賃貸併用住宅の建築費はいくら必要?おすすめの節約法まで解説

賃貸併用住宅の建築費はいくら必要?おすすめの節約法まで解説

賃貸住宅の建築を考えているなら、どれくらいの費用がかかるのかを知っておく必要があります。建築費は物件の規模や建物構造によって異なりますが、どの場合でも高額になることがほとんどです。

ただし、方法次第では費用の節約もできます。建築費の目安や節約方法、経営のポイントなどを知り、賃貸併用住宅の経営に役立てましょう。

まずは賃貸併用住宅を経営することがどのようなことなのか知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

賃貸併用住宅の建築費の基礎知識

賃貸併用住宅を建築するなら、建築費の基礎知識について知っておくことが大切です。知識を身につけておくことで、どれくらいの費用がかかるのか、イメージを掴みやすくなります。費用の相場から追加工事にかかる費用などを知り、コストについての理解を深めていきましょう。

賃貸併用住宅の構造別の建築費相場

賃貸併用住宅の建築費相場は、住宅構造によって異なります。

もっとも相場が安いのは木造住宅であり、建築する階数が低いことや、材料自体のコストの低さから低価格での建築が可能です。

また、鉄骨造でも軽量鉄骨だと比較的安価で建築できます。重量鉄骨造は軽量鉄骨よりも費用は高いですが、その分耐久度が高かったり、防音性が優れていたりするなどのメリットがあります。

もっとも高額になりやすいのは鉄筋コンクリート造です。鉄筋コンクリート造は耐久性、防音性ともに高く、高層での建築も可能であるため、自宅と賃貸それぞれの部分を広く取ることができます。

?賃貸併用住宅にかかった建築費の例

賃貸併用住宅の建築にどれくらいの費用がかかるかを知るためには、実際の建築例を参考にすることがおすすめです。

項目 賃貸併用住宅A 賃貸併用住宅B
建物構造 壁式鉄筋コンクリート造 木造軸組
階層 3階建て 2階建て
建築面積 59.43坪 28.9坪
延べ床面積 138.89坪 31.3坪
賃貸部分の間取り 1LDK 2LDK(メゾネット)
建築費用 90万~100万円 70万~100万円

建築面積や間取り、階層や建物構造など、さまざまな要素によって坪単価がどれくらいかかるかは異なります。また、坪単価は立地によっても変動し、地価の高い場所ほど単価は高くなることも覚えておきましょう。

重量のある構造では地盤改良で追加の費用

鉄筋コンクリート造などで複数階建ての建物だと、重量があるため既存の地盤では支えきれない場合があります。そのため、重量のある建物を建築するために地盤改良工事を行うケースがあり、別途追加工事費用が必要です。

地盤改良工事は表層改良工法と柱状改良工法、杭工法の3つがあり、それぞれで費用の目安は異なります。

地面からもっとも近い地盤を改良する工事が表層改良工法であり、柱状改良工法はさらに下の地盤まで支える工事を行います。もっとも深い地盤の改良を行うのが杭工法であり、地盤工事の深度が深まるほど、費用の相場も高くなると考えましょう。

地盤改良工事はどの工法で行うかだけではなく、土地の広さによっても費用が変動します。工事の範囲が広いほど費用も上がるため、広大な土地では数百万円から数千万円程度の追加工事費用がかかることもあります。

賃貸併用住宅で建築費以外に用意するべき費用

賃貸併用住宅の経営を開始するには、建築費以外にもさまざまな費用がかかります。

  • 書類手続きで必要になる費用
  • 賃貸併用住宅の取得で必要になる費用
  • 賃貸経営を始めるために必要になる費用

どのような費用があるのかを把握して、スムーズに経営を開始できるように必要資金を用意しておきましょう。

書類手続きで必要になる費用

賃貸併用住宅の経営を開始するには、売買契約書の作成や名義の変更登録などが必要です。売買契約書の作成時にかかる税金が印紙税であり、契約書に収入印紙を貼り付けて納付します。

名義変更や登録の際には登録免許税の納付が必要であり、名義登録などの作業を司法書士に依頼した場合は、別途司法書士への報酬を支払います。司法書士への報酬は、自身で手続きを行うなら不要です。書類手続きで必ず必要なのは印紙税と登録免許税であるため、これらの費用は事前に用意しておきましょう。

賃貸併用住宅の取得で必要になる費用

賃貸併用住宅を取得する際には、不動産取得税がかかります。不動産取得税は不動産を取得した際にかかる税金であり、住宅用の建物は固定資産税評価額の3%を、非住宅の場合は評価額の4%を不動産取得税として納付しなければなりません。

また、賃貸経営を開始するにあたって、火災や地震保険などに加入する場合は、保険料も費用としてかかります。保険料は契約する保険会社や加入するプランによって異なりますが、年間数万円程度が多いです。

賃貸経営を始めるために必要になる費用

賃貸経営を始めるためには、さまざまな費用がかかります。例えば管理会社に管理を委託する場合は、管理委託料を支払わなければなりません。水道を利用するためには、水道分担金がかかり、入居者の募集にも費用がかかります。

特に入居者の募集を不動産会社に依頼する場合は、宣伝広告にかかった実費や成功報酬として仲介手数料などの支払いが必要です。

賃貸併用住宅の建築費を節約する3つの方法

賃貸併用住宅の建築費を少しでも節約する方法は、次の3つがあげられます。

  • 複数社で建築プランを比較
  • シンプルな間取りで設計を依頼
  • 建材や設備のグレードを下げる

通常の賃貸住宅よりも賃貸併用住宅は建築費が高額になりやすいため、初期費用の負担を少しでも抑えるために、コスト節約の方法を知っておきましょう。

複数社で建築プランを比較

賃貸併用住宅の建築は、複数のハウスメーカーや工務店に相談して、各社のプランを比較してみることがおすすめです。同じ要望を出しても、業者によって建築費が違ってくることはあります。

最初の1社だけでは建築費が高いか安いかが判断できないため、複数社に相談して比較検討しておくとよいでしょう。

シンプルな間取りで設計を依頼

細部までこだわってオーダーすると、設計料や建築費は高額になりやすいです。そのため、費用を抑えるにはできるだけシンプルな間取りを選ぶことがおすすめです。

ハウスメーカーなどで規格化されている賃貸併用住宅を販売している場合は、よりコストを下げて建築してもらいやすいため、自身の希望に合うなら規格化されているものを選ぶとよいでしょう。

建材や設備のグレードを下げる

建物に使用する建材や導入する設備のグレードによっても、かかる費用は異なります。少しでも費用を下げるには、建材や設備のグレードを下げて、安価なものを選ぶことがおすすめです。

建材や設備のグレードを上げると、高級な住宅を建築できますが、家賃を高く設定しすぎると入居者を確保しづらくなります。入居者確保のためには相場程度の家賃に設定する必要があり、高いグレードでお金をかけすぎると、初期費用の回収が難しいです。

グレードを下げすぎると周辺の競合物件に負けてしまう可能性があるため、近隣物件のグレードに合わせて使用する建材や導入する設備を選ぶとよいでしょう。

賃貸併用住宅を少額の自己資金で建てるコツ

建築費が高額になりやすい賃貸併用住宅ですが、工夫次第では少額の自己資金で建てることもできます。

  • 収益が期待できる賃貸併用住宅を建てる
  • 住宅ローンが使える賃貸併用住宅を建てる
  • 補助金の申請をする

少ない自己資金で建築するポイントから、どのように資金を捻出するのかを知っていきましょう。

収益が期待できる賃貸併用住宅を建てる

賃貸併用住宅は、賃貸部分が多いなら不動産投資ローンを組むことで融資を受けられます。不動産投資ローンは審査基準が厳しいですが、収益性の高さが見込めるなら、審査に通りやすいです。

そのため、収益が期待できる立地や間取りで賃貸併用住宅を建てると、ローンの審査に通りやすく、少ない自己資金でも融資を受けて建築しやすくなります。

住宅ローンが使える賃貸併用住宅を建てる

自宅部分の割合が全体の2分の1以上になるなら、賃貸併用住宅でも住宅ローンを組むことはできます。住宅ローンは不動産投資ローンよりも金利が低いため、利息分の支払いが少なく、返済がしやすいでしょう。

そのため、年収や貯蓄などの条件に見合うなら高額な融資を借りることもでき、自己資金が少なくても賃貸経営を始めやすいです。

補助金の申請をする

省エネで再生可能エネルギーを導入できる住宅なら、ZEH補助金制度を利用できる場合があります。ZEH補助金制度は、一定の性能条件を満たすことでさまざまな補助金が受けられます。

項目 基準 補助金額
ZEH 一次エネルギーの消費量を省エネ基準より20%以上削減する住宅 60万円
ZEH+
  • 一次エネルギーの消費量を省エネ基準より25%以上削減する住宅
  • 断熱性のさらなる強化と電気自動車などを導入している住宅
105万円
ZEH+R
  • 一次エネルギーの消費量を省エネ基準より25%以上削減する住宅
  • 断熱性のさらなる強化と電気自動車などを導入している住宅
  • 太陽熱利用の温水システムが搭載されている住宅
  • 停電時に蓄電池による電気確保が可能な防災機能が優れている住宅
115万円

ZEH補助金制度は自宅部分にのみ適用されるものであるため、賃貸併用住宅の場合は、自宅部分が上記のいずれかの条件を満たしていることが制度適用の条件です。

賃貸併用住宅を建てて後悔しないための注意点

賃貸併用住宅を建築して後悔しないためには、いくつか注意すべきポイントがあります。

  • 賃貸経営を続ける限り空室のリスク
  • 将来の売却の難易度は高い
  • 管理会社導入済みでも直接のクレーム対応

注意点を正しく理解して、後悔なく賃貸併用住宅を建築しましょう。

賃貸経営を続ける限り空室のリスク

賃貸併用住宅に限らず、戸建て賃貸でもアパートやマンションでも、賃貸経営を続ける限り必ず空室のリスクはあります。空室状態が長く続くと、家賃収入が減少し、その間も物件維持の費用がかかり続けます。

収入が下がるとローンを滞納してしまう恐れがあり、長期間滞納を続けると物件が競売にかけられ、最終的には不動産を失ってしまうリスクもあることは覚えておきましょう。

賃貸経営を続けている以上、空室のリスクは常にあります。空室期間ができても大丈夫なように貯金を作っておいたり、入居者の確保が難しいと判断したなら、早めに売却したりするなどの対策をすることが大切です。

将来の売却の難易度は高い

賃貸併用住宅の出口戦略として売却があげられますが、通常の居住用物件、あるいは賃貸住宅よりも売却の難易度は高いです。賃貸併用住宅は一部が自宅となっているため、賃貸物件としての収益性は低いと判断され、買い手がつきづらいです。

また、居住用の物件を探している人にとっては、賃貸部分が余計に感じてしまい、購入を避けられることも多いでしょう。賃貸物件でもあり、自宅でもある賃貸併用住宅は、ニーズが限定的になるため売却の難易度は高く、売るまでに時間がかかりやすいことは覚えておく必要があります。

管理会社導入済みでも直接のクレーム対応

管理会社を導入している場合でも、入居者とオーナーの住んでいる距離が近いため、直接クレームを言われることがあります。入居者から直接クレームを言われた場合は、その場で自身が対応しなければなりません。

管理会社に任せているからといって、自身でクレーム対応をしなくてもよいわけではないことは理解しておきましょう。クレームを減らすには、普段から入居者と良好な関係を築けるようにコミュニケーションを取ったり、入居者とあまり顔を合わせない間取りにしたりすることがおすすめです。

建築費を把握して理想の賃貸併用住宅を建てよう

理想の賃貸併用住宅を建てたいなら、建築費がどれくらいかかるのかを把握しておく必要があります。建物構造や規模、建材や設備のグレードなどによって建築費は異なりますが、高額になりやすいことは確かです。

建築費は方法次第では節約も可能であるため、費用負担を抑えるための工夫をすることも大切です。建築費やそれ以外の費用も正確に理解し、念入りな資金計画を立てて無理なく賃貸併用住宅を建築しましょう。

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