「80坪の土地を持っているけれど、どんな活用先があるんだろう？」
「実際に土地活用するときは、何に注意したらいいの？」
80坪の広い土地を所有している方には、こんな悩みがあるかもしれません。
立地にもよりますが、80坪の土地であれば土地活用で成功する可能性は高いです。
この記事では、80坪の土地におすすめの活用方法8選をご紹介します。
また、実際に土地活用をする際の注意点も解説していますので、土地活用をはじめる前にぜひご一読ください。
- 80坪の土地でできる土地活用方法を知りたい方
- 80坪の土地を持ち、活用先に悩んでいる方
- 80坪の土地活用する時の注意点を知りたい方
- 80坪の土地活用は、目的別で活用方法を決める
- 節税目的なら【アパート・マンション、医療クリニック】
- 初期費用を抑えるなら【駐車場、トランクルーム、貸し農園】
- 安定した収入を得るなら【太陽光発電、コンビニ、オフィス】
土地活用方法でお悩みの際は土地活用ランキングの記事もご覧ください。
80坪おすすめの土地活用
通常の注文住宅を建設する場合、平均的な広さは35〜40坪ほどだと言われています。80坪の土地を保有していた場合には、戸建て住宅の2倍以上の広さの土地を活用することが可能となります。
しかし土地活用の方法は、戸建て住宅を建てるだけではありません。比較的広いと言える80坪の土地を保有していた場合、どのような土地活用の方法があるのでしょうか。ここからは、80坪の土地の主な有効活用方法について目的別で紹介します。
節税効果が見込める土地活用
土地活用は単に収益を上げるだけではなく、節税としての効果が見込める点もポイントです。80坪の土地では、固定資産税や都市計画税なども決して少ない額にはなりません。また、更地を相続する際には、被相続人に相続税の納税が必要になります。
加えて、税金以外にも、水道ガス電気の基本料金や、土壌の保全費用などの必要になります。
土地は所有しているだけでも、コストがかかります。そのため、収益化することはもちろん、まずは節税効果の高さを狙うというのもポイントになります。
節税が見込みやすい活用方法としては、次の2つがあげられます。
- アパート・マンション
- 医療クリニック
それぞれの活用方法について確認しておきましょう。
アパート・マンション
アパートやマンションといった賃貸住宅経営は、税金対策になる、収益性が高いといったメリットがあります。住宅を建設することで、相続税や固定資産税の節税効果が見込めます。
例えば、更地に賃貸住宅を建築した場合です。固定資産税評価額は、更地の場合だと高く計算されますが、土地の上に住宅を建築することによって、評価額を下げることができます。
アパートやマンション経営といった賃貸住宅であれば、小規模宅地や住宅宅地の特例を適用できるため、固定資産税を通常の1/6まで減額することができます。
相続税対策にも有効です。更地を賃貸住宅の敷地にした場合、貸付建付地と小規模宅地の特定が適用され、相続税を通常の1/2～1/3まで減額することができます。
一方で、アパートやマンション経営は、初期費用の高さ、空室リスク、経年劣化による資産価値の低下などのデメリットがあります。特に、賃貸経営で成功するためには様々なリスクへの対策が必要です。入居者を集めるための工夫や、建物の資産価値を維持するための定期的なメンテナンスやリフォームをしなければなりません。
アパートやマンション経営は土地活用にある程度まとまった時間を取れる人におすすめです。
実際にどんなアパートが建てられる？
実際にお持ちの土地にアパートを建てるとすると、どんなアパートを建てられるのでしょうか？
オーナー様の土地面積に合ったアパート建築事例を紹介します。
- 建築予算と土地面積を入力してね
アパート・マンションの初期費用
アパート経営の場合、初期費用はおよそ800万円～1000万円になります。
これは、アパート建築費の頭金2割の金額です。
80坪でのアパート建築費の相場は、以下のとおりです。
| 木造 | 鉄骨造 | 鉄筋コンクリート造(RC) | 鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造) | |
|---|---|---|---|---|
| 建築費 | 4,480万円 | 6,080万円 | 7,520万円 | 9,600万円 |
坪単価で求めることができる建築費は、本体工事費のみとなっており、付帯工事費やその他の諸費用もかかることに注意が必要です。
また、実際に80坪の土地でアパート建築をやってみると、大体6,760万円かかるという(※)アンケート結果もあります。アパートの階数や間取りによって建築費は前後しますが、80坪の土地にアパートを建てるときの建築費として、参考にしてみてください。
(※)当社が2021年8月31日～9月4日に実施した、実際にアパートを建てたことがある人80人を対象にアンケート調査をもとに算出しています。
80坪アパートの土地活用事例(土地面積273.97㎡)
医療クリニック
医療クリニックの活用方法では、医師や医療事業者に土地や建物を貸し、その賃借料によって収益をあげる土地活用です。収益源は事業者から支払われる土地の賃料やテナントとしての家賃となります。
医療クリニックは、高齢化社会に伴って需要があるために安定した収益を得られるというメリットがあります。収益化ができるだけでなく、医療施設を誘致することで地域社会に貢献することもできます。
一方で、医療クリニックを誘致する際は場所が限定されるというデメリットがあります。交通アクセスのよい場所の方が需要があるため、活用を考えている土地のエリアにどのくらいの需要があるか事前に確認しておくことが大切です。
医療クリニックは、80坪の土地だけを貸したい方におすすめの土地活用方法です。また土地活用中の手間を減らしたい方にとってもおすすめの土地活用方法です。
医療クリニックの土地活用事例
初期費用を抑えられる土地活用
土地活用によって損失を抱えるリスクを避けたいなら、初期費用を抑えた土地活用方法を選ぶことをおすすめします。土地活用をするにあたっては、少なからず初期費用がかかりますが、方法次第ではこのコストを安く抑えられます。
特に初期投資を抑えて始められるのは、次の4つの活用方法です。
- 駐車場経営
- トランクルーム経営
- 貸農園
それぞれの違いについて確認していきましょう。
駐車場経営
駐車場を設置するには、車1台あたり4坪のほどの広さが必要になります。80坪の土地であれば、20台前後の車を駐車することができるでしょう。
駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキングの2つの経営方法があります。
月極駐車場は、土地を整備し、白線をひくなどで区分けするだけで始めることができるため、比較的簡単な土地活用方法だといえます。駐車のニーズがあるオフィス街や住宅街に土地を持っている場合におすすめです。80坪の土地であれば契約台数と駐車料金次第で長期的に安定した収入を見込むことができます。
コインパーキング経営は、機械の設置費が初期費用でかかりますが、月極と比較すると高い収益を見込むことができます。稼働率が重要となってくるため、利用者が多い繁華街や都心部に土地を持っている場合におすすめです。
駐車場経営のメリットは、初期費用が安くすむこと、更地にもどしやすいことがメリットとしてあげられます。更地に戻しやすいと、売却する場合に余分な解体費用がかからず、費用を抑えることができます。
一方で、駐車場経営はほとんど節税対策にならないというデメリットがあります。駐車場の場合、税金の制度上更地と同じ扱いになります。住宅などの建物を更地に建設すれば、住宅用地として評価され固定資産税や相続税を抑えることができますが、更地の場合だと税金が高くなってしまいます。
一般的に、駐車場経営は、収益性としてはそこまで期待することが出来ません。しかし、更地の状態からでもすぐに始められるため、初期費用を抑えて、収益化までの時間を短くしたい方にはおすすめの土地活用方法です。
駐車場経営の年収
駐車場経営の収益をシミュレーションしてみましょう。
・月極料金 : 10,000円 (地域差あり)
・駐車可能台数 : 12台
・委託管理費 : 収益の5％
月極の契約者が駐車可能台数の半数、6台だとすると、
(収入) 駐車場料金
10,000 円 × 6 台 ×12 = 720,000 円
(支出) 委託管理費
720,000 円 × 5％ = 36,000 円
(収入)ー(支出)
720,000 円 – 36,000 円 = 684,000 円
月極の駐車場であれば、年収 684,000 円が得られるというシミュレーションになります。
駐車場経営の土地活用事例
トランクルーム
様々な荷物の保管庫を賃貸するトランクルーム経営も、80坪の土地におすすめの活用方法です。トランクルーム経営とは、屋外の土地にコンテナを設置し、鍵をつけてトランクリルームをレンタルするという土地活用方法です。
トランクルーム経営は、初期費用を抑えられる他にも管理に手間がかからず、時間をかけずに行えるというメリットがあります。トランクルームの管理は業者に委託することも可能であり、さらに手間を省きたい人は、管理業者の利用も検討してみるとよいでしょう。
また、正方形など整った形の土地でなくても活用できる点もメリットであり、所有する土地が変形地なら、トランクルームを検討してみてもよいでしょう。賃貸住宅経営に向いていない駅から離れた土地でも、トランクルーム経営であれば需要が見込めます。
一方で、トランクルーム経営は、収益性が低いこと、認知度が低いために利用者の獲得が難しいことがデメリットとしてあげられます。
トランクルーム経営は手間の少ない土地活用をしたい方や、少額でも安定した収益を得たい方にはおすすめの土地活用方法です。
トランクルーム経営の初期費用と年収
トランクルーム経営の場合、初期費用はおよそ100万円～300万円になります。
・看板台:10万円～30万円
・監視カメラ等設備費10万円～20万円
または、トランクルーム事業者による借り上げで、地代として収入を得るパターンもあります。その場合は、初期費用はかなり低くなるでしょう。
トランクルームの収益をシミュレーションしてみましょう。
(収入) 事業者による地代
30,000 円 × 12 =360,000 円
事業者一括借り上げのトランクルームであれば、年収 360,000 円が得られるというシミュレーションになります。
貸し農園
土地が郊外にあるのであれば、土地を貸し農園として活用する方法があります。
貸し農園は、初期費用が抑えられる他に、活用までのスピードが早い点がメリットとしてあげられます。貸し農園は土地の簡単な整備と借り手探しだけで始められる点が魅力です。
特に、都心近くでは貸農園の需要が高く、都市部にいながら農業を楽しみたいという人は少なくありません。アクセスのよさも重要であり、住宅地からでも足を運びやすいエリアなら、より多くの顧客を得られるでしょう。
そのまま農地として貸し出すのであれば、「農地バンク」という仕組みを使って、借り手を募集することができます。
一方で、近隣や利用者の間でトラブルが発生する可能性があるというデメリットがあります。複数人に貸し出すのであれば、どこまでが誰の区分か予め明確にしておくとよいでしょう。また、他の土地活用方法に比べて収益性が低いというデメリットもあります。
貸し農園は土地をそのまま貸したい方や、農地で活用先に困っている方におすすめの土地活用方法です。
安定した収入を得られる土地活用
土地活用のリスクに不安があるのならば、安定した収入を得られる土地活用方法を選ぶことをおすすめします。土地活用をするにあたっては、リスクがつきものですが比較的安定した収益を得られる活用方法もあります。
特に安定した収入を得られるのは、次の3つの活用方法です。
- 太陽光発電
- コンビニ経営
- オフィス・貸店舗
それぞれの違いについて確認していきましょう。
太陽光発電
周囲に高い建物がない地域なら、太陽光発電システムを設置することもおすすめです。太陽光発電は、安定した収入を得られるほかに、ほとんど管理に手間がかからないこともメリットとしてあげられます。太陽光発電システムの設置に費用はかかりますが、時間をかけずに土地活用をしたい人に向いています。
日当たりのよい土地なら発電効率もよく、電気を電気会社に売却することで利益が得られます。台風や地震などの自然災害によって設備が故障するというリスクはありますが、天気がよければ発電自体が滞ることはないため、比較的低リスクで行える土地活用といえます。
一方で、大きな収入ではないため初期費用を回収するのに時間がかかるというデメリットがあります。また、太陽光発電は駐車場経営と同じく更地として扱われるため、節税効果が期待できないというデメリットもあります。
太陽光発電システムは、設置する台数が多いほど効率的に発電ができます。
そのため、土地が広すぎて持て余しているという方にもおすすめの活用方法だと言えます。
コンビニ経営
道路沿いにある土地で人通りが多い場合は、コンビニ経営など、店舗経営で活用することもおすすめです。個人でお店を出すことはもちろん、フランチャイズ契約で大手チェーンに加盟することもできます。
自身がオーナーとして出資し、実際の店舗の運営は社員やアルバイトに任せることも可能であり、店舗が繁盛すると高い収益を見込めることも少なくありません。
実際にどれくらいの利益が出るかは、集客率や売り上げによって異なるため、コンビニなどの店舗経営を考える場合には、そのエリアにどれくらいの需要があるかを確認しておくことが大切です。
コンビニ経営は立地の良さから需要を見込める方におすすめの土地活用方法です。
オフィス、貸店舗
安定した収益と収益性の高さを求めるなら、オフィスや貸店舗などでの土地活用をする方法もあります。オフィスや店舗として貸し出すなら、管理はほとんど不要であり、手間をかけずに土地活用が可能です。
オフィス賃貸経営は収益性が高いことがメリットとしてあげられます。都心部はオフィス需要が高く、住宅よりも賃料を高く設定することができます。一度テナントが入ると数年は退去の心配がない点も魅力です。また、店舗と住宅などの組み合わせも収益性を高めやすいため、方法次第で高い利益が得られることもあります。
一方で、初期費用が高いことや初心者には経営が難しいことがデメリットとしてあげられます。オフィス建設の際、建物の他にも設備やネット環境を整備する必要があるため初期費用が高額になってしまいます。
オフィスや貸店舗も立地の良さから需要を見込める方におすすめの土地活用方法です。
最適な土地活用方法は土地の立地や広さ、周辺の需要によって変わります。土地活用を検討しているなら日本最大級の比較サイトイエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せましょう。将来の収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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80坪の土地活用を選ぶ際の注意点
ここまで有効な土地活用方法について紹介してきましたが、必ずしも土地活用が成功するとは限りません。適切な活用方法を選択していない場合や土地活用の目的が曖昧であった場合には、土地活用を失敗する可能性もあるため注意が必要です。
初心者の方がこれから土地活用をする場合には、具体的にどのような点に意識して土地活用に取り組む必要があるのでしょうか。ここからは、土地活用の前に押さえておくべき具体的な注意点について解説します。
土地の状況を確認する
土地活用をおこなう前に、まずは自分が保有している土地の状況を確認することをおすすめします。
地域によっては建設できる建物に制限がある場合や、土地活用の用途自体に制限がある場合があります。また市街化調整区域の場合には、土地に建物を建てる場合に役所の許可が必要になるため、事前に確認する必要があるでしょう。
土地活用方法の選択を効率的に行えるように、まずは用途地域から確認してみましょう。
土地活用の目的を明確にする
土地活用をおこなう際は、実際に取り組む前になぜ土地活用をするのかその目的を明確にすることが大切です。安定的な収益を長期的に確保したい、あるいは効果的な節税対策をしたいなど、土地活用の目的は多岐に渡ります。
できる限り目的を具体的に設定することによって、どのような土地活用方法を選べば良いのか明確にすることができるでしょう。
リスクがあることを把握する
どんなに綿密な計画を立てて土地活用をおこなったとしても、何らかのリスクは発生します。したがって土地活用の際は、想定外の金利変動や突発的な自然災害など、土地活用にはどんなリスクがあるのかを把握しておくことを心がけましょう。
想定できるリスクをあらかじめ知っておくことで、状況に応じた柔軟な対処が可能となります。大きな損害を避けることも可能となるため、まずは土地活用方法ごとのリスクを明確にして、できる限り事前に対応できるよう準備することをおすすめします。
土地活用は、事前の情報収集が成功か失敗かを分けるカギとなります。土地活用を検討されている方は、失敗例についてもみておくとよいでしょう。
土地活用する前に知っておきたいこと
この章では、実際に土地活用をする前に知っておきたいことをご紹介します。詳細なポイントは多数ありますが、大きく考えると次の2つについての理解を深めておくことが大切です。
- 土地の用途地域について
- 土地活用に使用できる予算について
これらのポイントを把握して、土地活用の前段階の準備を進めていきましょう。
土地の用途地域について
所有している土地は、個人の自由でどのような方法でも活用できるわけではなく、エリアによって利用可能な方法が定められています。これは用途地域と呼ばれるものであり、所有する土地が何に該当するかを把握しておくことが大切です。用途地域とはどのような種類があるのか、それぞれでいかなる決まりがあるのかを知っておきましょう。
用途地域とは
エリアによって定められている用途地域とは、その地域にどのような建築物を建てられるのかを定めたものです。用途地域は法令によって定められており、この規定に違反する建築物は建てることができません。
住居系、商業系、工業系の大きく3つにわけられる用途地域ですが、さらに詳細に見ると、次の13個があります。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 田園住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
住居系のものは住宅や小規模な店舗、商業系のものは大規模な商業施設、工業系は工場などの建築が可能と考えましょう。どの用途地域の土地を持っているかによって、行える土地活用の方法は違ってきます。
用途地域によって容積率が変わる
住宅や商業施設、工場など、どのような建築物が建てられるかは用途地域によって違いますが、それだけではなく容積率も異なることは理解しておきましょう。
そのため、同じ住居系の用途地域であっても、エリアによって認められている容積率は異なり、建築できる建物の規模は違ってきます。
該当するエリアでは、どのような広さと高さで建築が可能なのかを事前に確認しておくことが大切です。容積率についての定めも正しく理解して、所有する用途地域への理解を深めておきましょう。
土地活用に使用できる予算について
土地活用をすることで収益化を図ることができ、利益が得られるケースは少なくありません。しかし、実際に土地活用をする際には、初期費用がかかるため、どれくらいの予算がかけられるのかも考えておきましょう。
方法次第でどれくらいの初期費用がかかるかは異なりますが、場合によっては数百万円から数千万円程度といった、高額なコストがかかることも少なくありません。また、土地活用をしてからもランニングコストがかかるため、これも頭に入れておきましょう。
初期費用とランニングコストそれぞれにいくらかけられるのか、予算を正しく把握しておくことが大切です。もし行いたい土地活用の方法で予算が足りない場合は、融資を受けることも検討しておくことがおすすめです。
なお、ほかの広さで土地活用をする際は、以下の記事を参考にしてみてください。
土地活用方法にはさまざまな種類があり、どれがいいのか悩み前に進まなくなってしまう方も多いでしょう。そこで、おすすめなのは土地活用比較サイトで実際に土地活用プランを取り寄せてみることです。
イエウール土地活用なら、一度に複数の企業が作成したプランを取り寄せて比較することができます。お持ちの土地の情報をもとに作成される土地活用プランは、「80坪の土地を持っているけれど、どんな活用方法がいいか分からない」といったお悩みがある方にとって役立つものになります。
＼最適な土地活用プランって？／
信頼できる業者と土地活用を進めよう
80坪の土地活用を考えているなら、どのような方法がよいのか自分で考えるだけではなく、土地活用業者と相談しながらプランを決めることが大切です。
土地によってどのような活用方法が合っているかは異なるため、プロと相談して、最適なプランを見つけることがおすすめです。業者選びも慎重に行い、信頼できる業者に相談することで、80坪の土地活用の成功を目指しましょう。
記事のおさらい
