賃貸併用住宅を30坪の土地に建てたい!間取りの工夫や注意点とは

賃貸併用住宅を30坪の土地に建てたい!間取りの工夫や注意点とは

30坪の限られた土地でも、条件次第では賃貸併用住宅を建てることは可能です。賃貸併用住宅は、自宅部分と賃貸部分の両方があるため、通常の住宅よりは大きくなります。

しかし、間取りを工夫することで、狭い土地でも建築はできます。30坪の土地に賃貸併用住宅を建てるには、どのような点に工夫が必要なのかを知り、理想とする物件を建築しましょう。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

4つの条件をクリアして30坪でも賃貸併用住宅

賃貸併用住宅30坪

30坪の土地であっても、次の4つの条件をクリアしているなら、賃貸併用住宅を建てることは可能です。


  • 用途地域で賃貸併用が認められている
  • 土地が接道義務を果たしている
  • 建てる併用住宅は建ぺい率と容積率を守る
  • 賃貸経営を始めて需要が望める立地である

条件を正しく把握して、無理なく賃貸併用住宅の建築を目指しましょう。

用途地域で賃貸併用が認められている

エリアによっては市街化を抑制するために、用途地域というものが定められています。用途地域とは、特定のエリアで建築できる建物の規模や種類などを制限するものであり、大きく住居系、商業系、工業系の3つにわけられます。

簡単にいえば住居系のエリアでは家屋が、商業系のエリアでは商業施設が、工業系のエリアでは工場の建築が可能といったように、建築物をエリアごとにすみ分けたものです。

用途地域によってはそもそも賃貸併用住宅の建築が認められていなかったり、建築できても建物の規模に制限が出たりすることがあります。用途地域はネットで都市計画図を調べるとわかるため、事前に制限がないか調べておきましょう。

土地が接道義務を果たしている

建物を建てるには土地が接道義務を果たしている必要があり、幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。この接道義務を果たしていないと、賃貸併用住宅の建築はできないため、注意が必要です。

接道義務は規定された範囲で道路に面しているかどうかがポイントであり、土地の広さや形状は関係ありません。

建てる賃貸併用住宅は建ぺい率と容積率を守る

土地ごとに建ぺい率と容積率が定められており、賃貸併用住宅はこの範囲内で建築しなければなりません。建ぺい率は敷地面積に対する建物の床面積の割合です。

容積率は敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合であり、それぞれ何%まで建築可能かが決められています。エリアによっては敷地面積のすべてを使って建物を建築することができないため、建てられる建物の規模が制限されることもあります。

賃貸経営を始めて需要が望める立地である

賃貸併用住宅は自分が住むだけではなく、賃貸物件として入居者にも住んでもらう物件です。そのため、賃貸経営を始めて需要が見込めるかどうかも重要であり、自分が住みたいだけではなく、ニーズを獲得できる立地かを確認しておく必要があります。

賃貸併用住宅を建てたとしても、賃貸需要が見込めず、空室状態が続くと家賃収入は得られません。また、ローンの支払いなどの出費が増え、損失を出してしまう可能性があります。賃貸向けの立地条件としては、次のものがあげられます。


  • 駅から近くアクセスがよい
  • 周辺に生活施設が豊富にある
  • 公園や学校、病院などが近隣にある

ターゲット層が単身者なら通勤や通学に便利なアクセスのよい立地が、ファミリー層なら生活施設が充実した立地が好まれることが多いです。

30坪で賃貸併用住宅を建てる間取りの工夫

30坪の土地で賃貸併用住宅を建てるなら、間取りを工夫することが大切です。


  • 階数を上げて居住スペースを確保
  • 駐車場なしの間取りも検討
  • 壁の配置を考えて防音対策

どのような点を意識するとよいのかを知り、工夫してスペースを有効活用できる間取りにしましょう。

階数を上げて居住スペースを確保

30坪と土地の平面が狭くても、階数を上げることで居住スペースを広くすることは可能です。階数を高くすることで、部屋数を増やすことができます。また、各部屋を多く取って、ファミリー向けの間取りにしてもよいでしょう。

土地によっては建築できる建物の規模に制限があるため、高すぎる高層住宅は建てられない場合があるため注意が必要です。また、高層階にするほど、建築費用は高くなります。

駐車場なしの間取りも検討

居住スペースを広く取りたいなら、駐車場なしの間取りを検討することもおすすめです。駐車場をなくすことで、その分を居住スペースに充てることができ、広い間取りで設計できます。

駐車場を利用する人がいないなら、駐車場がなくても問題はありません。もし車を利用する人が多い地域なら、近隣に月極駐車場がある立地を選ぶことで、駐車場問題は解決できます。

壁の配置を考えて防音対策

快適に暮らせるようにするには、の配置を考えて防音対策をしておくことが大切です。賃貸併用住宅はオーナーと入居者が同じ建物に住むため、騒音トラブルが発生することも多いです。そのため、防音対策として次のように間取りを工夫するとよいでしょう。


  • 部屋同士の境となる壁部分に防壁になる家具を配置する
  • 水回りに棚などを作って生活音の防壁にする
  • 寝室は隣室とは正反対の間取りにして遠ざける

また、床材や壁材などによっても、防音性能は異なります。クッション性や防音性の高い建材を使用することでも、防音対策は可能です。

30坪の賃貸併用住宅にかかる費用

賃貸併用住宅の経営を考えているなら、建築から経営開始にどれくらいの費用がかかるのかを知っておくことが大切です。土地の面積によって、どれくらいの費用がかかるかは異なります。30坪の場合はいくらくらいかかるのか、目安の金額を把握しておきましょう。

建物の構造別の坪単価

建物の構造の種類として「木造・軽量鉄骨・重量鉄骨・鉄筋コンクリート」がありますが、どの構造を選ぶかによって坪単価が変動します。例えば木造は比較的安い費用に抑えることができ、吸湿性に優れているというメリットがありますが、一方で火災や地震などの自然災害に対する耐性は弱い傾向にあります。

鉄筋コンクリートであれば耐久性には優れていますが、頑丈な構造を選択すればするほど坪単価は上昇する傾向にあります。また、構造によって設計の自由度も変わってくるため、希望する設計・耐久性・予算(坪単価)を考慮しながら検討しましょう。

建物や土地代以外の諸費用

建物や土地以外にも、賃貸併用住宅の建築には印紙税・登録免許税・不動産取得税等の税金が発生します。

印紙税は売買契約書や建築請負契約書を作成する際に支払う、収入印紙の費用です。契約書に記載する金額に応じて、税額は変動します。

登録免許税は建物や土地の所有権の保存や移転登記の際にかかる費用です。不動産取得税は、不動産を取得する際にかかる費用であり、固定資産税評価額に3~4%の税率をかけて計算します。

不動産取得税は各戸の面積が40平方メートル以上240平方メートル以下の場合は、1,200万円の控除が受けられるため、場合によっては非課税となります。

賃貸併用住宅のランニングコスト

賃貸併用住宅は建てて終わりではなく、その後もランニングコストがかかります。ランニングコストとしてあげられるものは、次の通りです。


  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 賃貸管理費
  • 建物清掃費用
  • 消防点検の費用
  • 機械メンテナンス費用
  • 共用部分の水道光熱費
  • 退去時の原状回復費用
  • 入居者募集費用
  • 修繕積立金
  • 地震や火災などの保険

経営を続けるには各種費用がかかるため、経営資金は常に余裕を持っておくことが大切です。

30坪で賃貸併用住宅を建てるハウスメーカーの選び方

30坪で賃貸併用住宅を建てるなら、ハウスメーカーの選び方も工夫することが大切です。


  • 30坪で賃貸併用住宅を建てた実績がある
  • 建築プランは複数社で比較をする
  • 建てた後のサポート体制

どのメーカーを選ぶかによって、賃貸経営が成功するかどうかが変わるため、慎重に決めましょう。

30坪で賃貸併用住宅を建てた実績がある

ハウスメーカーを決める際には、30坪で賃貸併用住宅を建てた実績があるかを確認しておきましょう。実績のないメーカーだと、ノウハウがないため快適に暮らせる住宅を建ててもらえない可能性があります。

また、大手のハウスメーカーなら、賃貸併用住宅でも複数のブランドを提供していることもあるため、選択肢を増やすには大手を検討することがおすすめです。

建築プランは複数社で比較をする

建築プランは1社に相談しただけで決めず、複数社で比較することが大切です。同じ要望を出しても、業者によって提示する金額や工事内容が異なることがあります。

そのため、もっともよいプランを選択するためには、複数社で比較して自分の理想となるものを見つける必要があります。建築プランの依頼なら無料で対応してくれることが多いため、複数社に相談しておきましょう。

建てた後のサポート体制

健全な経営をするためには、建てた後のサポート体制が充実しているかも確認しておきましょう。経営管理のサービスがあるか、設備保証があるかはチェックしておくことが大切です。

サポートが充実しているほど、初めての賃貸経営でも安心して取り組むことができます。また、ハウスメーカーとは長期の付き合いになるため、業績が安定していて、倒産のリスクが低い業者を選びましょう。

30坪で賃貸併用住宅を建てる注意点

30坪で賃貸併用住宅を建てる際には、注意すべきポイントがいくつかあります。


  • 一括借り上げは賃料の減額リスク
  • 入居者から直接クレームが来やすい
  • 出口戦略がないと扱いに困る

注意点を正しく把握して、失敗なく賃貸併用住宅を建築しましょう。

一括借り上げは賃料の減額リスク

管理会社によっては一括借り上げ方式を採用していることもあり、一括借り上げ契約をすることで空室があっても家賃収入を得られます。

しかし、一括借り上げだと得られる家賃収入の上限を決められることが多く、満室時の利益が減ってしまう可能性があります。また、契約期間が長くなると、支払われる家賃収入が減額されることもあり、契約中の収入が一定になるわけではありません。

一括借り上げだと空室時のリスクは減るものの、収益性が下がってしまうため、利益を追求したいなら自分で経営したほうがよいでしょう。

入居者から直接クレームが来やすい

賃貸併用住宅はオーナーと入居者の距離が近いため、入居者から直接クレームを言われることがあります。管理会社を入れていても、直接クレームを言われる場合が多いため、この場合は自身で対応しなければなりません。

管理会社が入っているからといって、クレーム対応をしなくてもよいとは限らないため、賃貸併用住宅ならではの注意点として覚えておきましょう。

出口戦略がないと扱いに困る

賃貸併用住宅は、将来的なことも考えて出口戦略を考えておくことが大切です。建物は経年劣化し、賃貸需要は年々下がる傾向にあるため、最終的な出口戦略を考えておかないと、物件の扱いに困ることがあります。

出口戦略としては、売却や取り壊して別の方法での土地活用、または自身で住むなどの選択肢があげられます。中古の賃貸併用住宅はニーズが少ないため、売却には時間がかかることは覚えておきましょう。

取り壊しの場合は入居者が全員退去するまで待つ必要があるため、取り壊しの予定が決まっているなら、契約更新なしで退去してもらえる、定期借家契約を組むことがおすすめです。

自身で住む場合は二世帯住宅にしたり、一戸建てにリフォームしたりすると、暮らしやすくなります。将来的にどのように扱うかも考えて、長期的な目線を持って間取りを決めることが大切です。

30坪だからとあきらめないで賃貸併用住宅を建てよう

30坪の限られた土地でも、賃貸併用住宅の建築は可能です。賃貸併用住宅を建てるなら、間取りや立地、階層などを念入りに検討することが大切です。

30坪でも土地を有効活用することで、広い間取りで賃貸併用住宅を建てることができます。30坪だからとあきらめず、土地を上手に活用して賃貸併用住宅を建築しましょう。

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