事故物件の売却で後悔しないために!売却価格の相場と告知義務について

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「事故物件」という言葉は広く知られるようになりましたが、実際に事故物件は売却できるのか、どのような売却方法があるのか、価値はどのくらい下がってしまうのか・・・などなど、明確にわかっている人は少数です。

事故物件とは、殺人事件や自殺、孤独死などによって人が死亡したことで、第三者が住む場合に住み心地の良さを阻害して敬遠してしまう物件などをいいます。あなたに不幸な出来事が起こって、事故物件を売却しなければならない場合、ぜひこの記事を参考にして、できるだけ早く売却を実現してください。

今回は、事故物件の定義や瑕疵について、事故物件の相場価格、事故物件の売却方法、事故物件に精通した不動産業者の見つけ方など、詳しく解説しています。

先読み!この記事の結論
  • 心理的瑕疵は買い手の受け止め方によって違う
  • 事故物件は通常物件より30%~50%程度の値下げの必要あり

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事故物件とは?不動産業者の定義

事故物件専門の情報サイトもあるくらいですから、不動産を売却しようと考えている人は「事故物件」という言葉を耳にしたことがあるでしょう。
しかし、いわゆる事故物件とはどういった物件を指す言葉なのでしょうか。
ここでは、事故物件の定義や瑕疵などについて具体的に説明していきます。

事故物件に当たる具体的な条件

いわゆる事故物件という表現には法的なルールはありませんが、一般的に物件自体には問題がないが、物件内で殺人、自殺、孤独死、不審死、事故死などの人の死亡に関する事象があった物件のことを事故物件と呼んでいます。

もちろん事故物件を売却する場合は、売主には発生した事実を告知する義務があります。事故物件にあたる事例には以下のような事例があります。

  • 室内で殺人事件が発生した
  • ベランダから誤って転落し、死亡した
  • 敷地内の駐車場において、車内で自殺した
  • マンションのエレベーター事故で事故死した
  • 室内で孤独死しており、異臭騒ぎで発覚した

このように、物件の室内で発生した場合はもちろん、マンションの共用部分やエレベーター、敷地内駐車場などで発生した事件・事故なども、不動産売却においては事故物件として告知義務があります。

告知義務を果たさずに買主がその事実を知った場合、告知義務違反として損害賠償請求もしくは契約の解除のリスクがあります。

心理的瑕疵

瑕疵とは欠陥や不具合、故障などを意味する言葉ですが、心理的瑕疵とは「その事実を知っていれば契約(購入)しなかった」というケースを指します。
いわゆる事故物件は心理的瑕疵に該当しますが、その他にも該当するケースがあります。

  • 物件内で殺人・自殺があった場合
  • 物件内で事件・事故による死亡があった場合
  • 物件の隣や周辺で火災などの災害や事件があった場合
  • 近隣に指定暴力団事務所や過激な新興宗教団体などの施設がある場合
  • 近隣にゴミ処理場、原子力発電所、産業廃棄物処理場、刑務所、風俗店などの嫌悪施設がある場合

このように、心理的に嫌悪感を抱いたり抵抗感を感じたり、住み心地の良さが阻害される要素を心理的瑕疵といいますが、判断が難しい場合もあります。
たとえば、人は誰でも死ぬので病死などの場合は心理的瑕疵かどうか、判断に悩むところです。
ただし、告知せずに購入する人が知った場合は、「知っていれば買わなかった」と言われるとトラブルのもとになりますので注意が必要です。

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは「物件自体に欠陥がある」というケースです。
見た目でわかるケースも多くあります。
物理的瑕疵にあてはまる具体的なケースは、以下の通りです。

  • 屋根やサッシから雨漏りしている
  • シロアリ被害が発生している
  • 柱や基礎部分などの構造上主要な部分にヒビが入っている
  • 台風により床上浸水した
  • 土地が地盤沈下している
  • 土壌汚染が生じている

こういった事実ももちろん売主に告知義務があります。
ただし、告知したうえで買主が価格面などの調整によって納得した場合は、瑕疵担保免責となります。

法律的瑕疵

法令上の制限などにより、建物を建てられないなどの物件の自由な利用が阻害されるケースをいいます。
具体的な事例は、以下のようなケースがあります。

  • 計画道路の予定地であるため、建物の建築に制限がある
  • 現行の法律には適合していない既存不適格物件
  • 接道義務を満たしていないため再建築不可の物件

その物件を購入しても、建て替えることができない、もしくは建て替えた場合に小さな建物しか建てられない、などのケースがあるため注意が必要という認識となります。

※2020年11月追記

「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変更になりました。契約不適合責任について、詳しくは法務省の説明資料をご確認ください。

参考:民法(債権関係)の改正に関する説明資料(法務省民事局)

  • 事故物件とは、物件自体には問題がないが、物件内で殺人、自殺、孤独死など人が死亡した物件
  • 自己物件は心理的瑕疵にあたるが、他にも物理的瑕疵、法律的瑕疵がある

事故物件の売却価格の相場

事故物件を売却する場合、売却価格の相場は通常物件とどのくらい違うのでしょうか。
ここでは、事故物件の売却価格の相場について見ていきましょう。

事故物件と通常物件で相場はどれくらい違う?

事故物件といっても、心理的瑕疵がなければ通常の物件と一緒ですので、立地や環境、築年数などによっては高い価格で売れる物件もあります。
問題は、事故物件の原因となった心理的瑕疵が、需要や価格にどのくらい影響を及ぼすか、ということです。

事故物件の相場は「買い手の受け取り方」で差が出る

心理的瑕疵は、買い手の受け止め方や感受性により差が出てきます
「その程度のことで価格が下がるのであればラッキー」と受け止める人もいるでしょうし、「絶対に見送り」と受け止める人もいます。
例えば、共用部分で事故死があったことを許容できる人とできない人に分かれたり、室内での孤独死を許容できる人とできない人に分かれたり、人によってさまざまなのです。

物件自体の魅力で事故物件の相場が下がらないことも

先ほどお話ししたように、事故物件の評価は買い手の受け取り方によって大きく変動するため、事故物件の内容と物件自体の特性や魅力とのバランスが重要になります。

通常は、マイソク図面に「告知事項あり」と記入することによって、事故物件であることがわかりますので、その段階で事故物件の内容を告知します。
買い手は、立地や住環境などのポジティブ要因と価格や事故物件の内容によって、購入の判断をすることになります。駅から近く需要が旺盛なエリアにある事故物件であれば、それほど下げなくても決まる可能性もありますし、駅から遠くあまり需要のないエリアであれば思い切って下げなければ決まらないでしょう。

いずれにしても、事故物件の場合は通常物件と比較すると、値下げをすることを前提に物件自体のポジティブ要因や事故物件の内容によって価格が上下する、と考えられます。

事故物件と通常物件の相場を比較

一般的な相場として通常物件と事故物件を比較した場合、孤独死や自然死の場合は10~20%、自殺の場合は20~30%、殺人などの事件の場合は30~50%程度の割引が必要となります。

例えば、適正な相場価格3,000万円の事故物件の場合、心理的瑕疵の内容によって1,500万円~2,400万円程度になることを想定しておきましょう。

しかし、これはおおよその価格。より正確にいくらで売れるのか知るには、不動産会社に査定をしてもらった方が良いでしょう。家の価格は事故のあるなしの他に、築年数や家の状態なども見て査定されます。

  • 心理的瑕疵は買い手の受け止め方によって違う
  • 事故物件は通常物件より30%~50%程度の値下げの必要あり

事故物件であることを隠して売却は可能?

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事故物件であることを告知せずに、隠して売却した場合はどうなるのでしょうか。
事故物件であることを隠して売却することはご法度ですので、注意してください。

事故物件であることを隠して売却するリスク

事故物件であることを隠して売却した場合、告知義務違反として契約の解除や損害賠償請求のリスクがあります。
ところで、告知義務はいつまであると考えればよいのでしょうか。

判例では、50年前の猟奇的殺人事件を売主が告知せずに、買主の心理的瑕疵が認められ瑕疵担保責任(※2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」に変更)を追及されてケースもあります。
告知義務違反のポイントは、時間的要因・場所的要因・目的物の現状・地域特性、近隣の噂の4つがあります。
時間的要因は、事件発生から7年程度が一つの目安となるといわれていますが、絶対とは言えません。
場所的要因は、住み心地の良さや快適な生活を決定付けるものであり、分譲マンションのバルコニーなどは取壊しなどが不可能ですが、物置や倉庫など取り壊されてしまえば場所が特定できないような場合には考慮されます。
目的物の現状は、心理的瑕疵をもたらす不動産が住宅の一部である場合などに考慮されます。
地域特性や近隣の噂については、居住者の住み心地や心理的負担の面から非常に重要な要素となっています。
前段の50年前の猟奇的殺人事件も、あまりにもショッキングすぎて近所の人の脳裏から消えないために、心理的瑕疵として認められているのです。
ここで、実際の判例について紹介しますので、確認してみましょう。

【事故物件の売却の判例①】自宅内のベランダで自殺があった後も家族で居住し、6年経過後に告知せずに売却。

事件のあった建物内で生活し、事件を知る近隣住民と付き合っていくことによる心理的瑕疵は重いものであり、買主の契約解除と違約金を認める

【事故物件の売却の判例②】庭にある物置で自殺を図り、4日後病院にて死亡。6年11か月後に告知せずに売却。

居住用物件として心理的瑕疵の程度が重く、風化するまでの時間を要していないため、買主の契約解除を認める

【事故物件の売却の判例③】室内で他殺が疑われる死亡事件が発生したマンションを8年9ヶ月後に告知せずに売却。

売主が事実を秘匿しており、告知義務違反により買主の契約解除と違約金請求を認める

参考:一般財団法人 不動産適正取引推進機構 心理的瑕疵に関する裁判例について
http://www.retio.or.jp/attach/archive/82-118.pdf

事故物件は更地にすれば売却価格が上がるって本当?

事故物件の多くは建物内での事件・事故によるものです。
そのため、その建物に住むということが住み心地を阻害し、嫌悪感や不安感を作り出します。

事故物件を更地にしてイメージ改善となるケース

そこで、建物を取り壊して更地として売却してみたらどうでしょうか。
もちろん、告知義務は果たさなければなりませんが、建物を取り壊すことで環境がリセットされ、嫌悪感を持たれるイメージが払拭される可能性があります。
また、「事件・事故のあった建物がなく、更地であれば気にならない」と考える人は一定数いるようです。
つまり、建物付で売却するより更地で売却した方が需要増を見込めるため、売却価格も上がる可能性があるのです。

事故物件を更地にして再利用するケース

あまりにも印象深いな事件が発生したため、その地域に住む人々のイメージが払拭できないケースもあります。
事件が風化していないと、イメージを払拭できない近隣との付き合いなどが難しく、心理的負担が大きいため、敬遠されるケースも考えられます。
その場合は、月極駐車場やコインパーキングとして一定期間賃貸することも有効な方法です。

駐車場として運用しながら、事件の風化や近隣の方々のイメージ回復を待って売却するのです。

事故物件を更地にするメリット・デメリット

先ほどの話も含め、今度は事故物件を更地にして売却する場合のメリット・デメリットを多角的に考えてみましょう。

事故物件を更地にするメリットは「イメージの払拭」

  • 更地にすることで環境がリセットされ、悪いイメージが払拭される
  • 更地にして駐車場などで運用した場合、賃料収入が得られる
  • 駐車場として運用しているうちに、周囲の人も入れ替わり事件を知る人が減る
  • 年数が経つことで、事件についての記憶が風化する

まず更地にすることで、いわくつきの建物などがなくなりリセットされるため、悪いイメージが払拭される効果があります。

そのまま駐車場などで運用すれば、賃貸収入を得ることができ、時間の経過とともに事件を知る近隣住民の減少や記憶の風化などにより、土地の価値を上げることができます。

事故物件を更地にするデメリットは「経済面」

  • 建物を解体するための解体費用が発生する
  • 更地にすると固定資産税・都市計画税が非常に高くなる

デメリットは主に経済的なこととなります。
まず、建物を解体する場合には解体費用が発生します。

解体費用の相場は、木造の建物の場合@3~4万円/坪程度であり、30坪の木造2階建であれば約100万円程度の費用を考えておかなければなりません。

その他に、残置物やエアコンなどの産業廃棄物があれば処分費が加算されます。

解体費用は非常に高額となりますので、注意が必要です。
次に、更地にすると固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍に跳ね上がります。

固定資産税・都市計画税は毎年1月1日時点の所有者に課税されますので、土地を所有している限りは納税し続ける必要があります。
以上のことを考えますと、いったん更地にして駐車場として収益を得ながら、時期を見て売却するかアパートなどを建築する方法が、事故物件を解決する方法としてよいと考えられます。

しかし、そのまま事故物件として安い価格で売ることもひとつの方法であり、売主として内を優先するかが判断のカギとなります。

  • 事故物件であることを隠して売却すれば、契約の解除や損害賠償請求のリスクがある
  • 事故物件を更地にすれば売却価格が上がる可能性がある
  • 事故物件を更地にすればイメージを回復できるが、経済的でデメリットもある
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事故物件を売却する2つの方法とは

事故物件を売却する方法は、通常の不動産売却と同様に「仲介」と「買取」の2通りが考えられます。
売主としては一刻も早く事故物件を売却したいところですが、それぞれの方法について確認してみましょう。
  • 事故物件を仲介で売却するには事故物件に精通した不動産業者が必要
  • 仲介の場合は、物件に適切なリフォームなどのメンテナンスが必要
  • 買取価格は下がるが、早く処分できる

不動産会社の「仲介」で売却

まずは、仲介で一般のエンドユーザーに売却する方法があります。
ここでは、その流れについて説明します。

不動産業者に事故物件の査定を依頼

まずは、物件の査定と仲介を依頼する不動産業者を選定しなければなりません。事故物件の場合、敬遠する不動産業者もありますし、逆に取引実績があり受け入れてくれる不動産業者もあります。
もちろん、事故物件の内容にもよりますので、不動産一括査定サイトなどを利用して、複数の業者からの査定や提案を待ってみましょう。

不動産業者の選定

次に複数の査定価格や売却の提案を確認したら、各不動産業者と協議のうえ実績や担当者のスキルなど総合的にお任せする不動産業者を選定します。
この場合、専任で1社にするのか、一般で複数の不動産業者に依頼するのかもあわせて決めます。

不動産業者の協力の元、条件交渉

そして、売却活動が開始したら買い手の内覧や条件交渉に対応します。
基本的には、不動産業者が全てリードしてくれますので、それに従って進めましょう。
興味を持ってくれた買い手が現れれば、必ず価格交渉が入ります。自分自身の予算の許容範囲がどのくらいなのか、いくらなら指値を受けるのか、事前に不動産業者と相談のうえ決めておきましょう。買い手からの価格交渉に迅速に対応しないと、買い手が興味を失ってしまうからです。

売買契約締結

価格が折り合えば、諸条件を整えて売買契約締結となります。事故物件とはいえ、売主としてするべき処置などをきちんとし、誠実な対応を心掛ければ売却できる可能性は高まります

さらに重要ポイントとして、事故物件の仲介は非常に神経を使う取引のひとつであることは間違いないため、事故物件に精通したスキルのある不動産業者に仲介を依頼することです。

その際に、売主利益を第一に考え、売主の立場に立った業務遂行ができる企業風土やマインドを持った不動産業者であることも大切ですので、忘れないようにしましょう。

不動産会社の「買取」で売却

不動産業者に仲介してもらう以外には、事故物件を専門とした買取業者などに売却する方法もあります。
この場合、仲介で売却する価格より買取価格の方が下がります

なぜなら、不動産業者は買い取った物件を、リフォームやリノベーションなどの付加価値を付けて再販するためです。

つまり、リフォームや諸費用などの経費と利益分を差し引くために買取価格は安くなります。
そのため、事故物件を買い取ってもらう場合、買取価格は相場価格の50%以下になることが多い、と考えた方がよいでしょう。
売主の希望が「価格よりは少しでも早く売りたい」「売れ残るより売れればよい」という場合は、買取を選択すれば買い手を探す手間や時間が省けます

「仲介」の場合はメンテナンスに注力を!

仲介でエンドユーザーに売却する場合に、売主としてするべき対応はリフォームやハウスクリーニングをしっかりと行うことです。
事件や事故などが発生した部屋の内装をすべてリフォームし、お清めやお祓いなどをすることにより、少しでもイメージの回復に努めることが大切です。

もちろん、ハウスクリーニングも行いましょう。
また、自殺や孤独死で発見が遅れた場合は、臭気やシミなどが残ります。

通常のハウスクリーニングでは除去できないため、特殊なクリーニングを行う必要があります。

もちろん、通常クリーニングの何倍もの費用が発生しますが、売主対応として必要不可欠です。
こうした対応が買い手に安心感を与え、売主としての誠実さを認めてもらえる可能性があります。

事故物件だからといって諦めずに、売主としてするべき対応を取ってイメージを高めましょう。

まずは不動産一括査定サイトを利用してみよう

事故物件のような神経を使う問題を抱えている物件は、扱い方を間違えると全く売れないことも考えらますし、そもそも相場より価格を下げて売らなくてはならないため、価格の落とし所や成約のツボを心得ていなければなりません。

買い手に対してのアピールの仕方や商談方法も通常の物件とは違うため、特別な提案力も求められます。

こうした事故物件に対するスキルやノウハウを持った不動産業者は、街中の1階で「仲介物件あります」といった看板を掲げている不動産業者ではなく、ひっそりとしたビルの一室にあったりします。

そのため、そのような事故物件に精通した不動産業者を探すには、不動産一括査定サイトを利用することが最も有効的です。

不動産一括査定サイトとは、インターネットで所在地や面積などの物件情報と氏名や連絡先などの個人情報を入力するだけで、複数の不動産業者から査定を受けることができるシステムです。
その際に、フォームの備考欄に事故物件の内容を入力すれば、事故物件に実績を持つ不動産業者がマッチングされます。複数の業者から査定や提案が受けられれば、競争力が働いて積極的な価格交渉も可能となります。中でもおすすめしたいのが「イエウール」です。

イエウールがおすすめの理由

イエウールは1,600社以上の不動産業者と提携しており、大手仲介業者から地元密着型の不動産業者まで幅広いネットワークを持っています。

そのため、事故物件の対応に実績を持つ不動産業者や事故物件を専門に買い取っている買取業者などを見つけることができます。

また、イエウールでは厳格な審査を行っているため、しつこい営業や意味のない連絡をするような不動産業者は1社もありませんので安心して利用できます。
不動産一括査定サイトを上手に活用して、事故物件の売却を実現しましょう。

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まとめ

事故物件の定義や相場、売却方法などについて解説してきました。

事故物件の定義や心理的瑕疵に対する告知義務期間は、法的に明確に決められている訳ではありませんが、物件としての価値をあまり下げずに買い手を探す方法はあります。

もちろん、事故物件の内容にもよりますが、売主としてやるべき対応を行い、誠実に買い手に向き合うことで売却への道は開けてくるでしょう。

そのためには、事故物件の売却に関してプロフェッショナルの協力が不可欠です。

事故物件のノウハウ・スキルを持ち、売主の立場で売却を考えてくれる不動産業者と協力しながら、売却を進めましょう。また、最終的には買取という方法があります。

買取であれば不動産業者というプロに売却するので瑕疵担保責任(※2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」に変更)がなく、すぐに現金化することもできます。あなたの売却に関する方向性に応じて、どちらにするのかを判断しましょう。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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