「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
知っておきたい物件概要書の基礎知識
不動産の売却をスムーズに行うためには、物件概要書を事前に作成することが大切ですが、そもそもこれはどのような書類なのでしょうか？物件概要書は不動産取引の際には必ず登場するものであり、実際に見たことがある人も多いでしょう。しかし、名前は知っているものの、どのような書類かまでは把握できていない人も多いはずです。まずは基礎知識を押さえ、物件概要書の理解を深めましょう。
物件概要書とはなにか
物件概要書とは、対象となる不動産の情報を記載した書類です。決まった書式はないため、誰でも自由に作成できるのが特徴です。記載される主な項目は、不動産の住所や価格、面積、構造などが挙げられます。不動産の特徴や価値をまとめた書類と考えると分かりやすいでしょう。物件概要書という名前から、建物の情報に限られるとイメージする人が多いですが、実は土地の情報も記載されています。物件＝不動産全体を示すため、これも間違えないよう注意が必要です。また、物件概要書は「物件状況等報告書」や「物件報告書」など、別の呼び方で呼ばれることもあります。
不動産会社の作成する物件概要書
物件概要書は不動産取引では必ず登場する書類です。そのため、不動産購入時に、不動産会社が作成した物件概要書を見たことがある人も多いのではないでしょうか。不動産会社を通じて不動産取引を行った場合、契約時の参考資料として物件概要書は提出されます。また、購入時だけではなく、売却時にも作成されます。これは新しい買い手に向けたものです。不動産会社から査定を受け、売却契約を締結すると、不動産会社が物件を詳細に調査して、その時点での物件概要書を作成します。
物件概要書は一度作成して終わりではなく、その時の不動産の状況を表すため、必要に応じてなん度も更新されます。不動産売買があれば、そのたびに最新の情報を表す物件概要書が作成されると考えるとイメージしやすいでしょう。
不動産を売却するにあたっての活用方法
買い手からすると、物件概要書＝不動産購入時の参考資料というイメージが強いでしょう。物件概要書は物件の情報を詳細に記した書類であるため、不動産会社が作成すると考える人も多いです。しかし、物件概要書は決まった形式はないため、自身で作成することも可能です。事前に物件概要書を作成することで、不動産売買をスムーズに進めやすくなります。物件概要書はどのようなシーンで使えるのか、活用方法も併せて知っておきましょう。
売却物件概要書を作成し、不動産会社との話し合いをスムーズに
売却する物件の物件概要書を作成すると、不動産会社との話し合いをスムーズに進められます。物件概要書は、いわば不動産の情報、価値をまとめたものであり、要点をチェックしながら交渉ができるため、不動産についての相互理解も深めやすいでしょう。売り手と買い手の認識にずれがあると、売却価格の交渉は難航しやすいため、お互いに共通した認識を持つことが大切です。物件概要書を見ながら不動産会社の担当者と一緒に価値を確認することで、お互いに納得して価格を決められるため、トラブルに発展するリスクも減ります。
物件概要書は簡易的なもので構わないため、ある程度必要な情報をまとめているだけでも、十分活用できるでしょう。
正直に不動産の状況を報告することで、後々のトラブルを防ぐ
物件概要書の主な記載項目は、「住所」や「価格」、「面積」、「構造」などですが、さらに細部まで記載することも可能です。例えば「雨漏り」や「壁の穴」など、細部まで不動産の情報を報告することで、トラブルを防いで話し合いを進められます。不動産になんらかの瑕疵（かし）が見られる場合、売却時に不利になることは確かで、売却金額が安くなることも多いです。しかし、瑕疵を隠して売却すると、後から見つかって賠償問題に発展することもあります。不動産売却時は、情報を正確に伝えなくてはならないため、自身に不利な要件でもすべて正直に伝えることが大切です。また、瑕疵を隠しても、査定時に発見されることも多く、自分から申告しないことで印象を悪くしてしまいます。担当者からの信用を欠いてしまうと、売却時にさらに不利になる可能性が高いです。正直に申告することでトラブルを防ぐだけではなく、好感を持ってもらえるため、瑕疵の情報も必ず記載しましょう。
一括査定サイトを使って信頼できる不動産会社を探す
不動産の売却をスムーズに行うには、事前に物件概要書の作成が大切ですが、それだけではなく不動産会社の選定も重要です。同じ物件でも、どの不動産会社に売却するかで金額は異なるため、取引先は慎重に選ばなければなりません。不動産会社を探すなら、一括査定サイトのイエウールがおすすめです。イエウールは全国1,600社以上の不動産会社に対応しており、最大6社までの同時一括査定ができます。一度に複数の会社から査定を受けられるため、それぞれの結果を比較し、本当に信頼できる会社を選びやすいです。不動産会社の選定も売却時における大切な準備であるため、物件概要書の作成と並行して、信頼できる不動産会社を探しておきましょう。
- 物件概要書は作成可
- 業者作成が多い
- 事前作成で活用可
必要な書類は不動産の種類や状況によって異なります。そこで、必要書類を簡単にチェックしましょう！
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| タイミング | 重要度 | 書類 | 内容 | 取得方法 |
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不動産投資と物件概要書の関係
不動産の購入は、マイホーム建設や生活のためとは限らず、投資目的の人もいます。物件概要書は不動産投資を行う人にも関係する書類であり、投資物件を決める際の判断材料のひとつです。あなたが不動産投資に興味がないとしても、あなたが売りに出した物件が、投資の対象となることもあります。そのため、物件概要書と不動産投資の関係を知るのは大切なことです。不動産投資では、物件概要書がどのように活用されているのか知っておきましょう。
投資のために不動産を購入する人はまず物件概要書を見る
投資目的で不動産を購入する人は、真っ先に物件概要書を見ることが多いです。投資目的の場合、不動産は「商品」であり、「自身の住居」ではありません。ビジネスのために利用するものの、そこにオフィスを開くわけでもなく、ましてや生活することもありません。そのため、「使いやすい」「住みやすい」かではなく、「商品としての価値があるか」が重要視されます。不動産会社が作成する物件概要書は、対象となる不動産の情報が細かく記載されているため、情報から利回りを確認します。利回りが十分と判断できれば、自身の好き嫌いに関係なく、購入するのが不動産投資の特徴です。
投資者が重視するのは違法建築でないかどうか
投資目的で不動産を購入する場合、利益の有無は重要ですが、それだけではなく違法建築ではないかも重要視されています。違法建築の場合、再建築ができないことも多く、どれだけ老朽化しても建て替えができません。また、建て替えができないことで、投資商品としての期限が決まってしまい、物件の価値も下がります。また、建ぺい率がオーバーしている場合も、同様に違法建築となり、評価は下がります。建ぺい率は物件概要書だけでは判断が難しいですが、他の情報と組み合わせて違法建築を見抜く投資家は多いです。物件の価値や評価が下がると、銀行からの融資が受けづらくなり、投資のハードルが上がるため、敬遠されがちです。現時点での利回りが良い場合でも、将来的に見るとマイナスの要素が強いため、違法建築は投資市場では嫌われます。
他にもチェックされる主な4項目
不動産投資の際には、特に違法建築の有無が重要視されますが、物件概要書で見られるのはそれだけではありません。他にもチェックされる項目があり、主なものは以下の4つです。- 構造:RC(SRC)構造か否か
- 築年数:20年未満
- 表面利回り:8～10％程度
- 積算評価:土地の評価額＋建物の評価額が、物件の売買価格の8割以上
築年数は耐久度だけではなく、投資商品の期限にも関係するため重要なポイントです。投資で不動産を購入する以上、利回りも当然重要であり、最低でも8%は見込めなければ投資の対象にはなりません。積算評価は少しややこしいですが、簡単に言えば土地と建物の価値を合わせて計算したものです。
「積算評価が低い＝投資商品の価値が低い」ことになるため、売買価格の8割以上の価値であることを目安として、投資の有無を決定します。
物件概要書には正しい情報を
あなたが売却した不動産が、不動産投資の対象になることもあるため、物件概要書は正しい情報で作成しなければなりません。物件概要書は基本的には不動産会社が作成しますが、あなたが作成した資料を提出した場合、これを参考にして調査が行われます。提出した物件概要書の内容と実際の状況が異なっていると、後からトラブルに発展する可能性が高いです。不動産売買をスムーズに進めるつもりが、思わぬところで落とし穴に引っかかる可能性もあるため、物件概要書には正直に正確な情報を記載しましょう。
- 概要書は重要書類
- 違法建築を確認
- 確認項目は多数
物件概要書をつくるには
物件概要書は不動産売買だけではなく、不動産投資でも重要な書類のため、作成時には細心の注意を払わなければなりません。間違った情報を記載すると、トラブルの元になるため、特に注意が必要です。作成時にはいくつかのポイントがあり、それらを知っておくことで、よりスムーズに作成できます。物件概要書で不動産の売却をスムーズに進めるためにも、作成時のポイントを正しく理解しておきましょう。最低限の情報と不動産の現況
物件概要書を、あなたが作成する場合は、「最低限の情報」と「不動産の現況」の2点の記載を心がけましょう。最低限の情報は主に以下の項目です。- 物件の所在地
- 敷地面積
- 間取り
- 駐車場台数
物件についてさらに詳細な情報が分かる場合は、記載項目を追加しても構いません。最低限の情報を記載していないと、物件概要書を作成するメリットが薄くなるため注意が必要です。また、不動産の現況の主な項目は以下の通りです。
- 雨漏り
- 白アリ被害
- 過去の被災歴
現況についても、「壁に穴がある」「フローリングが剥げている」など、細かい情報があれば記載しておきましょう。現況の記載は特に注意が必要で、瑕疵（かし）に該当するものを隠すとトラブルの元になるため、分かる限り正確に記載しなければなりません。
ワードやエクセルでの作成も可能
物件概要書に決まった形式はないため、やりやすい方法で作成して構いません。手書きで作成しても構いませんが、ワードやエクセルの方が情報をまとめやすいため、おすすめです。記入する項目も特別に決まっていないため、上記の「最低限の情報」と「不動産の現況」を意識し、他に必要なことがあれば追加しましょう。正式な資料としての物件概要書は、不動産会社が作成するため、自身で作成したものの完成度にこだわる必要はありません。簡易的なもので構わないため、不動産の情報を見やすいようにまとめておきましょう。
建築士による建物状況調査の斡旋を活用する
より詳細な情報を得るには、建築士による建物状況調査の斡旋の活用がおすすめです。これは平成30年4月1日より行われているもので、国土交通省が定める建築士が、建物の劣化・不具合の状況を調査するものです。細部まで調査をしてもらえるため、物件概要書に記載できる内容も、より詳細なものになります。調査には3時間程度必要で、調査費用は実施者によって違います。詳しいデータがあることで、売却もスムーズに進めやすくなるため、正しい状態を確認するためにも、利用がおすすめです。
参考：国土交通省ホームページ
あらかじめ不動産会社にどんな情報が必要か確認しておく
物件概要書の記載内容に困った場合は、不動産会社になにを記載すべきか聞くのも良いでしょう。必要な情報を確認し、相互理解を深めることで、売却の話し合いもよりスムーズに進められます取引先の不動産会社が決まり、詳細査定の段階に入れば、必要事項を確認して、先に書類にまとめておきましょう。- 最低限の情報でOK
- 作成方法は自由
- 業者を利用して調査
不動産会社と連携してスムーズな不動産売却を
不動産の売却は手間と時間がかかりやすいですが、不動産会社と上手に連携することで、手続きはスムーズに進められます。そのためには事前準備が必要で、物件概要書の作成もそのひとつです。必要な情報をまとめて売却交渉に役立て、不動産会社と協力しながらスムーズに不動産を売却しましょう。厳選された不動産会社で一括査定が出来るイエウール
不動産会社と連携するには、信頼できる相手を見つけることが大切です。イエウールなら、厳選された不動産会社で一括査定ができるため、信頼できる相手を見つけやすいです。相性の良い不動産会社を見つけて、不動産売却をよりスムーズに行いましょう。- 概要書は自己作成可
- 事前作成がおすすめ
- 業者の選定も重要