賃貸併用住宅は、賃料収入を得つつ自宅の建築費用を支払うことができるため、利回りと立地さえよければ家賃収入のみでマイホーム代を捻出することが可能です。
この記事では、30坪の賃貸併用住宅はどんな間取りが良いのか、建物を建てるときにどんなことに気を付ければよいかなどについて解説しています。
30坪の賃貸併用住宅の建築規制
30坪の土地は約100㎡とそこまで広い土地ではありませんが、土地の条件や間取りによっては、賃貸併用住宅を建てることができます。実際に、30坪程度の土地で賃貸併用住宅を建てている事例も多くあります。
30坪の土地で賃貸併用住宅を建てるには、建ぺい率や容積率などを確認する必要があります。
建ぺい率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積(床面積)の割合のことです。つまり、その土地にどれくらい床面積を確保できるかを表しています。建ぺい率は地域によって異なり、その土地の役所で教えてもらうことができます。
たとえば、30坪の土地で建ぺい率が60%の場合、床面積が18坪までの建物を建てることができます。
また、30坪の土地で建ぺい率が50%の場合、床面積が15坪までの建物を建てることが可能です。
容積率
容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合です。容積率が高ければ高いほど、階層の高い建物を建てることができます。容積率もまた地域によって異なり、その土地の役所で教えてもらうことができます。
たとえば、30坪の土地で容積率が150%であれば、建物全体で45坪の延べ床面積を確保することができます。
もし30坪の土地の建ぺい率が60%、容積率が150%であれば、1階の床面積が15坪の3階建ての賃貸併用住宅を建てることができます。これくらいであれば、賃貸部分は一般的な1Kの広さの部屋を2戸配置することが可能です。
その他の規制
30坪の土地で賃貸併用住宅を建てるときに確認する規制は、建ぺい率と容積率だけではありません。
土地には、用途地域や接道義務、日照規制、景観条例などさまざまな規制があります。
これらの規制は、役所やインターネットで調べることができるため、プランニングを始める前に調べておきましょう。
インターネットで調べるなら「土地の住所+用途地域」などで調べることができます。
30坪の賃貸併用住宅の間取り
30坪の土地で賃貸併用住宅を建てるなら、まずは間取りを確認しましょう。ここでは、賃貸併用住宅における間取りのポイントを解説します。
基本的な間取り
賃貸併用住宅は住宅ローンが使えることが大きなメリットです。
通常、アパートのような建物を建てるときには、不動産投資ローンであるアパートローンを利用します。ただ、アパートローンは、借り入れ期間が短く、金利が高いため、毎月の返済額が大きくなることが特徴です。
しかし、賃貸併用住宅では、借り入れ期間も長く、金利も低い住宅ローンが利用できるため、積極的に利用する必要があります。
また、住宅ローンを利用するには「住宅の面積のうち自宅の居住スペースが50%以上であること」が条件となっているため、自宅部分を50%以上にする間取りが大切になります。
横割りの間取り
自宅部分と賃貸部分をフロアごとに分けた横割りの間取りは、自宅部分を50%以上にするという条件を簡単にクリアすることができます。
また、横割りの間取りにする場合は、どのフロアを自宅部分にするかによって、住み心地が違うため、それぞれのメリットとデメリットを確認して決めていきましょう。
縦割りの間取り
建物を左右に区切り、自宅部分と賃貸部分が左右に並んでいる縦割りの間取りも、自宅部分を50%以上にするという条件を簡単にクリアすることができます。
建物を左右に区切ることから、1階から最上階まで、それぞれ縦の空間を広く利用することができます。
マンションタイプの間取り
アパートやマンションのような建物を建て、その1室を自宅にするという間取りもあります。
マンションの間取りは、自宅部分の面積が横割りや縦割りの間取りに比べて狭くなることから、住宅ローンは利用できないことに注意が必要です。
しかし、賃貸物件の戸数が多いため、高い収益性を期待できることがメリットになります。
自己居住部分の住み心地をよくする間取り
賃貸併用住宅と言えど、自己居住部分の住み心地を良くするのも重要なことです。
よくあるのは3階建ての建物で、3階部分を自己居住部分に充て、1・2階を賃貸部分に充てるというパターンです。自己居住用の住戸はワンフロアで展開する造りであるため室内階段がいらず、スペースを有効活用することができます。
加えて、自己居住用の住居を上に置くため、オーナー側が入居者の生活音に悩まされることはありません。
ただ、その分入居者からクレームをもらうこともあります。また、この場合も自宅部分と賃貸部分の割合で住宅ローンを使えるかどうかが変わるため注意しましょう。
賃貸併用住宅は、賃貸経営ですが初期費用を投資用ローンではなく住宅ローンで借り入れることができるのが魅力です。
賃貸併用住宅経営を成功させるためにはオーナー・入居者ともに住み心地の良い間取りの設計にすることがポイントになります。
建築費の見積もりや住宅の設計について、複数の建築会社に相談してみることをおすすめします。日本最大級の比較サイトイエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せることができます。
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住宅ローンにこだわらない
30坪の土地で賃貸併用住宅を建てる場合、住宅ローンにこだわらないことも大切です。
実際、賃貸併用住宅では、住宅ローンが使えることは大きなメリットであることは間違いありません。
しかし、30坪の土地は、賃貸併用住宅を建てるのに十分な広さとはいえないため、住宅ローンにこだわって無理にでも自宅部分を50%以上にしてしまうと、収益性が低い建物になってしまう可能性があります。
そのため、間取りを考えるときは、まずマンションタイプの間取りも候補に入れ、さまざまなプランを検討しましょう。
入居者が集まりやすい建物と設備とは
賃貸併用住宅の賃貸部分は、入居希望者に選んでもらえるような価値のあるものにする必要があります。
どうすれば価値ある物件になるのか、それを踏まえたうえで設備やデザインを決めなければなりません。
オーナーが住んでいることを分かりにくくする
賃貸併用住宅は、オーナーが住んでいるとそれを嫌がる入居者がいるため部屋が埋まりにくいという懸念があります。
その懸念の対処法として、オーナーが同居しているのが分かりにくい外観や設計にすることを勧めます。例えば、外観を一般的なアパートやマンション風にすることで、オーナーが住んでいるかがわかりにくくなります。
また、玄関・住居スペースを完全に分離し、入居者が気にならないような造りにするという方法もあります。
家賃の回収を不動産会社に任せる
家賃の回収をオーナー自ら行っていれば、同じ建物にオーナーが暮らしていることが入居者に気付かれてしまいますが、不動産会社に任せれば気付かれることはありません。
オーナーから不動産を借り上げ借り上げた不動産会社などが当事者となって転貸し、入居者と直接契約を結ぶ転貸借方式というものがあります。これは不動産会社などがオーナーに代わって経営を行うことになるため、入居者はオーナーのことを知りようがないのです。
そのため、何かトラブルが発生した場合もオーナーが対処する必要がなく、当事者である不動産会社などが対処することになります。
内装やデザインを工夫する
どのような入居者をターゲットにするのか、男性か女性か、学生か社会人かなどによって内装などのデザインを変える必要があります。
例えば、近くに女子大学があるなら女子学生が好みそうな内装にしたり、入居者がネット通販をすることが多い人であれば宅配ボックスを設置したりなど、ニーズに合わせて対応することが重要です。
コンセプトを決めて募集する
賃貸ニーズを把握したうえで競合物件との差別化をするために、何かのコンセプトを決めた募集をするという方法もあります。
例えば「犬を買っている人限定」や「オートロックや防犯カメラなどのセキュリティ完備」とアピールしたり、周辺に高級マンション・住宅が多いのであれば上品さのある内装にしたりなど、周辺物件、住民の年齢・性別などを考慮した設計をすることが大事です。
勉強がてら、近隣物件を散歩中に見てみたり、インターネットの不動産情報サイトで調べたりすると良いでしょう。
30坪の土地の賃貸併用住宅は設計を工夫する
この章では30坪で賃貸併用住宅を建てるときに出来る工夫を紹介します。
階層を高くする
30坪の土地で賃貸併用住宅を建てるを建てる場合、1フロアに確保できる床面積が十分でないことが考えられるため、階層を高くして延べ床面積を確保することが大切です。
延べ床面積を増やすことで、居住空間が増え、その分自宅部分を広くしたり、賃貸部分にしたりすることができます。
賃貸部分を増やすことで、家賃収入の増加も期待できるため、より安定した経営をすることが可能となります。
ただ、土地によって建てられる建物の高さが決まっているため、よく確認が必要です。
エレベーターは設置しない
高さ三十一メートルをこえる建築物(政令で定めるものを除く。)には、非常用の昇降機を設けなければならない。
建築基準法第三十四条では、高さ31メートル以上の建物には、通常使うエレベーターとは別の非常用エレベーターの設置が義務付けられています。
そのため、縦に伸ばした建物を建てる場合、エレベーターを複数設置する費用がかかり、その分の設備工事の費用がかかります。
また、4階より高い建物を建てる場合、階段だけでの上り下りが難しくなり、エレベーターは必須になるといえます。
防音対策を考えた配置にする
賃貸併用住宅を含め、賃貸経営では騒音問題が発生しやすいため、これを回避するような間取りにすることが大切です。
具体的には、寝室を反対の位置に配置したり、水回りの設備をまとめた間取りにするようにしましょう。
水回りの設備は、意外と音が大きく、寝室が近くにあるとその人の眠りを妨げてしまうこともあります。
これが原因で入居者が出て行ってしまうこともあるため、防音を心がけた間取りは大切です。
駐車場は設けない
30坪の土地では、駐車場があると、十分な広さの建物を建てられないため、駐車場を設けないことが大切です。
もちろん駐車場を設けない場合、入居者向けの駐車場も用意することができません。
ただ、これは実際に住んでもらうターゲットを事前に考えておけば大きな問題ではないといえます。
もし、ターゲットがファミリー層であれば、駐車場は必要かもしれませんが、単身者や学生をターゲットにしておくことで、駐車場を設置しなくてもさほど問題になりません。
そのため、間取りを考えるときには、入居してもらうターゲットをしっかりと決めておき、駐車場の有無を判断しましょう。
オーバーハングを検討する
もし、駐車場を設置したい場合、オーバーハングを検討しましょう。
オーバーハングは、下の階の床よりも上の階の床が張り出し、広くなっている設計のことです。
あえて出っ張りをつくることで、2階部分の面積を削ることなく、1階部分に駐車スペースを生み出すことができます。
オーバーハングを採用する場合、より強度のある構造をにしなければならないため、建築費が高額になります。
特に、狭小地での賃貸併用住宅建築においておすすめの技です。
賃貸部分はワンルーム(1R)にする
30坪の土地での賃貸併用住宅は、賃貸部分の間取りをワンルーム(1R)を中心に設計しましょう。
ワンルームタイプの部屋は、単身者や学生が主なターゲットになり、賃貸需要が高いです。
また、ワンルームタイプは、ファミリー向けの2LDKなどの間取りに比べて、賃料単価が高いため、収益性も高くなります。
加えて、ワンルームタイプであれば、賃貸物件を複数用意することができることから、賃貸経営が安定します。
空間を広く見せる
30坪の土地の賃貸併用住宅で、部屋数を多く確保すると1部屋が狭くなってしまうこともあるでしょう。
やはり、できるだけ広い部屋に住みたいという入居者も多いです。そのため、床面積は狭い部屋であっても、高さを用いることで、広く見せるようなことができます。
たとえば、窓を床や天井いっぱいまで大きく作ることで、あたかも床や天井がずっと続いているように見せることが可能です。
このように、狭い部屋もひと工夫することで、広く見せることができます。
玄関は別にする
30坪の土地での賃貸併用住宅では、自宅部分と賃貸部分の玄関を別々につくることが大切です。
賃貸併用住宅は、同じ建物にオーナーも住んでいるため、どうしても入居者との距離感が近くなってしまいます。
そのため、常に誰かに見られているような状態になり、オーナーのプライバシーが守られているとは言い難いです。
また、入居者の中にも、毎日オーナーと顔を合わせるのに抵抗がある人もいるため、玄関は別々につくりましょう。
また、間取りによって入居率は大きく上下します。自分だけで決めと後悔する可能性もありますので注意しましょう。
1階をビルドインガレージ(駐車スペース)にする
ビルドインガレージとは、敷地内に駐車スペースを設ける場合に、車を格納するスペースを建物の一部に組み込んでシャッターやドアを設置したガレージのことです。
これにより土地が狭くてもガレージを備えることができ、敷地内の建築物の床面積の1/5を上限に容積率の緩和を受けられるため、容積率の厳しい都心部などでは想定以上に広い建築物を建てられるというメリットがあります。
一方で1階スペースがガレージで削られるというデメリットがあるため、居室空間が2階以上、土地によっては3階建てになる場合もあり、老後の階段の上り下りを考慮した設計にする必要があります。
賃貸併用住宅を建築する可能性が出てきたら、早い段階で施工会社から建築プランと建築費用の見積もりを取得しましょう。
施工会社に提案される建築プランには建築費用の見積もりだけでなく設計図面や収支計画が含まれています。複数の施工会社の建築プランを比較することで、客観的に利回りを算出することもできますし、自分の土地でどのようなアパートを建てられるかイメージが湧くようになります。
イエウール土地活用なら一度の簡単な情報入力で複数の大手ハウスメーカーから提案を受けることができます。
\建築費は?初期費用は?/
30坪の土地の賃貸併用住宅は相談先に注意する
30坪で賃貸併用住宅を建てるなら、ハウスメーカーの選び方も工夫することが大切です。
- 30坪で賃貸併用住宅を建てた実績がある
- 建築プランは複数社で比較をする
- 建てた後のサポート体制
どのメーカーを選ぶかによって、賃貸経営が成功するかどうかが変わるため、ハウスメーカーは慎重に決めましょう。
30坪で賃貸併用住宅を建てた実績がある
ハウスメーカーを決める際には、30坪で賃貸併用住宅を建てた実績があるかを確認しておきましょう。実績のないメーカーだと、ノウハウがないため快適に暮らせる住宅を建ててもらえない可能性があります。
また、大手のハウスメーカーなら、賃貸併用住宅でも複数のブランドを提供していることもあるため、選択肢を増やすには大手を検討することがおすすめです。
建築プランは複数社で比較をする
建築プランは1社に相談しただけで決めず、複数社で比較することが大切です。同じ要望を出しても、業者によって提示する金額や工事内容が異なることがあります。
そのため、もっともよいプランを選択するためには、複数社で比較して自分の理想となるものを見つける必要があります。建築プランの依頼なら無料で対応してくれることが多いため、複数社に相談しておきましょう。
建てた後のサポート体制
健全な経営をするためには、建てた後のサポート体制が充実しているかも確認しておきましょう。経営管理のサービスがあるか、設備保証があるかはチェックしておくことが大切です。
サポートが充実しているほど、初めての賃貸経営でも安心して取り組むことができます。また、ハウスメーカーとは長期の付き合いになるため、業績が安定していて、倒産のリスクが低い業者を選びましょう。
お持ちの土地で賃貸併用住宅を建てるためには複数の建築プランを検討してみることをおすすめします。日本最大級の比較サイトイエウール土地活用なら、チャットの質問に答えるだけで簡単に土地活用プランを取り寄せることができます。
\建築費は?初期費用は?/
30坪の土地の賃貸併用住宅は工夫して建てる
30坪の限られた土地でも、賃貸併用住宅の建築は可能です。
ただ、間取りや規制、ハウスメーカー選びなどを念入りに検討することが大切になります。
30坪という建築が難しそうな土地でも諦めずに、工夫して賃貸併用住宅を検討してみましょう。
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