不動産売却にかかる費用の内訳や相場を知ることは、スムーズな売却に不可欠です。本記事では、仲介手数料や税金など、必要な費用の詳細をわかりやすく紹介します。
費用を抑えるコツや手続きの流れについても解説しています。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
不動産売却にかかる費用と手数料
不動産売却にかかる手数料をはじめとした費用の内訳は、以下の通りです。
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （ 売却額 × 3％ ＋ 6万円 ）+ 消費税 ※低廉な空き家等（物件価格が800万円以下の宅地建物）の場合、通常の仲介手数料に加え、現地調査等の費用を含めて最大30万円（税抜）の報酬を受け取ることが可能です。 |
| 印紙税 | 200円〜60万円 ※売却金額により異なります |
| 抵当権抹消費用 | 5千円～2万円程度（登録免許税、司法書士への報酬など） |
| ローン一括返済手数料 | 数千円～3万円程度 |
所得税・住民税・復興特別所得税 | 売却した年の1月1日時点の所有期間で税率が決まる 所有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% 所有期間が5年超なら譲渡所得の20.315% |
不動産売却には様々な費用がかかりますが、今回は特に重要な仲介手数料や税金を中心にご紹介していきます。
もし、自分で全て把握するよりもプロである不動産会社の方に査定を含めお願いしたいという方は、下記で一括査定をご利用いただければと思います。
仲介手数料
なお、不動産の売買契約が成立していないのに先払いで仲介手数料を請求することは法律で禁止されています。
仲介手数料の支払い方法は、現金での支払いが一般的で、分割での支払いは原則不可能な点に注意しておきましょう。
仲介手数料の上限は下記の通り定められています。
なお、仲介手数料の下限額は法律で定められていないので、値引き交渉することも可能です。
※低廉な空き家等（物件価格が800万円以下の宅地建物）の場合、通常の仲介手数料に加え、現地調査等の費用を含めて最大30万円（税抜）の報酬を受け取ることが可能です。
印紙税
印紙税とは、不動産売買契約を結ぶ際に、売主と買主との間で交わす不動産売買契約書に収入印紙を貼付して納める税金です。
印紙税の金額は、契約書に記載された金額に応じて決まります。
なお、2027年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書であれば、軽減税率の適用を受けることができます。
| 軽減後の税額 | ||
|---|---|---|
| ー | ||
| 10万円～50万円 | 400円 | 200円 |
| 500円 | ||
| 1,000円 | ||
| 5,000円 | ||
| 1万円 | ||
| 3万円 | ||
| 6万円 | ||
| 16万円 | ||
| 32万円 | ||
| 48万円 |
抵当権抹消登記費用
抵当権抹消費用は、住宅ローンを完済した際に、不動産に設定されている抵当権を抹消するための登記にかかる費用です。
費用の相場は、登録免許税（不動産1個につき1,000円）と司法書士への報酬を合わせて5,000円から2万円程度です。
自分で登記申請することも可能ですが、手間がかかるため、必要に応じて司法書士に依頼するとよいでしょう。
住宅ローン一括返済の手数料
売却する不動産に住宅ローンの残債がある場合は、売却までに完済しておく必要があります。
残債を完済するためには金融機関に対して一括繰り上げ返済をすることになりますが、その際に手数料がかかります。
繰り上げ返済手数料の相場は、金融機関や手続き方法によって異なります。例えば、三菱UFJ銀行の場合、窓口は33,000円、電話は22,000円、ネット経由は16,500円、三井住友銀行は窓口22,000円、電話11,000円、ネット経由5,500円などとなっています。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を売却した際に得た利益（＝譲渡所得）に課される税金のことで、所得税と住民税、そして復興特別所得税をあわせて指します。譲渡所得は、物件を所有していた期間により短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられ、長期譲渡所得の方が税率が安くなります。
の場合 | |||||
の場合 |
支払いのタイミングとしては、譲渡所得税のうち、所得税と復興特別所得税は売却の翌年の確定申告の際（原則2月16日～3月15日）に、住民税は売却の翌年の6月以降にそれぞれ支払うことになります。
その他の費用
そのほかに、場合によっては次の費用がかかります。
- 引っ越し費用
- リフォーム・ハウスクリーニング費用
- 測量費や解体費用
- 相続登記の費用
引っ越し費用
マイホームを売却する場合であれば、引き渡すまでの間に新居に引っ越す必要があります。
引っ越し費用は運ぶ荷物の量や引っ越す距離によっても異なりますが、4~5人家族であれば15~20万円程度の費用は見ておいた方が良いでしょう。
一般に、引越し先までの距離が長ければ長いほど、費用は高くなります。
また、地域間の引越しは、同一地域内での引越しよりも一般的に高額です。
引越し代を節約するのであれば、荷物を整理して荷物の量を減らしたり、引越しの繁忙期（3月～4月）を避けるとよいです。
リフォーム・ハウスクリーニング費用
売却物件の状態が悪い場合は、フローリングやキッチン、お風呂のリフォームをした方が良いこともあります。
フローリングのリフォーム程度であれば費用もそれほどかかりませんが、キッチンやお風呂のリフォームであれば100万円程度の費用は見込んでおいた方が良いでしょう。
なお、買い手の好みに合わせたリフォームは難しいため、必要最低限のリフォーム、またはハウスクリーニングだけを施すことをオススメします。
ハウスクリーニングは、2LDKの物件で5万円程度が相場です。
▼ハウスクリーニングの間取り別平均料金
| 間取り | 平均料金 |
|---|---|
| 1R~1K | 22,000円 |
| 1DK~1LDK | 35,000円 |
| 2DK~2LDK | 55,000円 |
| 3DK~3LDK | 70,000円 |
| 4DK~4LDK | 90,000円 |
| 5LDK~ | 120,000円 |
測量費・解体費
土地を売却する際には、隣地との境界が確定しており、測量図も作成されているのが一般的です。以前は境界を確定しないまま売買することも少なくありませんでしたが、現在は境界が確定していることを望む買主が多くなっています。基本的に、境界確定や測量にかかる費用は売主が負担するのが一般的です。境界確定と測量費用は、官民査定（役所の立ち会い）が必要かどうかでも変わりますが、30~80万円程度が相場となります。
一戸建ての場合、築年数が古ければ建物を解体して土地として売却する方法もあります。日本では新築住宅の需要が根強く、中古住宅より更地の方が売れやすいケースも少なくありません。古家付きの土地として売却することも可能ですが、買主が新築を建てることを想定するなら、先に解体して更地にした方が売れやすくなります。解体費用の相場は建物の構造によって違い、木造住宅であれば坪3~5万円、鉄骨造であれば坪4~6万円、RC（鉄筋コンクリート）造であれば坪6~8万円程度を見込んでおくと良いでしょう。
相続登記費用
相続した不動産を売却する場合、相続登記の費用がかかることがあります。
不動産（家や土地）は、売却する際に登記簿上の名義が売主本人でなければ売却できません。これは、登記名義人が故人のままである場合も同様です。
そのため、まず相続登記（所有権移転登記）を行い、名義を相続人に変更する必要があります。相続登記を行う場合、発生する費用は大きく分けて登録免許税、書類発行費用、そして司法書士への報酬の3つです。
それぞれの費用は以下の通り。
登録免許税は、登記簿の名義を変更する際に国に納める税金です。相続登記を行う不動産の価格によって、支払う額が変わります。計算式はこちらになります。
登録免許税＝固定資産税評価額×0.4％
相続登記を行う際には、亡くなった方の戸籍謄本や住民票の除票、新しい名義人の印鑑証明書などさまざまな書類が必要になります。自身で作成する書類もありますが、ほとんどは役所などで発行してもらう書類です。
役所によって発行手数料は異なりますが、合計で5,000円～2万円程度かかるのが一般的です。
名義変更は自分でもできますが、相続関係が複雑な場合や、平日に手続きの時間が取れない場合は、司法書士に依頼すると良いでしょう。
司法書士への報酬は5～10万円程度が相場ですが、事務所や依頼内容によって異なり、書類収集から任せると15万円以上になる場合もあります。
正当な理由なく義務に違反した場合は10万円以下の過料が課されることがあるため、相続登記を後回しにしていた方は注意が必要です。
不動産売却にかかる費用・手数料をシミュレーションしてみよう！
不動産売却では、単に売却益を得るだけでなく、売主が支払う仲介手数料をはじめとした様々な費用がかかることがお分かりいただけたかと思います。
あなたの不動産が実際どのくらいの手数料や費用がかかるのか知りたくありませんか？
以下のフォームに数字を入れるだけです！シミュレーションしてみましょう。
必要項目を選択して「かかる費用・税金を見る」を押すと、ご自身の場合にかかる金額や項目の内訳が一覧で表示されます。
不動産の種類
住宅ローン 
抵当権の抹消 
保有期間 
測量を行うか 
解体してから売るか 
坪数 
ごみ処分するか 
ハウスクリーニングするか 
物件の入手経路 
建築年月 
住んでいた時期 売却金額（相場） | 項目 | 金額 | 内容 |
|---|
| 控除名 | 内容 |
|---|
不動産売却にかかる費用・手数料を抑える方法
不動産を売却する際には様々な費用がかかります。費用を抑えなければ、不動産を高く売却できても、手元に残る金額が少なくなってしまいます。
しかし、これらの費用を抑えることは不可能ではありません。この章では、仲介手数料の交渉、適切な時期の選定、必要最小限の修繕に限定するなど、不動産売却時にかかる費用を抑えるための効果的な方法を紹介します。これらのアプローチを通じて、売却にかかる負担を軽減し、最終的な手取り額を最大化するための戦略を解説します。売却に伴う費用を賢く管理し、より良い結果を得るための知識とヒントを得ることができます。
仲介手数料を値引きしてもらう
仲介手数料の値引きはできるかというご相談を頂く場合があります。法律では上限を定めているだけですので、不動産会社と交渉して値引きしてもらうことも可能です。
しかし、基本的に仲介手数料の値引き交渉をすることはおすすめしません。なぜなら、不動産売却において契約した不動産会社とは二人三脚で進めていく関係だからです。良い買主を見つけてもらう対価として支払う報酬が仲介手数料ですので、不動産会社の担当者には、良い仕事をしてもらうためにも規定の仲介手数料を支払うのが望ましいでしょう。その上で、もし何らかの事情で支払いが難しい場合には、信頼関係を築いた上で、事情を丁寧に説明することが大切です。
信頼できる不動産会社を見つけるなら、優良な不動産会社にまとめて査定依頼ができる一括査定サービス「イエウール」がおすすめです。
控除や特例を使って税金を抑える
不動産を売却した際に発生する税金を抑えるために、利用できる控除や特例がいくつかあります。売却理由や物件の状況などによって使える制度が異なるので、どの控除が使えるか確認しましょう。
<居住用財産の3,000万円特別控除>
この控除を利用すれば、譲渡所得が最大3,000万円まで控除されます。つまり、利益が3,000万円以下なら譲渡所得税を支払わなくて良いということになります。
ただし、売却した家が居住用でなくてはならないなど、適用にはいくつかの条件があります。以下に当てはまるか確認しましょう。
主な適用条件（簡略化・抜粋） | |
|---|---|
| 1 | 所有期間の長短は問わない |
| 2 | 自分が住んでいる家屋、またはその敷地であること |
| 3 | 居住用の物件が2つ以上ある場合は、主として居住している家屋であること |
| 4 | 一時的な入居や別荘などではないこと |
| 5 | この特例を受けるためだけに入居したと認められる家屋ではないこと |
| 6 | 土地のみの譲渡の場合、家屋を取り壊した日から1年以内に売買契約を締結していること |
| 7 | 売却先が配偶者や親子、同族会社など特別な関係ではないこと |
| 8 | 住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること |
| 9 | 前年・前々年にこの特例や他の特例を利用していないこと |
| 10 | 売却した年の翌年に確定申告をすること |
自宅兼店舗の場合は自宅部分のみが適用対象ですが、事業用部分が10％未満の場合はすべてを自宅とみなして問題ありません。また、この特例は売却後に住み替えを行わなくても適用可能です。
そのほかの注意点などは国税庁のこちらのページをご確認ください。
<相続空き家の3,000万円特別控除>
相続によって取得した不動産を売却する場合に利用できる控除もあります。
それが、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例です。平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に、一定の要件を満たす被相続人居住用財産（空き家）を売却した場合、譲渡所得の金額から最大3,000万円を控除できます。
控除を受けられる主な条件は以下になります。
| 主な適用条件（簡略化・抜粋） | |
|---|---|
| 1 | 相続により被相続人の居住用家屋・敷地を取得した個人であること |
| 2 | 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること |
| 3 | 相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと |
| 4 | 相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに売却していること |
| 5 | 売却代金が1億円以下であること |
| 6 | 売却先が親子や配偶者など特別な関係にある人ではないこと |
より詳細は国税庁のページをご確認ください。
<譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例>
住み替えのために物件を売却し、売却額が購入額を下回って損失（譲渡損失）が出た場合、一定の要件を満たせば、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を利用できます。
物件の売却で生じた譲渡損失を、その年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）できる制度です。これにより、所得税や住民税の負担を軽減できます。
その年の所得から控除しきれなかった損失は、翌年以降3年以内に繰り越して控除することが可能です。
この特例を利用するための主な条件は以下の通りです。
| 主な適用条件（簡略化・抜粋） | |
|---|---|
| 1 | 自分が住んでいたマイホーム（土地・建物）であること |
| 2 | 住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること |
| 3 | 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること |
| 4 | 売却した年の前年から翌年までの3年間に、日本国内にある床面積50㎡以上の居住用財産を取得すること |
| 5 | 買い換えた年の12月31日時点で、その資産について返済期間10年以上の住宅ローンがあること |
特例の適用には他にも要件があるため、詳しくは国税庁の解説ページをご確認ください。
各自治体の補助金を使って費用を抑える
自治体によっては、一定の条件を満たすことで住居に関する補助金を受けられる場合があります。
主な補助金としては、空き家や老朽化した外壁などの解体費用や、省エネ性能を高めるためのリフォーム費用などがあります。
各自治体によって支給される補助金額や条件は異なるので、売却したい家が所在する地域の自治体に問い合わせてみると良いでしょう。
地域によっては募集期間が定められていたり、先着順で予算がなくなり次第終了ということもあるので、解体やリフォームを検討している場合は、早めに確認することをおすすめします。
ハウスクリーニング費用を抑える
ハウスクリーニング費用は、複数の作業をまとめて依頼することで値引き交渉をしやすくなります。
住み替えで次に住む家が中古物件なら、多くの方は新居にもハウスクリーニングを利用します。そこで、売却物件と新居のハウスクリーニングを同じ業者に依頼することで、値引きしてもらえないか交渉するのです。業者によって対応はさまざまですが、交渉の余地はあります。
また、住み替えでない場合も、お風呂場、キッチン、フローリングなど複数箇所をまとめて依頼するのであれば、交渉してみる価値はあるでしょう。
ただし、交渉する際は最初から値引きを要求するのではなく、見積もりが出た後に相談するという姿勢で臨みましょう。
交通費を抑える
遠方の不動産を売却する場合は交通費を抑えることも重要です。
相続などで取得した不動産が、現在住んでいる場所から遠く離れているケースもあるでしょう。新幹線や飛行機を利用する場合、その費用は往復で数万円から十数万円になることもあります。不動産売却のために何度も現地に赴くと、交通費だけで大きな負担になってしまいます。
交通費を抑えるためには、現地に行く回数をできるだけ減らすことが有効です。不動産会社への査定依頼は、一括査定サービス「イエウール」を利用するのが得策です。
イエウールはウェブ上のサービスなので、現地に行かなくても複数の不動産会社に査定を依頼できます。一度の申し込みで複数社に依頼できるため、現地で不動産会社を回るのと同じように査定額を比較でき、より良い不動産会社を見つけることができます。
信頼できる不動産会社を見つければ、内覧の対応などを任せられるため、現地へ行く回数を抑えやすくなります。
不動産売却で現地に行く必要があるのは、一般的に最低3回程度です。できるだけ今住んでいる場所から対応できる方法を選んで、交通費を抑えましょう。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？
もっと詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考にしてみてください。