400坪の土地活用方法9選を徹底紹介|選ぶ際のポイントを解説

400坪の土地活用方法9選を徹底紹介|選ぶ際のポイントを解説

さまざまな種類を選択することができる土地活用ですが、400坪の広さがあるとなにをすればよいのか迷ってしまうこともあるでしょう。400坪といわれてもピンとこない人もいるかもしれません。1坪は3.30579平方メートルです。そのため400坪は1322.316平方メートルとなります。

物でたとえるなら学校にある25メートルプール4~5個分の広さです。これだけ広いと使い道の可能性も広がります。

この記事では400坪の土地を活用するための方法を9つ紹介します。活用方法の選び方についても解説しますので参考にしてください。

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土地活用方法でお悩みの際は土地活用ランキングの記事もご覧ください。

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400坪の土地活用9選

400坪の土地を更地の状態で所有していると高額な固定資産税を毎年支払い続けなければなりません。固定資産税は更地の状態だと高額になります。ここに建物を建てるなどすれば税額を減らすことも可能です。ここでは400坪の土地活用におすすめの方法を9つ紹介します。

賃貸住宅

土地活用の方法で思いつきやすいのがアパートやマンションなどの賃貸住宅の建築です。賃貸住宅を経営する場合、3種類の経営方法を選択することができます。自分にあった経営方法を選択することが土地活用を成功させるためには重要なポイントです。

具体的にアパートやマンションなどの賃貸住宅経営の方法は次の3種類となります。

一括借上方式

一括借上方式はサブリースと呼ばれることもある経営方法です。最大の特徴は管理や経営を不動産業者に委託する点になります。賃貸住宅経営では入居者の募集から建物の管理、入居者からの要望への対応、トラブル対応などさまざまな日常業務が発生します。

これらの業務を素人が自分で行うことはかなりの負担となるケースが大半です。とくに副業で賃貸経営を考えている場合には仕事に支障が出る可能性も考えておくことが求められます。

土地を不動産業者に貸し出して活用してもらうことで管理の手間を省くことができる点は大きなメリットです。ただし、経営を委託する際には管理費を業者に支払う必要がある点には注意しましょう。借上料率の相場は80~90%程度とされています。

つまり家賃収入の10~20%を管理費として支払う必要があるということです。

管理委託方式

委託管理方式は賃貸住宅をオーナーが建てて、不動産管理会社が物件の管理・運営を代行する方法です。賃貸契約に関しては、オーナーと入居者が直接行います。

賃貸住宅の経営は日常的な業務が多く発生するのが特徴です。入居者募集や共有部分の清掃業務、家賃の回収やトラブル対応などを行うことが負担になるケースもあるでしょう。こうした日常的な業務を不動産管理会社に委託することでオーナーの負担を軽減することができるのが管理委託方式のメリットです。

この方式では副業として賃貸住宅経営を行う場合にメリットが大きいといえます。日常的に賃貸住宅の管理をすることが難しい人でも経営を継続することができるからです。

ただし管理を委託するためには不動産管理会社に手数料を支払う必要があります。目安としては家賃収入の3?5%程度と考えておくとよいでしょう。さらに入居者募集は自分で行う必要があるため空室リスクがある点も理解しておく必要があります。

自己管理方式

自己管理方式は、基本的にはすべての業務を自分で行うタイプの経営方法です。入居者募集だけを業者に委託して、アパートやマンションの入居者対応や、清掃・管理などは自分で行います。

すべてを自分で行うため、時間的に余裕がある人や専業で行う人に向いている方法といえるでしょう。メリットとしては管理費用などを業者に支払う必要がないため家賃収入が100%自分の手元に入ってくるという点です。

ただしなにか問題が起きた場合の対応も自分で行わなければならない点はデメリットといえるでしょう。住民トラブルや家賃滞納、空室リスクなどの問題も自分で解決する必要があります。

駐車場

建物を建てずに土地を活用する方法としては駐車場経営があげられます。駐車場には月極とコインパーキングの2種類があるためそれぞれの違いをよく理解して、自分に向いている方法を選択することをおすすめします。

月極

月極駐車場は個人や法人と月単位で契約して賃料収入を得る方法です。月極は毎月、賃料を支払ってもらう形式であるため固定の利用者がみつかれば安定した収入を得ることができます。

コインパーキングと異なるのは機械の導入などの初期投資が必要ない点です。初期投資をできるだけおさえたいという人にはおすすめの方法になります。ただし、うまく利用者をみつけることができなかったり短期間の契約で契約解除となったりと収入が不安定になる可能性が高くなる点はデメリットになるでしょう。

土地活用のポイントとしては、立地が重要になります。駅に近くて駅前に車を止めて電車通勤する人が多い場所や、駐車場が1台分しかない賃貸住宅が近隣にある場所など車を止めたくても止める場所がないという人が多く集まる場所が月極駐車場には向いているでしょう。

コインパーキング

コインパーキングは不特定多数の利用者を相手に経営を行う方法です。駐車場の利用料が収入となるため車の出入れの回数が多いほど収入は多くなります。月極駐車場が月単位の賃料であるのに対してコインパーキングは時間制の料金となるのが特徴です。

月極のように更地の状態での経営ではなく、精算機やロック板などの設備を用意する必要があるため初期投資は月極駐車場よりも高額になります。

利用者が多ければ多いほど収入が多くなるため、場合によっては月極駐車場よりも利益を出すことができる点も特徴です。月極駐車場と同様に立地条件をよく考慮して経営をスタートすることが大切になります。ターミナル駅の近くや商業施設の近くなど人が多く集まるエリアに土地がある場合におすすめです。

管理については自分で行うほうがより利益率は高くなります。ただし自分で管理することが難しい場合には、コインパーキングの専門業者に土地を貸して、一定の利用料を得る方法もあるため検討してみましょう。

オフィスビル経営

400坪の広さがあればビルを建てることも可能です。オフィスビルを建築すればテナントの賃料を収入として得ることができます。オフィスビルの場合、賃貸住宅よりも賃料単価が高く、高額な収入が見込める点が特徴です。

ただし建築できる立地条件が限定的になる点には注意が必要となります。賃貸住宅であれば比較的広いエリアでの建築が可能です。オフィスビルの場合は需要があるエリアを探して建築する必要があります。すでに所有している土地にオフィスビルの需要がない場合には建築しても収益を得ることが難しくなるでしょう。

首都圏などであれば需要の高いエリアは多くありますが、地方都市になると需要があるのはターミナル駅の周辺などを限られてきます。この点についてもよく理解しておきましょう。

さらにオフィスビルを経営する場合には、自分ですべてを管理することが難しいため一括借上方式や管理委託方式を利用するのが一般的です。

商業用施設

大きな建物が建てられるという点で考えると商業施設の建築も土地活用のひとつです。この場合、コンビニやショッピングセンターなどの店舗事業者に土地を貸して運営するという方法が一般的になります。ほとんどの場合、一括借上方式か事業用定期借地方式で行われるため、負担が少なく経営できる点はメリットです。

事業用定期借地方式については次の項目で具体的に解説しますので参考にしてください。

事業用定期借地方式とは

事業用定期借地方式は、事業用に限定して土地を10年以上50年未満の一定期間貸し出す方法です。契約期間が終了した段階で借主は建築したものをすべて解体して更地の状態にして返還することが求められます。

立地条件としては、大きな道路に面した場所にあったり広さがあるけれどアクセスが悪い場所にあったりするような土地があげられるでしょう。住宅地にするには立地が悪いけれども事業用であれば需要があるというケースです。

事業用定期借地方式を利用すると事業のリスクを負わずに地代として収入を得ることができます。さらには賃貸住宅よりも高額な地代を設定できるため利益率も大きくなるでしょう。ただし、一度契約すると満期まで解約できないためこの点には注意が必要です。

高齢者介護施設

400坪の広さがあれば高齢者介護施設を建築することもできます。高齢化社会が進む現代においては全国的にニーズが見込める土地活用の方法です。たとえば駅や商業施設から離れた土地で安定収入を得たい人におすすめの方法になります。

高齢者介護施設はニーズが高いだけでなく社会貢献度も高く、国や自治体の補助を受けられる場合もあるため土地活用の方法としてはメリットも多いといえるでしょう。ただし自治体によって事業所数が制限されている場合もあるため、開所できるかを事前にきちんと確認しておきましょう。

さらに介護施設には5つの種類があります。それぞれを詳しく解説します。

介護付き有料老人ホーム

介護付き有料老人ホームは、介護度によってさらに2種類にわけることができます。要介護者のみが利用できるのが「介護専門型」と呼ばれる施設です。専門的なスタッフが介護支援やリハビリテーション、レクリエーション、健康管理などをしてくれます。

もう1種類の施設は同じ介護付き有料老人ホームですが、自立・要支援者も含めて利用可能な「混合型」と呼ばれる施設となります。サービス内容は同じですが、ある程度自分のことが自分でできる方の利用も可能となっている点が特徴です。

高齢者が日常生活を送るうえでの生活拠点として24時間体制で介護スタッフを常駐させて運営していくスタイルになります。認知症患者の受け入れも行うためかなり専門的な知識を持ったスタッフの雇用が必要となるでしょう。

住宅型有料老人ホーム

住宅型有料老人ホームは、介護度で説明すると要介護・要支援・自立のいずれの人も利用可能な施設です。有料老人ホームのなかではこのタイプの施設がもっとも多いのが現状となります。

特徴としては介護サービスがついていない点があげられます。介護が必要になった場合にはケアマネージャーがプランを作成して外部の介護サービスを利用することになるケースが大半です。

入居者に必要な介護サービスだけを選択して利用することができるため介護度が低い人にとっては費用を抑えることができる点がメリットでしょう。入居者の自由度が高く、なおかつ身体介護や食事・掃除など、生活全般のサービスが提供されるため需要が高い施設といえます。

健康型有料老人ホーム

健康型有料老人ホームは、介護認定がなく自立して生活できる高齢者が利用する施設です。要支援者の入所も可能ですが介護度が上がると退所してもらわなければならないという点は理解しておきましょう。

日常生活支援として食事・清掃・洗濯サービスを提供する高齢者の住居施設です。介護が必要な場合や通院などは外部機関と連携して行われます。認知症患者の受け入れはなく基本的には自立して生活できるという点が入所の条件となります。

そのため介護をするということはほとんどありませんが、リクリエーションやカラオケ、アトリエ、園芸スペースなど高齢者の生活が充実するような企画や設備を整える必要がある点は理解しておきましょう。

サービス付き高齢者向け住宅

サービス付き高齢者向け住宅は、簡単に説明すると高齢者向けの賃貸住宅です。高齢者が安心して老後を過ごすことができるように安否確認や生活相談などのサービスを提供します。住宅建設の場合はバリアフリー構造が前提です。

もしも入居者に介護が必要になった場合には外部と連携して入居者に個別で契約してもらうことになります。介護度としては自立から軽度の要介護者までの受け入れが可能です。認知症患者の受け入れはありません。

グループホーム

グループホームは、軽度から中度の認知症高齢者を対象とした施設です。認知症患者の受け入れを行うという観点から定員が定められており、基本的に18人が限度となっています。介護度が高い必要はなく要支援2であっても認知症の診断書があり、施設の所在地に住民票があれば入所可能です。

ただし介護度が重症化したり長期入院になった場合には退所してもらうことも多くあります。規模が小さいためひとつの家族のようなアットホームな印象の施設が多いのもグループホームの特徴といえるでしょう。

また、土地活用を検討している方は、イエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せ、比較することが可能です。

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医療クリニックモール

介護施設だけでなく医療施設も需要が高くなっています。医療クリニックモールの建設も土地活用の方法としては注目しておきたいポイントです。

医療クリニックモールは開業医や医療法人などと共同で、診療所や病院などの医療施設や薬局を運営する方法になります。高齢者向け施設とは異なりあらゆる年代の人に関わる施設であるためさらに社会貢献度が高い土地活用の方法といえるでしょう。

医療施設には診療所と病院の2種類があるためどちらを経営するのかを事前にきちんと決める必要があります。それぞれの違いについて次の項目で詳しく解説しますので参考にしてください。

診療所

診療所は入院用ベッド数が19床以内、または入院なしの医療施設を指します。クリニックや医院も診療所に当てはまります。いわゆる地域によくあるかかりつけ医のような存在となるのが診療所です。ただ診療所の場合は重度の患者さんを継続して診察することはあまりないと考えておきましょう。

風邪症状など軽度で回復する病気について診察を行い、重度の場合は病院に紹介して診察を継続してもらうことになります。

病院

病院は入院施設をともなう必要があり、入院用ベッド数が20床以上の医療施設です。病院では、重症化の進行が早い患者や急性疾患や命に関わる病気、大がかりな手術や精密検査などを行います。

急性疾患で病院の治療を受けたり、手術を受けたりした場合でも、症状が落ち着いたら診療所へ移って療養するか、もしくは通院治療を行うかの選択が可能です。

ホテル

ホテル建設も土地活用のひとつの方法です。立地条件としては交通量や人通りの多いエリアにある土地を所有していることがあげられるでしょう。日常的なエリア環境に加えて季節的に行事が行われるエリアであったり観光シーズンの客足が増えるなどの特徴もよくつかんでおくことが大切です。

ホテルの場合は、経営手腕が問われるため素人が建物だけを建てたところで経営できなければ意味がありません。そのため土地活用でホテルを建築する場合には企業に一括借上してもらう方法と事業用定期借地方式を採用して満期を決めて土地を貸し出す方法を選択するケースが多いでしょう。

トランクルーム

人と関わるのが苦手、できれば自分だけで完結できる活用方法を選択したいという人におすすめなのがトランクルームです。ただトランクルームの場合は、コンテナを敷地内に並べる方法と、専用の建物を建てて収納スペースとして貸し出す方法がある点は理解しておきましょう。

住宅施設や商業施設などと比較すると管理費や修繕費が少なめで、運用リスクの低い土地活用方法といえるでしょう。

太陽光発電

400坪の土地を活用して太陽光発電を行うということも可能です。土地を遊ばせておけばそれだけ固定資産税が高額で請求されることになります。そこで土地活用することで社会的にも貢献できることはないかと考える人におすすめです。

田舎のほうにあり利用するにもニーズがない広大な土地を所有している人もいるでしょう。この場合には太陽光パネルを設置して収入を得る方法もt検討してみてください。固定価格買取制度により20年間は買取が行われるため、安定した収入が見込めるのも魅力です。

なお、ほかの広さで土地活用をする際は、以下の記事を参考にしてみてください。

所有する400坪の土地でどのような土地活用種別が良いのか迷ったときは複数の土地活用プランを一括請求・比較できるサービスを使うことをお勧めします。イエウール土地活用なら、複数のプランを比較して収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。

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400坪の土地活用を選ぶ際のポイント

400坪の土地活用を選ぶ際のポイント

400坪の土地活用の種類について解説してきました。自分にあった土地活用を選択するためにはどのような点に注目すればよいのでしょうか。ここでは400坪の土地活用を選ぶ際のポイントについて解説します。

安定性

土地活用の方法を選択するうえで注目したいのは安定性です。スタートしてみたけれどそのときの状況で収益が左右されるようでは安定した経営とはいえません。毎月安定した収入がなければ初期投資で借り入れをしてる場合などは返済に追われてしまうケースも出てくるでしょう。

こうしたことがないように中長期的に安定した運営を続けていくことができる方法であるかを基準に種類を選択することも必要です。たとえば公共性の高い医療施設や介護施設、定期的にユーザーの利用が見込める駐車場などは比較的安定性が高いといえるでしょう。

節税効果

土地活用では税金の支払いも発生します。そのため節税効果にも注目しておきたいところです。課税される税金については、相続税、固定資産税、所得税などがあげられます。土地活用をする人のなかには節税対策を目的に行なっている人も多くいます。

とくに賃貸住宅や介護施設などの土地活用は高い節税効果が見込めるためおすすめです。建築の際に助成金や補助金を利用できることもあるため事前にチェックしてみましょう。

転用性

最初に選択した土地活用の方法がずっとうまくいくとは限りません。また将来的に土地をほかのことに利用する可能性がある場合もあるでしょう。その際には転用性の高い活用方法を選択しておくことも必要となります。

たとえば将来的にその土地に住宅を建てる予定がある場合などは、建物を立ててしまうと解体に高額な費用がかかるケースが多くあります。この場合には更地に戻しやすい駐車場やトランクルームなどを選択しておくと解体する必要がなく更地に戻しやすいというメリットがあるでしょう。

このように将来的なことも見据えた選択が求められるのも土地活用のポイントです

専門家への相談

土地活用と一言でいっても多くの種類があります。そのため本当に自分に向いている方法を見極めることはなかなか難しいものです。そこで利用したいのが専門家の知恵です。土地活用の方法を決める際には自己判断ではなく専門家に相談することをおすすめします。

具体的にはハウスメーカーやファイナンシャルプランナー、税理士、金融機関などがあげられるでしょう。土地の立地条件や利回り・安定性などについて総合的な判断をしてもらえるため土地活用の成功率がアップします。

土地活用を始めたいと思っても、どの方法が良いのかわからず悩んでしまう、ということもあるでしょう。この診断では3つの質問に答えるだけで、あなたの土地に合わせた活用方法をランキング形式で紹介します。

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400坪の土地活用選びは専門家にも相談

400坪の土地活用選びは専門家にも相談

多くの種類がある土地活用ですが、長く安定的に収益を得るためには自分にあった方法を選択することが重要です。ただし、400坪という広さの土地を自分の判断だけでうまく活用していくにはかなり高いハードルを超える必要があるでしょう。

そこで利用したいのが専門家への相談機会です。専門家であれば総合的に判断して長期的に土地活用がうまくいく方法をアドバイスしてくれるでしょう。賃貸住宅ひとつを取ってもさまざまな種類があり経営方法もさまざまです。

こうなるとどの組み合わせがもっとも自分に向いているのかを判断するだけでもかなりの時間を費やすでしょう。スムーズに計画を進行させるにはプロの意見を聞くことがもっとも有効です。とくに利回りや税金などお金が関係する部分については専門家の意見を聞いておきたいところです。

イエウールではそんな土地活用の方法についてしっかりとアドバイスできるサイトを運営しています。全国の優良な不動産業者とのみ提携しており、自分にあった専門家を見つけ出すことが可能です。土地活用の方法で悩んだらまずはイエウールのサイトにアクセスしてみてください。

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