アパート建築を検討している方の中には、どの構造を選ぶかで迷っている方もいるのではないでしょうか。
特に木造と鉄骨造においてどのような差があるのかわからないことも多いと思われます。最近では、木造の建築技術も進歩しているため、性能の違いを把握することは難しくなっています。
この記事では、木造と鉄骨造のアパートを性能面、費用面、収益面、階層から比較していますので、構造を決めるときに役立てていただけたら幸いです。
アパート建築費について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
鉄骨造アパートと木造アパートの性能の違いとは？
| 木造 | 項目 | 鉄骨造 |
|---|---|---|
| △ | 遮音性 | △ |
| △ | 耐震性 | △ |
| 〇 | 断熱性 | △ |
| 〇 | 耐火性 | 〇 |
| 22年 | 耐用年数 | 19~34年 |
鉄骨造アパートと木造アパートの性能を比較していきます。
耐用年数
耐用年数とは、減価償却年数の元になる回数（年数）を決めたものです。
税務上、基本的には10万円以上、使用可能期間が1年以上の資産においてその費用をその年度ですべてを計上することができません。その為、資産は法的に決められた年数で分割して計上することになります。
アパートも資産に該当するため、建築にかかった初期費用を決められた年数で分割して計上する必要があります。
国税庁によって定められた建物の法定耐用年数は以下のようになります。
| 構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 鉄骨造 | 骨格材の厚さ～3mm：19年 骨格材の厚さ3mm～4mm：34年 骨格材の厚さ4mm～：34年 |
木造だと耐用年数は22年と短くなります。鉄骨造では、骨格材の厚みによって耐用年数が異なり、骨格材の厚みが3mm以下だと19年、骨格材の厚みが3㎜~4㎜だと27年、骨格材の厚みが4㎜以上だと34年となります。
アパートの場合、建物とその建物の付随設備が減価償却の対象です。これらは分けて法定耐用年数が定められています。法的耐用年数を超えてしまうと、売却しにくくなってしまうため、何年後に減価償却が終わるのかを想定した収支プランを立てておきましょう。
遮音性
木造の建築物では石膏ボードや構造用合板が使われていることもありますが、基本的に遮音性は低くなっています。界壁や床に遮音材を入れていないことが多いことが遮音性が低くなる原因です。
実際、木造も鉄骨造も遮音性においてそこまで大きな差はありません。
ただし、鉄骨造はALC板（へーベル板）を使用していると遮音性は高くなります。ALC板とは高温高圧蒸気養生でつくられる軽量気泡コンクリートのことで木材より遮音性は高いといえます。木造と鉄骨造のどちらも依頼するハウスメーカーによって使用する材料が違ってくるのでよく検討するべきでしょう。
耐震性
鉄骨造は木造に比べて地震に弱いと考えている人も多いのではないでしょうか。実際、木造と鉄骨造の耐震性に大きな差はありません。
鉄骨造の家は木造の家よりやわらかいため揺れやすいのは事実です。しかし、揺れてしまうのと倒壊してしまうのでは別問題です。鉄骨造も揺れのエネルギーを吸収するような装置を作ったりして揺れを軽減させようとしています。
強いて懸念点を上げるのであれば、鉄骨造の方が地震で鉄骨にダメージが入ってしまった場合、大掛かりな工事が必要になる可能性があることです。工事が必要になると、場合によっては高額な費用がかかってしまうことに注意が必要です。
断熱性
鉄は木よりも何倍も熱を通しやすい素材です。このため鉄骨造のアパートには断熱処理が必要不可欠となっています。
断熱処理を行わないと夏は室内に熱がこもってしまたり、冬は室内が冷え切ってしまいます。
鉄骨造の建物を建築しているメーカーはさまざまな断熱処理を行っていますが、これを行っても十分に断熱できていないと、部屋自体が狭くなってしまいます。また、木は鉄よりも熱を通しづらいとはいえど、しっかりと断熱処理をしなければ断熱性は低くなってしまいます。
耐火性
木造は木が素材だから鉄が素材である鉄骨造より燃えやすいという認識は思い込みです。
確かに木の方が鉄よりも燃えやすいということ自体は合っていますが、木造のアパートだからといって主要構造物である柱や梁がすぐに火にさらされるようになっていることはありません。現在の木造アパートは、柱や梁を覆いかぶさるように被覆工事が行われています。この工事のおかげで、30分～1時間くらいの火災であれば、建物が倒壊する可能性は少ないです。
しかし、何時間も火にさらされてしまうと、いくら被覆工事が施されていても倒壊してしまいます。鉄骨造でも同様なので、木造と鉄骨造において耐火性という観点では、大きな差はありません。
活用事例:My Style vintage ①
鉄骨造アパートを費用で比較
| 木造 | 項目 | 鉄骨造 |
|---|---|---|
| 安い | 建築費 | 高い |
| – | 管理費 | – |
| 多い | 修繕費 | 少ない |
| 少ない | 税金 | 高い |
鉄骨造アパートと木造アパートを建築や経営するときに発生する費用で比較していきます。
建築費
アパートの建築費は、木造の方が鉄骨造より安くなる傾向があります。
- 木造：56万円
- 鉄骨造：76万円
木造アパートでは、建築プランや仕上げ、設備への自由度が高くすることが可能です。しかし、こだわりを持ちすぎて、あれもこれもと設備を導入していると鉄骨造よりも建築費が高くなってしまうことがあります。
構造別の坪単価はあくまで目安に過ぎないため、アパート建築を始めるときは、建築プランで建築費を比較しましょう。
また、実際にアパート建築費がいくらになるのか知りたい場合は、こちらのツールで試算してみましょう。
アパート建築費シュミレーター
新築アパートを建築する際は、アパート本体（躯体）、仕上げ、設備それぞれに建築費用がかかってきます。
試算条件を入力していただくと過去の建築事例をもとに、建築する際の概算費用を試算することができます。
試算条件を入力し、「この条件でシュミレーションする」をクリックしてください。 予想建築費が、画面下部に表示されます。
坪数
坪
建ぺい率
%
容積率
%
未記入（不明）の場合は建ぺい率60%、容積率200%で自動試算
土地所在地
構造
坪単価
万円
＜参考＞構造別坪単価
木造 : 坪単価 73万円
軽量鉄骨造 : 坪単価 125万円
重量鉄骨造 : 坪単価 108万円
鉄筋コンクリート造 : 坪単価 108万円
予想建築費 万円
内訳
(坪数 × 建ぺい率 × 容積率) × 構造別の坪単価*1 = 予想建築費
*1 構造別の坪単価は、建築着工統計調査 住宅着工統計 第34表中の 「共同住宅」における「工事予定額」に基づいています。
- 本当にシュミレーション通りの建築費用で建てられるかな？
実際の建築費用の見積もりは坪数やアパートの材質だけでなく、建築会社の工法や設備のグレードによって大きく変動します。
建築費用の見積もりをとる際は、複数の建築会社で相見積もりをおこなって比較・検討をしましょう。
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また、アパートを安く建てる方法については以下の記事をご覧ください。
管理費
アパートを管理するためにかかる管理費ですが、木造であろうと鉄骨造であろうと大きな差はありません。
管理会社に所有しているアパートの管理を依頼する場合、手数料として不動産管理費がかかります。不動産管理費の相場として、家賃の5％ほどといわれているため、構造によって金額の差は少なくなります。
強いて差をつけるのであれば、鉄骨造アパートでエレベーターを設置した場合のみ、メンテナンス費などがかかります。
修繕費
鉄骨造の方が木造よりも、重く硬い材質のタイルを使っているため、劣化のスピードが遅くなります。アパートの劣化のスピードが早ければ、修繕する回数も増え、修繕費が多くかかります。
また木造アパートでは、シロアリなどの虫対策をする必要があるため、別途費用がかかってしまいます。そのため、鉄骨造アパートの方が修繕費用が少なくなります。
税金
アパートを所有していると固定資産税や都市計画税がかかります。固定資産税や都市計画税は、建物や土地の固定資産税評価額×税率で決まります。鉄骨造では、木造よりも固定資産税評価額が高くなることが多いため、アパート経営を通じて支払う税金は多くなります。
また、建築時にかかる不動産取得税も、固定資産税評価額が関係してくるため、木造アパートの方が安くなります。
アパートを建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。
アパートの建築費用は設計や工法によって大きく異なり、企業によって収益が1,000万円以上変わることもあります。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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鉄骨造アパートを収益性で比較
| 木造 | 項目 | 鉄骨造 |
|---|---|---|
| 短い | ローン | 長い |
| – | 家賃設定 | – |
| 高い | 節税効果 | – |
鉄骨造アパートと木造アパートを収益性の観点から比較していきます。
ローン
アパート建築を始めるとき、金融機関でアパートローンを組むことが一般的です。アパートローンは、耐用年数によってローンの期間が決められます。そのため、木造よりも鉄骨造の方がローンを長く組むことができます。
また、建物としての評価額は鉄骨造の方が高くなるため、ローンを組むときは鉄骨造の方が有利といえます。
家賃設定
木造と鉄骨造、新築時の家賃設定に大きな差はありません。
しかし、鉄骨造の方が家賃の下落していくスピードが遅くなります。これは、築年数が古くなると木造の方が鉄骨造よりも劣化のスピードが速いことが原因です。そのため、長期的に見ると鉄骨造アパートの方が、多くの家賃収入を得ることができます。
節税効果
鉄骨造よりも木造の方が、減価償却をする期間が短くなるため、所得税の節税効果が高くなります。住民税も所得税と連動して決まるため、木造アパートを建築した方が節税効果は高くなります。
しかし、鉄骨造でも節税効果が低いということはなく、減価償却もできるうえ、経費として計上できる税金も多くなるため、しっかりと節税効果はあります。
鉄骨造アパートを階層で比較
| 木造 | 項目 | 鉄骨造 |
|---|---|---|
| 〇 | 2階建て | △ |
| △ | 3階建て | 〇 |
| × | 4階建て | 〇 |
鉄骨造アパートと木造アパートを階層の観点から比較していきます。
2階建て
2階建てのアパートを建築するのであれば、鉄骨造で建てるよりも木造で建てることをおすすめします。2階建ての木造アパートでは、「構造計算を伴う確認申請」と「避難設備および避難経路の規定」、「耐火に関する構造」が求められません。
これらが求められないことで、簡単に建築することができるため、工期が短くなり、別途費用がかかることはありません。そのため、木造2階建てでは、安く短い工期でアパートを建築することが可能になります。
鉄骨造でも2階建てのアパートを建築することが可能です。しかし、鉄骨造2階建てだと、利回りが低くなり、投資額の回収が遅くなってしまう可能性があります。しっかりと収益が見込めるのであれば、鉄骨造2階建てアパートでも良いのですが、そこまで高利回りの物件は数少ないため、あまりおすすめできません。
3階建て
3階建てのアパートを建築するのであれば、鉄骨造で建築することをおすすめします。
2019年の法改正によって条件を満たすことができれば、木造3階建てのアパートを建築することが可能になりました。しかし、木造で3階建てにする場合、鉄骨造と同じくらいの建築費がかかることに加えて、修繕費も多くかかってしまいます。
ただし、木造3階建てアパートを建築すると減価償却の期間が短く、1年あたりの減価償却費も高くなるため所得税を節税することができます。そのため、所得税対策のためにアパート建築を始めたい方以外は、鉄骨造3階建てのアパートを建築することをおすすめします。
4階建て
基本的に4階建てでのアパートは、木造で建築することは難しいため、鉄骨造で建築することになります。
また、4階建てのアパートでは、鉄骨造以外でも、鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）で建築する選択肢もあります。鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）は、建築費が高くなる代わりに、アパート自体が頑丈な作りになります。そのため、予算や建築プランと相談しながら構造を決める必要があります。
アパートを建てようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
イエウール土地活用なら土地所在地を入力するだけで複数の大手ハウスメーカーから提案を受けることができます。
＼建築費は？初期費用は？／
鉄骨造アパート建築ならイエウール土地活用にご相談を！
アパートの構造は、性能や収益性、費用などアパート経営のさまざまな要素に関係してきます。
一度、建築してしまうと構造を変えることができないため、アパート建築を始める前に構造をしっかりと検討しましょう。そして、構造を検討するのと同時に、建築プランも一緒に検討しましょう。建築プランを検討するのであれば、イエウール土地活用を利用してみることをおすすめします。
イエウール土地活用では、一度の情報入力で複数の建築プランを請求することができるため、本業で忙しい方にもおすすめです。また、イエウール土地活用は、優良企業のみと契約しているため、安心して利用することができます。
アパートを建築するときは、是非イエウール土地活用を利用してみてください。
記事のおさらい
他にもアパート建築のノウハウを知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。
