4階建てアパートの建築費はいくら?利回りやローンを把握して賢いアパート建築を

4階建てアパートの建築費はいくら?利回りやローンを把握して賢いアパート建築を
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4階建てのアパートは建築費が高額になる反面、部屋数を多く確保でき、安定して多くの家賃収入を得ることができます。4階建てのアパートを建築するには、しっかりと建築費や建ぺい率・容積率を確認してアパート建築を始める必要があります。

この記事では、4階建てをアパートを建築するために、建築費の相場や建ぺい率・容積率、アパートローンを解説しています。合わせて、建築費と収益性のシミュレーションもしているので、是非4階建てアパートの建築に役立ててください。

最適な土地活用のプランって?
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アパート建築費についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事がおすすめです。

4階建てアパートの建築費

4階建てのアパートを建築するときかかる建築費を解説していきます。

ここで紹介する建築費は、本体工事費となっており、アパート建築費全体の約80%の金額になることが一般的です。アパート建築費の総額は、付帯工事費(本体工事費の20%)諸費用(本体工事費の10%)を足した金額となります。

鉄骨造4階建てアパートの建築費

鉄骨造の坪単価は、大体76万円となっています。坪単価をもとに、鉄骨造を用いて4階建てのアパートを建築した場合の建築費は以下のようになります。

坪数 建築費
10坪 1,413~1,733万円
20坪 2,826~3,466万円
30坪 4,239~5,199万円
40坪 5,652~6,932万円
50坪 7,065~8,665万円
60坪 8,478~10,398万円
70坪 9,891~12,131万円
80坪 11,304~13,864万円
90坪 12,717~15,597万円
100坪 14,130~17,330万円

鉄筋コンクリート造4階建てアパートの建築費

鉄筋コンクリート造の坪単価は、大体94万円となっています。坪単価をもとに、鉄筋コンクリート造を用いて4階建てのアパートを建築した場合の建築費は以下のようになります。

坪数 建築費
10坪 1,926~2,466万円
20坪 3,852~4,932万円
30坪 5,778~7,398万円
40坪 7,704~9,864万円
50坪 9,630~12,330万円
60坪 11,556~14,796万円
70坪 13,482~17,262万円
80坪 15,408~19,728万円
90坪 17,334~22,194万円
100坪 19,260~24,660万円

鉄筋鉄骨コンクリート造4階建てアパートの建築費

鉄筋鉄骨コンクリート造の坪単価は、大体120万円となっています。坪単価をもとに、鉄筋鉄骨コンクリート造を用いて4階建てのアパートを建築した場合の建築費は以下のようになります。

坪数 建築費
10坪 2,413~3,046万円
20坪 4,826~6,092万円
30坪 7,239~9,138万円
40坪 9,652~12,184万円
50坪 12,065~15,230万円
60坪 14,478~18,276万円
70坪 16,891~21,322万円
80坪 19,304~24,368万円
90坪 21,717~27,414万円
100坪 24,130~30,460万円
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4階建てアパートを建築する土地の条件

アパートは、都市計画法に定められた用途地域である都市計画地域でないと建築することができません。そして、都市計画地域の中でも土地によって建ぺい率や容積率が決まっており、この2つの基準を満たしていないものは建築することができません。

建ぺい率や容積率はアパート建築において、重要な基準であるので事前に確認してからアパート建築を始めましょう。それでは、建ぺい率と容積率について解説していきます。

建ぺい率

建ぺい率とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のことです。用途地域ごとに定められている建ぺい率よりも多い割合で建物を建築すると法律違反となってしまうため注意が必要です。

例えば、100坪の土地に4階建てのアパートを建築するとき、建ぺい率が60%の場合、1フロア60坪までアパートを建築が可能です。

建ぺい率は1フロアで確保できる最大の面積となっているため、延べ床面積を求めたい場合、ここで求めた1フロア分の面積×階層で求めることができます。先ほどの例で延べ床面積を求めると、60坪×4フロア=240坪となります。

また、建ぺい率は用途地域別にが定められており、各市町村の役所や用途地域マップで調べることができます。

容積率

容積率とは、延べ床面積の敷地面積に対する割合のことです。容積率が高ければ高いほど、建物の階数を増やすことができます

また、建ぺい率と容積率はアパート建築において大きな関係性を持っています。例えば、100坪の土地が建ぺい率が60%、容積率が200%と指定されているとします。この場合、1フロアで確保できる最大の面積が60坪となり、すべてのフロアの面積の合計が最大で200坪になるように建築しなければなりません。

この土地で、すべてのフロアの建ぺい率が60%になるように容積率を消化した場合、1フロアが60坪の広さとなり、3階建て(60坪×3フロア=180坪)のアパートを建築することができます。

しかし、1フロアの建ぺい率を50%になるように消化した場合4階建て(50坪×4フロア=200坪)のアパートを建築することが可能になります。

このように建ぺい率や容積率は、建築するアパートの階層や部屋数に影響するため家賃収入にも大きく関係してきます。アパート建築を始める前に、その土地の建ぺい率や容積率を確認し、家賃収入を多く得られるような階層や部屋数を決定しましょう。

4階建てアパート建築にはローンが必要

アパート建築は、高額になるためすべての費用を自分で賄うことは難しいです。そのため、アパートローンを組んでアパート建築を始める必要があります。本章では、アパートローンを組むときに注意するべきことを解説します。

自己資金は建築費の1~3割用意する

アパートローンの審査では、建築費の20%程の頭金を用意していおけばローンを組むことが可能です。稀にローンを組む人の属性がよい場合には、建築費の10%程度で審査に通る場合もありますが、基本的には建築費の20%程度は用意しておくと安心してといえます。

また、アパート建築を始めるときには、不動産取得税や不動産会社への仲介手数料などの諸費用が必要になるため、建築費の10%程を初期費用として用意しておく必要があります。この2つを合計すると、少なくとも想定している建築費の30%程を自己資金として用意しておく必要があるでしょう。

適切な返済期間

アパートローンの返済期間は、基本的に20~35年と言われており、長期間でゆっくり返済していくことが基本となります。アパートローンには年齢制限はなく、申込時や完済の時の年齢は定められていないことが多いです。そのため、アパートローンの返済期間は、アパート本体の耐用年数によって決められることが多くなっています。

構造 耐用年数
木造 22年
鉄骨造 骨格材の厚さ~3mm:19年
骨格材の厚さ3mm~4mm:34年
骨格材の厚さ4mm~:34年
RC造 47年

上記の表のように木造のアパートを建築した場合、耐用年数が22年となり、20年前後の返済期間になります。しかし、アパートローンは耐用年数を超えてローンの期間を定めることはできないため注意が必要です。

余裕を持った返済比率

家賃収入に対するローン返済額を返済比率と言い、この返済比率が満室時の家賃収入の40~50%であるときが適切な数値となっています。

仮に返済比率が80%だった場合、アパート経営で得た家賃収入のほとんどがローンの返済に充てることになり、リフォーム費や物件広告料などの急な出費に耐えられなくなってしまいます。また、常にアパートが満室であることはないため、返済比率を高いローンを組んでしまうとローンの返済に行き詰ってしまうこともあります。

こうならないためにも、建築費を減らして借入金を減らしたり、長期間、低金利で融資してもらえる金融機関を見つけ足りすることが大切になってきます。

4階建てアパート建築費のシミュレーション

アパート建築の本体工事費は坪単価×延べ床面積で求めることができます。この計算式をもとに、4階建てのアパートを建築するときの建築費をシミュレーションしていきましょう。

今回の条件は、以下の通りになります。

鉄骨造の坪単価:76万円/坪
鉄筋コンクリート造の坪単価:94万円/坪
付帯工事費+諸費用=本体工事費の30%
土地の広さ:80坪
建ぺい率:60%
容積率:200%

延べ床面積を計算する

今回の場合、80坪の土地で建ぺい率が60%なので、1フロア確保できる最大の延べ床面積は80坪×60%=48坪となります。

そして、容積率が200%なので、建物全体で確保できる最大の延べ床面積は、80坪×200%=160坪となります。容積率いっぱいに消化すると、1フロア40坪の広さになります。

よって今回の延べ床面積は、容積率で決められた広さである160坪となり、容積率を最大限に消化してアパート建築を行うことができます。

例1|鉄骨造4階建てアパート

今回の条件で、鉄骨造の4階建てアパートを建築することを考えてみましょう。

  • 本体価格:76万円/坪×(40坪×4フロア)=12,160万円
  • 付帯工事費+諸費用:12,160万円×30%=3,648万円
  • 建築費の合計:12,160万円+3,648万円=15,808万円

この条件で計算すると、鉄骨造4階建てのアパートを建築するのに15,808万円の建築費がかかります。

例2|鉄筋コンクリート造4階建てアパート

今回の条件で、鉄筋コンクリート造の4階建てアパートを建築することを考えてみましょう。

  • 本体価格:94万円/坪×(40坪×4フロア)=15,040万円
  • 付帯工事費+諸費用:15,040万円×30%=4,512万円
  • 建築費の合計:15,040万円+4,512万円=19,552万円

この条件で計算すると、鉄筋コンクリート造4階建てのアパートを建築するのに19,552万円の建築費がかかります。

4階建てアパートの収益性

高い建築費をかけて4階建てのアパートを建てたとしても、十分な収益を得ることができなければ、アパート経営は悪い方向に進んでしまいます。

本章では、3章で紹介した建築費をもとに、アパート建築を始めるときに欠かせない収益性を具体的なシミュレーションで見ていきましょう。

例1|4階建て鉄骨造アパートの収益性

土地やアパートの条件は以下の通りです。

  • 土地の広さ:80坪
  • 構造:鉄骨造
  • 階層:4階建て
  • 間取り:1LDK
  • 部屋数:11戸
  • 家賃:9万円
  • 空室率:10%
  • 坪単価:76万円

建築費や資金については以下の通りです。

  • 建築費:15,808万円
  • 自己資金:2,000万円
  • 家賃収入に対する諸費用の割合:10%
  • 借入期間:25年
  • 金利:2%

このアパートの収益性は以下の通りとなります。

項目 金額
月の返済額 約59万円
満室時の年間家賃収入 1,188万円
年間の諸経費 940万円
1年あたりの手取り 250万円
表面利回り 7.6%
実質利回り 6.1%

この条件でアパート経営を進めた場合、満室経営で年間1,188万円の家賃収入があります。また、ローンの返済も含め年間940万円の支出があり、年間の収益が250万円となります。

利回りの観点では、表面利回りが7.6%、実質利回りが6.1%と、アパート建築において理想的な数値となっています。

例2|4階建て鉄筋コンクリート造アパートの収益性

土地やアパートの条件は以下の通りです。

  • 土地の広さ:80坪
  • 構造:鉄筋コンクリート造
  • 階層:4階建て
  • 間取り:1LDK
  • 部屋数:20戸
  • 家賃:11万円
  • 空室率:10%
  • 坪単価:94万円

建築費や資金については以下の通りです。

  • 建築費:19,552万円
  • 自己資金:3,000万円
  • 家賃収入に対する諸費用の割合:15%
  • 借入期間:35年
  • 金利:3%

このアパートの収益性は以下の通りとなります。

項目 金額
月の返済額 約64万円
満室時の年間家賃収入 2,640万円
年間の諸経費 1,425万円
1年あたりの手取り 1,215万円
表面利回り 13.6%
実質利回り 10.2%

この条件でアパート経営を進めた場合、満室経営で年間2,640万円の家賃収入があります。また、ローンの返済も含め年間1,425万円の支出があり、年間の収益が1,215万円となります。

利回りの観点では、表面利回りが13.6%、実質利回りが10.2%とかなり高い数値となっています。この例のような利回りであれば、多くの利益を上げ、余裕を持ったアパート経営ができます。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

建築費を確認して収益性の高い4階建てアパートを建築しよう

4階建てのアパートを建築すると、初期費用は高額になりますが、部屋数を多く確保でき、多くの家賃収入を得ることができます。そのため、4階建てのアパートを建築するときは、しっかりと建築費と利回りを比較してから建築を始めるべきです。

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