アパート建築の税金は?不動産取得税や固定資産税評価額について解説!

アパート建築の税金は?不動産取得税や固定資産税評価額について解説!
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アパートの建築の初期費用は、とても高額になるため少しでも減らしたいと思っている人は多いと思います。

アパート建築の初期費用を抑える方法には、坪単価の安い構造でアパートを建築したり、ハウスメーカーにアパート建築を依頼したりと建築費を減らす方法は数多くありますが、初期費用を抑える方法の1つにアパート建築にかかる税金を減らすという方法もあります。

アパート建築では、不動産取得税・印紙税・登録免許税・消費税の4つ税金が発生します。この中でも今回は、不動産取得税を中心に不動産取得税の概要や求め方、軽減制度などについて解説しています。合わせて、固定資産税評価額についても解説しています。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

アパート建築費について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

アパート建築で発生する不動産取得税

アパート建築を行ったときに一度だけ発生する不動産取得税についてみていきましょう。

不動産取得税とは

不動産取得税とは、アパートやマイホームなどの不動産を取得したときに課される税金のことです。不動産取得税は、都道府県から課される地方税となっており、固定資産税などと違ってアパートを建築した後に一度支払うだけでよい税金となっています。

納税方法は取得した日から原則として60日以内に、取得した不動産の所在地の管轄である都道府県税事務所に申告する必要があります。例えば東京都は30日以内、大阪府は20日以内というように、各自治体によって納税期限が違うことがあるので注意が必要です。支払い方法も各都道府県によって違うのでアパートを建築したい地域の納税期限や支払い方法を調べておくとよいでしょう。

また、不動産取得税は土地や不動産を無償で受け取ったときや登記の有無にかかわらず課税されます。しかし、課税標準額が10万円以下の土地23万円以下の家屋(新築、増築、改築)の場合には、不動産取得税は課税されません。

参考:東京都 不動産取得税

不動産取得税の求め方

不動産取得税は、土地と建物のそれぞれに課税されます。不動産所得税は以下の計算式で求めることができます。

建物における不動産取得税
  • 不動産取得税=建物の固定資産税評価額×税率4%(3%)
土地における不動産取得税
  • 不動産取得税=土地の固定資産税評価額×税率4%(3%)

不動産取得税は、不動産の購入価格や建築工事費ではなく固定資産税評価額を使って計算します。実際の購入費が計算のもとになっているわけではないので注意が必要です。
例えば、5,000万円かけてアパート建築した場合、固定資産税評価額が3,000万円となり税率が4%なので、不動産取得税は120万円となります。

最適な土地活用のプランって?
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アパート建築の不動産取得税を減らす方法

不動産取得税は、固定資産税評価額で決まります。不動産所得税を減らすには、固定資産税評価額を下げることが一番効果的です。それでは、不動産取得税の軽減方法とその仕組みについてみていきましょう。

不動産取得税の減らし方

不動産取得税を減らす方法は、大きく分けて2つあります。

  • 2024年3月31日までに新築のアパートや土地を取得する
  • 平成9年以降に新築で建てられたアパートを購入する

基本的には、新築でアパートを建築し、そのために土地を取得した場合に不動産取得税の軽減制度を受けることができます。そして現在の制度では、2024年3月31日までと期限が定められています。

しかし、条件を満たしていても自分で申告をしなければ、軽減制度を受けることができないので、注意が必要です。

次に、不動産取得税を軽減できる仕組みについてみていきましょう。

税率を軽減する

不動産取得税の税率をまとめたものが以下の表となります。

区分 標準税率 軽減税率(2024年3月31日まで)
住宅(土地) 4% 3%
住宅(建物) 4% 3%
住宅以外(土地) 4% 3%
住宅以外(建物) 4% 4%

不動産取得税の税率は、これまで一律で4%でしたが、2021年の税制改正によって軽減措置が延長されています。その税制改正には、2024年3月31日までに取得した土地と住宅用の建物には3%の税率が適用されることになっています。

建物の評価額を減らす

建物の評価額を減らすことで、建物にかかる不動産取得税を減らすことができます。

新築アパートの固定資産税評価額の軽減

新築のアパートを建築した場合の建物に対する不動産取得税は以下の計算式で求めることができます。

  • 建物の不動産取得税=(建物の固定資産税評価額-1,200万円)×3%

新築のアパートの場合、固定資産税評価額から1,200万円控除されます。5,000万円でアパート建築を行い、軽減制度を適用した場合、建物の不動産取得税は、(3,000万円-1,200万円)×3%で54万円となります。

中古アパートの固定資産税評価額の軽減

中古のアパートを購入した場合にも、新築のアパートと同様に建物の不動産取得税に対していくらかの控除があります。控除額は、いつ新築で建てられたのかによって変わりますので、下記の表を参考にしてください。

新築された日 控除額
平成9年4月1日以降 ~ 1200万円
平成元年4月1日 ~ 平成9年3月31日 1000万円
昭和60年7月1日 ~ 平成元年3月31日 450万円
昭和56年7月1日 ~ 昭和60年6月30日 420万円
昭和51年1月1日 ~ 昭和56年6月30日 350万円
昭和48年1月1日 ~ 昭和50年12月31日 230万円
昭和39年9年1月1日 ~ 昭和47年12月31日 150万円
昭和29年7月1日 ~ 昭和38年8年12月31日 100万円

参考:都税 不動産取得税 Q&A
また、中古アパートで軽減制度を受けようとするとかなり厳しい条件があるので注意が必要です。

建物の固定資産税評価額の軽減を受ける条件

建物の固定資産税評価額の軽減を受けるための条件は、新築か中古物件かによって異なります。それぞれの条件は以下のようになっています。

新築アパートの軽減措置を受けるための条件
  • 住居用の不動産であること
  • アパートの延べ床面積が40㎡~240㎡であること
中古アパートの軽減措置を受けるための条件
  • 自ら居住する目的の住宅であること
  • 取得した住宅の延べ床面積が50~240㎡以下であること(延べ床面積には物置や車庫、マンションの共用部分なども含む)
  • 1982(昭和57)年1月1日以後に新築されて、新耐震基準を満たすもの

土地の評価額を減らす

土地の固定資産税評価額を減らすことで土地にかかる不動産取得税を減らすことができます。

土地の固定資産税評価額の軽減

2024年3月31日までにアパートを取得した場合、土地に対する不動産取得税は以下の計算式で求めることができます。

  • 不動産取得税=(固定資産税評価額×1/2×3%)-控除額

新築のアパートを建築している場合、土地にかかる税率も3%になります。また新築の場合、固定資産税評価額が×1/2となります。

控除額の求め方

土地にかかる不動産取得税にもある程度の控除があり、控除額は以下のどちらかを比べて多い方を適用します。

  • 45,000円
  • (土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積×2(200㎡限度))×3%

例えば、土地の面積が300㎡、土地の固定資産税評価額が2,400万円、住宅の面積が240㎡の場合、土地1㎡当たりの価格が40,000円となり控除額は24万円となります。ここで算出した金額が45,000円よりも多くなるため、この場合は24万円が控除されます。

先ほどの条件で、控除額を含めた不動産取得税を求めると、2,400万円×1/2×3%-24万円で12万円となります。何も軽減制度を適用しない場合、2,400万円(固定資産税評価額)×4%で96万円の不動産取得税がかかりますが、軽減制度を用いることで土地に対する不動産取得税を84万円も減らすことができます

土地の固定資産税評価額の軽減を受ける条件

土地の固定資産税評価額の軽減を受けるための条件は、建物が新築か中古かによって異なります。それぞれの条件は以下のようになっています。

新築アパートで土地の軽減措置を受けるための条件
  • 新築住宅で、建物の不動産取得税軽減要件を満たしていること
  • 次の3つのうちのいずれかに該当すること
  • ①土地を取得してから3年以内にその土地上に住宅を新築すること。かつ住宅が新築されるまで、その土地を継続して所有していること
  • ②住宅の新築前に先行して取得した土地を譲渡した場合、土地取得から3年以内に譲渡相手がその土地の上に住宅を新築していること
  • ③住宅を新築後から1年以内に、その住宅を新築した人がその住宅の敷地(土地)を取得していること(土地を借りていた場合などに起こる事例です)
中古アパートで土地の軽減措置を受けるための条件
  • 土地と住宅の取得者が同じであること
  • 取得した住宅が中古住宅の軽減要件を満たしていて、なおかつ土地の取得が住宅取得前後の1年以内であること

アパート建築の不動産取得税に関わる固定資産税評価額

不動産取得税に関わる固定資産税評価額について解説していきます。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、各市町村が個別に土地や家屋などをそれぞれどう評価するか定めた評価額のことです。

土地の固定資産税評価額は、土地の時価の約70%が目安となっていますが、どんな場所にあるのかや広さ、形状、道路がどのように接しているのかによって異なります。また、建物の固定資産税評価額は、建築費の50~60%が目安とされていますが、建物の構造や規模、築年数によって異なります。

固定資産税評価額の評価替え

固定資産税評価額は、資産価格の変動に対応し、評価額を均衡のとれた適正な価格に設定するため、3年に一度、評価額を見直す制度があります。

第二年度(評価替えの翌年度)及び第三年度(評価替えの翌々年度)については、基準年度(評価替え年度)の価格をそのまま据え置きます

前回の評価替えは、平成30年度に行われたため、令和3年に評価替えが行われました。しかし、新型コロナウイルス感染症の影響により、社会経済活動や国民生活全般を取り巻く環境が大きく変化したことを踏まえて、評価額が増える土地や建物に対しては特例措置が適用されています

また、令和4年度および令和5年度も、評価額が増える土地や建物に対しては、特例として負担調整措置が行われます。これは、固定資産税評価額を参照する固定資産税や都市計画税にも適用されます。

アパート建築で不動産所得税以外にかかる税金・費用

この章では不動産取得税以外にアパート建築でかかる税金と費用について解説します。
具体的には印紙税、登録免許税、消費税、その他費用になります。では見ていきましょう。

印紙税

建物を建てるとき、さまざまな契約書などの書類を作成し、契約を交わしますが、そのときに課税されるのが印紙税です。具体的には工事請負契約書やローン契約書に印紙税がかかります。

基本的には契約書に収入印紙を貼り、消印すれば納税したことになります。貼り付けを忘れたり、消印を忘れるとさらに課税されるので注意が必要です。

登録免許税

建物や土地を取得した際、所有権を保存登記することが必要です。また、金融機関からお金を借りる際、抵当権・根抵当権を設定登記することになります。ここで支払う必要があるのが登録免許税です。

アパート建築においてかかる登録免許税は以下の計算式で求めることができます。

  • 課税標準額(固定資産税評価額)×税率0.4%=登録免許税

法務局で登録免許税を現金で支払い、その領収書を登記の申請書に貼り付けて提出すれば納税したことになります。また、2023年3月31日までであれば、土地の所有権移転登記に関して軽減税率を適用できます。
参考:登録免許税の軽減措置

消費税

消費税は普段の買い物をするときにかかる消費税と同様に、建物の販売価格には10%の消費税がかかります。消費税は建物のみに課税され、土地には課税されません。

アパート建築にはこれらの税金や費用のほかに、アパート本体の建築費用がかかります。アパート建築費に関しては下記の記事を参考にしてみてください。

アパート建築費について理解できたら、土地活用比較サイトを利用してみましょう。アパート建築費を判断するためには複数のプランを比較する必要があります。イエウール土地活用では一度で複数社にプラン請求を行うことができるため、アパート建築を円滑に進めることができます。

税金を抑えてアパートを建築したいならイエウール土地活用に相談を!

アパート建築では、費用が膨らみがちであるため少しでも初期費用を減らすために税金を減らすことが有効です。特に、不動産取得税は多くの軽減制度があるため納税額を抑えることが可能になります。

また、固定資産税評価額は固定資産税や都市計画税などアパート経営で発生する税金にも関係しているため、しっかりと理解することで節税につなげることができます。

アパートの本体価格を抑えるために複数社から建築プランを見積もることをおすすめします。イエウール土地活用では無料で一度に最大6社までプラン請求することができます。また、厳選された建築会社のみを紹介しているため安心してご利用することができます。是非、イエウール土地活用を利用してアパート建築を成功させましょう!

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