30坪の土地で有効的な土地活用法とは|目的別メリットとデメリット

土地活用を考えている方へ
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  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

所有している土地で未利用のものがあるなら、有効活用する方法を考えることをおすすめします。土地は所有しているだけでコストがかかり、活用せずに眠らせておくのはもったいないからです。

30坪ほどの広さがあれば、さまざまな方法で土地活用ができます。30坪でできる土地活用の方法やポイントなど、詳細まで理解を深めて、未利用の土地を有効活用しましょう。

沖野 元
監修者:沖野 元(おきの げん)
公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産実務検定講師
相続対策・土地活用・中古物件再生等不動産コンサルティング、仲介、管理を主な業務とする株式会社リーシングジャパン代表取締役。 著書「大家さんのための客付力」共著「最強の定期借家入門」。
URL:株式会社リーシングジャパン

土地活用にはどんな活用方法があるのか、まず活用方法を知ることから始めるのもおすすめです。

土地活用前の準備について

土地活用を始める際には、事前に準備しておきたいことがいくつかあります。事前準備を怠ってしまうと、土地活用で失敗して損失を抱えてしまう可能性もあるため、注意しなければなりません。事前準備としてやっておきたいことは、次の2つがあげられます。

  • 予算や目的を明確にする

  • 土地の用途地域を調べる

これら2点の準備は必ず行い、無理なくスムーズに土地活用ができるようにしておきましょう。

予算や目的を明確にする

土地活用をすることによって収益化が見込める場合もありますが、実際に利益を得るまでにはコストがかかります。そのため、土地活用に向けて、どれくらいのコストを捻出できるのか、予算は明確にしておきましょう。
多くの場合は土地を担保にして金融機関の融資を利用できますが、用意できる自己資金も検討しておきます。

また、どのような目的で土地活用をするのかも、正しく把握しておくことが大切であり、これも同時に考えておく必要があります。予算と目的を明確にすることで、土地活用にどれくらいのお金がかかるか、その範囲でできることはなにかを判断しやすくなります。

明確なプランなく土地活用を始めても失敗する可能性が高いため、最低限の予算と目的を明確にしてから臨みましょう。

土地の用途地域を調べる

所有している土地が、どの用途地域に分類されるかを調べておくことも大切です。土地はエリアごとに用途地域が定められており、これによって建築できる建物の種類や広さ、高さなどが制限されています。

つまり、個人で所有している土地だからといって、完全に自由に建物を建てたり、活用できたりするわけではないことは理解しておきましょう。

どの用途地域に該当するかによって、実際に取り組める土地活用の内容も決まってくるため、事前に確認してから活用のプランを考えていくことがおすすめです。なお、用途地域はその土地の所在する役所で確認ができます。

30坪の主な土地活用法とメリット・デメリット

30坪の土地でできる土地活用の方法としては、次のものがあげられます。

  • 小規模なアパート経営

  • 賃貸の戸建住宅

  • 住宅街のコインランドリー

  • トランクルームなどの収納スペースの貸し出し

  • 月極などの駐車場経営

これらはあくまでも代表的な活用方法であり、ほかにもやり方は多数あります。まずは代表的な土地活用の方法としてなにがあるのか、具体的な特徴まで知っておきましょう。また、これらの土地活用では、それぞれメリットとデメリットがあります。

メリットだけではなく、デメリットも正しく理解して、どの方法が自身の所有する土地の活用方法として適しているかを考えていきましょう。

小規模なアパート経営

30坪の土地でも、小規模なものならアパートを建築して、賃貸経営をすることは可能です。賃貸経営の場合は、入居者を募集し、借り手が決まることで家賃収入を得ることができます。入居者が支払う毎月の家賃が収入となり、例えば8部屋で家賃が5万円なら、月に最大40万円の収入が得られることになります。

アパート経営では管理会社に管理業務を委託することも可能であり、自分で手間をかけずに賃貸経営をしたい人は業者を利用するとよいでしょう。

アパート経営のメリット

30坪の土地でアパート経営をするメリットは、小規模だからこそ建築コストが下げやすい点があげられます。より広い土地でアパートを建築する場合と比較すると、コストは削減しやすく、初期費用も多少は抑えられます。

また、建物ができてしまえば、その後の管理にかかるコストは、それほど多くはありません。管理業務を委託する場合は管理委託料が毎月かかります。また、入居者が退去した後の部屋の原状回復のためのリフォーム費用などはかかりますが、これは一時的な費用です。

アパート経営のデメリット

満室になれば収益性の高いアパート経営ですが、空室ができた際には収入が減る、あるいはゼロになるというデメリットがあります。そのため、アパート経営を考えているなら、入居者を確保できるか需要を確認したり、入居しやすいように住宅設備を整えたりするなどの工夫が必要です。

また、30坪の小規模なものなら建築コストは下げられますが、それでもアパートを1棟建てるには高額な費用がかかることは覚えておかなければなりません。戸数や住宅設備などによって費用は変動しますが、数千万円程度かかることも多くあります。

土地を担保にして金融機関に融資を受けることもできますが、金利が付くため家賃収入で金利を支払えるかということをよく検討する必要があります。

収益性は高いものの、初期費用はほかの土地活用と比較すると高くなりやすく、コストを回収するまでに時間がかかりやすい点もデメリットといえます。

賃貸の戸建住宅

未利用の土地を利用して賃貸経営をするなら、アパートだけではなく戸建住宅を建てることも選択肢の1つです。アパートの場合では小規模な30坪という広さですが、戸建住宅なら十分な広さを確保できます。

戸建住宅で賃貸経営をする場合も、アパートと同様にメリットとデメリットがあるため、これらを確認しておきましょう。

戸建住宅のメリット

アパートを建てる場合よりも、初期費用を抑えやすい点は戸建住宅ならではのメリットです。戸建住宅の建築でも費用はかかるものの、集合住宅を建てるよりはコストは抑えられるため、初期費用が少なく済みます。

また、アパートのように複数の部屋を管理する必要がないため、この手間がかかりづらい点もメリットです。入居者がいる間はその人に物件の管理を任せることができるため、手間をかけずに賃貸経営をしたいなら、戸建住宅がおすすめです。

戸建住宅のデメリット

アパート経営と比較すると、収益性が低くなりやすい点は、戸建住宅のデメリットです。アパートなら30坪で複数の部屋を作ることができ、入居者の数に応じて収入は増えます。しかし、戸建住宅の場合は30坪だと1軒のみとなることがほとんどであり、入居者1世帯からしか、家賃収入は得られません。

仮に戸建住宅の家賃を10万円、アパートの家賃を5万円と設定した場合だと、アパートで3部屋以上入居者がいるなら、アパートのほうが収入は多くなります。建築コストの低さや管理の手間が少ない点では魅力ですが、収益性を求めて賃貸経営をするなら、アパートのほうがおすすめです。

住宅街のコインランドリー

所有している土地が住宅街にあるなら、コインランドリーとして活用する方法もあります。自宅に洗濯機がある家庭でも、カーペットなど大きなものを洗濯する際には、コインランドリーを利用することが多いです。そのため、自宅に洗濯機があるかどうかに関係なく、顧客を見込める点は大きな魅力といえます。

コインランドリーのメリット

住宅地などの人が集まりやすいエリアなら、固定客を獲得しやすい点がコインランドリーのメリットです。家に洗濯機がない場合は最寄りのコインランドリーを利用することになり、リピーターは作りやすいでしょう。

エリア次第では固定した需要が見込めるため、長期的に安定した収入を得ることができます。洗濯は生活に欠かせないものであるため、収益化の確実性が高い点もコインランドリーとして活用するメリットです。

コインランドリーのデメリット

固定客によって安定した収入を得やすいコインランドリーですが、初期費用が高くなりやすい点はデメリットです。土地の整備や建物の建築はもちろん、洗濯機などの設備投資に高い費用がかかることは少なくありません。

エリアによっては固定した需要が見込めるものの、サービスの単価は低いため、初期費用を回収するまでに時間がかかりやすい点も、頭に入れておきましょう。

トランクルームなどの収納スペースの貸し出し

周辺に住宅やオフィスなどがあるなら、トランクルームといった収納スペースの貸し出しで土地を活用する方法もあります。収納スペースの需要は一定数あるため、エリアによっては固定客が獲得できることも少なくありません。

収納スペースのメリット

初期費用やランニングコストが抑えられる点は、収納スペースの貸し出しをする際のメリットです。トランクルームやコンテナの設置だけで経営開始できるため、コストは低く、素早く収益化を目指せる点も魅力でしょう。

また、一度スペースを作ってしまえば、その後の管理はほとんど不要です。そのため、管理の手間がかからず、ランニングコストも少なく済む点は、収納スペースならではのメリットといえます。

ほかにも変形地や住宅の建築が難しい土地、エリアでも収納スペースなら作りやすく、どのような土地でも活用しやすい点もメリットです。

収納スペースのデメリット

低コストで活用できる点は大きなメリットですが、反面収益性が低い点はデメリットです。収納スペースの貸し出しはローリスクローリターンであり、収益性の高さを求める人には不向きといえます。

そのため、収納スペースの貸し出しは無理のない範囲で低リスクで土地活用をしたい人や、一時的に土地活用をし、将来的には別の方法に転用したい人などにおすすめです。

収納スペースなら、トランクルームやコンテナなどを撤去することでほかの用途へと転用できるため、一時的な土地活用を考えている人にも、向いている方法です。

月極などの駐車場経営

車通りの多い地域なら、駐車場経営をすることもおすすめです。駐車場経営は、契約者を決めて利用してもらう月極と、時間貸しのコインパーキングの2つがあります。それぞれで特徴だけではなく、メリットとデメリットも異なるため、この違いも含めて理解を深めておきましょう。

駐車場経営のメリット

変形地でも経営を始めやすく、初期費用が抑えやすい点は駐車場経営のメリットです。特に月極の場合は、駐車スペースを区切るだけで簡単に経営を開始できるため、土地活用をスピーディーに行える点も魅力でしょう。

コインパーキングの場合は、コインパーキング業者に土地を借上げてもらうことで設備投資がかからず、ほかの土地活用と比較すると、低コストでの運用が可能です。月極の駐車場は住宅地などが多く、固定客が見込みやすい場合におすすめです。

対してコインパーキングは、利用客の変動性が高く、さまざまな人に利用してもらえるエリアでの経営が向いています。

駐車場経営のデメリット

ローリスクローリターンである駐車場経営は、収益性がそれほど高くない点がデメリットです。特に月極の場合は、駐車可能台数と契約金額によって収入の上限が決まります。

時間貸しのコインパーキングの場合は、コインパーキング業者に借上げてもらうことで固定収入が得られますが、収益性という面では決して高くはありません。また、駐車場として活用する場合は、固定資産税の減税対象にはなりません。

土地の上に建物があると、固定資産税は軽減されますが、駐車場の場合は軽減されず、節税効果が期待できない点もデメリットとして覚えておきましょう。

土地活用会社の選び方について

土地活用を成功させるには、不動産業者に相談して、プランを決めることがおすすめです。不動産業者選びは重要なポイントであるため、ここで失敗しないためにも、ポイントを詳細まで把握しておくことが大切です。選び方のポイントを知り、よりよいパートナーを見つけて、30坪の土地活用を成功させましょう。

実績を調べる

まずはどの方法で土地活用をするのかを決め、その目的に合った実績を業者が持っているかどうかを調べましょう。実績を確認することは重要であり、特にどの分野の活用方法に強みを持っているかは、必ずチェックしておかなければなりません。

仮に実績が豊富な業者でも、自分がやりたい活用方法についてのノウハウがない場合は、土地活用が失敗に終わる可能性があります。単に実績を見るだけではなく、そこから得意分野はなにかを確認して、業者を選びましょう。

見積もりを比較する

不動産業者に相談すると、その土地活用でどれくらいのコストがかかるのか、見積もりをもらえます。見積もりは複数社で比較することが大切であり、最初の1社だけで決めてしまうと、損をする可能性があることは理解しておきましょう。

同じ土地の同じ活用方法でも、不動産業者次第で見積もりの金額が違ってくることは少なくありません。そのため、適切な費用で活用するためにも、最低3社程度を目安に、金額の比較をしておくことが大切です。

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信頼できる業者と土地活用を進めよう

土地活用を成功させるには、信頼できる不動産業者を見つけることが大切です。プロと相談しながら土地活用の方法を考えることで、所有する土地に合ったプランを見つけやすくなります。

30坪の土地を上手に活用し、収益化を図るためにも、信頼できる業者を見つけ、プロのアドバイスを受けておきましょう。

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初心者でもわかる!
記事のおさらい
土地活用前にしておくべき準備はある?
まずは、予算や土地活用の目的を明確にしましょう。詳しくは、土地活用前の準備についてをご覧ください
30坪の土地におすすめの活用方法は?
立地にもよりますが、小規模なアパート経営や戸建賃貸経営などがおすすめです。詳しくは、30坪の主な土地活用法とメリット・デメリットをご覧ください。
土地活用を相談する会社はどうやって選ぶの?
まずは、実績を確認し目的に合った実績があるかを確認する必要があります。詳しくは、土地活用会社の選び方についてをご覧ください。
信頼できる業者の見つけ方とは?
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