【田舎の土地活用を始める流れ】 おすすめの活用方法から土地の特徴で選ぶ!

田舎の土地は活用できる…?
田舎の土地活用はお金になる…?
そう思われている方も多いのではないでしょうか。土地を相続して放置されている方や遊休地を持たれている方は、土地の活用について考える機会も多いと思います。

放置していると、ただただ固定資産税や維持費がかかってくるため、土地活用を検討される方も少なくありません。

今回は、田舎の土地に最適な土地活用と、土地売却のメリットについて解説していきます。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 土地はあるけど、どうやって活用方法を選べばいいかわからない人
  • 売却もアリって聞くけど、実際どうなのかわからない人
  • 土地活用会社の選び方がわからない人

土地活用方法や始め方について一通り知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

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【田舎の土地活用の流れ①】おすすめの活用方法を知る

田舎で土地活用を始めようと考える方に向けて、土地活用を始める流れに沿って田舎の土地活用についてご説明します。
具体的に土地活用を始めるまでに、以下の流れで進みます。

STEP 流れ 目安期間
1 土地活用の専門家に相談 ケースによる
2 市場調査・活用プランの作成 約1か月~2か月
3 土地活用の会社と契約 1週間ほど
4 機材の搬入と施工開始 最短1ヶ月~半年
5 完成したら田舎の土地活用を開始

田舎の土地活用は、土地の特徴から考える必要がありますが、関係なしに活用できる方法としては「土地をそのまま貸す」方法と「太陽光発電」です。基本的に貸すだけ、もしくは機器を設置して放置するだけですので、活用しやすいでしょう。その他の活用方法も含めてご紹介します。

他にも空き地活用については、以下の記事をご確認ください。

土地を貸す

土地を貸す活用方法は、土地をそのまま必要としている人に貸すだけです。貸しやすい方法として、事業を行っている人に資材を置く場所として土地を貸し出す方法があります。
土地を貸すだけですので初期費用がかからず、貸している間に次の活用法を考えられるため転用性が高いことなどがあげられます。

借地料の相場は、土地にかかる固定資産税や都市計画税の合計よりも高く、土地オーナーは支払う税金の負担額以上に収益を得られるでしょう。

メリット

土地を貸す方法は、貸すだけですので安定した収益を得られるでしょう。
  • 安定した収入
  • 他の土地活用に転用しやすい
  • 税金の負担を考えなくていい

デメリット


  • 収入はそこまでない
  • 契約方法によっては損することも

土地を貸して稼ぐための方法

土地を貸す際には、貸す契約や貸す相手をしっかり見極めることが重要です。収益はそこまで多くなりませんが、安定した収入を継続して得られるため、固定資産税を払えるくらいには稼げるでしょう。
年間いくらは稼ぐと決めて、その額以上で借りてくれる企業を探すことをおすすめします。

向いている土地

どのような田舎の土地でも、基本は貸すことに向いています。特に向いている土地は、以下のとおりです。
  • 事業所が近くにある土地
  • 山や農地に近い土地
  • 日当たりが悪かったり形が悪かったりする土地
事業所が近くにある土地であれば、事業所にかけあって買い取ってもらう方法もあるかもしれません。増築したい会社であれば、買ってくれる可能性もあるでしょう。

アパート経営

田舎の土地で駅に近い土地であれば、アパートを建ててアパート経営する方法がおすすめです。初期費用や管理費用が結構かかってくるものの、アパートであれば複数人からの家賃収入が継続的に入ってきます。
また田舎の土地と言えど、人は家に住んで暮らすため需要はなくなりません。そのため、一時的に結構な費用はかかりますが、長期間にわたり収入を得られるため田舎でもする土地活用としては良いでしょう。

メリット

アパート経営を考える人が想定するように、それなりにメリットがあります。
  • 田舎でもそれなりに需要がある
  • 大幅な収益を見込める
  • 管理など任せれば手間がかからない

デメリット

結構な収益を見込めるアパート経営ですが、実はデメリットもそれなりにあります。費用が長期的にかかってきますので、その点には注意しておきましょう。
  • 初期費用もランニングコストもかかる
  • 借り手がつかない可能性もある
  • 確実に長期的で安定した収益は見込めない

アパート経営で稼ぐための方法

働き口があり過疎化が進んでいない田舎の土地であれば、アパート経営は非常に有効な活用方法です。
稼ぐためには、周辺の需要や立地をしっかり確認すること、費用をあまりかけずに経営すると良いでしょう。
また、工場など働き口が近くにある場所であれば、企業にかけあって専用の寮や提携先として紹介してもらうことをおすすめします。

向いている土地

田舎の土地でアパート経営に向いている土地は、以下のとおりです。
  • 住宅街にある土地
  • 駅に近い土地
  • 生活環境が整って立地の良い土地
駅に近い土地は非常に向いていますが、駅から離れていてもスーパーに近く病院なども揃っていれば、アパートの需要は高まるものです。
生活しやすいと感じられる田舎の土地であれば、アパートを建てて活用しても良いかもしれません。

高齢者施設(老人ホーム・サ高住経営)

田舎の土地活用として外せない活用方法は、高齢者施設です。
ホームヘルパーなど訪問介護の多い田舎では、今後も高齢者施設の需要はなくならないと考えられます。コンビニや駐車場など、周辺のニーズを深く考えて経営しなくても、大幅な人口の減少がない限りは継続して収益を得られるでしょう。

メリット

高齢化が進んでいる日本では、まだまだこれからも需要は高いものです。特に、顕著に高齢化の進む田舎では、これからも必要とされると考えられます。
  • まだしばらくは需要がなくならない
  • 賃貸受託よりも収益性が良い
  • 立地が悪くても活用できる

デメリット

高齢者施設は、やはり建物を建てるため初期費用がかかりますし、人を雇うため人件費などのコストもかかってきます。
また、建物の特性から活用が限定されるため、転用性は低い活用となりますので注意しておきましょう。
  • 初期費用は高い
  • 維持管理費などコストもかかる
  • 転用性は低い

高齢者施設で稼ぐための方法

高齢者用住宅で稼ぐためには、周辺のニーズから高齢者の多い地域、訪問介護などの多い地域で始めることが重要です。

向いている土地

高齢者にとって、階段など上り下りの多い建物は危険であるため、高齢者施設は階段のない低い建物が好まれます。そのため、用途地域などでマンションなどを建てられない土地でも、高齢者施設の経営は活用しやすい方法です。
  • 住宅街にある土地
  • 田舎の広い土地
  • 低い建物しか建てられない土地

駐車場経営

近くにある程度の車どおりが見込める場合や、スーパーや住宅街といった施設がある場合は、駐車場経営もおすすめです。駐車場経営だと、初期費用をかけずに手軽に土地を活用することが可能です。
ただ、ある程度の需要が見込める土地でないと収入が入らないことがあるため、「自分の土地で駐車場経営はできるのかどうか」迷われる方は一度専門業者に相談する事をおすすめします。

メリット

駐車場経営やコインパーキング経営とするメリットは、圧倒的に費用の少なさです。少ない費用でそれなりの収益を得たい方に合う活用でしょう。
  • 初期費用がそこまでかからない
  • 別の活用へ転用しやすい
  • 車1台分のスペースで始められる

デメリット

メリットだらけに見える駐車場経営ですが、実はデメリットもそれなりにあります。
  • 安定的な収入は難しいケースもある
  • 需要を読み間違えると収入は0に
  • 節税効果は少ない

駐車場経営で稼ぐための方法

駐車場経営で稼ぐためには、立地から駐車場に適した土地か、周辺状況から需要はあるか見極めることが重要です。
また、初期費用やランニングコストから利回りをしっかり計算して、しっかり儲かるか計算しておきましょう。

初心者は、自営式ではなく毎月決まった額を地主に払う一括借り上げ方式を利用することをおすすめします。

駐車場経営に向いている土地

駐車場経営に向いている土地は、以下のような土地です。
  • スーパーや病院などが近くにある土地
  • 狭かったり整っていなかったりする土地
  • 平らな土地
駐車場経営の利点は、2台などの少ない台数で始められる一方で、商業施設などの近くに広い土地があれば、大きい駐車場もできる点です。極端に高低差があったり形が整っていなかったりしなければ、駐車場にしやすくて利用しやすいでしょう。


太陽光発電

太陽光発電に適しているのは、200平方メートル以上の広くて日当たりの良い土地です。以前より設置費用も安くなりつつあり、変換効率もかつての10~15%より高く、20%代のものが増えています。

また電気の買い取り価格も年間を通して一定で、不当に安く買われる心配もありません。市町村によっては補助金制度もあるため、条件次第で費用軽減しやすい土地活用です。
ただし工事が必要となるので、少なくとも車で行ける土地であることが1つの条件です。また谷底や山にある場所や、木に遮られやすく日照時間が短い場所は、太陽光発電は不向きです。

近年の自然災害被害の大きさも、考慮に入れなくてはなりません。台風が良く通るという場所や洪水の可能性が高い地域は、天災で設備が破壊される恐れもあります。損をする可能性が高い、と考えれば選ばない人も多いかもしれません。
太陽光発電を考えたら、イエウールの姉妹サイト「太陽光のナコウド」の利用をおすすめします。

メリット

太陽光発電は、日当たりの良い広大な土地に適した活用方法のため、田舎の土地活用としてメリットだらけです。
  • 広大な土地と相性が良いため田舎に適している
  • 太陽さえ登れば稼げる
  • 放置しているだけで収益を得られる

デメリット

その一方で、デメリットもありますので、どのように対策するか考えておきましょう。
  • 機器などの初期費用がそれなりにかかる
  • 管理費や工事費がかかる
  • 自然災害には弱い

太陽光発電で稼ぐための方法

太陽光発電で稼ぐためには、日当たりの良い土地か電気はどのくらいで買われるのか、需要と立地の確認が重要です。
日当たりの良い広大な土地が多い田舎と相性は良いのですが、始める際はどのくらい適しているかしっかり確認することをおすすめします。

向いている土地

田舎の土地で太陽光発電に向いている土地は、以下のとおりです。
  • 日当たりの良い土地(農地など)
  • 広大で傾斜のある土地(山など)
  • 建物を建てられない土地
太陽光発電は、田舎に多い山や農地なども活用しやすいため、おすすめの活用方法です。

農地は市民農園や貸農園

比較的規模の大きな農地なら、市民農園や貸農園という使い道もあります。市民農園開設の形態は、「市民農園整備促進法」「特定農地貸付法」「農業利用方式」の3つです。

ここからさらに、開設主体が農地所有者か、地方公共団体か、NPOや企業なのかで誰がどう申請するのか変わってきます。

貸し出すまでのやり取りこそ複雑ですが、学校や地域のレクリエーション、高齢者の生きがいづくりなどニーズが高いのが特徴です。

メリット

農園としての活用とは言えど、自分で活用するより参加型、もしくは必要な人が活用するため、ほとんど手間がかからないでしょう。
  • 農地のまま活用できる
  • ほとんど手間がかからない

デメリット

市民農園や貸農園としても、魅力的な農地でなければ全然活用されないままとなり、収益を得ることは難しいでしょう。
  • 需要が読めない可能性
  • 収益を得られない
  • 結局農地としての活用で、また活用に悩む可能性

市民農園や貸農園で稼ぐための方法

市民農園や貸農園で稼ぐための方法は、需要をしっかり考えて、手伝ってくれそうな人や借りてくれる人を見つけることです。
例えば、地域の小学校や中学校などに農作業体験を組み込んでもらったり、地域振興のためにビニールハウスの市民農園として観光地にしたりも方法としてあります。需要を読み、需要がなければ作ることを考えて見ると良いでしょう。

向いている土地

田舎の土地で市民農園に向いている土地は、以下のとおりです。
  • 農地として使われていた土地
  • 日当たりの良い土地
  • 建築に制限のある土地
市民農園だけでなく、自分で農地として農業を始めて、育てた作物を販売するのも活用方法としてはありでしょう。

田舎で土地活用を考えたら、まずは企業から活用プランを取り寄せてみることをおすすめします。

土地活用の始め方
土地活用の始め方

【田舎の土地活用の流れ②】活用は土地の特徴から考える

田舎の土地活用

田舎の土地活用は、土地の特徴によって有効活用できる方法は異なってきます。
一言に田舎と言っても、田舎の土地はそれぞれありますし、イメージする田舎像は都心に近い田舎だったり地方の田舎だったりと、人それぞれ違うからです。
田舎の土地活用は、土地の特徴から活用方法を決めると、それなりに稼ぐことが可能です。
ここでは、土地活用が難しい田舎の土地の特徴について説明します。

地形から田舎の土地活用は難しい

法律による規制がなくても、土地の地形が悪かったり、立地条件が悪かったりすると土地活用方法が限られてくる土地も存在します。自分の持つ土地がどのパターンなのかをしっかり確認しておきましょう。

地形により整地など初期費用がかかる

土地活用においてまだ何も手が付けられていない土地の場合だと、土地に生えている木々を伐採・伐根したり、地質を良くしたりなど造成を行う必要があります。建築物を建てられるように土地全体を整備する専用の器具が必要なため、個人で行える規模ではありません。

必ずハウスメーカー・不動産業者に依頼する必要があります。整地するには、費用も大体1m²あたり15,000円から50,000円とかかってきます。田舎に広い土地を持つ土地オーナーにはかなりの負担と言えます。

田舎の土地活用は規制から難しい

市街地の無秩序な拡大を防ぐために土地は、街の活性化のために活用される「市街化区域」とむやみに市街化を拡大できない「市街化調整区域」の2つの区域に分けられています。

また、建物を建てられる土地でも「用途地域」により建てられる建物が決められています。

その他にも「農地法」と呼ばれる農地や自然を守ることを目的とした法律が定められています。
土地活用には今紹介した規制の他に、様々な規制が定まられており、田舎の土地は都心に近い土地と比べて、土地活用が難しいと言えます。

市街化調整区域

土地の市街化を防ぐことを目的とした、市街化調整区域にある土地は活用が難しいものです。
特に田舎は「市街化調整区域」に入っていることが多く、「市街化調整区域」では新しく建築物を建てることは原則としてできません。
市街化調整区域として建築などの活用が制限されており、増築するには都道府県知事の許可が必要です。
市街化調整区域では基本的に建物を建てられず、活用が難しい点には注意しておきましょう。

用途地域

用途地域とは、建てられる建物などに以下の制限がかかる土地計画法による地域地区のことです。
  • 建物の種類
  • 建ぺい率
  • 容積率
  • 高さ制限
  • 前面道路の幅員
  • 道路斜線
  • 隣地斜線
  • 日影規制
13種類に分けられた用途地域に基づき、できる活用方法は異なります。

住居地域 商業地域 工業地域
低層住居専用 中高層住居専用 住居 田園住居 近隣商業 商業 準工業 工業 工業専用
第1種 第2種 第1種 第2種 第1種 第2種 準住居
住居 ×
公共施設 学校・病院・教習所以外 教習所以外 学校・病院・教習所以外 学校・病院・老人ホーム以外
店舗 物品販売店舗など × × ×
飲食店など × 農業関連のみ × ×
その他 × × ×
ホテル・旅館 × × × × × × ×
事務所 × × × ×
工業 自家用倉庫 × × × 農業関連のみ
倉庫業倉庫 × × × × × ×
工場 × × × 農業関連のみ
危険物の貯蔵・処理 × × ×

農地

田舎には、多くの農地が広がっていることでしょう。
農地を活用する場合には、基本的に農地以外の活用は難しいものです。作物を育てる農地は、水分を多く含んでいることから建物を建てにくく、地盤的に建物を建てられる土地であっても行政の許可を取って建物を建てなければいけません。
これを農地転用と言い、農地転用して活用する際には都道府県知事の許可が必要です。農地転用の必要な点には注意しておきましょう。

規制はないが立地から需要がない

規制もなく地形的に問題がない田舎の土地であっても、立地状況で土地活用は限定されます。
駅から遠いなど交通の便が悪すぎると、需要がないため田舎の土地は活用しやすいものです。

例えば最寄り駅から遠く離れている土地や、周りにコンビニやスーパーなどの施設が少ない土地は、賃貸需要が極端に少なく賃貸住宅を建てたとしても赤字になることが多いものです。

【田舎の土地活用の流れ③】土地活用の専門家に相談

田舎で土地活用を始める際には、まずは土地活用の専門家・プロに相談しましょう。
田舎の土地は規制が厳しかったり、地形や立地条件で活用法が制約されたり土地活用が難しいものです。土地活用を選ぶ際は、土地の特徴を把握して最適な土地活用を考えると良いかもしれません。
また、個人の判断だけで土地活用を進めてしまうと赤字になってしまうリスクも高まります。必ず土地活用会社と相談しながら、土地活用を進めることをおすすめします。

相談内容から相談先を選ぶ

土地活用の相談先は、相談内容から選ぶ方法があります。
ローンや借入については銀行などに相談し、法律や契約書の確認などは、司法書士など専門家に相談します。

活用方法から相談先を選ぶ

田舎の土地を活用する方法が決まっていれば、活用方法に沿った相談先を選ぶのも良いでしょう。
建物を建てるのであればハウスメーカーなどになりますし、駐車場経営などであれば駐車場を担当している企業に、トランクルーム経営なら該当する企業に相談していきます。
土地活用の会社に相談する際は、その会社の実績や評判、サポート体制や土地活用の種類ごとに会社の強みなど、様々な側面から自分にあった土地活用の会社を探すと良いでしょう。

ここでは、建物を建てて活用する際の相談先として、おすすめの企業をご紹介いたします。

  • 【積水ハウス株式会社】:全国に営業エリアを持つ大手ハウスメーカーです。賃貸住宅事業、戸建住宅事業に力を入れています。価格は高めですが、全般的に相談が可能でアフターサービスも充実しています。
  • 【住友不動産株式会社】:40年以上建物管理を行ってきた歴史のある大手不動産会社です。 アパートや高層マンションの他にも高齢者向け賃貸住宅、店舗賃貸、委員・事務所賃貸など取り扱っている不動産事業は非常に豊富です。価格帯も比較的安価のため、少ない初期費用で土地活用をしたい人におすすめです。

一括で相談できるサービスを利用する

基本的に1社だけの相談は足元を見られる可能性もありますので、複数の企業に相談することをおすすめします。また、複数の企業からプランを取り寄せる際には、一括で複数の企業から無料で資料を取り寄せられるイエカレの利用をおすすめします。

土地活用比較サイトの利用手順
土地活用比較サイトの利用手順

【田舎の土地活用の流れ④】市場調査・活用プランの作成

田舎の土地活用

どのような土地活用が土地に合うか、田舎ではどのような土地活用であれば稼げるのか、市場調査をします。
土地に合う土地活用だとしても田舎では全く需要のない活用だったり、思ってもいなかったような土地活用が需要のあるものでかなり稼げたりする可能性もあります。専門家に相談して市場調査をしてもらい、自分でも土地活用をする土地の周辺を散策してみると良いかもしれません。

土地活用を絞り込めたら、具体的な活用プランを作成していきましょう。
収入や費用がいくらくらいになるかなど、しっかり試算して活用プランを作成刺します。

法律による規制や活用の申請を確認する

農地や市街化調整区域にある土地は、基本的に許可を得られなければ建物を建てられません。そのため建物を建てての活用を考えている場合には、田舎で許可が必要かと疑問に思うような土地でも、許可が必要か確認しておきましょう。
また、許可を得る必要があれば、どのような法律による規制で申請は何が必要か自治体などに確認し、それに備えた準備が必要です。
活用方法を決めている場合には、具体的に土地の活用方法を提示して何をすべきか訊区のもありかもしれません。

自治体による補助金を活用する

土地のある自治体によっては、活用や整備に補助金を用意している可能性もあります。
昨今の人口減少により土地の過疎化が進んでいることから、国をあげて補助金などを整備しており、特に田舎では充実した制度を整えているケースもあるようです。田舎の土地活用を考えたら、その土地の自治体などに適用できる制度や補助金はないか、確認してみることをおすすめします。
それらを上手に活用することで、費用を抑えた土地活用が実現できるでしょう。

田舎の土地活用で収益は出るか計算する

田舎の土地活用とは言っても、収益の出ない土地活用であれば将来的に困ってしまうのは自分です。土地を貸すだけなど初期費用がほとんどない土地であれば良いかもしれませんが、いくらか費用がかかる土地活用をする場合には、継続的に収益を得られる活用か考えておきましょう。
収益が出るか考える際には、以下の点から考えてみることをおすすめします。
  • 初期費用はいくらか
  • ランニングコストはどのくらいか
  • 売上の見込みはいくらか
初期費用とランニングコストを売上見込みで払っていけそうであれば、田舎の土地活用でも継続的に収益を得られるでしょう。

【田舎の土地活用の流れ⑤】土地活用の会社と契約

活用プランを作成できたら、土地活用の会社と契約して土地活用を始めていきます。
契約する際には、毎月いくら払うか契約金はいくらになるか、しっかり確認してから契約をしましょう。
活用方法によっては、初期費用がかかる上にランニングコストもかかってきますので、そのうえで契約費用が負担とならないか確認しておくことをおすすめします。
活用が難しかった場合には、売却するしか方法がなくなります。売却しなければ固定資産税をひたすら払うことになるため、なるべくはやく売却すると良いでしょう。
売却を考えたら、不動産会社に相談することになります。不動産会社へ売却を相談する際には、不動産一括査定の利用がおすすめです。1社だけでの査定ですと田舎の土地だから売れないなんて足元を見られる可能性もありますが、複数の不動産会社から査定額を取り寄せられるため、売却できるか正確に判断できるでしょう。仲介契約するまでは無料で利用できますので、まずは不動産一括査定を使って不動産会社に査定を依頼しましょう。

【田舎の土地活用の流れ⑥】機材の搬入と施工開始

土地活用の会社と契約をしたら、機材を導入して施工を開始します。
アパートや戸建て、店舗などであれば多少の時間がかかりますし、駐車場や太陽光発電などであればそこまで手間がかかりません。
最短1週間で、建築の必要な活用ははやくて4ヶ月、半年を見ておくと良いでしょう。施工を開始したら、集客も始めておくことをおすすめします。
田舎の土地を活用する際には、いくつか注意しておく必要があります。
最初にご説明したとおり、田舎の土地には様々な規制や制限がある場合が多いため、施行を開始する前に活用して問題ないか最終確認をしておきましょう。

また、場所によってはそもそも機材の導入が難しいなどもあるかもしれません。必ず、実地調査をして活用できるか考えておくことをおすすめします。

【田舎の土地活用の流れ⑦】田舎の土地活用を開始

施工が完了したら、土地活用のスタートです。
始めるまでの準備や手続きが大変で、やり遂げた気になるかもしれませんが、ここからが土地活用の本番です。契約した専門家や企業と共に、土地活用を開始しましょう。
ここまで、田舎で土地活用を始める流れに沿って、田舎の土地活用とは何かをご説明してきました。田舎の土地活用には、方法としてざっくりと「貸す」、「自分で活用する」、「売却する」があります。どの活用が向いているかは土地によりますので、田舎の土地がどのような土地かしっかり確認して土地活用をしましょう。
自分だけで活用は難しいと考えた方は、まずは土地活用の専門家にどのような活用方法が良いか相談することをおすすめいたします。

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