アパート建築をするとかかる税金は?不動産取得税や固定資産税の軽減まで解説

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アパート建築をすると、アパートの建築費とは別に不動産取得税・固定資産税・登録免許税・印紙税・所費税がかかります。

このアパート建築でかかる税金のうち、不動産取得税と固定資産税は住宅用地の特例により、負担額を減らすことができます。住宅用地の特例を適用させるためにも、これらの税金や制度についてしっかりと知っておく必要があります。

そこでこの記事では、アパート建築でかかる税金や住宅用地の特例についてわかりやすく解説していきます。これからアパート建築を検討している方は是非、参考にしてみてください。

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アパート建築でかかる税金:不動産取得税

本章では、アパートを建築するとかかる税金である不動産取得税について解説します。

不動産取得税とは

不動産取得税とは、アパートやマイホーム、土地を取得したときに課される税金のことです。所得税や固定資産税と違い、アパートを建築したときや土地を取得したときにのみ課させる地方税となっています。

この不動産取得税は、相続をした場合を除き、不動産を無償で譲り受けたとしても不動産取得税はかかります。

不動産取得税は以下の計算式で求めることができます。

不動産取得税=取得した不動産の価格(標準課税額)×税率4%

標準課税額とは、総務大臣が定めた固定資産税評価額により評価された価格のことです。

固定資産税評価額は、3年に1度、評価替えが行われ、評価が決まった3年間は一定の評価額になります。直近では令和3年度に、固定資産税評価額の評価替えが行われています。

固定資産税評価額は、各市町村が管理している固定資産課税台帳で確認することができます

不動産取得税の軽減

不動産取得税には、住宅用地の特例や新築の軽減といった軽減制度があります。

建物にかかる不動産取得税の軽減

建物を取得したときには、住宅用地の特例や新築の軽減制度が適用されます。

まず、1戸あたりの延べ床面積が40㎡以上240㎡以下の新築アパートであれば、住宅用地の特例を受けることができます。

住宅用地の特例で受けることができる恩恵が、1戸あたり固定資産税評価額から1,200万円の控除となっています。

これを反映させると、アパートの不動産取得税は以下のように求めることができます。

不動産取得税=(建物の固定資産税評価額-1,200万円×条件を満たした部屋数)×税率4%

また、新築でアパートを建築すると、不動産取得税の税率が低くなります

具体的には、2024年3月31日までに取得したアパートの税率が4%から3%に軽減されます。

これを反映させると、アパートの不動産取得税は以下のように求めることができます。

不動産取得税=(建物の固定資産税評価額-1,200万円×条件を満たした部屋数)×税率3%

これらのアパートの新築控除を受けるには、建物を取得した日から60日以内に都道府県税事務所に申告しなければ、控除を受けられない可能性があるため注意が必要しましょう。

土地にかかる不動産取得税の軽減

土地にも不動産取得税の軽減制度があります。まず、アパートを建築するために、土地を2024年3月31日までに取得すると、土地の固定資産税評価額が1/2となり、さらにいくらか控除を受けることができます。

これを反映させると、土地の不動産取得税は以下のように求めることができます。

不動産取得税=(土地の固定資産税評価額×1/2×4%)-控除額

また、控除額は以下のどちらかを比べて多い方を適用します。

・45,000円
・(土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積×2(200㎡限度))×3%

土地もアパート同様に、2024年3月31日までにアパート建築のための土地を取得すると税率が4%から3%に軽減されます。

これを反映させると、土地の不動産取得税は以下のように求めることができます。

不動産取得税=(土地の固定資産税評価額×1/2×3%)-控除額

次は、ここで解説した軽減制度をもとに不動産取得税を実際に計算していきます。

不動産取得税シミュレーション

以下の条件で新築のアパートを建築したときの不動産取得税をシミュレーションしていきます。

  • 部屋数:6戸
  • 土地の面積:200㎡
  • 建物の延べ床面積:150㎡
  • 建物の固定資産税評価額:4,800万円
  • 土地の固定資産税評価額:1,500万円

アパートの不動産取得税

建物にかかる不動産取得税をシミュレーションしていきます。
軽減制度を適用した建物の不動産取得税の計算式は以下のようになっています。

  • 不動産取得税=建物の固定資産税評価額-戸数×1,200万円)×税率3%

これを今回の条件に当てはめると以下のようになります

  • 不動産取得税=(4,800万円-6戸×1,200万円)×3%
  • (4,800万円-7,200万円)×3%=0

この条件の場合、建物にかかる不動産取得税は「0」となり不動産取得税は発生しません

土地の不動産取得税

土地にかかる不動産取得税をシミュレーションしていきます。
まず控除額をシミュレーションしていきます。

  • 控除額=(土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積×2(200㎡限度))×3%
  • {(1,500万円×200㎡)×1/2×200㎡}×3%=225,000

控除額は45,000円よりも多ければ、そちらを適用するため、今回は225,000円が控除額になります。

そして軽減制度を適用した土地の不動産取得税の計算式は以下のようになっています。

  • 不動産取得税=(土地の固定資産税評価額×1/2×3%)-控除額
  • (1,500万円×1/2×3%)-225,000=0

この条件の場合も、土地にかかる不動産取得税は「0」となり不動産取得税は発生しません

この条件でアパート建築をするとアパートや土地に不動産取得税はかからないことになります。

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アパート建築でかかる税金:固定資産税

本章では、アパート経営をしていると年に1度かかる固定資産税について解説します。

固定資産税とは

固定資産税とは、所有している土地や建物に対して毎年1月1日に課税される税金のことです。不動産の所有者が納税義務者となり、通知された金額を納税します。

  • 固定資産税の計算式
    固定資産税=課税標準額×税率(1.4%)

固定資産税も不動産取得税と同様に、固定資産税評価額をもとに納税額が決まります。固定資産税の税率は1.4%で固定されています。

住宅用地の特例

新築でアパートを取得した場合、固定資産税も住宅用地の特例を受けることができます。
土地と建物で受けられる恩恵が違うため、1つずつ解説していきます。

土地

土地の固定資産税は、以下の恩恵を受けることができます。

  • アパート1戸につき200㎡までの土地:標準課税額×1/6
  • アパート1戸につき200㎡を超える部分の土地:標準課税額×1/3

例えば、課税評価額が1,000万円の400㎡の土地に新築の3階建て9戸のアパートにかかる固定資産税を見ていきましょう。

1戸につき200㎡までが軽減対象になるため、今回の条件では、9戸×200㎡=1,800㎡までが軽減対象となります。そして、400㎡の土地にアパートを建築しているため、400㎡<1,800㎡になり、標準課税額が1/6の価格になります。

また、1,800㎡を超える部分の土地に関しては、課税標準が1/3の価格になります。

建物

建物の固定資産税は、以下の恩恵を受けることができます。

  • 1戸あたり120㎡までの住宅部分:課税標準額×1/2(3年間)

※認定長期優良住宅であればこの軽減制度を7年間受けることができます。

この恩恵を受けるためには以下の条件を満たす必要があります。

  • 2022年3月31日までに新築で建築すること
  • 床面積が40㎡以上280㎡以下であること

例えば、課税標準額が1800万円、総延べ床面積が210㎡の3階建て9戸のアパートにかかる固定資産税を見ていきましょう。

1戸につき120㎡までが軽減対象になるため、今回の条件では9戸×120㎡=1,080㎡までが軽減対象となります。そして、延べ床面積が210㎡なので、210㎡<1,080㎡となり、課税標準額が×1/2の価格となります。

アパート建築でかかる税金:登録免許税

登録免許税とは、土地や建物を取得時の保存や移転登記にかかる税金のことです。また、アパート建築のために銀行から融資を受けるとその人の土地や建物が抵当権となりそれを保存するときにも登録免許税がかかります。

  • 登録免許税の計算式
    (所有権の保存・移転)登録免許税=課税標準額×税率
    (抵当権)登録免許税=借入金×税率
  • 登録免許税の税率
区分 標準税率 軽減税率
所有権保存登記(建物) 0.4%
所有権移転登記(土地) 2% 0.015%
抵当権設定保存登記 0.4%

登録免許税において、令和5年3月31日までに土地を保存登記すると税率が軽減されます。

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アパート建築でかかる税金:印紙税

印紙税とは、アパート建築をするときに作成される契約書や書類に対して課税される税金のことです。印紙税は、契約書や書類に収入印紙を貼って消印(割印)することで納税できます

  • 不動産の譲渡に関する契約書の税額
記載された契約金額 税額
1万円未満(※) 非課税
10万円以下 200円
10万円を超え50万円以下 200円
50万円を超え100万円以下 500円
100万円を超え500万円以下 1千円
500万円を超え1千万円以下 5千円
1千万円を超え5千万円以下 1万円
5千万円を超え1億円以下 3万円
1億円を超え5億円以下 6万円
5億円を超え10億円以下 16万円
10億円を超え50億円以下 32万円
50億円を超えるもの 48万円
契約金額の記載のないもの 200円
  • 建設工事の請負に関する契約書の税額
記載された契約金額 税額
1万円未満(※) 非課税
100万円以下 200円
100万円を超え200万円以下 200円
200万円を超え300万円以下 500円
300万円を超え500万円以下 1千円
500万円を超え1千万円以下 5千円
1千万円を超え5千万円以下 1万円
5千万円を超え1億円以下 3万円
1億円を超え5億円以下 6万円
5億円を超え10億円以下 16万円
10億円を超え50億円以下 32万円
50億円を超えるもの 48万円
契約金額の記載のないもの 200円

※令和4年3月31日までに作成された書類が対象

参考:国税庁 印紙税

アパート建築でかかる税金:消費税

アパート経営でも消費税がかかります。アパートを建築した場合、建築時に発生する人件費や建築資材などに消費税が発生します

アパート建築のときの税率も、私たちが普段の買い物ときの税率と同じ10%が課されます。

アパート剣突でかかる税金は経費にできる

アパート建築をすると不動産取得税・固定資産税・登録免許税・印紙税・消費税がかかります。固定資産税を除くこれらの税金は、アパート経営を始めた年の経費として計上できるため、所得税の節税につながります。支払った税金を記録を残しておき、忘れずに確定申告することをおすすめします。

また、アパート建築では信頼できるパートナーを見つけると比較的アパート建築が比較的簡単になります。信頼できるパートナーを探すのにおすすめできるサービスが土地活用比較サイトであるイエウール土地活用です。イエウール土地活用では、厳選された建築会社のみを紹介しているため安心してご利用することができます。

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