賃貸併用住宅を経営してみたいと考えている場合、資金計画をしっかりと立てることからはじめることをおすすめします。賃貸併用住宅は通常の戸建てを建てるよりも特殊な構造になるため費用も多くかかります。さらに賃貸住宅だけを建築する場合と比較しても建築費用がどのくらいになるかは気になるところでしょう。
この記事ではとくに賃貸併用住宅を建築する際に必要となる頭金、いわゆる自己資金について解説します。おおよその相場について紹介しますので参考にしてください。
賃貸併用住宅については以下の記事をご覧ください。
賃貸併用住宅の建築に必要な頭金
賃貸併用住宅を建築する場合、どの程度の頭金があれば安心して建築することができるのでしょうか。また頭金はどのようにして準備すればよいのでしょうか。ここでは賃貸併用住宅の建築に必要な頭金について解説します。
賃貸併用住宅の建てる方は、以下の記事も合わせてご覧ください。
総建築費用の10～30％が目安
賃貸併用住宅を建築する場合、建築費用をローンで賄う人が多いでしょう。通常の賃貸物件を建築する場合には住宅ローンは利用できないためアパートローンを利用することになります。アパートローンは住宅ローンよりも審査が厳しく金利が高めなのが特徴です。
賃貸併用住宅の場合は条件さえ整えば住宅ローンでの借り入れが可能な点がメリットになります。アパートローンの金利相場が2％であるのに対して住宅ローンは1％前後が相場です。金利だけをみてもこれだけ差があるため賃貸経営をする場合は賃貸併用住宅の建築も選択肢に入れて検討することをおすすめします。
頭金については金融機関がオーナーの属性を審査して決めることが多いでしょう。金融機関の総合的な判断が基本とはなりますが、基本的には総建築費用の10％程度が目安とされています。
金融機関が頭金を決める際に着目するオーナーの属性については次のとおりです。
- 所有する不動産の価値
- 勤務先
- 勤続年数
- 年収
- ほかからの借入
- 担保余力
- 家族構成
相場より多く用意する必要はない
頭金をどの程度用意すればよいかという点は頭を悩ませることになるでしょう。多く用意できるのであればそれだけ返済額が少なくなるため負担を軽減することができます。ただし、自己資金に余裕がないのに預貯金をギリギリまで頭金に注ぎ込んでしまうのはあまりおすすめできません。
賃貸経営をすれば毎月家賃収入が入ってくるからという算段で預貯金をすべて頭金にしてしまうとその後の生活に影響が出る恐れがあります。家賃収入は100％が利益となるわけではありません。家賃収入をローンの返済にあてるのであればなおさらです。
頭金で自己資金を使い切ってしまうと、手元にお金がなくなってしまい、万が一なにかが起こったときに困るということを覚えておきましょう。頭金は相場より多く用意する必要はありません。手元に余裕のある資金が残るように資金計画を立てて頭金の金額を決定するようにしましょう。
貯金を頭金に充てる人が多い
頭金をどこから出すのかという点もよく考えなければならないポイントです。多くの場合、これまでの預貯金から頭金を捻出する人が多いでしょう。場合によっては両親に出してもらうということもあります。賃貸併用住宅の場合は自宅を兼ねるため援助という形で頭金を出してもらうという人も少ないないのです。
預貯金の場合は財形住宅貯蓄を利用して貯めている人も多くいます。メリットもあるため利用してみることを検討してみることをおすすめします。
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賃貸併用住宅の建築時に頭金を用意するメリット
賃貸併用住宅を建築する場合、頭金は用意したほうがよいのでしょうか。賃貸併用住宅を建築する場合に頭金を用意するメリットについてみていきましょう。
ローンの審査に通りやすい
頭金を用意することで得られるメリットのひとつがローンの審査にとおりやすくなるという点です。ローンの審査は金融機関によって厳しさが異なります。金利が低い金融機関ほど審査は厳しくなるのが一般的です。低い金利でローンを利用したい場合にはそれなりの頭金を用意しておくことをおすすめします。
金融機関が審査の基準とするのは借主の属性です。頭金を用意できるということは日頃からしっかりとした経済感覚を持って生活しており意識を持って貯蓄をしてきたということになります。これが証明されれば審査を通りやすくなるというわけです。
もしも頭金が用意できない場合には、貯蓄が苦手な散財しやすい人なのかもしれないと判断されてしまう、返済能力に不信感を抱かれてしまうこともあるでしょう。
属性がまったく同様の人であった場合、頭金が用意できるかどうかで審査を通過できるかできないかが決まることもあることは理解しておきましょう。
月々の返済負担額を減らせる
頭金を用意すれば当然ながら金融機関から借り入れるローンの総額を減らすことができます。つまり返済する金額が減るということです。総額が減れば月々の返済負担額も減ります。住宅ローンの借入で金利が発生するのは借り入れをした金額だけです。
建築にいくらお金がかかってもすべて自己資金であれば借り入れをしていないのだから金利はもちろんゼロです。借り入れをしたとしてもその総額が少なくなれば利息として支払う金額も少なくなります。月々の返済負担が減れば早い段階で利益を得られるようになる点も大きなメリットです。
金利が低くなる
住宅ローンを利用する場合には金利ができるだけ低く利用できる金融機関を選択したいと考える人が多いでしょう。できるだけ金利を低くするためにも頭金を用意することは必要です。金融機関によっては物件価格に対する借入金額によって低い金利が適用されることもあります。
金利の基準は頭金が全体の1割以上か以下かという点です。つまり建築費用として必要な金額のうち9割を超えるかどうかで金利が決まることが多いということになります。
9割以下の場合に金利を低く設定する金融機関が大半です。おおよそ1％前後が目安ではありますが、借入金額によっては2％を超えることもあります。
賃貸併用住宅の建築時に頭金を用意するデメリット
賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する場合、頭金を用意したほうが金利が低くなる可能性があるということは解説しました。ただ、賃貸併用住宅の建築時に頭金を用意することで生じるデメリットもあることは理解しておく必要があります。ここでは賃貸併用住宅の建築時に頭金を用意するデメリットについて解説します。
また、賃貸併用住宅でよくある失敗や後悔について詳しくは、以下の記事をご覧ください。
貯蓄が一気に減る
頭金を支払うということは自己資金が減るということです。多くの人がこれまで頑張って貯めてきた貯蓄を頭金にするでしょう。生活資金と頭金をうまくわけて貯蓄していた人であれば頭金を支払っても生活に支障が出るということはないでしょう。
ただ、生活費とわけずに貯蓄していた資金を頭金として支払うとその後の生活に影響を与える可能性も出てきます。賃貸経営では毎月家賃収入が得られるため、ローンの支払いはそこから行う計画で進めていく人が大半でしょう。
この場合、注意しなければならないのは賃貸物件が満室の状態を想定してローンの返済額を決めないという点です。賃貸経営には空室リスクを考えて資金計画を建てる必要があります。もしもにしだ満室状態の月の家賃収入の大半をローンの支払いにあてる予定の場合にはとくに注意しましょう。
空室が生じれば当然、家賃収入がゼロになります。ほかの部屋に入居者がいたとしても家賃収入は多くの場合、万単位で減少します。こうなると残った貯蓄からローンの返済をしなければならない事態も起こります。
頭金を支払う場合には手元にいくらかのお金を残しておくことが大切です。目安としては生活費の3?6カ月分を残しておくと安心でしょう。
住宅ローン控除の恩恵が限られる
住宅を建築する際には住宅ローン控除を利用することができます。住宅ローン控除が適用されるには決まった要件を満たす住宅を購入するだけでなく、利用する住宅ローンにも条件があります。これらの要件を満たした状態で年末の時点でのローン残高の1％が所得税から控除される仕組みです。
ただし住宅ローン控除には上限があります。控除の上限額は年間40万円です。もしも頭金を多めに入れると借り上げ金額の総額は少なくすることはできますが、控除枠を上限まで利用することができなくなってしまう可能性がある点はデメリットとなるでしょう。
賃貸経営のリスクに対応できない
頭金は預貯金を大きく減らすことになるということは解説しました。預貯金が減ることで生活に支障が出る可能性があるというデメリットが生じる以外に経営資金にも影響が生じる可能性も考えておきましょう。
賃貸住宅を経営していくには修繕費などが必要となってきます。定期的な支出だけでなく毎月必要となるランニングコストも考えておく必要があるでしょう。頭金を多く入れたことで手元に資金がほとんどない状態になるとこうした支払いについてはどうなるのでしょうか。
賃貸併用住宅の場合は毎月の家賃収入が入ってくるため家賃で毎月のローン返済やランニングコストを賄うことは可能です。ただし、定期的に必要となる大がかりな修繕費などはきちんと確保しておかなければなりません。
賃貸併用住宅を経営するならば少しでも利益が得られることが望ましいでしょう。もしも頭金を入れたことで手元の資金がなくなると家賃収入を賃貸部分を維持していくために使うことになるため、利益となるキャッシュフロー部分が少なくなります。
ローン返済が完了するまでなかなか利益が得られないだけでなく、急な出費などのリスクに対応できなくなってしまう点もデメリットといえるでしょう。
賃貸併用住宅を頭金なしで建てる方法
では賃貸併用住宅を頭金なしで建てることはできるのでしょうか。自己資金が少なく頭金を入れるとその後の生活や経営維持が難しくなりそうな場合には経営を諦めるしかないのでしょうか。ここでは賃貸併用住宅を頭なしで建てる方法について解説します。
低金利の住宅ローンをフルローンで利用する
頭金なしで賃貸併用住宅を建築することは可能です。ひとつの方法として低金利の住宅ローンをフルローンで利用するという方法があります。フルローン、つまり建築費の全額を借り入れるということになるためできるだけ金利の低いローンが借りれるかどうかが大きなポイントとなるでしょう。
金利が低い住宅ローンを利用できるかどうかは借主の属性や建築する物件の条件が関係してきます。属性としては一般的に住宅ローンを利用する場合と同様です。借主の年収や勤務先、勤続年数、そのほかの借入状況などが審査の条件となります。
建築条件としては賃貸併用住宅の場合には総面積のうち自宅部分の面積が50％以上であることが必要です。これらの条件はあくまでも一般的な目安であり金融機関によって細かな条件が定められていることもあるため利用する金融機関に確認を取る必要はあるでしょう。
区分登記で住宅ローンが利用できる場合もある
フルローンで賃貸併用住宅を建築する場合、基本的には住宅部分の面積が50％以上であることが条件となるのが一般的です。とはいえ条件によっては住宅部分の面積が50％に満たない場合でも住宅ローンを利用することができるケースもあります。
この場合、フルローンは難しくなりますが、住宅部分だけ住宅ローンを利用することができます。方法としては住居部分と賃貸部分をわけて区分登記します。こうすることで住居部分に対して住宅ローンを利用することができる可能性を高めることができるのです。
もしも賃貸併用住宅で住宅ローンの適用が認められなかった場合にはこの方法を利用してみることをおすすめします。
不動産投資ローンでフルローンを組む
住宅ローンでフルローンが利用できなかった場合には、不動産投資ローンでフルローンを組むという方法もあります。いわゆるアパートローンを利用するこということです。賃貸併用住宅は賃貸経営を含むためアパートローンの適用条件を満たします。
ただし住宅ローンよりも金利が高くなる点は覚えておきましょう。一般的な住宅ローンの金利が1％前後であるのに対してアパートローンは金利が2?5％程度が目安とされています。
メリットとしては事業性ローンと比較すると審査が簡易化されているため、審査にとおりやすいという点です。そのため要件さえ満たして審査を通過すればフルローンで利用できる可能性が高いというのがアパートローンの特徴です。
賃貸併用住宅を頭金なしで建てるコツ
賃貸併用住宅を頭金なしで建築することができるということはわかりました。では賃貸併用住宅を頭金なしで建築する際に押さえておきたいポイントはどこにあるのでしょうか。ここでは賃貸併用住宅を頭金なして建てるためのコツについて解説します。
ほかの収益も確保する
頭金なしで賃貸併用住宅を建築する場合、フルローンでの建築となるため月々の返済負担額が高額になる点は注意が必要です。家賃収入があるから大丈夫だろうとたかを括っているともしも空室になってしまい家賃収入がなくなった場合には支払いが滞るなどの影響が出てくる可能性があります。
こうした事態を避けるためには、家賃収入以外の収益を確保しておくことが大切です。賃貸併用住宅は副業として行うとして、本業の給与所得があるほうが安心でしょう。万一、家賃収入がゼロになった場合でもほかの収益も確保しておけば安心して賃貸経営を行うことができます。
諸費用分の自己資金は用意しておく
頭金を入れずに賃貸併用住宅を建築する場合には、建築費用分だけをローンで借り入れるようにしましょう。フルローンになるため、借り入れる金額はできるだけ少なくしておくことが大切です。重要なのは建築にかかる費用が具体的にどの程度必要なのかをしっかりと考えておくことになります。
資金計画を細かく立てておくことがフルローンで賃貸併用住宅を建てる場合には重要です。たとえば建築坪単価80万円で延べ床面積が賃貸と住宅面積の総面積が60坪だとすると単純計算で4,800万円が必要な金額となるでしょう。
ただこのようなアバウトな計算だけで借り入れをしてしまうと資金が足りなくなるというケースもあれば、多く借り入れすぎて無駄な金利を支払うことになるケースもあります。このようなことにならないためにも資金計画はできるだけ細かく立てておくことが大切です。
さらに建築費以外で必要となる諸費用については自己資金で賄えるように資金を用意しておくことも重要なポイントとなります。
建築費用をできるだけ抑える
フルローンで頭金なしの借り入れをする場合、借り入れ総額を抑えるということが重要です。頭金を入れないということはそれだけ借り入れ金額が大きくなるため利息部分の支払いも大きくなります。できるだけ建築費用を抑えることでローンの支払い負担を軽減しましょう。
建築費用については複数の建築プランを比較することをおすすめします。同じ構造であっても建築会社によって費用が異なることは多くあります。しっかりと建築プランを立てると同時に資金計画を立てておくことも必要です。
頭金を入れずに賃貸併用住宅の経営を開始することができるのは不可能ではありません。ただし、資金繰りを細かく設定しておかなければローン返済や急な資金が必要になった場合の対応で困ることがある可能性は考えておきましょう。
＼建築費は？初期費用は？／
賃貸併用住宅を建てるために必要な頭金を用意しておこう
賃貸併用住宅を建てるためにはそれなりの費用を用意しておくことが必要です。建築費用は住宅部分と賃貸部分をあわせると高額になるため頭金を用意しておけるとよいでしょう。自己資金があると住宅ローンの審査にもとおりやすくなるというメリットがあります。
では頭金なしでは賃貸併用住宅を建築することはできないのでしょうか。頭金なしで賃貸併用住宅を建築することは可能です。フルローンで建築費用を金融機関から借り入れるのが方法となります。建築費のすべてを借り入れるため利息部分の支払いが多くなる点には注意しましょう。
とくにアパートローンではもともとの金利が高いためフルローンにすると利息部分の支払いが高額になる可能性が高くなります。一方で住宅ローンでフルローンが利用できれば金利が低くすむためできるだけ住宅ローンが利用できるように審査条件がとおりやすいように生活しておくことも大切です。
このように賃貸併用住宅を建築する場合、できるだけ頭金を用意して金利の低い住宅ローンで借り入れをする方向で検討することがおすすめです。頭金は自己資金がなくなるまで出す必要はありません。自己資金はある程度残しておかなければ急な事態に対応できなくなる可能性を考えておきましょう。
もしも賃貸部分が空室になった場合には家賃収入が減少するため月々のローンの返済やランニングコストの支払いにも影響が出るでしょう。
こうしたことにならないように、賃貸併用住宅を建築する場合には専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。専門家の話を聞きながら具体的な資金計画を建てることで頭金をいくら入れて返済をどのようにしていくのかをしっかりと決定することができるでしょう。
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