いつかは自分のお店を持ちたいという夢を持ち、店舗だけを建設するのではなく店舗と住宅を一緒にするという選択肢を考えている人もいるのではないでしょうか。店舗付き住宅とも呼ばれるこの方法はさまざまなメリットがある方法です。
とはいえ、住宅を建てたり店舗の経営をしたりが初めての人にとっては分からないことが多いかと思います。
本記事では店舗付き住宅ついて、注意すべき点や物件を選ぶ際のポイントなどを解説していますので、ぜひ参考にしてください。
賃貸併用住宅についてより詳しく知りたい方はこちらの記事がおすすめです。
店舗付き住宅を新築・購入する時の注意点
店舗付き住宅を新築・購入する場合、一般の戸建て住宅の場合と異なる点に注意が必要になります。それは主に以下の5つです。
- 店舗部分に住宅ローンは使えない
- 店舗部分の大きさで固定資産税額が変わる
- 用途地域によって制限がある
- 補助金が使えない可能性がある
- 間取りをしっかり考える
店舗部分に住宅ローンは使えない
店舗付き住宅を建築する際に金融機関でローンを利用するケースもあるでしょう。ここで注意しておきたいのは、店舗部分に住宅ローンは利用できないという点です。店舗付き住宅を建築する場合は、居住部分は住宅ローン、店舗部分は事業用ローンという2本立てでローンを申請する必要があります。
さらに、金融機関によってローンの扱いが異なることがある点にも注意が必要です。例えば、店舗部分にも住宅ローンを使える金融機関があったり、居住部分の面積が全体の50%以上なら全部住宅ローンで通ったりする金融機関もあります。
事業用ローンは住宅ローンよりも金利が高いことが多いため、月々の支払いが高額になってしまう可能性があります。店舗付き住宅でローンを利用する場合、店舗部分の面積を設計段階からしっかり考慮しておくことが大切です。
店舗部分の大きさで固定資産税額が変わる
店舗部分と居住部分の面積の割合によって、土地・建物共に固定資産税の額が変わることに注意しましょう。
土地
まず、土地の上に住宅用の建物を建てることにより、軽減措置を受けることができます。200㎡の面積部分までは、固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に軽減され、200㎡を超える部分についても、固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2に軽減されます。
ここで、店舗付き住宅の店舗部分の面積が全体の半分を超えているとしたら、固定資産税と都市計画税が軽減される土地の面積が2分の1になってしまいます。
また、店舗部分の面積が75%を超える場合、税制上住宅ではなく店舗として扱われ、住宅用地の軽減措置自体が受けられなくなります。
建物
建物に関しては、建物の床面積が50㎡以上280㎡以下の場合に、120㎡以下までの部分の税額を、新築から3年間は2分の1にする措置があります。
ただし、これは居住部分が50%以上の場合に限られ、店舗部分の面積が50%を超えた場合は軽減措置を受けられなくなります。
用途地域によって制限がある
店舗付き住宅はどこにでも建てられるというわけではありません。建築基準法には用途地域というものが定められています。用途地域とは生活環境を保護する目的や商工業の利益促進を目的とした利用制限のことです。
大きくわけると商業系・住居系・工業系の3種類に、具体的には13種類の目的に分類されています。詳細については市役所の窓口で確認したりインターネットで検索したりすることで確認できます。
店舗付き住宅についても用途制限がかかる可能性があるため注意が必要です。たとえば、第一種低層住宅専用地域に指定されているエリアでは、店舗付き住宅を建てることは出来ません。用途地域によって自分が展開したい事業が行えないという事態が起こる可能性があることをよく理解しておきましょう。
第一種低層住居専用地域に建てる条件
第一種低層住居専用地域に店舗と住宅が一体となった建物を建てるためには、以下の条件を満たす必要があります。
- 店舗の床面積が50㎡以下であること
- 店舗部分の面積が居住部分よりも小さいこと
- 店舗部分と居住部分の室内の行き来が可能であること
店舗付き住宅は店舗部分と居住部分が中で行き来できない建物であるため、第一種低層住宅専用地域では建築することができません。
しかし、店舗付き住宅と似たもので店舗兼住宅というものがあり、こちらは店舗部分と居住部分の行き来が可能でなければならないため、、第一種低層住宅専用地域も上の条件を守れば建築することができます。
店舗付き住宅と店舗兼住宅を同じものだと勘違いする人も多いため注意しましょう。
補助金が使えない可能性がある
一般的な戸建て住宅を建築する場合には自治体が複数の補助金制度を設けていることが多くあります。補助金を利用することで費用を抑えて希望の住宅を建築することも可能です。ただし、店舗付き住宅となるとこれらの補助金が利用できなくなる可能性があります。
事前に役所などで利用できる補助金の種類や内容についてしっかりと確認して資金計画をきちんと立てておくことが重要です。
間取りをしっかり考える
店舗付き住宅の間取りに関しては、業種や業態によって適切なつくりが変わります。そのため、自分がやりたい店舗に合わせてフレキシブルに設計する必要があります。
また、業種に限らないおすすめの間取りもあります。例えば、店舗部分と居住部分を1階と2階で分ける場合、1階を店舗にしたほうが集客率が良かったりしますし、玄関やトイレなどが店舗用と居住用とで一緒の場合お互いに気を使ってしまうためスペースを分けたりなど、細かいことをあげると間取りについて考えることはたくさんあります。
店舗付き住宅を探す方法やポイント
イチから店舗付き住宅を建築するよりも物件を探して購入する方が安く済むケースもあります。ここでは店舗付き住宅を探す際のポイントについて解説します。
複数の不動産ポータルサイトを利用する
店舗付き住宅の中古物件を探すのは自力だけではなかなか難しいケースが大半でしょう。条件がそろっていて希望に合う物件を手早く探したい場合には不動産ポータルサイトの利用が便利です。不動産ポータルサイトには多くの物件情報が掲載されており、条件検索などで自分の希望に合った不動産を見つけることができます。
不動産ポータルサイトを利用する場合には、ひとつだけでなく複数のサイトの利用がおすすめです。物件の売却をする場合、すべての不動産ポータルサイトに登録されることはありません。そのため同じエリアであってもいくつかの不動産ポータルサイトを検索してみれば、中古物件が見つかる可能性が高くなるでしょう。
ターゲットに合った立地にあるか
中古物件であっても店舗経営をするのであれば立地は最重要条件です。自分が展開したい事業のターゲットにあった立地であるかどうかをよく判断しましょう。基本的な立地条件は新築の場合と同様です。
人通りが多い道路に面しているか
幹線道路に面しているか
駐車場の出入りがしやすいか
近隣に競合店舗がどの程度あるか
こうした条件をよく確認しておくことが中古物件を選択する際のポイントになります。
居抜きで開業できるか
中古物件を探す際にポイントになるのが居抜きで開業できるかどうかです。居抜きとは前に経営していた人が使っていた内装や設備がそのまま使える状態であることを指します。居抜きとよく比較されるのがスケルトン物件です。スケルトン物件は建物の骨組みだけの状態で売却された物件のことです。
スケルトンは内装を自由に設計したい人には向いている物件ですが、初期費用が高くなる点では居抜きのほうがメリットを感じる人が多いでしょう。内装から設備まですべてがそろっていれば開業までの時間を短縮することも可能です。初期費用としても数百万円単位で節約できるケースもあります。同じ業種であれば以前のオーナーのお客さんがそのまま常連客になってくれる可能性もあるためこうした点もメリットといえるでしょう。
初期費用を抑えて早めに開業したい場合には居抜きの中古物件を探すことがおすすめです。
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店舗付き住宅を建てる手順
新築で店舗付き住宅を建築する場合にはどのような手順で進めていくとよいのでしょうか。店舗付き住宅を建設する場合の手順について解説します。
店舗付き住宅を建てる目的を明確にする
まずは店舗付き住宅を建てる目的を明確にしましょう。これは一般の戸建て住宅を建てる際にも当てはまるポイントです。何のために建てるのかということが明確でなければ最終的に満足いく結果を得ることはできません。
特に店舗経営も同時に進行する場合には何のために店舗経営をするのかという目的も明確にする必要があります。「個性的な内装にしたい」「居住区間との線引きをしっかりしたい」、こういったことを目的と勘違いしている人も多くいます。
これは目的ではなく希望や要望です。目的とは店舗付き住宅を建てることで自分や家族がどんな生活をしたいかを考えることで出てくる理想のようなものです。たとえば。子育てと仕事を両立したい、地域に貢献できる人になりたいといった、住居と店舗を一体化して経営する目的を考えてみるとよいでしょう。目的を考える際には自分だけでなく家族の意見も取り入れることが大切です。
専門家による店舗付き住宅のプラン作り
店舗付き住宅は一般の住宅を建設するよりも特殊な部分も多くあります。そのためしっかりと計画を立て、順序立ててそれを実行していくことが大切になります。自分だけではプランを決められない場合には、専門家に店舗付き住宅のプランを相談するのも大事です。
専門家に相談した場合にはまず現地調査やヒアリングが行われます。そのうえでプランニングが行われ、プレゼンテーションを受けることになるでしょう。プランの依頼先は複数社にしておくことをおすすめします。複数のプランを比較することでより理想に近い店舗付き住宅を建築することができるでしょう。
依頼先の選択には土地活用サイトなどを利用すると便利です。一括で複数社にプランの依頼ができるため忙しい人でも手間をかけずに依頼することが可能になります。
正式な依頼先で詳細を決めて店舗付き住宅を建てる
複数社にプランのプレゼンテーションをしてもらったら、そのなかから正式な依頼先を決定します。正式な依頼先が決定したらプランの詳細を打ち合わせていきましょう。プランをもとに内装や外装のデザイン、設備についてなどを細かく決定していきます。
基本的には戸建て住宅を建てる場合と同じですが、店舗部分に関しては設備や内装デザインの詳細を決める必要があるのと同時にオープンに向けた宣伝もしていく必要があります。もしも飲食店や食品を取り扱う店舗の場合であればこのタイミングで保健所に事前相談をしておくとスムーズです。
設計の目処がたったらいよいよ着工です。地盤調査が行われたら工事に入ります。着工の際には近隣に挨拶を行うのを忘れないようにしましょう。店舗経営をするならこの挨拶は集客にもつながる大切なポイントになります。
賃貸併用住宅を安く建てる方法について知りたい方は以下の記事をご覧ください。
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店舗付き住宅の気になる疑問
店舗付き住宅を建築したり購入したりする場合、一般的な戸建て住宅とは異なる部分も多くあるため疑問に感じる点が出てくることがあるでしょう。ここでは店舗付き住宅についてよくある疑問について解説します。
店舗付き住宅の相場はいくら？
店舗付き住宅は一般的な住宅を購入したり建築したりするよりも費用が多くかかるということは理解できるでしょう。ただ、具体的にどのくらいの費用がかかるのかをイメージできる人は少ないかもしれません。店舗付き住宅の相場はいくらくらいなのでしょうか。
結論を言うと、店舗付き住宅の相場は店舗部分のつくりによって大きく変動します。経営する業種によって必要な内装や設備も変わるため、いくつかの業種を例に相場を提示しておきますので参考にしてください。
- 美容院（延床面積130平方メートル、木造）＝3,000万円
カフェ（延床面積60平方メートル、木造）＝3,000万円
クリニック（延床面積516平方メートル、RC構造）＝9,500万円
このように構造と延床面積でおおよその相場が決定し、さらにこれに設備費が必要となるケースが大半です。
店舗付き住宅をスムーズに売却する方法とは？
店舗付き住宅を手放すことを検討している人もいるでしょう。店舗付き住宅の売却は思いの外手間取ることがあります。それは、一般住宅と比較するとニーズが少なく、不動産会社によっては売却活動が思い通りに進まないためです。店舗付き住宅の売却実績があり、店舗付き住宅の売却を得意とする不動産会社と媒介契約を結ぶことがスムーズに売却を進めるためのポイントになります。ただ、このような不動産会社を自分で探すことは難しいのが現実です。
そこで利用したいのが土地活用プラン比較サイトです。全国の不動産会社が登録していて一度に複数の査定が依頼できるサイトであれば手軽に優良な不動産会社を厳選することができるでしょう。複数の査定額を比較することで売却相場を把握することも可能となります。売却相場を把握しておけば売り出し価格を的確に設定することもできるため、売却に失敗する可能性が低くなります。
売却活動を進めてもなかなか売却先がみつからない場合は、最終手段として買取を利用するのもひとつの手です。買取では不動産会社が物件を購入してくれます。売却よりも価格が安くなる点がデメリットにはなりますが、いつまでも売れずに残しておいても結果的に価格が下がっていくだけになってしまうため、最終手段として買取を利用することも選択肢に含んでおくとよいでしょう。
賃貸前提の店舗付き住宅はどうなの？
自分が店舗経営をするためではなく、賃貸物件として貸し出すことを前提に店舗付き住宅を建築するのはメリットがあるのでしょうか。住宅の一部を賃貸にすることはリスクも伴います。自分たちだけの生活空間に多少なりとも他人の気配が常にあるということがストレスになるという人もいるでしょう。借り手がつかない場合にはローンの返済額が高額になるというリスクもあります。こうした点も加味して賃貸前提の店舗付き住宅を建築するのに向いている人とはどのような人でしょうか。
まずは、住宅ローンの返済負担を減らしたい人です。 賃貸前提の店舗付き住宅であれば毎月の家賃収入を見込むことができます。家賃収入を住宅ローンの返済に充てれば負担を軽減することができるでしょう。店舗にすることで通常よりも高めの家賃設定にすることも可能です。住宅ローンの返済額よりも家賃額が上回れば手元に現金を残すことも可能になります。
さらに相続税対策を考えている人にも店舗付き住宅はおすすめです。賃貸併用の場合は居住部分と比較して賃貸部分の相続税評価額が下がる特徴があります。そのため一般的な戸建てを相続するよりも節税することができる点は覚えておくとよいでしょう。
＼建築費は？初期費用は？／
店舗付き住宅は将来を考えて立地から吟味しよう
店舗付き住宅を建築・購入することを検討している人に向けて解説してきました。自分で店舗を経営する場合も、賃貸として貸し出す場合も、店舗としてしっかりと稼働できる立地を選択することが大切です。
経営する業種によって周辺地域の環境もよく検討する必要があるでしょう。とくに自分で経営する場合には将来的に店舗経営を辞める事になったときのことも想定しておくと安心です。
将来的に売却する可能性も考えておけばいざというときにもスムーズに行動することができるでしょう。
