土地は所有しているだけで固定資産税などの経費が毎年かかります。何らかの方法で活用して収入があるのなら、収入から経費を支払うことも可能ですが、活用できていないのなら毎年税金だけがのしかかる不動産ならぬ負動産になりかねません。固定資産税の税額は立地や地目によって大きく変動しますが、面積が広くなればなるほど金額が大きくなります。あなたが所有している土地が600坪という広い土地であれば、毎年支払う固定資産税の金額もかなり大きな金額になることでしょう。
600坪は約2,000平方メートルです。小学校の25メートルプールなら6個分、小学校の体育館なら2個分の大きさです。この広い600坪の土地を長期的に稼げる土地にするためにはどうしたら良いでしょうか。この記事では、600坪の土地の活用方法に悩む方のためにおすすめの土地活用法について詳しく解説します。
土地活用方法でお悩みの際は土地活用ランキングの記事もご覧ください。
600坪向けおすすめ7つの土地活用
600坪もの広い土地を所有している場合には、どのような土地活用法がおすすめなのでしょうか。特におすすめしたい土地活用方法は7つあります。600坪の土地を有効活用できる7つの土地活用方法についてそれぞれ詳しく解説します。
商業施設や医療施設向けの定期借地
定期借地というのは、期間を区切って土地を貸し出すことです。定期借地の他に普通借地があります。普通借地は無条件で更新可能な借主有利な借地契約で、地主が土地を返してほしくても返してもらえないこともあるのに対して、定期借地は基本的に更新がないので、期限が来たら必ず土地を返してもらえます。
商業施設や医療施設向けの事業用定期借地権の場合には、10年以上50年以内で期間を設定します。少なくとも貸し出してから10年間は借地料が入ってきます。600坪あれば駐車場や駐輪場も十分に確保できます。医療施設の場合には医療クリニックの他に調剤薬局も必要ですが、駐車場と2棟の建物でも十分な面積を確保できます。
商業施設や医療施設へ土地を貸し出す場合には、自分で建物を建てる必要がありません。交通の便の良い立地であれば低リスクで長期的な収入が確実に見込めるのでおすすめです。
オフィスビルを建てて賃貸経営
土地を賃貸に出すのではなく、自分で建物を建てて運用したいという方におすすめなのがオフィスビルを建てての賃貸経営です。交通の便の良い、オフィスに適した立地に限定されますが、マンションやアパートよりも高額な家賃が見込めるので、高利回りな経営を目指しているのならおすすめです。
事業向けのオフィスビルであれば、アパートやマンションといった居住用建物よりも立地用件が緩和されるので、アパートやマンションを建設できない場所でも建設可能です。
オフィスビルへの入居者は個人ではなく法人なので、家賃の滞納や騒音などのトラブルが起きにくく、管理しやすいのがメリットです。ただし、同じ建物の建設が必要なアパートやマンションよりもセキュリティ面での設備が求められるので建設コストがかかるのと、家賃が高額な分だけ空室リスクは高まります。
戸数を増やして収益を安定させるマンション経営
600坪の土地があれば、マンションを建ててマンション経営をするのもおすすめな土地活用方法です。600坪の土地であれば、戸数を増やして収益を増やすことができる上に、平面駐車場も駐輪場も十分な台数分を確保できます。
商業用施設やオフィスは市街地でなければ難しいのですが、マンションは建設可能な用途地域であれば、場所を選ばずに建設可能です。高額な家賃を見込める立地なら、単身者向けのワンルームでもファミリー向けの物件でも需要があります。
治安の良い閑静な住宅街ならファミリー向けの物件としての需要が期待できます。郊外で多少交通の便が悪い場所でも、駐車場が各戸に最低1台分ずつ確保できるのであれば、生活面での不安はそれほどありません。どのような層に人気の立地なのかをよく考えた上で、どのようなマンションが向いているのかよく検討しましょう。
儲かる土地活用について詳しくは、以下の記事をご覧ください。
更地で始めやすい駐車場経営
観光地や駅に近い立地の土地なら駐車場経営もおすすめな土地活用法です。600坪あると80台程度の駐車場を作ることができます。オフィスビル経営やマンション経営ほどの利益は得られませんが、初期投資を大幅に抑えることができます。駐車場経営なら建物の建設は必要なく、土地の整地とコインパーキングにする場合の設備の導入費用だけで始めることができます。
また、駐車場から他の活用法に転用することも簡単にできるので、本格的な活用法を決める前の一時的な活用法としてもおすすめです。
駐車場経営は月極駐車場とコインパーキングのどちらかを選択します。600坪の土地なら、すべてをどちらか一方にするのではなく、コインパーキングとして需要のある台数分だけをコインパーキングにして、残りを月極駐車場にするのがおすすめです。
80台もの駐車場を管理するのは大変なので、月極駐車場にする場合には管理会社に管理を委託するのが一般的です。コインパーキングにする場合には、コインパーキングの運営を専門に行なっている会社に定期借地で土地を貸し出して運用してもらいます。
20年は固定で売電を続ける事業向け太陽光発電
交通の便が良くない立地の場合の土地活用法は太陽光発電です。太陽光発電で発電した電気は電力会社へ売却できるので、耕作放棄地などでの収入が見込めます。600坪あれば200kWの発電が見込めます。
太陽光パネルの設置などの初期費用がかかりますが、10kW以上発電できれば20年間同じ価格で買い取ってもらえるので、電気を売ったお金で初期費用を回収することが可能です。自分での運営が難しい場合には、太陽光発電の運営を専門に行なっている会社へ土地を貸して委託することもできます。収益は自分で運営する場合よりも低くなりますが、初期費用や維持管理コストは必要ありません。
融資なしで建物が建つ等価交換
等価交換とは、同じ価値を持つモノ同士を交換することです。土地活用での等価交換とは、土地をデベロッパーに譲る代わりに、デベロッパーが建てた建物の土地の価値に相当する割合の所有権を手に入れる事を言います。
マンションやオフィスビルを建てて、マンションの部屋やオフィスビルのテナントを土地の価値の相当分だけ所有することが一般的です。マンションの場合には、自分でその部屋に済むことも多いのですが、他に家を持っている場合には賃貸に出すこともあります。
デベロッパーとしては条件のいい土地を手に入れて開発して利益を上げられますし、土地の所有者としては自分で活用できない土地を、自分でリスクを負うことなく開発してもらえます。開発する価値が高い土地を600坪所有している場合には検討する価値がある選択肢でしょう。
活用法をお任せする土地信託
自分で最適な土地活用方法を見つけられない場合には、土地活用のプロに信託する土地信託を選ぶのもおすすめです。金融で自分のお金を運用のプロに預けて運用してもらう投資信託があるように、土地にもプロに手数料を支払って運用してもらう土地信託があります。
土地信託では、信託期間中の土地の所有権を信託会社へ移します。信託会社はその土地を最適な活用法で運用し収益を得ます。収益から信託会社への利益を差し引いた残りが信託受益として土地の所有者に支払われます。
基本的に手数料は利益から支払われるので、土地の所有者に出費はありません。土地活用のための初期費用も維持管理経費も必要ありません。ただし、運用する価値のある土地でなければ難しい点に注意しましょう。
所有する600坪の土地でどのような土地活用種別が良いのか迷ったときは複数の土地活用プランを一括請求・比較できるサービスを使うことをお勧めします。イエウール土地活用なら、複数のプランを比較して収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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なお、ほかの広さで土地活用をする際は、以下の記事を参考にしてみてください。
600坪の土地に合った活用法の見つけ方
600坪以上の土地活用の選択肢はここまで見てきたように最低でも7種類もあります。どの土地活用法を選択するかによって、得られる収益が大きく変わってきます。また、土地の立地や定められている用途地域によって選択するべき活用方法が大きく変わってくるでしょう。600坪以上の土地の活用法をどのように選択したらいいのか、活用法の見つけ方について解説します。
活用したい土地がある周辺のニーズを調べる
土地の活用方法はその土地のある立地で選択するべきものが大きく変わってきます。特に、商業施設や医療施設、オフィスビル、駐車場といった集客が必要なものは、ニーズがあるかどうかによって、収益を得られるかどうかが大きく分かれます。
商業施設や医療施設、オフィスビル、駐車場のニーズが高い立地は、駅に近い商業地域です。常に人の流れが多い立地であれば、商業的な目的で収益性の高い土地活用を選択できます。
マンションやアパートを経営する場合には、駅や繁華街からの距離によって単身者向けかファミリー層向けかが変わってきます。便利な立地は単身者向けに、閑静な住宅街はファミリー層向けがおすすめです。幹線道路沿いならコンビニや倉庫などに定期借地で貸し出すのもおすすめです。
集客を望めないような田舎の立地や農地では、太陽光発電や、近年では市民農園やキャンプ場としての需要も見込めます。どのようなニーズを見込んで土地活用を進めるのかによって、依頼する先が変わってくるので、様々な可能性を検討して最適な活用法を見つけましょう。
自身が許容できるリスクを検討する
土地活用法の中には、自分で大きなリスクを背負う必要があるものと、自分ではリスクを負う必要はないものがあります。自分でリスクを背負う必要があるものとは、マンションやアパート、オフィスビルを自力で建てて、自分で経営する場合のように、多額な初期投資が必要になる場合です。場合によっては多額な借り入れが必要になりますが、初期費用を回収できれば後は維持費用以外の収益は、すべて自分の収入になります。
定期借地や土地信託に出す場合には、自分では初期投資をする必要はないのでリスクはほとんどありません。しかし、借地では土地の賃料のみの収入となります。土地信託の場合には、収益のかなりの割合を手数料として支払います。得られる収益は自分で経営する場合と比較すると大幅に減ってしまいます。しかし、万が一土地活用に失敗してもリスクはありません。
ハイリスク、ハイリターンで自分で経営するのか、ローリターンでもローリスクで一定期間の一定の確実な収入を得るのか、自分で経営する場合には初期投資を想定期間内で確実に回収できる見込みがあるのか、現実的な数字を計算してシミュレーションしてみましょう。
土地活用の専門業者にプランの立案を依頼
どのような方向性で、自分自身ではどのくらいのリスクを取れるのか、土地活用の方向性を大まかに決めたら、土地活用の専門業者にプランの立案を依頼してみましょう。土地活用にはさまざまな専門的な知識が必要なので、どのような選択肢を取ることにしても最終的には専門業者に依頼することになります。
土地活用についての希望を業者に伝えると、その土地の最適な活用法のプランを立ててくれます。複数社で比較すると、活用法の比較ができて妥当性もわかるのでおすすめです。
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活用事例:ファミリーが快適に暮らす 戸建貸家のまちなみ
エリア | 宮城県 |
土地面積(㎡) | 1980 |
延べ床面積(㎡) | 70.5 |
宮城県石巻市。駅から近く、周辺にはスーパーなどの商業施設も充実した利便性の高い場所に、戸建貸家16棟からなる、美しいまちなみがあります。
オーナーさまは、アパートをはじめ、駐車場や貸店舗など、多くの賃貸物件を法人として経営されています。
もともと農地だった土地の活用をすることになったのは、この物件が完成する2年ほど前。ある住宅メーカーが活用の提案をしてきたことがきっかけでした。
「もともとマンションのような集合住宅の提案でした。18戸の集合住宅が2棟配置されたプランで、収益の計画も良く、ほぼその計画に決定する方向で進んでいました。しかし集合住宅を建てることには不安も感じていました」とオーナーさま。
「以前からアパートを経営しています。築25年ほど経ったものもありますが、空室が多かった時期もありました。周辺には同じような集合住宅の賃貸物件も多く、将来のことを考えると本当に安定して経営できるのかが不安だったのです」。
そうした悩みを感じていた頃、ミサワホームからの提案があり、それが戸建貸家が集まるまちなみのプランでした。
「集合住宅の計画で感じていた不安が、このプランなら解消できると感じました。周辺にない物件ですし、差別化にもつながる。集合住宅案に決まる直前にミサワホームに決めました」。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
600坪で土地活用が難しいなら分筆
600坪の土地は広すぎて活用しきれないという場合には、土地を分筆して活用する方法もおすすめです。ここからは土地の分筆について詳しく見ていきましょう。
土地の分筆とは
土地の分筆とは、土地を小分けにしてしまい、分筆登記をすることです。登記上は1つの土地として登記されている土地を小分けにしたときには、土地の境界線を明確にした上で、分筆登記が必要です。
分筆登記することで地目を分けることができます。地目とは土地の用途の種類のことで、宅地、山林、原野、田、畑などの区分から選んで登記できます。分筆登記をして土地の一部の用途を変更することで、今までとは違った用途で土地を利用することが可能になります。
例えば、今まで農地として使っていた土地の一部を分筆して住宅を建てる、といった場合です。土地活用でも、600坪もの土地は広すぎて使い切れないという場合には、分筆して複数の用途で利用できるようにすることをおすすめします。
600坪の土地を分筆する手順
600坪の土地を分筆するための手順は次のとおりです。
- 境界確定測量で境界線を確定する
- 分筆する土地の境界線に境界標を設置
- 土地分筆登記の手続きを行う
分筆登記するためには、分筆するときの境界線が確定していることが必要です。また、分筆によって小分けにされた土地の地積(土地の面積)が、測量技術の発達などの理由で分筆登記前に登記されている地積と異なる場合があります。その場合には、地積更正登記も必要です。
測量によって境界線と地積を確定して、境界標を設置できたら正確な地積測量図と申請書を作成して登記所に登記の申請を行います。
土地の分筆に必要な費用
土地の分筆にかかる費用は、登記の際に法務局に納める登録免許税と境界線確定のために土地家屋調査士に支払う報酬です。
登録免許税は分筆後の土地1筆あたり1,000円です。600坪の土地を100坪ずつ6筆に分筆した場合には、合計6,000円かかります。
境界線確定のための測量と地積測量図の作成は土地家屋調査士に依頼します。登記申請も依頼することができます。土地家屋調査士に支払う報酬は土地の面積や分筆数、土地の状況によって大幅に変動します。最低でも5万円から請け負うという測量事務所が多く、100坪の土地を2筆に分筆する場合には30万円程度が平均的な相場です。
600坪もの土地を分筆する場合には、測量の面積も広くなり分筆数も多くなるので、数百万円の費用が必要になるでしょう。費用の見積もりは測量事務所に依頼してみましょう。
また、分筆した土地の活用方法で迷った方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です。
\最適な土地活用プランって?/
活用法が見つからない土地は売却
600坪もの土地を自分では活用しきれないという場合もあるでしょう。特に、相続で突然600坪もの広大な土地の所有者になってしまい、どうしたらいいのか困っている方もいます。自分で活用しきれない土地というのは、所有しているだけで経費がかかる負動産にしかなりません。負動産になる前に売却することをおすすめします。
活用しない土地は維持費が負担になる
活用しきれない土地が負動産になってしまう理由は、土地は所有しているだけで維持費がかかるためです。土地には固定資産税評価額の1.4 %の固定資産税がかかります。評価額が低い山林であれば大した金額になりませんが、市街地で評価額が高い場合には600坪もの土地の固定資産税だけで毎年数十万円から百万円単位の負担になることもあります。
電気や水道が通っているのなら、毎月の基本料金も必要になります。更地の場合には、年に数度の草刈りも必要なので管理費用もかかります。
収益を生み出せる活用法が見つかれば良いのですが、収益が得られない場合には経済的な負担ばかりが重くのしかかります。将来的に新たな収益源となるための投資ではなく、ただ単に使い切れない土地を維持するためだけの出費はできるだけ最低限に抑えたほうがいいでしょう。
600坪もの土地を活用できないのであれば、できるだけ早く売却に向けて動き始めることをおすすめします。
売却代金で別の資産運用ができる
600坪もの土地を所有していても、不動産投資での活用ができなければ収益を生み出すことはできません。不動産投資は、立地によって大きく活用法の選択肢が制限されてしまいます。自分が考えるような運用ができるかどうかは、土地の立地によって大きく違ってしまいます。
自分で購入するところから考えて不動産投資をするのではなく、相続などで思わず手に入れた土地を活用しきれないのであれば、出費ばかりの負動産になりかねません。
しかし、売却して土地を現金にしてしまえば、資産運用の幅が大幅に広がります。資産運用には、ローリスク・ローリターンで安定的に運用できるもの、そこそこのリスクでそこそこのリターンを得られるミドルリスク・ミドルリターン、ハイリスクでハイリターンが見込めるものがあります。
不動産投資のように立地などに制限されること無く、現金であれば自分で好きなタイプの投資を選択することができます。本格的な資産運用を考えているのであれば、土地を所有したまま不動産投資を開始することと、現金化して資産運用することのメリットとデメリットをしっかりと考えましょう。
なお、現金化した場合の投資方法には次のようなものがあります。
リスクとリターン | 投資方法 |
---|---|
ローリスク・ローリターン | 現金・外貨預金 |
債券投資 | |
ミドルリスク・ミドルリターン | 投資信託・REIT(不動産投資信託) |
株式投資 | |
iDeCo(個人型確定拠出年金) | |
ハイリスク・ハイリターン | FX |
仮想通貨 |
土地の売却は相場を調べてから
600坪もの土地を売却して現金化することを決めたら、注意した方がいい点があります。それは、土地の相場をしっかりと調べてから売却活動を始めることです。会社に仲介を依頼する場合、建築会社によって査定額が大きく異なります。
事前に自分で相場を調べておけば、建築会社から提示される査定額が妥当な金額かどうかを判断できます。自分で相場を調べる方法は、不動産情報ライブラリや不動産のポータルサイト、一括査定の利用などがあります。
- 不動産情報ライブラリ
不動産情報ライブラリは国土交通省が運用している過去の不動産の取引価格情報を調べられるサイトです。不動産を売却した人に実際の成約価格をアンケートを取り、個人情報を特定できない範囲内で公開しています。売却したい土地の近隣地域の成約価格を調べることで、どのくらいの価格が適正価格なのか調べることができます。
- 不動産のポータルサイト
ポータルサイトには、そのサイトと提携している建築会社が売りに出している不動産の情報が掲載されています。近隣地域の似たような条件の土地の売り出し価格を調べるのにおすすめです。
- 一括査定サイト
不動産一括査定サイトを利用すれば、売却したい土地の査定額を複数の建築会社から一度に取り寄せることができます。複数の建築会社の査定額を比較できるのでおすすめです。
600坪を放置しないで土地活用を始めよう
600坪もの土地を所有していると、どうしても固定資産税だけでも毎年かなりの金額を課税されてしまいます。その他に、維持管理費も入れると、放置していると経済的な負担が大きくなるばかりです。
立地にもよりますが、600坪もの土地を所有していれば、活用できる方法は必ず見つかるでしょう。ぜひ600坪もの広い土地を活用できずに放置しているのであれば、活用できる方法はないか検討してみましょう。場合によっては、売却して現金にして別の活用法を見出すのもおすすめです。