マンションの売却を成功させよう|押さえておきたいポイントとは

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マンションに限ったことではありませんが、不動産の売却には適切なタイミングと損をしないためのコツがいくつか存在します。また、高額な売却価格になるため税制面での注意も必要となり、どこから手を付ければよいのか、どのような業者を選択すればよいのか迷うケースも多いはず。

先読み!この記事の結論
  • 売却価格はローン残債+諸費用を上回るのが理想
  • マンションを売却する際には様々な税金や手数料の支払いがある

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

準備段階での注意点

突然訪れた転居や買い替えに際し、マンション売却の準備をどこから始めればよいのか迷う方も多いと思います。売却の準備段階では、いくつか考慮しておきたい注意点があります。

売却する時期を考慮する

株であれ、オークションであれ、相場の理論から考えてもモノを売るときは「買った時より相場が上がっている」時が売り時となるのは当然のことですので、これは不動産についても同じことが言えます。
不動産の相場も世界経済や社会情勢の影響を受けやすく、ここ10年間では、2007年から2008年にかけては上昇傾向だったものの、2008年9月のリーマンショックを機に大幅な下落に転じました。その後、2011年の東日本大震災による打撃を受けて下落傾向が続きましたが、アベノミクスによる経済復興により2013年以降は上昇に転じています。
このように、外的要因に大きく左右される不動産相場は、細かい上下動を繰り返しながら値上がり値下がりの大きな波を形成するので、プロであっても先行きを予測することは難しいと言えます。また、建物には経年劣化による価値の低下も考慮に入れておかなくてはなりません。少なくとも買った時より高く売れる状況ならば、明らかな売り時であることは間違いないでしょう。
1年のうちでは、年度末の1月~3月がもっとも需要がある時期ですが、大型新築マンションは3月に引き渡されることが多く、類似の中古物件は値崩れする危険性があることも否めません。そのような場合には時期をずらして早めに売りに出すのも一手です。

住宅ローンの残債を確認しておく

マンションの売却にあたっては、現在の住宅ローンの残債がいくらなのかを確認しておくことも重要です。もし、売却額が住宅ローンを完済するのに不足する場合、銀行が設定した抵当権を外すためには、残債の不足分を自己資金で充当しなければなりません。
また、売却には手数料などの諸費用がかかりますので、売却価格が「住宅ローンの残債+諸費用」を上回ることが理想です。これが成立しない場合は、新たに購入するマンションに対して抵当権を設定することで対応する方法が考えられます。

マンションのメンテナンスや掃除をしておく

中古マンションの内覧をして実際に購入を決めるのは、多くの物件を見慣れたプロの不動産会社ではなく、一般の消費者です。見た目のキレイさや、メンテナンスが行き届いた備品などの第一印象は、内覧時の印象に大きく影響を与えることでしょう。
そのためにも定期的なメンテナンスが欠かせませんが、たとえば内覧前に水道が止まっていたら満足な清掃ができず、印象を悪くしてしまいます。同様に、照明がつかない真っ暗な部屋の内覧では、よほど日当たりの良い物件でない限りは大きなイメージダウンにつながりかねません。また、例え短時間の内覧と言えども、冷暖房が効かない状態は避けたいものです。
以上のことから、水道や電気の定期点検は必ずしておきましょう。そして、これらライフラインの供給をストップするタイミングも重要です。買い手が入居後に掃除をしたり、転居の準備をする際に不便があると、悪い印象を与えてしまう可能性があるためです。
  • 売却時期
  • 残債の確認
  • メンテナンスや掃除
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査定から契約までの注意点

いよいよ住み慣れたマンションの査定額を調べ、売却価格を検討する段階になったら、信頼できる業者を選びたいものです。契約までに注意すべきポイントを押さえておきましょう。

査定額を一つの業者だけで判断しない

マンションを売却する不動産会社を選定する際、一社だけで決めるのは大きなリスクが伴います。マンションのような高額な売買に限らず、電化製品や家具の購入でも、ネット上の複数のサイトや街のなん軒かの店舗を見て回り、価格やサービスの比較をするのと同じです。
不動産業者の中には、手っ取り早く仲介手数料をとることだけを考える悪い業者も隠れているかもしれません。できるだけ多くの業者を比較検討するとともに、価格交渉の際の材料にするためにも、自分で周辺の不動産の売値を調べておきましょう。
また、合見積もりをした不動産業者からは、必ず書面で査定証を貰います。根拠のある査定価格を提示せずに、大まかな価格帯だけで契約を迫る業者の場合は、選定から外しましょう。多くの実績ある不動産業者
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高値に設定しすぎない

売却を依頼する不動産会社を決めたら、今度は実際に売りに出す金額を決めます。複数の不動産業者による査定価格が手元にあると思いますので、それを目安にしつつ自分の希望金額で売りに出してみましょう。売り出し金額は、査定価格(相場)の+5%が理想的です。
実際に希望金額で売りに出してみても反応が薄かったら、売り出し価格を下げることもできますが、細かく値下げすることはおススメできません。物件情報をこまめにチェックしている買い手側からすると、「もう少し待てば、さらに値下がりするのでは?」という期待から、更なる値下げを待つ状態になってしまいます。
そうなると、なかなか売れない状況を生み出して悪循環に陥ることがありますので、たとえば値下げをするならある程度一気に値下げをして、「売れてしまうかも」という焦りを誘うというのもひとつの手段です。しかし、どちらにしても価格が下がってしまうので、やはり最初から高値に設定しすぎないことが無難です。

買い手が現れたとしてもすぐに決めない

物件を売りに出してしばらくすると、あなたが提示した価格と物件に魅力を感じて買い手の候補が現れることでしょう。しかし、一人の買い手が現れたからといって、すぐに決めてはいけません。買い手からのアクションにあまりに早く反応すると、早急に現金が必要な状況に迫られていると思われてしまい、買い手側の有利に価格交渉を進められてしまうことがあるからです。
また買い主候補が一人だけの場合、競合する買い主が存在しないわけですから、その買主はじっくりと価格交渉に臨むことができます。したがって、売主の考えや状況だけを考えながら、自分の希望する購入価格を提示してくることでしょう。
しかし、買い主候補が複数いる場合は自然と買取価格の競争が発生し、価格も条件も売主にとって有利なものへ徐々につり上がっていきます。買い主候補が一人現れた段階で即座に値段交渉をするよりも、複数の買い主候補が現れるまで少し待ちましょう

契約については口約束ではなく書面で交わしておく

不動産の売却となると、動く金額の大きさや税制上の専門的な問題などもあり、ついつい不動産業者になにごとも任せてしまいがちになります。しかし、細かなことを面倒くさがって口約束で取り決めをしておくと、いざ売買契約書を締結する際に、あなたの思惑と違っていたということが起こらないとも限りません。
単純に、あなたと不動産業者との認識のずれということで解決し、契約書の修正で済めば問題ないのですが、不利な条件が追加されている場合も多く見られます。交渉時には無かった不利な条件が追加されていたり、依頼内容と異なる事項を記載されたりしないよう、署名捺印までにじっくりと確認しましょう。
  • 内容を十分確認
  • 内容は書面に作成
  • 相談窓口を利用
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マンションを売却したら支払う税金について

マンション売却の際には、税金の支払いも発生します。逆に税制上の優遇措置を受けられるケースもあるので、正しく活用して損をしないようにしましょう。

必ず支払う税金

マンションを売却した場合、印紙税と登録免許税は必ず支払う必要があります。
印紙税は、不動産売買契約書に貼る印紙で納めますが、その額は不動産売買契約書に記載されている金額によって異なります。契約金額が1,000万円超~5,000万円以下であれば20,000円、5,000万円超~1億円以下の場合は60,000円です。なお、10万円を越える場合は、平成32年3月31日まで軽減措置が適用されます。

契約金額 本則税率 軽減税率
500万~1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万~5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万~1億円以下 60,000円 30,000円
1億円~5億円以下 100,000円 60,000円

登録免許税は、不動産売却時の所有権移転による登記(名義変更)に必要な税金で、その税率は登記の種類によって異なります。マンションの売却により所有権移転をする場合、「固定資産税評価額」×2%ですが、平成31年3月31日までは、印紙税と同様に軽減税率が適用され、1.5%です。

本則税率 軽減税率
「固定資産税評価額」×2% 「固定資産税評価額」×1.5%

利益が出た場合は住民税と譲渡所得税を支払う

不動産を売却して利益が発生すると、その利益は譲渡所得と呼ばれ、所得税(国税)と住民税(地方税)が課税されます。また、また平成23年12月2日から25年間は、復興特別所得税(東日本大震災の復興に必要な財源確保を目的とした税)もかかります。
譲渡所得は、売却したマンションの取得費に売却費用を加算した額を、譲渡価格から差し引くことで求められます。
  • 譲渡所得=譲渡価格-(取得費+売却費用)

なおマンションの取得費には所有期間中の減価償却が加味されている必要がありますので、不動産を所有していた期間によって取得費は異なります。また、譲渡する不動産が居住用であれば、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けることができます。したがって、課税対象となる譲渡所得は以下の式で求められます。
  • 課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除

マンションを譲渡した場合の長期譲渡所得と短期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在における所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより判断します。また、10年超所有軽減税率の特例があります。

所有期間
長短区分 短期 長期
期間 5年以下 5年超 10年超所有軽減税率の特例
居住用 39.63%
(所得税30.63% 住民税 9%)
20.315%
(所得税15.315% 住民税 5%)
①課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%(所得税10.21%・住民税4%)
②課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%(所得税15.315%・住民税5%
非居住用 39.63%
(所得税30.63% 住民税 9%)
20.315%
(所得税15.315% 住民税 5%)
計算例
※譲渡所得が1,000万円の場合
1,000万円×39.63%=396万3千円 1,000万円×20.315%=203万1,500円

損失になった場合は税金が戻ってくる

長年にわたって住んできたマンションを売却する際は、入居時より売却時の価格が上がっていることは、よほど不動産価値が高騰しない限りありません。購入した際に新築だった場合はもちろんのこと、昨今のマンション価格の下落傾向も反映して、たいていの場合は売却損が発生するものです。
この売却損が発生した場合、繰越控除といって、税金が戻る制度を利用することができます。税金が戻る条件は3つあり、特定の居住用財産(いわゆるマイホーム)であること、譲渡損失が発生していること、確定申告を行っていることです。譲渡損失による繰越控除は、マンションを譲渡した年の翌年以後3年間、すなわち「最長4年間」に渡って適用されます。
  • 居住用財産の売却
  • 譲渡による売却損
  • 確定申告を行う

マンションの売却は事前の計画と準備が大切

なにから始めればよいかわからない場合は、一括査定サイトの利用も、売却価格の検討や市場感覚のキャッチに便利です。

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転勤や家族構成の変化、持家の購入などのライフイベントの発生により、住み慣れたマンションを手放す機会が訪れることもあると思います。家電や家具などと違い、個人が所有する中では最も大きな資産のひとつであるマンションですので、売却を任せる業者選びや税制面でも損をしないよう慎重に売却を進めたいもの。
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