夫で、収入が得られればラッキーぐらいの気持ちで土地活用をしたかったので、精神的な負担をかけないということが一番工夫したことです。
実際、Aさんの事例では、月極駐車場として少しずつ収益が入ってきており、当初の目的は達成されたとのことで、田舎での土地活用に成功した事例といえます。
田舎の土地活用の成功例②
2つ目に、田舎の60坪の土地で資材・重機置き場を始めたBさんの成功例です。
人口が少ない田舎なので、月々の収入がプラス5万円ほどではあるが、楽をして稼げている現状に満足してます。
ただ、土地活用として資材置き場では、需要が少なく借り手を見つけづらいのが現状です。
しかし、Bさんは以下のようにして借り手を見つけたとおっしゃっていました。
実際に重機や資材置場を提供している人を紹介してもらい、具体的な運用方法を学ぶ作業から徐々に始めていきました。
それから新興住宅地では騒音問題が発生するであろう重機の取り扱いにさまざまな規制があるため、私が所有している田舎の土地は有力な候補のひとつになるとわかりました。
その後、地元の中小企業と交渉し、晴れて有効な土地活用にたどり着きました。
田舎の土地活用の失敗例
3つ目は、田舎の240坪の土地でトランクルーム経営を始めたCさんの失敗例です。
倉庫兼車庫として開始し当初は軌道に乗らず失敗したかに思えましたが、少しずつ借りてくれる方が出てきました。しかし、収益性が低いためこのままでは投資回収できるのか不安です。
土地活用のなかでは少額の初期費用で始められることから、田舎の土地活用として始める方が多くなっています。
ただ、田舎の土地活用では需要が少ないこともあり、思ったように借り手を見つけることができないことも多いようです。
また、Cさんは以下のようなことも不安に感じているようです。
また、外観も塗装の塗り直しなども必要だと思うと正直不安です。
定期メンテナンスにも費用がかかるため、資金回収がより難しくなることが予想されます。
Cさんの事例を踏まえると、土地活用を始める際には、ランニングコストまで視野に入れて資金計画を立てることが重要だといえます。
お持ちの土地に最適な土地活用方法を見つけるためには選択肢を広げて複数のプランを検討してみることをおすすめします。日本最大級の比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけで土地活用プランを取り寄せることができます。
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田舎で土地活用を検討するときの注意点
ここでは、田舎の土地活用で収益化をさせるときに意識しておきたいポイントについて詳しくご紹介します。
立地状況を確認する
土地活用において、立地が活用の成功を分けるといっても過言ではありません。
既にご紹介したように、田舎の土地といってもその状況は同じではありません。そのため、土地活用で収益を得るためには、どのような立地にあるのかを詳しく分析するところから始める必要があります。
立地からその土地にあるニーズを探し、そのニーズに基づいて活用方法を決めることがポイントです。
少しでも収益化を行いたいのであれば、まずは立地から土地活用を決めることをおすすめします。
自己資金は1割として見込んでおく
土地活用を始めるには、多くの場合資金が必要です。例えばアパート経営では、最低でも数千万円ほどかかります。
初期費用を全て自己資金でまかなえるのであればそれがベストです。しかし、土地活用ではローンを組むことが一般的です。
ローンを組む場合、自己資金の割合は最低でも1割は確保しておきましょう。1割に満たない場合、ローン審査に通らない可能性が高いです。
また、収益性を高めるためには、自己資金の割合をできるだけ多くすることをおすすめします。
フルローンでの土地活用も可能ですが、採算が合わなくなる確率が高いためおすすめできません。
複数の企業に相談する
土地活用を請け負っている企業は、ハウスメーカーや大手コインパーキング会社などたくさんあります。そのため、まずはいくつかの企業に相談し複数プランを集めるようにすると良いでしょう。
そして、企業によって提案するプランは大きく違います。より自分にあった土地活用方法なプラン内容で始めるためには、いくつかのプランを比較検討することが大切です。
企業は全ての土地活用対応してるわけではありません。それぞれ得意不得意がありますので、なるべく多くの企業に相談することをおすすめします。
売却も検討する
これまで、田舎でできる土地活用方法をいくつか紹介してきましたが、前提として田舎での土地活用は難しいということを理解しておく必要があります。
たとえ両親から相続した土地であったとしても、無理に土地活用を始めるのではなく、売却することも選択肢に入れておくことをおすすめします。
また、エリアによっては、新型コロナウイルスの影響で首都圏を離れ郊外や地方に移住したいと考える人が増えているのも事実です。こういった機会に思い切って売却してしまえば、毎年の固定資産税に悩まされることもなくなります。
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また、イエウールなら所有している土地が遠方にあっても、インターネット経由で不動産会社からの査定を受けることが出来ます!
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「田舎の不動産を手放したいんだけど、どこでやれば良いか分からない」という方は、まず不動産一括査定を利用しましょう。- 動画の解説も合わせて参考にしてください
土地活用の専門家に相談して田舎の土地を活用しよう
田舎で土地活用を始める際には、まずは土地活用の専門家・プロに相談しましょう。
田舎の土地は規制が厳しかったり、地形や立地条件で活用法が制約されたり土地活用が難しいものです。土地活用を選ぶ際は、土地の特徴を把握して最適な土地活用を考えると良いかもしれません。
また、個人の判断だけで土地活用を進めてしまうと赤字になってしまうリスクも高まります。そのため、必ず土地活用会社と相談しながら、土地活用を進めることをおすすめします。