土地活用を資金なしでスタートする方法|土地特性に合う活用法を解説

土地活用を考えている方へ
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土地を所有していて効果的な活用を行いたいけれど、十分な資金がないことから土地活用を実践できない方は決して少なくありません。
しかし資金を用意しなくても土地活用できる方法はいくつもあり、やり方によっては自分の土地の特性に合わせて適切に活用することで、リターンの高い投資に繋げることもできるのです。
今回は、資金なしでも行える効果的な土地活用方法について具体的に紹介していきます。

土地活用方法について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

資金なしで土地活用できるのか

自己資金がなくても土地活用する方法は、実際にいくつもあります。
その中には手軽に始めることができるものから、権利関係が複雑になるものまで様々な活用法があります。

資金なしで土地活用する場合、まずはそれぞれの活用方法の中身を把握した上で、自らの希望に沿う方法を選択することが重要です。
資金なしで土地活用する代表的な方法は、以下の5つがあげられます。


  • 定期借地権契約
  • 短期間の暫定利用
  • 大手不動産会社との等価交換
  • 一棟貸しの建設協力金
  • 信託銀行に託す

それぞれの方法を紹介していきます。

土地を貸す定期借地権契約

不動産会社などの業者と「定期借地権契約」を交わして土地の活用を業者に任せることで、自己資金がなくとも土地を活用することが可能です。
定期借地権は10〜50年と長期間にわたり借地契約を交わすことができるため、一度契約を締結すれば空室リスクや維持費の問題に頭を悩ませることなく、長期に渡り安定した収益を確保できるためおすすめの方法です。

定期借地権契約の最大のメリットは、契約期間が終了すれば土地が必ず戻ってくる点です。土地を手放すことなく活用ができるため、土地所有者は安心して契約を交わすことができるのです。
所有する土地の周辺が開発重点地域であり、将来的に人口流入が見込まれるのであれば、定期借地権の需要が高くなり借主を見つけやすくなるでしょう。

定期借地権契約のデメリットは、一度定期借地権の契約を締結すると、たとえ自分の土地であっても、契約期間中は借主の承諾なく自由に使う事はできない点です。
もし他に有効な土地活用方法が見つかったとしても、契約期間中に土地を取り戻したいと思っても、簡単に取り戻すことはできないので注意が必要です。

土地を短期間暫定利用する

土地活用を資金なしで行う方法として、期間を限定して一時的に土地を貸し出す暫定利用があげられます。土地の暫定利用の具体例としては、時間貸しの駐車場や看板の設置、駐輪場としての利用などがあげられます。
神社の近くに土地を有している方が、参拝客が多い年末年始のみ駐車場として一般に貸し出しているケースも土地の暫定利用と言えるでしょう。

土地の暫定利用は手軽に行えることから、比較的効率的に収益を確保できる点や土地所有者の裁量が大きく働く点が暫定利用の長所と言えるでしょう。大規模な初期投資をして長期的な土地活用をする予定のないオーナーに向いている活用法なのです。
その一方で、暫定利用はその言葉通り一時的な活用であることから、それほど大きな収益額は期待できない短所があります。

大手不動産会社との等価交換

土地の等価交換も、資金がない場合における土地活用法として有効な方法の1つと言えます。
土地の等価交換とは、保有している土地の建物の企画やテナントの誘致を大手不動産会社などが行い、大手不動産会社が実際に建物を建設したのちに土地を売却し、売却した土地の価格に相当する部分(等価部分)の建物の所有権を得る方法です。

等価交換を行うと、土地の所有権は土地所有者から不動産会社に移ることになります。
しかし土地オーナーは土地の上に建てた建物の所有権の一部を得ることができるため、その建物を賃貸するなど有効活用できるようになります。

たとえばマンションの一部の所有権を得た場合には、その部屋を他人に貸し出すこともできるでしょう。取引相手が大手不動産会社であることから、信頼して取引できるメリットもあります。

一棟貸しの建設協力金

資金がない場合の土地活用の手法のひとつとして、建設協力金を利用する方法があります。
これは、土地所有者が店舗入居者と賃貸借契約を結び、店舗入居者から貸し出された建築協力金で、所有する土地に大型店舗を建築する方法です。

建設協力金を利用する活用法は、ロードサイド型店舗であるコンビニやスーパー、飲食店などの店舗の出店に用いられてきた方式です。
地方都市の幹線道路沿いに、大きな商業施設があるのをよく目にします。この施設の中には建設協力金を利用して建設されたものもあるでしょう。

入居者から集めた建設協力金をうまく活用すれば、土地オーナーは建物を建設する際の資金を自分で出す必要がなくなります
初期負担を極力抑えた上で、土地活用を始めることができる点がこの活用法のメリットといえるでしょう。
店舗自体は土地所有者が所有することになるため多少のリスクは生じる一方で、うまく活用すれば安定した収益を得ることが可能です。

信託銀行に託す

土地の活用を大手信託銀行に託す方法も、資金なしで始める有効な土地活用方法のひとつと言えます。
三菱信託銀行や三井住友信託銀行など、大手メガバンクの系列にはそれぞれ信託銀行があり、これらの信託銀行は多くの実績に裏付けられた土地活用のノウハウを有しています。

経験豊富な信託銀行へ土地活用を依頼することにより、有効な土地活用を実現して安定した利益を得ることが期待できるでしょう。
その一方で、信託銀行が行った土地活用によって生じた損失はあくまで自己責任であり、土地所有者が負担することになるので注意が必要です。

土地活用を信託銀行に託す際は、時間をかけて複数の信託銀行に相談して、信頼できる信託銀行に依頼することが求められます。

土地活用には土地の特性が重要

資金がない状態での土地活用を成功させるためには、土地の特性を十分に把握した上でその特性に応じた活用法を適切に選択することが重要です。
ここでは具体的な土地の特性を2つ紹介し、その特性に応じた対応策について解説します。

業者から魅力的な場所

上記で紹介した定期借地権契約や等価交換、建設協力金での土地活用は、業者にとって魅力的な土地であり、業者の方から依頼がなければ実際に始めることはできません

所有している土地が幹線道路沿いにある場合や、交通の便が良い場所にある場合など、集客効果が期待できる場所にある場合は、業者側も魅力的に感じることから話がまとまりやすいと言えるでしょう。

地方や田舎の土地の場合

比較的面積が広い土地が多い地方や田舎の土地の場合は、活用法が限定されるため注意が必要です。

土地活用を希望する業者も限られてくることから、面積の広さや周辺環境の特性を生かし大型の駐車場や太陽光発電設置などの利用を検討することをおすすめします。

アパートローンで資金調達する上での注意点

以前までは銀行のローン融資制度を利用して土地活用を行う方が多かったものの、最近は以前ほど簡単にアパートローンを利用することができなくなっているので注意が必要です。

今後金融機関のアパートローンを利用して資金調達する際は、具体的にどのような点に気をつけることが大切なのでしょうか。
ここからは、アパートローンを活用して資金調達する上で、注意すべき点を4つ紹介していきます。

自己資金でローンの10%は必要

最近は金融機関の不動産投資ローンが組みにくい状況になっています。
いずれの金融機関においても自己資金が全くない状況でのアパートローンの審査は厳しくなり、ある程度の自己資金を求められる傾向があります。

アパートローンの審査が通るためには、借入総額の10%の自己資金を用意する必要があるでしょう。

金融庁の監視が強化されている

2015年前後より、アパートの供給過剰が社会問題となっています。
多くの銀行が過剰融資を行い始め、特に2018年のスルガ銀行の不正融資問題が問題視されて以降、地方銀行の融資に対し金融庁の監視が強化されています。

地方銀行等によるアパートローンの残高も急増している現状もあり、金融庁は各金融機関の過剰な融資に対し懸念している現状があります。

相続税法の改正も関係がある

2015年に相続税が改正され、土地を相続する方の負担が大きくなりました。
その結果、相続税の節税目的でアパート経営に乗り出す人が多くなり、アパート自体が供給過剰になっているのです。

融資件数を増やしたい地方銀行と相続税対策を行いたい土地オーナーの思惑が一致し、融資が過剰に行われた結果、安易にアパート経営を始めてもなかなか入居者を集められず、空室率が急上昇している問題も指摘されています。

すでに持っている土地を元手にする

土地活用を行いたいけれども十分な資金がない方は、安易に金融機関の融資に頼るのではなく、保有する土地を売却して収益物件に買い替えることによって資金を調達することもおすすめです。

土地を売却して得た資金を頭金にできれば、多額のローンを組むことも可能となります。条件のよくない土地を保有していたとしても、売却することで収益性の高い不動産を手にすることが可能となるのでおすすめです。

まずは複数のプロに相談しよう

十分な資金がない状態で土地活用を行う際は、まずは土地活用の経験が豊富なプロフェッショナルに相談することをおすすめします。実績や経験が豊富なプロであれば、依頼者の個々の状況に応じた適切な対応をしてもらえる可能性が高いと言えます。

実際にプロに依頼する際は、1人だけでなく複数のプロに相談して相談結果を比較検討することが大切です。
たとえプロフェッショナルといっても、備えている情報量や対応スキルは個人差があります。

満足のいく土地活用を行うためにも、できるだけ多くのプロに相談してその中から自分にとって最適な方を選択することをおすすめします。

土地活用比較サイト

効率的に土地活用のプロフェッショナルを探すのであれば、ネットで掲載されている土地活用比較サイトを利用すると良いでしょう。
土地活用比較サイトであれば、土地活用を専門とする複数の業者に対して一括でコンタクトがとれるメリットがあります。

さらに土地活用比較サイトには様々な土地活用に関するノウハウが掲載されていることから、業者を探すと同時に土地活用の知識を身につけることが可能です。
おすすめの土地活用比較サイトはイエカレです。イエカレには土地活用に関する多くの情報が詰まっており、無料で複数の業者に相談することもできることから、一度サイトを利用してみてはいかがでしょうか。

お金の専門家であるファイナンシャルプランナー

ある程度自分でリサーチを行い、具体的な土地活用方法が決まっている段階で相談するのであれば、お金の専門家でもあるファイナンシャルプランナーに相談することをおすすめします。
いざ土地活用を行う際は、本当に経営が成り立つのか誰しもが不安になります。

しかし土地活用の経験が豊富なファイナンシャルプランナーがいれば安心です。お金の専門家の目線から、今の自分の予算を元に将来的な収益を算出してくれるでしょう。
ローンの返済計画や家計のやりくりに関しても、適切なアドバイスをもらえることが期待できるのでおすすめです。

税金のプロである税理士

具体的な土地活用方法が決まった後は、ファイナンシャルプランナーだけでなく、税務の専門家である税理士にも相談することをおすすめします。
土地活用をスタートさせ利益が出ると、翌年は納税の問題に直面します。

土地活用の初心者であれば、どのように税務処理を行うのがもっとも徳になるのか気になるところです。
税理士は税のプロフェッショナルであることから、税務申告を行う際は相談をしてアドバイスを受けると良いでしょう。

融資元である金融機関

金融機関からの融資を受けて土地活用を行うのであれば、融資の打診も兼ねて融資元である金融機関に相談することをおすすめします。
金融機関に相談する際は、自己資金がなくても融資を受けることが可能かどうか、もし自己資金が必要であれば融資額に対してどの程度の頭金を用意する必要があるのか確認すると良いでしょう。

相談の際は、担当者の対応を見極めることも大切です。融資が決まった後は長く付き合っていくことになることから、スキルや経験に加えて人柄の良い担当者がいる金融機関に依頼することがポイントになります。

資金なしで可能な土地活用方法を検討しよう

今回は自己資金がない場合の土地活用の始め方について解説してきました。たとえ自己資金がない場合でも、工夫次第では有効な土地活用を行うことは十分可能です。
しかし土地活用を始めることができたからといって、必ずしも経営が成功するとは限りません。

専門家の知恵を借りながら自分でも土地活用に関する情報を収集し、実践していくことが大切なポイントになるでしょう。
土地は、ただ保有しているだけでは管理費や固定資産税など様々な維持費が発生します。今回の記事を参考に、土地の特性に応じた適切な土地活用に取り組んでみてはいかがでしょうか。

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