店舗付き住宅で後悔をしない!選び方や建て方のポイントとは

店舗付き住宅で後悔をしない!選び方や建て方のポイントとは

いつかは自分のお店を持ちたいという夢を抱いている人もいるでしょう。店舗だけを建設するのではなく店舗と住宅を一緒にしてしまうという選択肢を頭に入れているでしょうか。店舗付き住宅とも呼ばれるこの方法はさまざまなメリットがある方法です。

この記事では店舗付き住宅の建て方について解説します。中古で購入する際のポイントについても紹介しますので参考にしてください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

店舗付き住宅についてより詳しく知りたい方はこちらの記事がおすすめです。

店舗付き住宅に住む基礎知識

まずは店舗付き住宅に関する基本的な知識から解説します。メリットやデメリットについてもよく理解したうえで店舗を構える際の参考にしてください。

店舗付き住宅とは

そもそも店舗付き住宅とはどのような物件を指すのでしょうか。文字通り店舗付き住宅は店舗と居住空間がひとつになっている物件です。多くの場合、1階が店舗で2階が住居になっています。店舗の業種は無制限で、カフェやサロン、クリニック、美容院、事務所など好きに利用することが可能です。

場合によっては店舗部分を賃貸にして家賃収入を得るということもできるため自分のライフプランに合わせた活用方法を検討することもできます。

店舗付き住宅に住むメリット

店舗付き住宅に住むメリットはどこにあるのでしょうか。まずはメリットを書き出してみましょう。

  • 店舗を持つための家賃が要らない

  • 通勤時間がかからない

  • 住宅ローンを低金利で利用できる可能性がある

  • 建設費用の一部を経費として計上できる

  • 住宅部分についてローン減税を利用できる

  • 固定資産税や都市計画税の優遇が受けられる

  • 賃貸物件としても利用可能

店舗経営で大きな負担となるのが家賃です。店舗付き住宅にすれば毎月のローンの支払いはありますが家賃の支払いがない分、負担が軽くなると考えることもできます。さらに自宅が仕事場になるため通勤に時間を取られることがないという点でもメリットは大きいでしょう。交通費がかからないという点も節約になります。

店舗付き住宅にした場合には金融機関によっては低金利でローンを利用することができるケースもあります。ただし金融機関によっては住宅部分と店舗部分で融資を分けて住宅ローンと事業用ローンの2本立てにするケースもあるでしょう。こうなると金利が高くなる可能性が高いため事前に確認しておく必要があります。

店舗付き住宅は家賃が必要ないけれど家賃を経費に計上できないから損になるのではないかと考える人もいるでしょう。家賃はかかりませんがローンの支払いがある場合には建築費のうち店舗部分にかかった費用は減価償却費として毎年計上することが可能です。

さらに住宅部分についてもその割合に応じて住宅借入金等特別控除を受けることも可能となります。いわゆるローン減税のことです。借入金の償還期間が10年以上など一定の要件を満たした場合には所得税の還付を受けることができます。

税金に関していえば固定資産税や都市計画税についても市区町村が定めた条件を満たしていれば税率軽減の措置を受けることが可能です。

長い目でみてもしも自分が店舗を使わなくなった場合、賃貸物件として家賃収入を得るということも可能な点も店舗付き住宅のメリットといえるでしょう。

店舗付き住宅に住むデメリット

店舗付き住宅には多くのメリットがあります。ただし、あらかじめ気をつけておきたいデメリットもあることを忘れないようにしましょう。デメリットについても書き出しておきます。

  • 周辺環境で集客率が変動する

  • 売却しにくい

  • 店舗経営をやめた場合を想定しておく必要がある

  • 建築費が戸建てよりも高額になる

住宅であれば自分が住みやすい環境を選んで建築すれば問題ありません。ただ店舗を経営することを考慮すると住環境よりも店舗を建てるのにふさわしい環境を優先する必要がある点はデメリットになる可能性があります。

集客しやすい環境となると道路に面していたり人通りが多かったりと生活するには少しにぎやかすぎる環境である場合も多くあるでしょう。これらを優先して生活しなければ店舗経営がうまくいかないという点は理解しておきましょう。

もしも店舗経営を辞めたり移転を考えたりした場合に物件を売却したいとなった場合、一般の住宅よりも売れにくいという点もデメリットです。売却することも視野に入れてやはり店舗として経営していくのに向いている立地を選択しておくことは重要になります。

上記のように店舗経営を辞めた場合も想定してから建築しなければならないという点もひとつのデメリットです。辞めた場合は賃貸にするのか売却するのかなどもあらかじめ考えておくことが必要になります。

さらに店舗付き住宅は一般の戸建て住宅を建築するよりも費用がかかる点もデメリットになり得る要素です。内装や設備投資の割合によって費用は変動しますが店舗に必要な設備はそれなりの費用がかかるため自己資金もある程度用意しておくと安心です。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

中古の店舗付き住宅の探し方

イチから店舗付き住宅を建築するよりも中古物件を探して購入する方が安く済むケースもあります。ここでは中古の店舗付き住宅を探す際のポイントについて解説します。

ターゲットに合った立地にあるか

中古物件であっても店舗経営をするのであれば立地は最重要条件です。自分が展開したい事業のターゲットにあった立地であるかどうかをよく判断しましょう。基本的な立地条件は新築の場合と同様です。

  • 人通りが多い道路に面しているか

  • 幹線道路に面しているか

  • 駐車場の出入りがしやすいか

  • 近隣に競合店舗がどの程度あるか

こうした条件をよく確認しておくことが中古物件を選択する際のポイントになります。

居抜きで開業できるか

中古物件を探す際にポイントになるのが居抜きで開業できるかどうかです。居抜きとは前に経営していた人が使っていた内装や設備がそのまま使える状態であることを指します。居抜きとよく比較されるのがスケルトン物件です。スケルトン物件は建物の骨組みだけの状態で売却された物件のことです。

スケルトンは内装を自由に設計したい人には向いている物件ですが、初期費用が高くなる点では居抜きのほうがメリットを感じる人が多いでしょう。

内装から設備まですべてがそろっていれば開業までの時間を短縮することも可能です。初期費用としても数百万円単位で節約できるケースもあります。同じ業種であれば以前のオーナーのお客さんがそのまま常連客になってくれる可能性もあるためこうした点もメリットといえるでしょう。

初期費用を抑えて早めに開業したい場合には居抜きの中古物件を探すことがおすすめです。多少費用がかかっても自由な設計をしたいという人には助けるおブルーグレーんの中古物件がおすすめになります。

複数の不動産ポータルサイトを利用する

店舗付き住宅の中古物件を探すのは自力だけではなかなか難しいケースが大半でしょう。条件がそろっていて希望に合う物件を手早く探したい場合には不動産ポータルサイトの利用が便利です。不動産ポータルサイトには多くの物件情報が掲載されており、条件検索などで自分の希望に合った不動産を見つけることができます。

不動産ポータルサイトを利用する場合には、ひとつだけでなく複数のサイトの利用がおすすめです。物件の売却をする場合、すべての不動産ポータルサイトに登録されることはありません。そのため同じエリアであってもいくつかの不動産ポータルサイトを検索してみれば、中古物件が見つかる可能性が高くなるでしょう。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

店舗付き住宅を建てる方法

新築で店舗付き住宅を建築する場合にはどのような手順で進めていくとよいのでしょうか。店舗付き住宅を建設する場合の方法について解説します。

店舗付き住宅を建てる目的を明確にする

まずは店舗付き住宅を建てる目的を明確にしましょう。これは一般の戸建て住宅を建てる際にも当てはまるポイントです。何のために建てるのかということが明確でなければ最終的に満足いく結果を得ることはできないでしょう。

特に店舗経営も同時に進行する場合には何のために店舗経営をするのかという目的も明確にする必要があります。個性的な内装にしたい、居住区間との線引きをしっかりしたい、こうしたものを目的を勘違いしている人も多くいます。

これは目的ではなく希望や要望です。目的とは店舗付き住宅を建てることで自分や家族がどんな生活をしたいかを考えることで出てくる理想のようなものになります。

たとえば子育てと仕事を両立したい、地域に貢献できる人になりたいといった、住居と店舗を一体化して経営する目的を考えてみるとよいでしょう。目的を考える際には自分だけでなく家族の意見も取り入れることが大切です。

将来のことを見据えて家族でじっくりと話し合いをしてみましょう。目的が明確になるとおのずとどのような造りにすればよいかもみえてきます。

専門家による店舗付き住宅のプラン作り

店舗付き住宅は一般の住宅を建設するよりも特殊な部分も多くあります。そのためしっかりと計画を立てて順序立ててそれを実行していくことが大切になります。自分だけではプランを決められない場合には専門家に店舗付き住宅のプランを相談するのもひとつです。

専門家に相談した場合にはまず現地調査やヒアリングが行われます。そのうえでプランニングが行われ、プレゼンテーションを受けることになるでしょう。プランの依頼先は複数社にしておくことをおすすめします。複数のプランを比較することでより理想に近い店舗付き住宅を建築することができるでしょう。

依頼先の選択には土地活用サイトなどを利用すると便利です。一括で複数社にプランの依頼ができるため忙しい人でも手間をかけずに依頼することが可能になります。

正式な依頼先で詳細を決めて店舗付き住宅を建てる

複数社にプランのプレゼンテーションをしてもらったらそのなかから正式な依頼先を決定します。正式な依頼先が決定したらプランの詳細を打ち合わせていきましょう。プランをもとに内装や外装のデザイン、設備についてなどを細かく決定していきます。

基本的には戸建て住宅を建てる場合と同じですが、店舗部分に関しては設備や内装デザインの詳細を決める必要があるのと同時にオープンに向けた宣伝もしていく必要があります。もしも飲食店や食品を取り扱う店舗の場合であればこのタイミングで保健所に事前相談をしておくとスムーズです。

設計の目処がたったらいよいよ着工です。地盤調査が行われたら工事に入ります。着工の際には近隣に挨拶を行うのを忘れないようにしましょう。店舗経営をするならこの挨拶は集客にもつながる大切なポイントになります。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

店舗付き住宅を建てる3つの注意点

不動産活用

店舗付き住宅を建築する場合には一般の戸建て住宅を建築する場合と異なる点に注意が必要になります。建築する前に注意点をしっかり理解しておくことが必要です。ここでは店舗付き住宅を建てる際に注意したいポイントを3つ解説します。

用途地域によって店舗付き住宅に制限がかかる

店舗付き住宅はどこにでも建てられるというわけではありません。建築基準法には用途地域というものが定められています。用途地域とは生活環境を保護する目的や商工業の利益促進を目的とした利用制限のことです。

大きくわけると商業系・住居系・工業系の3種類に、具体的には13種類の目的に分類されています。詳細については市役所の窓口で確認したりインターネットで検索したりすることで確認できます。

店舗付き住宅についても用途制限がかかる可能性があるため注意が必要です。たとえば、第一種低層住宅専用地域に指定されているエリアでは、店舗の床面積が50平方メートル以下であることと建物の2分の1未満であることが条件となります。

さらに用途についても食堂やパン屋などしか展開できないという制限もかけられます。このように用途地域によって自分が展開したい事業が行えないという事態が起こる可能性があることをよく理解しておきましょう。

店舗部分に住宅ローンは使えない

店舗付き住宅を建築する際に金融機関でローンを利用するケースもあるでしょう。ここで注意しておきたいのは店舗部分に住宅ローンは利用できないという点です。店舗付き住宅を建築する場合は、居住部分は住宅ローン、店舗部分は事業用ローンという2本立てでローンを申請する必要があります。

さらに注意しなければならないのは店舗部分の面積です。店舗の面積が広すぎると住宅ローンが利用できないことがあります。居住部分であったとしても住宅ローンが利用できなくなるとすべてを事業用ローンで賄う必要が出てくるでしょう。

事業用ローンは住宅ローンよりも金利が高いことが多いため月々の支払いが高額になってしまう可能性があります。逆に店舗部分の面積が狭く、住宅部分が建物の半分以上を占めている場合にはすべてを住宅ローンで賄うことができるケースもあります。

このように店舗付き住宅でローンを利用する場合には店舗部分の面積を設計段階からしっかり考慮しておくことが大切です。

補助金が使えない可能性がある

一般的な戸建て住宅を建築する場合には自治体が複数の補助金制度を設けていることが多くあります。補助金を利用することで費用を抑えて希望の住宅を建築することも可能です。ただし、店舗付き住宅となるとこれらの補助金が利用できなくなる可能性があります。

事前に役所などで利用できる補助金の種類や内容についてしっかりと確認して資金計画をきちんと立てておくことが重要です。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

店舗付き住宅の気になる疑問

アパート建築の2つの構造

店舗付き住宅を建築したり購入したりする場合、一般的な戸建て住宅とは異なる部分も多くあるため疑問に感じる点が出てくることがあるでしょう。ここでは店舗付き住宅についてよくある疑問について解説します。

店舗付き住宅の相場はいくらか

店舗付き住宅は一般的な住宅を購入したり建築したりするよりも費用が多くかかるということは理解できるでしょう。ただ具体的にどのくらいの費用がかかるのかをイメージできる人は少ないかもしれません。店舗付き住宅の相場はいくらくらいなのでしょうか。

店舗付き住宅の相場は店舗部分のつくりによって大きく変動します。経営する業種によって必要な内装や設備も変わるためいくつかの業種を例に相場を提示しておきますので参考にしてください。

  • 美容院(延床面積130平方メートル、木造)=3,000万円

  • カフェ(延床面積60平方メートル、木造)=3,000万円

  • クリニック(延床面積516平方メートル、RC構造)=9,500万円

このように構造と延床面積でおおよその相場が決定し、さらにこれに設備費が必要となるケースが大半です。

店舗付き住宅をスムーズに売却する方法とは

店舗付き住宅を手放すことを検討している人もいるでしょう。店舗付き住宅の売却は思いの外、手間取ることが多くあります。一般住宅と比較するとニーズが少なく、不動産会社によっては売却活動が思い通りに進まないこともあるでしょう。

店舗付き住宅の売却実績があり、店舗付き住宅の売却を得意とする不動産会社と媒介契約を結ぶことがスムーズに売却を進めるためのポイントになります。ただ、このような不動産会社を自分で探すことは難しいのが現実です。

そこで利用したいのが土地活用プラン比較サイトです。全国の不動産会社が登録していて一度に複数の査定が依頼できるサイトであれば手軽に優良な不動産会社を厳選することができるでしょう。複数の査定額を比較することで売却相場を把握することも可能となります。

売却相場を把握しておけば売り出し価格を的確に設定することもできるため売却に失敗する可能性が低くなるでしょう。このように売却活動を進めてもなかなか売却先がみつからない場合には最終手段として買取を利用するのもひとつです。

買取では不動産会社が物件を購入してくれます。売却よりも価格が安くなる点がデメリットにはなりますがいつまでも売れずにおいておいても結果的に価格が下がっていくだけになってしまうため、最終手段として買取を利用することも選択肢に含んでおくとよいでしょう。

賃貸前提の店舗付き住宅はおすすめか

自分が店舗経営をするためではなく賃貸物件として貸し出すことを前提に店舗付き住宅を建築するのはメリットがあるのでしょうか。住宅の一部を賃貸にすることはリスクも伴います。自分たちだけの生活空間に多少なりとも他人の気配が常にあるということがストレスになるという人もいるでしょう。

借り手がつかない場合にはローンの返済額が高額になるというリスクもあります。こうした点も加味して賃貸前提の店舗付き住宅を建築するのに向いている人とはどのような人か考えてみましょう。

まずは住宅ローンの返済負担を減らしたい人です。 賃貸前提の店舗付き住宅であれば毎月の家賃収入を見込むことができます。家賃収入を住宅ローンの返済に充てれば負担を軽減することができるでしょう。

店舗にすることで通常よりも高めの家賃設定にすることも可能です。住宅ローンの返済額よりも家賃額が上回れば手元に現金を残すことも可能になります。

さらに相続税対策を考えている人にも店舗付き住宅はおすすめです。賃貸併用の場合は居住部分と比較して賃貸部分の相続評価額が下がる特徴があります。そのため一般的な戸建てを相続するよりも節税することができる点は覚えておくとよいでしょう。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

店舗付き住宅は将来を考えて立地から吟味しよう

店舗付き住宅を建築・購入することを検討している人に向けて解説してきました。自分で店舗を経営する場合も、賃貸として貸し出す場合も店舗としてしっかりとかどうできる立地を選択することが大切です。

経営する業種によって周辺地域の環境もよく検討する必要があるでしょう。とくに自分で経営する場合には将来的に店舗経営を辞める事になったときのことも想定しておくと安心です。

将来的に売却する可能性も考えておけばいざというときにもスムーズに行動することができるでしょう。

【完全無料】うちの価格いくら?