不動産買取は不動産仲介とは、異なり早く売却することできます。
売却完了までが短期間であるがゆえに、先に買取の流れを抑えておかないと、スムーズにステップを進めることができません。
この記事では、不動産の流れを基に、あなたが必要な事前準備から、ステップを進めるうえでの注意点を紹介します。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
不動産買取の流れとかかる期間
不動産買取とは、一般的な不動産仲介とは異なり、不動産買取業者に直接不動産を買い取ってもらう売却方法です。
仲介を利用したが、買取先を見つけることができなかったときや、早く売却させたい方の多くが利用されます。
最大のメリットは、不動産買取では約1ヶ月前後で売却を完了することが出来るので、仲介に比べて早く現金化できるということです。不動産買取を利用する際の流れは以下の8ステップになります。
不動産買取の流れの中で最も重要な段階は不動産買取業者選びです。
不動産買取は、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう売却方法のため、買取相場を理解している不動産買取業者を選んで買取してもらうことが重要です。急いで売却完了したい方もいると思いますが、不動産買取業者選びには時間をかけて慎重に行いましょう。
不動産買取にかかる期間は1か月
平均して、不動産買取時における買取完了までにかかる期間は、7日間から1か月間となっています。
不動産買取では、売主と買取業者との間で直接行われます。不動産売却時に最も時間を要する、買い手を見つけるまでの時間や売り出し期間がないため、1か月という短い期間で売却することができるのです。
また、不動産買取には「買取保証」と「即時買取」という2つの売却方法があり、それぞれ買取完了までにかかる期間が異なります。
買取保証とは、まず始めに仲介として売却活動を行い、一定期間売り出しても売却できなければ不動産会社に買取してもらうという方法です。短期間で売りたいけれどできる限り高く売却したいという方は買取保証で売却するとよいでしょう。
即時買取とは、その名の通り不動産会社にすぐに買取してもらう方法で、短期間で売却できるのは即時買取を選択した場合となります。
1か月以内に売却したい場合は即時買取、少し時間がかかっても高く売却したい方は買取保証で売却するとよいでしょう。
次の章から、詳しい不動産買取の流れを解説します。
不動産買取の流れ【事前準備】
まずは、不動産買取の流れの中でも買取の事前準備のタイミングに当たるステップをみていきましょう。
ここでは買取を優位かつスムーズに進めるために、買取を検討している不動産に関する情報を集めることを行います。
不動産を売るからには損せず売ることができるよう、不動産に関する情報はきちんと集めておきましょう。
①不動産買取の相場を調べる
不動産買取をするのであれば、まずは不動産買取相場を調べましょう。
買取相場を把握していないと、不動産買取業者が提示した査定価格が適切な価格なのか判断することができず、買取時に損をしてしまう可能性があります。
まずは、不動産の価格相場を調べていただき、そのあと不動産買取の場合を計算します。
買取相場は、仲介で売却する場合の約7~8割程度で算出できます。仲介手数料を支払う必要がない分、買取価格自体が査定時の不動産価格より低くなりますので、注意が必要です。
下の表は、2022年4月度の主要都道府県の不動産の成約状況をまとめたものです。仲介での売却価格の7割の価格を不動産買取相場価格として計算しています。
■マンション買取相場
| 買取相場価格（万円） | 仲介相場価格（万円） | 専有面積(㎡) | 築年数（年） | |
|---|---|---|---|---|
| 東京都 | 3826.2 | 5,466 | 59.45 | 21.40 |
| 神奈川県 | 2450 | 3,500 | 66.53 | 23.54 |
| 埼玉県 | 1883 | 2,690 | 67.26 | 24.27 |
| 千葉県 | 1771.7 | 2,531 | 72.72 | 26.16 |
| 大阪府 | 1961.4 | 2,802 | 67.42 | 25.14 |
| 兵庫県 | 1580.6 | 2,258 | 70.73 | 28.15 |
| 愛知県 | 1520.4 | 2,172 | 75.26 | 26.02 |
| 福岡県 | 1535.8 | 2,194 | 65.72 | 23.88 |
■一戸建ての買取相場
| 買取相場価格（万円） | 仲介相場価格（万円） | 土地面積(㎡) | 建物面積(㎡) | 築年数（年） | |
|---|---|---|---|---|---|
| 東京都 | 3817.1 | 5,453 | 104.87 | 100.08 | 19.71 |
| 神奈川県 | 2656.5 | 3,795 | 143.36 | 103.71 | 20.99 |
| 埼玉県 | 1659.7 | 2,371 | 148.98 | 102.28 | 22.61 |
| 千葉県 | 1581.3 | 2,259 | 187.52 | 105.76 | 24.55 |
| 大阪府 | 1487.5 | 2,125 | 143.45 | 101.36 | 28.28 |
| 兵庫県 | 1614.9 | 2,307 | 164.87 | 110.54 | 27.57 |
| 愛知県 | 1966.3 | 2,809 | 180.45 | 121.31 | 21.53 |
| 福岡県 | 1399.3 | 1,999 | 268.91 | 117.75 | 31.12 |
■土地の買取相場
| 買取相場価格（万円） | 仲介相場価格（万円） | 買取㎡単価（万円） | 仲介㎡単価（万円） | 土地面積(㎡) | |
|---|---|---|---|---|---|
| 東京都 | 3639.3 | 5,199 | 26.12 | 37.31 | 139.35 |
| 神奈川県 | 2170 | 3,100 | 10.67 | 15.24 | 203.35 |
| 埼玉県 | 1718.5 | 2,455 | 9.18 | 13.12 | 187.19 |
| 千葉県 | 1498.7 | 2,141 | 4.92 | 7.03 | 31.3 |
| 大阪府 | 1675.1 | 2,393 | 11.32 | 16.17 | 147.93 |
| 兵庫県 | 1459.5 | 2,085 | 7.20 | 10.28 | 202.85 |
| 愛知県 | 2059.4 | 2,942 | 8.77 | 12.53 | 234.74 |
| 福岡県 | 1127 | 1,610 | 3.58 | 5.12 | 314.47 |
②必要書類を収集する
続いて、不動産買取時の必要書類を収集しておきましょう。
不動産買取に必要な書類は以下のようなものがあります。
- 登記済権利書（登記識別情報）
- 間取り図と測量図
- 身分証明書
- 固定資産税納税通知書（固定資産税評価証明書）
- 土地測量図・境界確認書
- 建築確認済証（検査済証）※一戸建てのみ
- マンションの管理規約 ※マンションのみ
- 実印・印鑑証明
不動産会社によっては、その他の書類を求められることがありますので、事前に不動産会社に問い合わせて収集の準備を始めるとよいでしょう。
加えて、書類によっては平日にしか受け取りができないものもあるため、注意が必要です。
1度で書類収集が終えれるように、事前に取得場所と取得するために必要なものなどを確認するようにしてください。
必要な書類は不動産の種類や状況によって異なります。そこで、必要書類を簡単にチェックしましょう！
必要項目を選択して「必要書類を見る」を押すと、ご自身の場合に必要な書類が一覧で表示されます。
| タイミング | 重要度 | 書類 | 内容 | 取得方法 |
|---|
不動産買取の流れ【買取契約を結ぶまで】
次に、不動産買取の流れの中で最も重要な買取契約を結ぶまでのステップをみていきましょう。
買取は仲介と違い一般人の中から購入希望者を募る売却活動がなく、不動産会社が対象であるため、売れるかどうかは業者にかかっていると言っても過言ではありません。
査定を受けてから買取業者を選ぶ過程から買取買取契約締結するまでしっかりと確認しましょう。
③不動産買取業者の査定を受ける
不動産を売却する準備が整ったら、不動産買取業者に査定依頼をしましょう。
不動産買取業者の行う査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
| 机上査定 | 訪問査定 | |
|---|---|---|
| 査定価格の算出方法 | 物件のデータ・過去の取引事例 | 物件のデータ・過去の取引事例・現地調査 |
| 査定結果算出までの日数 | 当日～2日 | 1週間前後 |
机上査定とは、築年数や面積、過去の売却事例といったデータをもとに査定価格を算出する査定方法です。
不動産の情報を送るだけで査定してもらうことができるため、簡易査定とも言われています。
一方、訪問査定とは、物件のデータや過去の取引事例のほかに、不動産会社が現地調査を行い査定結果を算出する査定方法です。
現地調査を行う訪問査定では、不動産の個別事情を考慮して査定価格を算出するため、机上査定と比べて正確な査定価格を知ることができます。
査定を受けるうえで注意点として、査定依頼をする際には、必ず複数の不動産買取業者に査定依頼をすることが重要です。
不動産買取では、査定価格がそのまま買取価格になる可能性が高いため、複数社の査定結果を比較して査定価格の高い不動産買取業者を見つけることが大切なのです。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？
複数の不動産買取業者に査定依頼をする際には、不動産一括査定の利用がおすすめです。
不動産一括査定サイトのイエウールでは、最大6社まで同時に査定依頼をすることができます。入力フォームもチャット形式となっており、初めて不動産の査定依頼をする方でも操作することができます。
④不動産買取業者を選ぶ
初めての方は、まず机上査定を受けて、さまざまな不動産会社を比較した後、1社に決めてあとに訪問査定を依頼するのも良いでしょう。
査定依頼をした不動産買取業者から査定結果を受け取ったら、不動産買取業者と契約締結しましょう。
不動産買取業者を選び方のポイントに注目しましょう。
- 査定価格に納得できるかどうか
- 買取の実績があるかどうか
- すでに利用した方の口コミ・評判がどうか
査定価格に納得できるかどうか
繰り返しになりますが、不動産買取では査定価格がそのまま買取価格となる場合が多いです。
そのため、まずは査定価格を軸に不動産会社を選定してみましょう。
ただし、注意していただきたいのが、他社に比べて明らかに価格の高い不動産買取業者には注意しましょう。
不動産会社側は、不動産を買い取るリスクもあるため、買取を高額で行う場合は、裏があるかも知れません。そのため、高額な査定価格を提示してくる会社については細かく調べるようにしてください。
もし査定価格に納得できない場合は不動産買取業者に価格交渉を行うこともできますが、全ての不動産買取業者が価格交渉に応じてくれる保証はありません。
買取の実績があるかどうか
不動産会社側に不動産買取の実績があるかどうかも重要な指標になります。
注意していただきたいのが、同じ「不動産会社」とは言え、買取が得意な会社と、仲介が得意な会社があります。
そのため、不動産会社の過去の実績から、希望する会社が、買取に特化しているかどうかの確認をしましょう。
業者の実績は、各不動産会社のホームページで確認ができます。
すでに利用した方の口コミ・評判がどうか
いくつか気になる不動産買取業者を見つけることができたら、すでに利用した方の口コミ・評判を調べて信頼できる不動産買取業者であるか確認しましょう。
不動産買取業者の中には、査定時に高い査定価格を提示して、契約後に値下げを提案する悪徳業者もいるので注意が必要です。悪徳業者と契約しないためにも、事前に口コミを見て信頼できる不動産買取業者であるか事前に確認しましょう。
不動産買取業者の口コミを確認する際は、おうちの語り部をご覧ください。
⑤買取の条件を確認する
契約する不動産買取業者を決めたら、いよいよ買取の条件交渉を行います。
この話し合いでは、不動産の買取価格、引き渡し日、不用品処分、入金日などを決定します。
特に買取価格や入金日はよく確認し、不動産の現金化を急いでいる方は事情を不動産買取業者に事情を話して、両者が納得できる条件になるように話し合いましょう。
そして、買取する物件に残された不用品の処分費用についても必ず確認しましょう。」
不動産買取業者の中には不用品を家の中に残したまま売却できるというサービスを行っている場合もあります。
この不用品処分にかかる費用に関してのトラブルが多いため、事前に誰が費用を支払うのか、売主が支払う場合はどのくらいの費用がかかるのかをあらかじめ確認しましょう。
不動産買取の流れ【契約以降】
業者を決めて条件交渉が終わったらいよいよ契約です。
ここでは、不動産買取の流れの中でも買取の契約からそれ以降のタイミングに当たるステップをみていきましょう。
不動産買取は売買契約を結んで終わりではなく、決済や引渡し、年明けの確定申告まで行う必要があります。
特に売買に関するお金の動きが多くなりますので、間違いなく手続きを進められるよう各ステップの注意点もしっかり押さえておきましょう。
⑥売買契約を締結する
双方が納得する条件でまとまったら、売買契約を締結します。
売買契約書の内容を詳細に確認します。契約書には、物件の売却価格、支払い条件、引渡し日、売主と買主の権利と義務などが明記されています。
売買契約を締結する際には、売買契約書の内容を隅々まで確認するようにしましょう。契約内容を急いで読み飛ばさず、すべての条項を丁寧に確認し、理解するようにしてください。
注意していただきたいのが、一度売買契約書に判を押してしまうと、その後契約内容を変えようと思っても簡単には変えられず、最悪の場合違約金が発生します。
事前に話し合った条件と合っているか確認し、疑問やおかしいと感じる部分があればその場で指摘し、解決するようにしましょう。また、契約締結時に、売り手は手付金または頭金を受け取ることが一般的です。これは、買い手の購入意志の確認として機能します。このときに必要な金額等は事前に確認するようにしてください。
⑦決済・引き渡し
売買契約書で定めた日に決済・不動産の引き渡しが行われます。
決済・引き渡し当日は、売却額の受け取り、鍵・必要書類の引き渡し、司法書士への報酬の支払いなどが行われます。
決済当日は、必要書類の忘れ物がないように注意しましょう。
決済日には司法書士に提出する書類、不動産買取業者に引き渡す書類があり、忘れてしまうと当日に決済を行うことができません。当日に必要なものは事前によく確認し、忘れ物がないように注意してください。
引き渡し前に、物件の状態を最終確認し、契約に記載されている条件と一致していることを確認します。
法律的な手続きや金銭のやり取りには複雑な要素が含まれることが多いため、専門家（例えば弁護士や司法書士）の立ち会いが望ましいです。
⑧確定申告を行う
不動産買取を行い、譲渡所得が発生した場合は確定申告を行い、譲渡所得税という税金を納める必要があります。
確定申告は下記のような手順で行います。
- 適用される特例があるか確認
- 確定申告に必要な書類を準備
- 譲渡所得税を計算する
- 確定申告書を作成する
- 確定申告書を提出する
確定申告には、売却に関連する契約書、領収書、取得費の証明書類など、様々な書類が必要です。これらを事前に準備し、整理しておく必要があります。
確定申告は不動産買取をした翌年の2月16日から3月15日までの間に行います。不動産買取後すぐに行わないため忘れてしまいがちですが、申告期限を過ぎてしまうと延滞税が発生するため、忘れずに行うようにしましょう。
また、自宅の売却の場合、特定の条件の下で特別控除が適用されることがあります。この控除を適切に理解し、適用することが重要です。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？