「マイホームと一緒に家賃収入を」と思い、賃貸併用住宅の建築を考えている人もいるのではないでしょうか。実際に賃貸併用住宅では立地や賃貸需要を把握し、しっかりと賃貸経営をすればマイホームと家賃収入の両立も可能です。
一方で、さまざまな理由から「あの時こうしておけばよかった」と後悔しているオーナー様もいます。
この記事では賃貸併用住宅のオーナー様が後悔したことや、ネガティブなことだけではなくメリットもあることを紹介しています。また、賃貸併用住宅の実情がわかるブログ、後悔しないための建て方やコツについても解説しています。
賃貸併用住宅でよくある後悔
賃貸併用住宅を建てた人が「後悔した」と感じる事例は以下の通りです。
- 自分たちの生活音を気にしなければならない
- 入居者と生活リズムが合わない
- プライバシーが確保できないことへの不安
- 直接クレームがきて大変
- 入居者が見つからない物件にした
- いざというときに売却しづらい
後悔例①「自分たちの生活音を気にしなければならない」
賃貸併用住宅で生活してみて「自分たちの生活音が他の入居者に響いてないか」と気を使わなければならないことに後悔を感じている人もいます。
たとえば、マイホームなのに、ドアの開閉音やテレビの音など、普段の生活で発生する生活音が他のフロアに響いていないかと意識することがストレスに感じてしまうことがあります。また、小さなお子様がいる場合、足音や遊び声なども同様です。
このように、生活音や子供の騒音で悩まないためにも、設計段階で音が気にならないような間取りや構造、設備を取り入れることが大切です。
後悔例②「入居者と生活リズムが合わない」
賃貸併用住宅では「入居者と生活リズムが合わなかった」という理由で後悔している人もいます。
入居者確保のために賃貸部分を単身者向けにすることが多く、学生や20代前半の社会人が暮らすことが多くなります。このような場合、家で夜遅くまで騒いだり、深夜や早朝に帰宅することもあるため、これらの騒音がストレスに感じることがあります。
こういった事態を未然に防ぐためにも、ファミリー向けの間取りにして、入居者を絞ったり、防音に気を付けた間取りや構造を取り入れましょう。
後悔例③「プライバシーが確保できないことへの不安」
賃貸併用住宅では「プライバシーが確保できずに不安を感じてしまった」という理由で後悔している人もいます。
たとえば、賃貸部分のエントランスから自宅の中が一部が見えてしまったり、玄関付近で入居者と顔を合わせる回数が多いなど、自分たちのプライバシーが確保されていないと感じる場面も多いようです。特に、入居者と顔を合わせる回数が多いと、自分たちだけでなく入居者もストレスに感じてしまう可能性もあります。
自宅部分と賃貸部分の共有部分をできるだけ減らすために、玄関や玄関に行くまでの道を別々にしたり、自宅部分が見えないように植栽を設置するような対策が必要となります。
後悔例④「直接クレームがきて大変」
賃貸併用住宅では「入居者から直接クレームを入れられて、その対応が大変だった」と後悔している人もいます。アパートやマンションの入居者は、何か問題が発生すれば、管理会社にクレームを入れます。
しかし、賃貸併用住宅だと大家との距離が近いため、管理会社ではなく、直接大家さんにクレームを入れることがあります。こうなると、どんな時であってもクレームに対応しなければならず、自分の時間を奪われてしまいます。
そのため、どんな内容であっても必ず管理会社にクレームを入れるなどのルールを作っておきましょう。
後悔例⑤「入居者が見つからない物件にした」
賃貸併用住宅では「入居者が見つからず、思っていたよりも家賃収入が入らなかった」と後悔している人もいます。賃貸併用住宅もあくまで賃貸経営であることから、立地や賃貸需要をしっかりと確認してから始める必要があります。
また、「大家さんが住んでいる建物には住みたくない」と考えている人も一定数いるため、アパート経営よりも入居者を集めることが難しくなります。
そのため、集客に強い管理会社を見つけたり、他の物件より魅力のある物件にするといった努力が必要です。
後悔例⑥「いざというときに売却しづらい」
賃貸併用住宅では「その家に住まないから売りたいのだけど、なかなか買い手が見つからなかった」と後悔している人もいます。
ライフステージの変化や急な引っ越しにより、その家を開けないといけないタイミングで売却を検討する人もいるでしょう。ただ、賃貸併用住宅はこういったタイミングで売りづらいという特徴があります。
基本的に、不動産投資を始めたい人はアパートやマンションを探しますし、マイホームがほしい人は戸建てを探します。そのため、賃貸併用住宅を求めている人は少ないです。また、賃貸併用住宅を求めていても、その建物の間取りや内装が好みでない場合、候補から外れてしまいます。買い手を見つけるためにも、シンプルな間取りや間取りにして、一般的に好まれるようにしておくことが大切です。
賃貸併用住宅は、賃貸経営ですが初期費用を投資用ローンではなく住宅ローンで借り入れることができるのが魅力です。
賃貸併用住宅経営を成功させるためにはオーナー・入居者ともに住み心地の良い間取りの設計にすることがポイントになります。
「今持っている不動産を現金化したい」という方は、売却という形で手放すという選択肢もあります。一括査定サイト「イエウール」を使えば、無料で最大6社から査定を受けられるので高く売ってくれそうな会社が分かります。
間取り別のメリットデメリットを把握しておこう
賃貸併用住宅では「家賃収入で住宅ローンを返済できれば良い」と考え、間取り別のメリットとデメリットを考慮せず、収益性にこだわらなかったことを後悔している人もいます。
たとえば、住宅ローンを使いたいために自宅部分を50％以上にしたものの、思いのほか賃貸需要があり、「アパートローンでもいいから賃貸部分をもっと増やせばよかった」と後悔することがあります。
また、賃貸物件では最上階を一番高い家賃設定にできるため、「自宅部分を1階にして最上階を貸せばよかった」と後悔することもあるでしょう。収益性で後悔しないためにも、設計段階から収支プランを考え、納得できる収支計画を立てていくことが大切です。
横割りの間取り
横割りの間取りとは、自宅部分と賃貸部分を上下階で分けた間取りのことです。
例えば2階建ての場合、1階を自宅部分にして2階を賃貸部分にするか、1階を賃貸部分にして2階を自宅部分にするかの2パターンがあります。
1階を自宅部分にする場合
1階（下のフロア）を自宅部分にすると、オーナーが入居者に生活音で気を遣う必要がありません。そのため、子供と暮らす場合などは騒音問題に発展することを避けられます。
しかし上の階が賃貸部分になるため入居者の生活音が気になってしまうことがあるのには注意が必要です。
2階を自宅部分位する場合
2階（上のフロア）を自宅部分にすると、オーナーが入居者の生活音に悩まされることがありません。そのため、自己住宅部分の住み心地を良くすることも可能です。
ただ、下の階が賃貸部分になるため、入居者からクレームを貰うことがあるため気を付けなければなりません。
縦割りの間取り
縦割りの間取りとは、建物を左右に区別し、自宅部分と賃貸部分が左右で分かれている間取りのことです。
建物が左右に分かれているため、1階から最上階まで建ての空間を最大限利用することが可能です。加えて、横割りで発生する生活音の問題が起きづらいこともメリットの一つです。
一方で、縦割りにすることで室内に階段を設置する必要があるため、その分室内の面積が減ってしまうことがデメリットです。
マンションタイプの間取り
アパートやマンションのような建物を建て、その一室を自宅とする間取りもあります。この間取りは賃貸物件の戸数が多いため、高い収益性に期待できるというメリットがあります。
しかし、自宅部分の面積の割合の問題で住宅ローンを利用できないことがほとんどであることがデメリットです。
賃貸併用住宅に住むメリットは多い！
賃貸併用住宅には後悔するようなこともありますが、それを上回る多くのメリットがあります。
- 住宅ローンを適用させることができる
- 家賃収入を住宅ローンに充てられる
- 個別に建てるより支出を抑えられる
- 万が一に備えた団体信用生命保険がある
- 所有地を有効活用できる
- ライフスタイルに合わせた運用が可能
- 税金対策になる
住宅ローンを適用させることができる
賃貸併用住宅は自己の居住スペースが建物の総床面積の50%を超えている場合、住宅ローンを受けることができます。
不動産投資ローンの金利が2%~5%であるのに対し、住宅ローンの金利は1%程度となっています。加えて、「住宅ローンの返済期間が10年以上」や「控除を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下であること」など、いくつか条件はありますが住宅ローン控除が適用されます。
しかし、床面積割合に関わらず居住スペースと賃貸スペースでそれぞれ別のローンとする金融機関もあるため注意が必要です。そのため賃貸併用住宅を検討する際は、最適な借入機関を見つける必要があります。
家賃収入を住宅ローンに充てられる
賃貸併用住宅で得た収入をそのまま住宅ローンの返済に充てられるため、ローンの負担が軽くなります。
低金利なうえに長期的に借入可能な住宅ローンは、返済の負担が軽減されているため余裕をもった収支計画を立てやすいです。賃貸戸数が1戸だとしてもローンの大半を家賃収入で返済可能であるため、資金に不安がある人でも行うことができます。
個別に建てるより支出を抑えられる
二世帯住宅の建築にも言えることですが、1つの建物内に2つ分の建物と同程度の部屋を作ると、個別に2つの建物を建てるよりも支出を抑えることが可能です。
これは、建築費用のなかでもほとんどを占める基礎の部分と屋根の部分が1棟分で済むことが大きな理由です。
万が一に備えた団体信用生命保険がある
住宅ローンの契約の際に団体信用生命保険に加入していれば、家主に万が一のことがあってもローンが全額返済されます。
つまり、家族にはマイホームという資産と毎月の家賃収入を残すことができるため、「この家1つあればどうにかなる」と安心することができます。
所有地を有効活用できる
賃貸併用住宅は自分の家でありながら賃料収入を得ることができます。つまり、所有地を余すことなく有効活用出来るというメリットがあります。
例えば、通常の住宅であれば余る庭などを賃貸スペースに充てることで収益化を狙えます。
土地の面積によっては横に建物を大きくすることは難しくても、縦に賃貸用の居住空間を確保することはできます。一度所有地のエリアがどのような法規制下にあるかを調べてみることが大事です。
ライフスタイルに合わせた運用が可能
賃貸併用住宅は賃貸用としても活用可能ですが、竣工後2世帯住宅・3世帯住宅として活用し、その後入居者に合わせて部屋を貸すという方法もあります。また、ワンルームタイプの部屋であれば倉庫や趣味の部屋などとして有効活用することができます。
賃貸経営には空室リスクがありますが、場合によっては空室の部屋を無駄なく活用することが可能なため、親族や自分用のスペースとしても使いたいという人にはおすすめです。
税金対策になる
賃貸併用住宅を建てることによって土地が貸家建付地評価額となるため、更地と比べて約20%の評価減があります。加えて、小規模宅地の特例も適用させることで、居住部分と賃貸部分それぞれ評価減がなされます。
また、土地に上に建物があると土地にかかる固定資産税が最大6分の1になります。固定資産税は、1戸あたり200平方メートルまでの土地だと固定資産税が6分の1に、それを超える部分だと3分の1に減額されます。
賃貸併用住宅の実情がわかるブログ3選
ここでは、賃貸併用住宅の実情がわかるブログを3つほどを紹介します。
都心のマイホーム☆賃貸併用住宅オーナーの本音
こちらのブログは、実際に賃貸併用住宅に住み、賃貸経営をしている方が書いているブログです。
特に「賃貸併用住宅に3ヶ月住んでみての感想」という記事では、実際に賃貸併用住宅に住んで感じたメリットとデメリットを丁寧に書かれており、これから賃貸併用住宅を購入しようと思っているのであれば、非常に参考になります。
また、賃貸併用住宅で必要になる確定申告についても書いているため、経営を始めてからも役に立つ内容となっています。
東京で賃貸併用住宅をつくったら毎月の住宅費が0円になった夫婦の物語
こちらのブログは、賃貸併用住宅を夫婦で建築し、経営を続けている方のブログです。
本ブログでは、賃貸併用住宅を建てる土地を探すところから、確定申告まで賃貸併用住宅のノウハウを体験談ベースで書かれています。
住宅ローンの審査期間や登記についてなど、実際にやってみないとわからない手続きの仕方や注意点を書かれているため、非常に参考になります。
ローライが賃貸併用住宅を建てる！
こちらのブログは、実際に賃貸併用住宅を建築し、経営をしている方が書かれているブログです。
本ブログでは、土地探しから引き渡し、その後の入居者募集まで、著者が取り組んだことを書かれています。
特に、入居者募集のための工夫では、今空室で悩んでいる大家さんにも読んでほしいと思える内容で、これから賃貸併用住宅を建てる人にもおすすめです。
賃貸併用住宅は、あくまで賃貸経営であるため、空室を発生させないためにも、しっかりとノウハウを知っておくことは大切です。
後悔しない賃貸併用住宅の建て方
賃貸併用住宅のリスクとして入居者の確保が難しいことがある点が挙げられます。入居者を集めるためにはどのような建て方をすればよいのか解説します。
入居者のニーズに合った間取り
賃貸住宅の建設時には間取りをどのように配置するかが大きな検討事項になるでしょう。
入居者を増やしたいのであれば建築の時点で間取りをどのようにするかをしっかり考えることが大切です。
ファミリー層が多いのか、若い世代が多いのかなど周辺近隣ニーズを理解することがポイントとなります。これらの地域の特性から、どのようなニーズが多いかを把握して、1LDK、2LDK、3LDKなど間取りを考えましょう。
もし、地域ニーズとして1人世帯希望者が多い場合には、部屋を小分けにして複数人に賃貸することも可能です。
お互いのプライベートを守る玄関
貸併用住宅は、入居者とオーナーの関係性が近くなりがちです。しかし、良好な関係性の維持のためには、プライバシーの維持が重要です。
そのため、間取りを考える際は、部屋数だけでなく、プライバシー保護や生活空間の快適さに配慮して計画することが大切です。
特に、玄関からの出入りの際に顔をあわせわないようにする点が大きなポイントです。
プライベートを覚悟するために、玄関を別々にすることができればベストです。
防音対策
アパートなどでもトラブルの原因となりやすいのが騒音です。賃貸併用住宅でも、騒音問題が起こる可能性は十分にあります。
例えば、賃貸部分の寝室の近くに自宅部分のお風呂場やトイレなどがあった場合はクレームに繋がります。この場合は水回りの設備を隣り合わせにするなどして対応できます。
遮音対策や間取りをしっかり考えることで、騒音トラブルのリスクを下げられます。
シンプルな外観やデザイン
賃貸併用住宅は、自分の自宅でもあるため外観やデザインに自分の好みを取り入れがちです。
ただ、賃貸という側面を考えると、入居者にも人気な外観やデザインを選択することも大切です。
最近では、高級感や上質感のあるデザインが求められる傾向にあります。そのため、デザイン性を重視するあまり個性的すぎる外観にすると、入居者が集まらない可能性もあります。
また、見た目には賃貸併用だとわかりにくい外観も好まれています。
このように間取りだけでなく、外観やデザイン面でもしっかり計画を建てておくことで入居者を見つけやすくなります。
お持ちの土地で賃貸併用住宅を建てるためには複数の建築プランを検討してみることをおすすめします。日本最大級の比較サイトイエウール土地活用なら、チャットの質問に答えるだけで簡単に土地活用プランを取り寄せることができます。
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賃貸併用住宅で後悔しないためのコツ
賃貸併用住宅の経営を成功させるためには、いくつかの秘訣があります。建築前からしっかりとポイントをおさえて、後悔のない賃貸経営を始めましょう。
賃貸部分の収益性を軽視しない
賃貸経営であるという点では、収益性は必ず重要視しておきたいポイントです。
そのため、長期的に安定した収益を得られるようなプランニングを行うことが成功の秘訣です。
「家賃が入ればローンの返済が多少楽になるかな」程度の考えでは、経営はうまくいきません。賃貸部分でしっかりと高収益をあげることを考えたプランニングが必要です。
地域の賃貸市場のニーズを把握する
経営をスタートする前には、地域の賃貸ニーズについてしっかり調査することが大切です。
特にどのような人が賃貸物件を求めているのかを中心に調査を進めましょう。
賃貸物件を求めている人の属性によって、需要のある間取りも異なってきます。賃貸ニーズを満たした競争力の高い物件を用意することで入居率アップにも繋がります。
競争力の高い物件とは、間取りがよく、遮音性に優れ、プライバシーが保護され、設備やデザイン性の高い物件です。
全てを満たすことは難しいかもしれませんが、できるだけ居住者が快適に暮らせる環境を提供することを考えましょう。
賃貸部分の管理は管理会社に委託する
賃貸併用住宅では、オーナーと入居者が同じ敷地で近距離に住むことになるため、管理業務は管理会社に委託することをおすすめします。
距離が近いのだからお互いに直接やりとりすればよいのではと考える人もいるでしょう。ただ、設備トラブルなど管理に関する要望は365日24時間いつ入るかわかりません。
そのため、万が一を想定して管理はプロに任せたほうが、入居者もオーナーもお互いに安心して生活することができます。
管理手数料を節約するために、オーナーが自分で対応するというケースもありますが、慣れない対応をすることで、入居者との関係を悪化させてしまう可能性もあります。これにより、悪いイメージがついてしまうと、次の入居者がつきにくくなってしまうということも考えられます。
入居者からの要望、オーナーからの要望は、プロである管理会社に窓口になってもらうことでスムーズに進められます。
また、賃貸の管理業務は意外と幅広いため、手間を減らすという意味でも管理会社への委託がおすすめです。
信頼できる管理会社を見つける
管理会社によって、どこまで管理してくれるのか異なります。そのため、想定していた管理と実際の管理に相違がでないよう、委託する管理会社は慎重に選びたいところです。
管理会社を探す際には、地域の賃貸市場に強い会社、賃貸併用住宅の実績を持つ会社などをポイントにしましょう。
また、賃貸経営を委託できる会社は複数あります。そのため、管理会社や不動産会社を見つけるには、1社だけでなく複数社にあたってみることが大切です。
それぞれの会社がどのような分野に強く、どんな地域に強いかをよく比較しましょう。比較するなかで、悪徳な業者を見分けることができることもあります。
妥当な家賃設定にする
どれだけ魅力的で価値のある物件でも、家賃が不適切に高ければ入居は見込めません。とはいえ低く設定しすぎても利益が小さくなってしまいます。
家賃を決めるときは管理会社などとしっかり相談し、相場を理解したうえで慎重に極めることが大事です。
賃貸併用住宅に強い建築会社
賃貸併用住宅を建てるときに後悔したくないなら、賃貸併用住宅に強い会社に相談・依頼をしましょう。
本章では賃貸併用住宅に強い建築会社をいくつか紹介します。
- 朝日建設株式会社
- サンヨーホームズ株式会社
- 住友不動産株式会社
- 住友林業株式会社
- 積水ハウス株式会社
- 大東建託株式会社
- 東建コーポレーション株式会社
朝日建設株式会社
魔法瓶のような快適空間を提供する内断熱工法などを導入することにより、理想の断熱空間を作れることが強みです。
マンションタイプから店舗併用タイプまで様々なタイプの建築を請け負っています。
サンヨーホームズ株式会社
断熱性能や省エネといった点で優れた賃貸住宅を立てることが出来ます。不動産や税務など土地活用に関連するセミナー開催や土地活用オーナー同士の懇親会などが行われる土地活用倶楽部というものがあり、そこで役立つ情報を得ることができます。
住友不動産株式会社
あらゆる希望を叶えた賃貸併用住宅を建てることが可能で、狭小地や変形地などの不整形地でも柔軟に対応できます。
建築に使われている素材が木造であるため、コストを抑えつつも高品質な住宅を建てることができます。
住友林業株式会社
木に関する技術やノウハウに強みがある建築会社で、国内での住宅引き渡し棟数は、累計で約33万棟という実績があります。賃貸経営のサポート体制もあり、建物の管理実績についても約40,000戸、平均入居率が約97%という実績もあります。
積水ハウス株式会社
設計からアフターメンテナンスまで一貫して高品質なサービスを提供している建築会社です。
ブランドである「シャーメゾン」から多用な賃貸住宅がラインナップされ、建物外観や間取りに対する高い評価を得ています。入居率も約98%と高い数値を誇っています。
大東建託株式会社
住宅管理戸数100万戸を超える実績から、オーナーの希望を叶える賃貸併用住宅の提案に強みがあります。土地活用コンサルティングや資産継承コンサルティングなどをはじめとして充実なサポート体制が整っていることも強みです。
東建コーポレーション株式会社
独自の7つの強みをもとに失敗しない賃貸併用住宅を建てることができます。
入居仲介管理促進システムでは、東建コーポレーションが運営している「ホームメイト」に物件を掲載することで早期入居を可能にしています。
後悔しない賃貸併用住宅を
賃貸併用住宅の経営を成功させるには、経営を開始する前の準備段階が非常に重要となります。長期的に安定した収益をあげるためにはいくつものポイントがあります。
入居者のニーズをしっかりと把握しており、地域のニーズにも詳しい不動産会社が味方になってくれれば経営もスムーズに進むでしょう。自分だけの力では専門的な部分で見落としが起こる可能性もあります。
管理会社に支払う手数料がかかるとしても、重要なのは、長期的にみて空室リスクを減らすことです。管理業務は多岐にわたるため自分の負担も減らしながら、リスクも軽減できると考えれば利用料も必要経費と考えられるでしょう。賃貸併用住宅を成功に導くには信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。
記事のおさらい
