土地活用にはどんなリスクがある?回避するための対策を解説

土地活用にはどんなリスクがある?回避するための対策を解説

所有している土地は、土地活用を行って有効活用することがおすすめです。しかし、土地活用にはリスクがあるため、どのような危険性があるかを把握してから行うことが大切です。

また、土地活用は行う場合だけではなく、行わない場合にもリスクがあるため、この点も覚えておく必要があります。リスクを正しく把握して、失敗なく土地活用を行いましょう。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

リスクの小さい土地活用方法を探している方はこちらの記事も参考になります。

土地活用を行わない場合のリスク

所有する土地を活用しないリスクとしては、次のものがあげられます。

  • 固定資産税や都市計画税の負担が続く

  • 管理に手間がかかる

  • 相続するのが難しくなる

土地活用をしないことで起きるリスクはさまざまあるため、どのようなマイナスポイントがあるのかを知っておきましょう。

固定資産税や都市計画税の負担が続く

土地は利用していなくても、所有しているだけで固定資産税や都市計画税などがかかります。

また、更地のまま所有している場合は、建物がある場合よりも税金の負担は大きくなります。土地にかかる固定資産税は最大6倍、都市計画税は最大3倍になるため、更地のまま所有すると税負担がより重たくなってしまうことは理解しておきましょう。

これらの税金は毎年かかるため、土地を放置すると税金のコストが高くなってしまうことは大きなリスクです。

管理に手間がかかる

土地を所有し続けていると、管理に手間がかかります。手入れをせずに土地を放置していると、ゴミがたまったり、虫が発生したりして、土地が荒れてしまうことも少なくありません。

また、土地が荒れてしまうと近隣住民に迷惑をかけてしまい、トラブルに発展するリスクもあります。土地の管理には手間がかかるだけではなく、清掃や手入れなどでコストがかかるため、この点も土地を放置するリスクといえるでしょう。

相続するのが難しくなる

土地を放置し続けると、相続するのが難しくなります。土地を放置していると、権利関係が複雑になってしまい、相続の際に手間がかかることも少なくありません。

相続が正しく完了しないと、土地活用の際に問題が発生したり、売却ができなかったりすることがあります。放置し続けることで相続だけではなく、いざ売ろうとした際の手続きが複雑化してしまうことは大きなリスクです。

土地活用を行う場合のリスク

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土地は活用せずに放置し続けることでリスクが発生するだけではなく、活用した場合にもリスクが生じることがあります。

  • 空室の発生により支出が増える

  • 入居者がトラブルを起こす

  • 売却したいときに売却できない

  • 災害の発生による建物の喪失

  • 金利上昇による返済の滞納

土地活用をした場合のリスクとはどのようなものがあるのかを把握して、活用時に役立てましょう。

空室の発生により支出が増える

賃貸経営で土地活用をした場合は、空室が発生すると得られる家賃収入が少なくなります。空室が増えると収入が減るだけではなく、支出も増えるため金銭的なリスクは高くなります。

賃貸物件をローンを借りて建築した場合は、空室が増えた場合でも変わらずローンの返済をしなければなりません。収入が減り、支出が増えることで、金銭的な負担が大きくなってしまうリスクがあることは理解しておきましょう。

入居者がトラブルを起こす

空室が少なく、入居者がいて満室状態の場合でも、入居者がトラブルを起こすというリスクは考えられます。入居者同士がもめてトラブルが起きるだけではなく、家賃の滞納などの問題も発生する場合があります。

入居者トラブルを起こさないためには、入居時の審査を念入りに行ったり、入居者の質を低下させないために、家賃を下げすぎないようにしたりすることが大切です。

売却したいときに売却できない

土地活用を行うことで、売却したいときに自由に売れない場合があります。例えば定期借地権で契約期間を定めて貸し出した場合は、契約満了まで売却はできません。

また、土地活用をして時間が経過し、不動産の価値が低下してしまうと売却しても利益が出なかったり、売却自体ができなかったりすることもリスクとして覚えておきましょう。

売却が難しくなると、相続税の支払いが発生した際に現金化できず、出費が増えてしまうなどの問題もあるため、土地活用におけるリスクが大きいことは理解しておかなければなりません。

災害の発生による建物の喪失

土地活用で建物を建築した場合は、災害の発生によって建物が喪失するリスクがあります。火災や地震、台風などによる被害や水害など、建物の損傷や倒壊、焼失などのリスクは少なからずあります。

建物が喪失すると、資産を大幅に失ってしまうことになり、資産消失のリスクが大きいことは土地活用をした場合の危険性として覚えておくことが大切です。

金利上昇による返済の滞納

土地活用でローンを借りた場合は、月々返済をしなければなりません。ローン契約で変動金利制を選んだ場合は、市場金利が上昇することで返済額が増え、場合によってはローンを滞納してしまうリスクがあります。

変動金利では市場金利が下がると返済額も少なくなるメリットはあるものの、金利の上昇によって支払い額が増えるリスクもあるため注意が必要です。

土地活用のリスクを回避するための対策

土地活用のリスクを回避するには、事前にやっておくべき対策があります。

  • コストの全容を把握する

  • 事前に市場調査を行う

  • 土地活用のプランを比較する

  • 初期投資の少ない土地活用を選ぶ

事前にやるべき対策を把握して、土地活用のリスク回避に役立てましょう。

コストの全容を把握する

土地活用で失敗しないためには、コストの全容を事前に把握しておくことが大切です。土地活用を行うにあたっては、さまざまな初期費用とランニングコストがかかります。初期費用としてあげられるのは、次の通りです。

  • 不動産取得税

  • 印紙税

  • 登録免許税

  • ローン手数料

  • 司法書士への報酬

  • 仲介手数

また、どのような土地活用をするかによってかかる費用は異なりますが、代表的なランニングコストとしては次のものがあげられます。

  • 固定資産税・都市計画税

  • 火災・地震などの保険料

  • 管理委託料

  • ローンの利息

  • 建物の修繕費用

  • 建物の保守や清掃業務にかかる実費

自身が行いたい土地活用ではどのようなコストがかかるのかを把握し、総額いくらになるのかは事前にチェックしておきましょう。

事前に市場調査を行う

土地活用で失敗しないためには、事前に市場調査を行うことが大切です。土地の状態や広さ、周辺でのニーズなどを確認し、どのような活用方法が適しているかを確認しておきましょう。

また、近隣に競合となる店舗や賃貸物件などがある場合は、そこが成功しているかも調べておくことが大切です。競合が失敗していると、その土地で同じ活用方法を試しても経営が成功する確率は低くなります。土地によってどのような活用方法が向いているかは異なるため、事前の調査は念入りに行いましょう。

土地活用のプランを比較する

土地活用を行う際には、プロに相談して複数の土地活用プランを比較することが大切です。土地によってどのような活用方法が向いているかは異なるため、提案されたプランは収益性やリスクなど、複数の観点から比較して選ぶようにしましょう。

最初に提案された1つですぐに決めてしまうと、土地に合わない活用方法になってしまい、失敗するリスクが高まります。土地活用のプロにアドバイスをもらうだけではなく、プランは複数で比較して、もっともリスクが低いものを選びましょう。

初期投資の少ない土地活用を選ぶ

ローンの支払いによるリスクを軽減したいなら、初期投資の少ない土地活用方法を選ぶことがおすすめです。初期投資が少なければローンの支払い負担は少なくなり、滞納するリスクも軽減できます。

ローン支払いが少なくなることで、収入が低くても安定した経営を目指しやすいです。ハイリターンを狙うとリスクも高まるため、リスクヘッジをしたいならリターンが少なく、初期投資額も安いものを選ぶとよいでしょう。

比較的リスクの低い土地活用の方法

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土地活用にはさまざまな方法があり、やり方次第ではリスクを軽減して取り組むこともできます。

  • 駐車場経営

  • トランクルーム経営

  • 等価交換

  • 太陽光発電

どの方法が自身の所有する土地に適しているかを考え、失敗なく土地活用を行いましょう。

駐車場経営

契約者のみ利用できる月極駐車場を経営するなら、初期投資を抑えることができます。月極駐車場なら、土地を整備し、駐車スペースを区分けする線を引くだけで簡単に始められます。

建物の建築が不要であるため、素早く経営を開始できるだけではなく、コストもそれほどかかりません。収益性は低いものの、出費が少ないためリスクは低く、他の土地活用への転用がしやすいことも特徴です。

トランクルーム経営

土地にトランクルームを作り、貸倉庫として貸し出すことでも収益化は可能です。トランクルーム経営は初期投資が安く、管理の手間もそれほどかかりません。

また、田舎の土地でも行える活用方法であり、場所を選ばない点も魅力です。トランクルームの管理は業者に委託することも可能であり、管理の手間をさらに減らして経営することも可能です。

等価交換

所有する土地を不動産会社に提供し、建物を建築してもらいます。提供した土地の価値と等価交換して、建物の一部を所有することも土地活用方法のひとつです。

建築費用を負担せずに建物の一部を手に入れることができるため、土地活用の方法として覚えておくとよいでしょう。

太陽光発電

広い土地を所有しているなら、太陽光発電システムを設置して、収益化を目指すこともおすすめです。システム導入に費用はかかりますが、コストは低くなっており、自治体によっては補助金制度を利用できる場合もあります。

発電した電気は電力会社に買い取ってもらうことができ、20年間は固定価格です。周囲に建物の少ない田舎の土地だと効率的に発電できるため、郊外に広い土地を持っている人におすすめの土地活用方法です。

土地活用にはリスクがあることを心得よう

土地は所有しているだけでコストがかかり、さまざまなリスクが発生します。そのため、土地を無駄にしないためにも土地活用を考えることが大切ですが、土地活用にもリスクがあることは理解しておかなければなりません。

リスクを正しく理解し、土地活用に臨むことで、失敗なく収益化しやすくなります。土地活用で成功するためにも、リスクヘッジを行い、無理なく収益化を目指しましょう。

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