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土地の売却相場を調べよう

長方形や正方形などの整形地は評価が高く、不整形地（旗竿地やL字型地）は建築の自由度が低いため評価が下がる傾向があります。

整形地が一般的に評価が高いのは正しいですが、不整形地でも土地の面積が広い場合や独特の利用価値（例: 旗竿地で奥まっていることでプライバシーを確保できる等）がある場合は、必ずしも低評価になるとは限りません。

間口（道路に面する部分の幅）が広く奥行きが短い土地は、建物の設計がしやすく、評価が高くなります。逆に、間口が狭く奥行きが長い土地は評価が下がることが多いです。

間口・奥行比の評価は、土地の用途や建築規制とも関連します。建築基準法の「接道義務」（建築可能な土地は2m以上の間口で道路に接する必要がある）に違反している土地は、 そもそも建築に制限がかかるため、評価が大幅に下がる可能性があります。

駅に近い土地ほど通勤や通学の利便性が高いため、高い評価を受けます。徒歩10分以内が特に評価されやすいです。

駅からの距離は徒歩時間で評価されますが、その距離の計測方法は「80mを徒歩1分と換算する」という不動産業界の慣例が用いられます。また、路線や駅の利便性（主要駅かどうか、乗り換え回数など）も評価に影響します。

学校、病院、スーパー、公園などの施設が近い土地は生活の利便性が高いため、評価が高くなります。

静かで治安の良い地域、緑豊かな住宅地は評価が高いです。一方、騒音や混雑が激しい地域はマイナス要素となります。

隣接地が空地や公園などの開放的な場所であれば評価が上がります。逆に、工場や空き家が隣接している場合は評価が下がります。

隣接地の評価は、土地の利便性や環境の良し悪しに加え、法的な境界の確定（境界標や筆界特定）も大きく関わります。隣接地との境界が未確定の場合、トラブルのリスクが価格に影響します。

高台や海・川が見える土地、または都市部の夜景が楽しめる土地は特に評価が高く、プレミアム価格で取引されることがあります。

道路幅が広く、舗装された公道に面している土地は評価が高いです。逆に、狭い私道や未舗装道路に接している場合は評価が下がります。

道の評価は、道路の種類（公道か私道か）、幅員（4m以上かどうか）、舗装の有無、道路法や建築基準法との適合性など、多岐にわたります。幅員が4m未満の場合、セットバックが必要となり、 建築可能な土地面積が減少するため、価格に影響を与えることがあります。

南向きや角地で日当たりが良い土地は高い評価を受けます。一方、隣接建物の影響で日当たりや視界が悪い土地は評価が下がります。

土地の用途地域（住宅専用地域、商業地域、工業地域など）により建築できる建物の種類が制限されます。住宅地として人気の用途地域は高評価を受けます。

更地や整備された土地は評価が高く、古家付きや地盤が弱い土地はマイナス評価となります。

ごみ処理場、工場、墓地などの嫌悪施設が近隣にある土地は敬遠されやすく、評価が下がります。

嫌悪施設の評価への影響は、施設の種類や距離、周辺住民の受け止め方にもよります。例えば、墓地が嫌悪施設とされる場合もあれば、静かで落ち着いた環境を好む人にはマイナス要因とならないこともあります。