土地活用にはさまざまな方法があります。ただ、所有している土地が500坪とかなり広い場合、その広さを持て余してしまうということもあるでしょう。500坪というと小学校の25メートルプールを5つほど造ることができる広さがあります。
確かにこれだけの広さがあると何をすればよいのか迷ってしまうでしょう。ただ、活用方法は多くあります。広さを生かすことで大きな利益を得ることも可能です。
ここでは500坪の土地を活用するメリットとおすすめの土地活用方法について解説します。立地条件別の活用方法についても紹介しますので参考にしてください。
土地活用方法でお悩みの際は土地活用ランキングの記事もご覧ください。
500坪を土地活用する魅力
まずは500坪の土地を活用することの魅力についてみていきます。魅力を理解することで土地活用を積極的に進めることができるでしょう。広さをデメリットとして捉えるのではなくメリットとして捉えることからスタートしましょう。
土地活用の選択肢が増える
土地活用をしたくても狭い土地であればできることが限られてきます。こんなことがしてみたいという思いがあっても土地の広さが足らず、その希望をかなえることができないケースも多くあるのです。そうした事例と比較して500坪の土地があれば制限や法律さえ守ればどんなことでもチャレンジ可能になります。
土地活用にはさまざまな種類があるため、土地が広ければ広いほど選択肢が増えるということです。
より多くの利益が期待できる
500坪の土地を利用することで活用方法によっては大きな利益を得ることもできます。アパートやマンション経営の場合には棟数や部屋数を増やすことができることで、家賃収入を増やすこともできるでしょう。
駐車場が必須のエリアで賃貸経営をする場合であれば、立体駐車場ではなく平面の駐車場を設置することもできるため居住者の募集がしやすくなるというメリットもあります。
アパートやマンション経営以外でも利益」を得る方法はあるでしょう。500坪をうまく活用できればそれなりの資産を築くこともできるということです。
節税対策ができる
広い土地を所有していることで感じるデメリットのひとつが固定資産税です。土地が広くなればなるほど固定資産税は高額になります。とくに更地の場合は建物がある場合よりも税率が高くなるためかなりの金額の税金が課税されます。
さらに相続税についても土地の広さが大きく関係してきます。土地活用で貸家建付地することにより土地の評価額が下がり、相続税と固定資産税を安くすることが可能となります。
リスクを分散することも可能
土地活用にはリスクもあります。そのためリスクも想定した経営プランを立てることが重要です。500坪の広さの土地がある場合には、土地を分割して同じ敷地内に家賃の異なるアパートとマンションを建築したり、駐車場として貸し出したりするなどしてリスク分散することも可能です。
リスク分散することで何かトラブルが起きた場合でも片方で安定した収入を確保できていればトラブルを解決するまでの間も経済的に困ることなく乗り越えることもできます。
さらにアパートやマンションを複数経営しておくことで、もしも売却する場合でも1棟ずつ売却することも可能です。
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500坪の土地活用をするときの注意点
500坪の土地活用には魅力もあればメリットもあります。ただし土地活用にリスクはつきものであるという点も忘れてはなりません。500坪の土地活用をするときには注意しておきたい点がいくつかあります。
ここでは500坪の土地活用で注意したい点について解説します。
土地が広いので初期費用が高くなる
土地活用を行うには土地の広さや活用方法に関わらず初期費用が必要となります。どのような土地活用を行うかでかかる費用は変動しますが、大きなものを建てようとすればそれに比例して費用も高額になるでしょう。
たとえば、自己資金で建物を建てる場合は、初期費用は広さと比例するため500坪をフルに使えば初期費用はかなりの高額になります。建物の構造によって費用は変動しますが、鉄筋の場合は坪単価が約82万円なので、500坪の建物なら4億以上が必要になるということです。
ローンを組むことも可能ですが、自己資金である程度余裕を持って初期費用が出せる程度の計画を立てられなければ、いくら利益を得てもローンの返済に追われて実質的な利益になるのは何年も先になるということも考えておきましょう。
経営方式によっては経費が高くなる
土地活用にはさまざまな種類がありますが、それにあわせて経営方法もさまざまな方法があります。経営を行うということは経費がかかるということです。経費が高額になればそれだけ利益が減るということです。確定申告で経費計上することも可能ですが、経費はできるだけ抑える方向で考えたほうがよいでしょう。
たとえばマンション経営を例に考えてみましょう。500坪の土地を所有していてそこにマンションを建築する場合、企業や個人に土地を貸し出すことだけをしてマンション経営自体には関わらないという選択肢もあります。
こうすれば土地を貸しているだけなので地代をもらってほかでかかる経費はマンションを経営する人が支払うことになります。
一方で、自分でマンションを建てて管理する経営方法を取るとどうでしょう。マンションの管理にはさまざまな経費がかかります。
具体的には修繕費用、設備の入れ替え、清掃費用、共有部分の光熱費、保険料などが必要です。棟数が多かったり戸数が多い高層マンションなど管理するエリアが広くなればなるほど経費がかかります。
もしも管理を業者に委託すれば委託料を支払う必要もあるため、管理をどのように行うかも計画段階でしっかりと検討しておくことが必要です。
立地条件のよい500坪の土地活用方法
マンションやアパートの経営で土地を活用する場合、とくに気にしておきたいのが周辺環境です。いわゆる立地が経営の成功を左右するといっても過言ではないでしょう。立地条件にあった住環境を整備して建築することで空室リスクを避けることもできます。
ここでは立地条件のよい500坪の土地活用方法について解説します。
アパート経営
500坪の土地を活用してアパート経営をするケースをみていきましょう。アパート経営は1棟あたり最低60坪あれば経営可能です。つまり500坪あれば複数のアパートを建築して駐車場もしっかり確保することができるでしょう。
アパートはマンションよりも初期費用が安く、安定した収入が得られる点が特徴です。マンションよりも入居者の出入りが多いということもありますが、交通や買い物の利便性がよく学校が近いなどの立地条件がよければ空室リスクを回避することもできるでしょう。
マンション経営
マンション経営はアパートよりも高い家賃を設定できるため戸数が少なくても安定した家賃収入を得ることができます。初期費用はアパートよりも高額になる点が特徴ですが、その分耐久性が高く長期にわたって経営することができるため初期費用をかけられる人であればマンションもおすすめです。
500坪となる低中層マンションを複数棟建築するという方法もあります。長期にわたって管理していくということも視野に入れて建築プランを選択するようにしましょう。
アパートと同様に立地条件がよければアパートよりも長く居住してもらえる可能性が高いため収入の安定性という面でもメリットの高い土地活用の方法であるといえます。
スーパーやホームセンターの経営
所有している土地が500坪以上ある場合には住宅だけでなく商業施設の建築も視野に入れることが可能となってきます。個人で商業施設の経営となるとかなり負担が大きくなると感じるでしょう。この場合には土地を企業に貸し出すという方法も選択肢に入れてみるとよいでしょう。
もしもスーパーやホームセンターを経営する場合には、利回りがおおよそ10~20％です。不動産投資の利回りが約5.5~8％であることから考えると利益は大きいと考えることができるでしょう。
とはいえ建築する建物が大規模になるため初期投資はかなりの金額になります。おおよその目安としては1,000万円ほどは考えておきましょう。
サービス付き高齢者住宅の経営
500坪の土地がある場合、大きな規模の建物を建てて経営をしていくことも可能です。スーパーやホームセンターだけでなく、サービス付き高齢者住宅の経営もそのひとつになります。高齢化社会で介護施設の需要が高まるなか、サービス付き高齢者住宅の利用者も増加傾向にあります。
サービス付き高齢者住宅の利回りはおおよそ8~15％と、不動産投資の利回りのなかでは高めの部類に入るでしょう。ただし、初期費用に関してはスーパーやホームセンターと比較してもかなり高額です。目安としては1億円以上と考えておく必要があります。
サービス付き高齢者住宅の場合、一般的なアパートやマンションとは異なり介護設備や介護道具、バリアフリー対応の建築などが必要となります。そのため初期費用も高額になると考えておきましょう。サービス付き高齢者住宅は建築にあたり補助金制度を利用できる場合があるため事前に確認しておきましょう。
もしも自分で経営せずに土地を貸し付けるだけの場合の利益としては相続税路線価の2％程度と考えておきましょう。
最適な土地活用方法は土地の立地や広さ、周辺の需要によって変わります。土地活用を検討しているなら日本最大級の比較サイトイエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せましょう。将来の収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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活用事例:カフェスタイルを取り入れた 次世代型デイサービス
| エリア | 茨城県 |
| 土地面積(㎡) | 1623.18 |
| 延べ床面積(㎡) | 403.8 |
茨城県水戸市にカフェのような斬新なデザインの「山水苑デイサービス千波」が完成しました。茨城県で高齢者向け施設を複数経営する社会福祉法人山水苑のご担当者さまにお話を伺いました。
「デイサービスは今回で3ケ所目です。他の場所でカフェ風デザインのデイサービスを始めたところ、大変好評でしたので、のんびりお茶を飲んで、お風呂に入ってリラックスできる、カフェや日帰り温泉のようなデイサービスを作ろうと考えました」。
デイサービスの利用を勧められる方の中には、「まだ自分には必要ない」と、通うのを嫌がる方もいらっしゃるそうです。“通いたくなる施設”が、運営のカギになります。
「従来の福祉施設とは異なる新しいデザインにすると共に、実用性も追及しました。特に、利用者が長く過ごすデイルームは、なるべく広く開放的な空間にしたいと考えました。ミサワホームの木質パネル工法により、デザイン性の高い設計ができ、柱や梁で遮られることのない大空間を確保することができたので、大変満足しています」。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
立地条件が悪くてもできる500坪の活用方法
せっかく広い土地を所有しているのに立地条件が悪くて使い道に困っているというケースもあるでしょう。立地条件がよければ共同住宅や商業施設などを建築しても需要が見込めます。ただ立地が悪い場所に人はなかなか集まらないものです。
こうなるとただ広いだけの土地の固定資産税を延々と払い続けていくだけになってしまいます。ここでは立地条件が悪くてもできる500坪の土地活用方法について解説します。
太陽光発電の設置
人が多く関わる共同住宅の経営は家賃収入という大きな利益を得ることができるメリットがあります。ただしその反面、住民トラブルや空室リスクなどデメリットも大きくなります。管理をしなければならないという手間も考えると大きな利益を得るためにはそれなりの努力も必要であることがわかるでしょう。
立地条件が悪いと人が集まりにくいという問題が出てくるため、人を集める経営ではなく人がいなくても経営できる土地活用方法を選択することがおすすめです。
たとえばその一つが太陽光発電の設置になります。太陽光パネルを設置することで発電し、その電力を販売することで利益を得る方法です。アパートのように空室対策やクレーム対応などが不要で安定した収入が得られる点が魅力となります。
ただし、日当たりの悪い地域では電力が発生しないため利用することができない方法です。最近では太陽光発電の買取価格が下落傾向にあり、思ったほど利益が得られないというリスクも事前によく考えておく必要があります。
もしも所有している土地が農地である場合には、農地転用の許可が必要になるため専門家の意見を聞きながら手続きを進める必要も出てきます。
事業用地として貸し出す
立地条件が悪くても活用方法は多くあります。自分が活用できる方法がなくても広く募集をかけることで立地条件が悪い土地でも利用したいという人が現れる可能性は十分にあるでしょう。
この場合には土地をその人に貸し付けるという方法で利益を得ることができます。たとえば店舗、工場、倉庫、事務所などに使うために土地を貸し出すということもできるできるでしょう。
土地の貸し出しは賃貸契約を結びます。建物を建てて活用する場合には長期間にわたる貸し出し契約を結ぶこともあるでしょう。30年以上50年未満の契約で、契約延長はしないという特約を結ぶことも可能です。このケースでは、契約が満了後は建物を解体した更地の状態で返還される点がメリットです。
土地の貸し出しは、自分で経営を行うわけではないため事業リスクがなく契約によっては数十年におよび安定した収入が得られるため立地条件が悪い土地を持て余している場合には借主を探してみるのもひとつの方法です。
資材置き場として貸し出す
建物を建てずに利用したいという人もいるでしょう。たとえば企業の資材置き場などがこれにあたります。建物を建てる必要がないため企業としても初期費用が安く、立地が悪くてもトラックなどが通りやすい道さえあれば問題ないでしょう。
資材置き場として活用するならトラックが自由に走れる広さと資材を十分に保管することができるだけの広さが求められます。500坪あれば十分でしょう。
資材置き場として利用したいという場合にはあまり高額な賃料は取れないため店舗や工場、倉庫などを建築した場合よりも利益が少なくなるという点は理解しておきたいポイントです。それでも高額な固定資産税などただ支払い続けることを考えればプラスになる面は多いでしょう。
なお、ほかの広さで土地活用をする際は、以下の記事を参考にしてみてください。
また、土地活用のアイデアが欲しい方は以下の記事が参考になります。
500坪の土地活用を成功させるポイント
500坪の土地をうまく活用するためにはいくつかおさえておきたいポイントがあります。土地が広いためうまく活用すれば大きな利益を得ることができる一方で、失敗すれば損益が大きくなる可能性があることも理解しておきましょう。
ここでは500坪の土地活用を成功させるためのポイントについて解説します。
土地に規制がないか確認する
土地活用では用途地域が重要になってきます。用途地域は法律で定められた土地の制限のことです。工業系、商業系、住宅系の3カテゴリーのなかでさらに13のエリアに分類されているのが特徴になります。
自分が所有している土地にどのような制限がかけられているのかで、経営内容も異なってきます。市街化調整区域の場合は建物が建てられません。そうなるとせっかく土地が広くても活用方法が駐車場や資材置き場など平地の状態で活用できる方法しか選択することができなくなります。
500坪の駐車場というのはかなりの広さになるため、周辺地域が車社会で日常的に車の出入りが多いエリアであることや、近隣に工場や規模の大きな企業などがあり駐車場の需要が高い場合などは検討してもよいでしょう。
資材置き場であれば企業に貸し出して賃料を得るということができます。ただし共同住宅や商業施設を建設する場合よりも収入は少なくなります。
いずれにしても土地活用を検討する前に、役所や市町村のシステムで市街化調整区域か確認しておくことが必要です。土地に制限がかかっていれば建築できるものが限定されてしまうためいくらマンションを建築したくてもその希望がかなわないということです。
また農業振興地域、生産緑地の場合も土地活用に制限がかかることも覚えておきましょう。
土地活用をはじめる前にしっかりと計画を建てる
土地活用にはさまざまな方法があり、狭い土地でも方法次第ではそれなりの利益を得ることが可能です。逆に500坪という広い土地を持っていると何をしてよいのかわからず固定資産税だけを支払っているという状態になっている人も少なくないでしょう。
広い土地で土地活用をしようとするとどうしても初期費用が高額になりがちです。この点で土地活用を躊躇する人もいます。建築するものによっては1億近い費用がかかることもあるからです。
ただ、何もせずに税金だけを支払っていてもマイナスのままとなるため、できることからはじめてみるといういのもひとつです。広い土地での経営は初期費用が高いことに比例してリスクも高くなります。そのため、自分だけの判断で何かをスタートすることはハードルが高くなるでしょう。
そこで可能であれば専門家の意見を取り入れながらしっかりとした資金計画を立ててから経営をスタートすることが大切です。土地周辺の環境やどのような人がどのようなニーズを持ってそのエリアに集まってくるのかなどを事前にしっかりリサーチしましょう。
エリアのニーズを掴むことで土地活用の方向性がみえてきます。方向性がみえてきたら土地の用途地域と照らして何ができるのかを考えてみましょう。
専門家の意見を利用する場合、もっとも身近で利用しやすいのが建築会社です。イエウールでははじめて土地活用する人でも安心して利用できる無料の土地活用サイトを運営しています。全国の優良な建築会社とのみ提携しているため気軽に利用することが可能です。
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お持ちの土地に最適な土地活用方法を見つけるためには選択肢を広げて複数のプランを検討してみることをおすすめします。日本最大級の比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけで土地活用プランを取り寄せることができます。
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土地の特徴を知って自分にあった土地活用を見つけよう
土地活用を検討する場合、土地の広さだけでなく周辺エリアのニーズや用途地域なども把握しておくことが求められます。所有している土地の特徴をよくつかんで緻密な計画を立てておくことで土地活用の成功率を上げることができます。
そのためにも専門家の知恵を借りるという方法がおすすめです。とくに500坪以上の広い土地の活用を素人が独学で行うことはかなりハードルの高いチャレンジになります。成功に近づくためには建築会社などの専門的な知識のある人がいる企業とのつながりを持つことが大切です。
とくに用途地域などについて専門的な知識が求められる点が多くあります。自己判断だけで手続きなどを行うと不備などで時間ばかりがかかってしまい、なかなか前に進めないという状況を招く恐れもあります。
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