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- 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります
近年注目を集めているアパート経営方法の1つが、賃貸併用住宅です。賃貸併用住宅とは、1棟の中に賃貸物件と自宅スペースがある物件のことを指します。賃貸物件の経営を慣れ親しんだ場所でできたり、現在住んでいるエリアで賃貸経営ができたりするということで、注目を集めている経営方法です。
賃貸部分には、アパートやマンションといった物件だけでなく、店舗や事務所にするというケースもあります。自宅の余ったスペースを賃貸用にすることで有効活用できる方法です。
ここでは、賃貸併用住宅の基本的な知識はもちろん、メリット・デメリットについて紹介します。所有している土地の土地活用方法として、賃貸併用住宅を検討している場合はぜひ参考にして考えてみましょう。
ローコストで賃貸併用住宅経営を建てる7つの方法
賃貸併用住宅の建物は、自宅部分だけではなく、賃貸用のスペースも必要です。そのため、自宅のみの建物を建築するよりも費用がかかってしまいます。さらに、アパート経営などの一般的な賃貸経営に比べると、賃貸部分は少ないため、賃貸収入は少なくなります。
そのため、賃貸併用住宅を経営する際には、できるだけコストを落とした経営をする必要があります。賃貸併用住宅をローコストで経営する方法について1点ずつ確認しておきましょう。
高層建築物が建てられる土地を選ぶ
賃貸併用住宅をローコストで建てるには、まずは条件がよい土地を安く仕入れることが必要です。ローコストで賃貸併用住宅を建てるにあたり条件が良い土地とは、賃貸需要があり、高い建物を建てられる土地を指します。
賃貸併用住宅は、多くの延床面積が必要になりやすいです。そのため、賃貸併用住宅をローコストで建てるには、比較的小さめの土地に、高層建築物を作ることで居住空間を作る必要があります。
高層建築物が建てられるかは、土地にかかっている規制によって決まります。中でも、以下の5つの規制は確認が必要です。
- 建ぺい率
- 容積率
- 高さ制限
- 斜線制限
- 日影制限
土地によっては、3階以上の建物や高さ7メートル以上の建物を建てられない規制がある可能性があります。この場合には、ある程度の広さの土地が必要なので、土地価格や建築コストが高くなってしまいます。
賃貸併用住宅をローコストで建てるためには、まずは高さのある建物を建てられるエリアから、賃貸需要や問題がない土地を選択しましょう。
住宅ローンを利用する
賃貸併用住宅をローコストで建てるには、住宅ローンを利用することが重要です。アパートローンは金利が高いため、借り入れを行うために必要な頭金が大きくなります。
一般的に賃貸経営を行うためには、アパートローンを借りて物件を建てることになります。しかし、賃貸併用住宅では、自宅部分の面積が50％以上だと住宅ローンを利用できることがあります。
住宅ローンとアパートローンの大きな違いは、金利と返済期間です。アパートローンでは、2～3%が一般的な金利ですが、住宅ローンは1%前後で借りることができます。
さらに、住宅ローンは返済期間が長いため、月々の返済額が小さくなります。ローン負担を減らし、月々の支出を減らすことができるため、ローコストの賃貸併用住宅を計画する際には住宅ローンを利用できるような建築プランを計画しましょう。
アパートローンと住宅ローンを比較
アパートローンと住宅ローンで金利が異なるといっても「たった1%でしょ？」と感じる方も少なくありません。以下の表では月々の返済額の違いと、手取り金額の違いについて簡単にまとめています。
| アパートローン | 住宅ローン | |
|---|---|---|
| 金利 | 2.50% | 1% |
| 借入額 | 8000万円 | 8000万円 |
| 月々の返済額（25年ローン） | 358893円 | 301497円 |
| 月々の返済額（35年ローン） | 285996円 | 225828円 |
また、25年でアパートローンを借りる場合と、35年で住宅ローンを借りる場合では、返済負担は月10万円近く差があることが分かります。
賃貸併用住宅をローコストで行うためには、住宅ローンを利用するのは必須といえます。
戸数を減らす
賃貸併用住宅の建築費用を抑えるなら、なるべく戸数を減らすことが重要です。戸数が増えると設備費用や壁などの建築コストが高くなります。
複雑な形の設計にすると壁の総面積が増え、材料費用や施工費用も膨らんでしまうので、デコボコの少ない箱形を意識して設計するのがポイントです。特に、ワンルームではなく、広めのファミリータイプにすると建築コストを下げやすいです。
狭小地や変形した土地に建築する場合は、間取りをシンプルにするのが難しいかもしれません。そのため、建築会社を選ぶ際には、狭小地や変形地でも土地に応じて設計を変えることができる会社を選択する必要があります。
間取りのとり方にも、賃貸併用住宅には2つのパターンがあります。
階ごとに縦に分ける間取り
賃貸併用住宅のなかで、階ごとに分ける方法を「縦割り」と言います。
例えば、1階部分を賃貸スペース、2階部分を自宅スペースにした場合、日当たりや眺望にこだわることができます。ただし、入居者が賃貸物件を選ぶ際には高い階のほうが好まれる傾向があるため、入居者が見つかりにくいことがあります。また、2階に住むオーナーが1階の入居者に対して、足音などの生活音に配慮しなければならないデメリットもあります。
1階を自宅スペース、2階を賃貸スペースにした場合、日当たりや眺望、生活音などへの配慮などから入居者が見つかりやすくなります。
設計の段階から、眺望や日当たりに留意した間取りにしたり、床に防音性の高い設備を導入したりして、快適な居住空間を作り出すようにすると良いでしょう。
同じ階で横に分ける間取り
自宅部分と賃貸部分左右に分かれているタイプや、自宅部分と賃貸部分の形が異なる変形のタイプなどを「横割り」タイプと呼びます。
左右で分かれる間取りにすると、上下に人が住むことで生まれる騒音のトラブルを回避することができます。ただし、壁を隔てて他人が生活することになるので、防音性の高い壁にするなどの工夫が必要です。
自宅スペースを確保したあと余ったスペースが狭い場合は、自宅用に4LDK、余ったスペースで賃貸用に1Rや1DKにするというように、自宅とは異なった間取りにすることで余ったスペースを有効活用できる方法です。
限られたスペースの中で無駄の少ない間取りにすることが可能ですが、床や壁の防音性を高める必要があります。建材の規格を揃え、仕様を下げる
建物の材料費は、総工事費用の10%ほどを占めると言われています。そのため、建材のコストを下げることで、賃貸併用住宅をローコストで建てることができます。
建材コストを落とすには建築時に使う建材などを、全て規格内に収めることが重要です。できるだけ特別な注文をつけずに、ハウスメーカーや工務店にとって標準的な規格に抑えることで建築費用を抑えることができます。
また、規格内に収めることで、高い機能性を実現できることもあります。必ず必要ではない場合以外は、できるだけ規格内の建材を使用しましょう。
また、同じ規格内でできるだけ仕様が低いものを選択することで、さらに建築コストを引き下げることができます。
設備の仕様を下げる
設備投資費用は賃貸併用住宅を建てる初期費用の中でも大きな割合を占めます。例えば、トイレやエアコンなどは増設するだけで100万円以上必要になる場合があります。
そのため、まずは設備のグレードや仕様を落とすなどの対策を行いましょう。同じトイレでもウォシュレットをつけずに最もシンプルなグレードにすれば値段は大幅に変わります。実際に客付けをしてくれる不動産会社とも相談しながら、設備投資については慎重に判断しましょう。
賃貸部分は、入居者の退去後にクリーニングや張替えなどが必要です。そのため自宅部分と同グレードの素材を使用すると、退去後のコストが毎回高くなってしまいます。床材やクロスのグレードは、家賃を相場よりも引き上げる材料にはなりえません。そのため、賃貸部分は、一般的な賃貸物件を作る場合と同様に、比較的な廉価な素材を使っても問題はありません。
家賃収入が小さくなりやすい賃貸併用住宅では、コストを下げる部分は割り切り、メリハリのある投資が必要です。ローコストの賃貸併用住宅を行うには、賃貸部分と自宅部分は別物であるという感覚を持ってコストの配分をしましょう。
賃貸管理は自分で行う
賃貸物件の管理業務を不動産会社や管理会社に委託することもできますが、その分手数料が発生してしまいます。管理委託料は賃料の5％程度が相場ですが、自分で管理すればその分の節約ができます。
賃貸併用住宅では賃貸部分が併設されているため、管理業務が行いやすいのが特徴です。自宅の庭を掃除するついでに、賃貸部分の玄関周りなどを清掃したり、クレーム処理も迅速に行うことができます。
委託料を抑えるだけでなく、入居者と顔を合わせる機会が増えるため、コミュニケーションを図ることができ、長く入居してもらえる関係構築にも役立つでしょう。
収益性によって資金計画や設計を変える
一言で賃貸併用住宅と言っても、実は2種類の賃貸併用住宅が存在します。
- 50%以上の自宅部分を設ける場合
- 賃貸部分の一室に居住する場合
自己資金や土地の状態に応じてどちらの賃貸併用住宅を選択すべきかは異なります。まずはどちらを選んだ方が結果としてローコストになるのかを解説します。
50%以上の自宅部分を設ける場合
50%以上の自宅部分を設けた賃貸併用住宅を建てるメリットは、住宅ローンを適用できる点です。住宅ローンはアパートローンに比べて金利が低く返済期間が長いため、返済リスクを下げることができます。
一方で、50%以上の自宅部分を設ける場合には、設計に大きな制限がかかります。収益性を高めるために賃貸部分を大きくするとそれだけ自宅部分を大きくする必要があります。そのため、建築費の総額は大きくなりやすいのが特徴です。
50%以上の自宅部分を設けた賃貸併用住宅を建てるのにおすすめなのは、ローンの頭金があまり出せない場合や、立地が良くない場合です。
ローンの頭金があまり出せない場合には、住宅ローンを使うことで借入額が大きくなっても返済リスクを抑えることができます。さらに、立地が良くない場合でも、返済負担が少ないため経営にそこまで大きな影響を与えずに経営をすることができます。
賃貸部分の一室に居住する場合
賃貸部分の一室に居住するメリットは、設計の自由度が高く、戸数を増やしやすいため収益性が高い点です。また、物件自体も小さめに作ることができるため、必要に応じて建築コストを下げることができます。
一方で、デメリットとしては、住宅ローンを使うことができないため返済リスクが大きい点があげられます。頭金を多めにし、返済比率を下げることで返済リスクを下げることができます。頭金などの初期費用が多めに出せる場合には、収益性を考えると賃貸部分の一室に居住する場合のほうが低コストになる可能性もあります。
また、不整形地や狭小地に建てる場合でも、設計の自由さを生かして土地に合わせた物件を建てることができます。そのため、無理に50％以上の自宅部分を作るよりも、高い収益性を持った物件を建てられる可能性もあります。
賃貸併用住宅をローコストで建てるリスクと対策
決して安くはない賃貸併用住宅の建築コストを抑えることができることは最も魅力的に感じるかもしれません。しかし、あまりにローコストを追求しすぎると問題が発生することもあります。
ここからは、賃貸併用住宅をローコストで建てる際の注意点について簡単に解説します。
住宅ローンを選ぶことで収益性が下がるリスク
賃貸併用住宅を建てる際に住宅ローンを使うことができるのは、非常に魅力的です。低い金利で借り入れを行い、月々の返済額を減らすことができれば、返済リスクを下げることができます。
しかし、場合によっては、50％の自宅部分を設けるよりも、一室型にしたほうがリスクが低い場合もあります。
例えば、建ぺい率や容積率などの規制が厳しい場合には、十分な収益を得られるほどの戸数を作ることができない場合があります。また、頭金を多めに出し返済比率を落としてアパートローンを借り入れた方が収益が大きくなる場合もあります。
賃貸併用住宅でローン形態を考える際には、返済額だけではなく、収入額や家賃相場、賃貸需要などを総合的に考えた上で最適なものを選択する必要があります。
ローン返済は賃貸経営において、生命線となります。必ず複数プランを比較して試算しましょう。
戸数を減らすことによる空室リスク
戸数を減らすということは、一室が空室になった際の経営の影響が大きくなることを意味します。
例えば、戸数が10戸、家賃6万円で月60万円の家賃収入がある場合、1室が空室になると、満室時の90%の家賃収入を得ることになります。
一方で、戸数が4戸、家賃15万円で月60万円の家賃収入がある場合、1室が空室になると満室時の75%の家賃収入にまで落ち込みます。
少ない戸数で賃貸経営を行うには、その分だけ家賃を高く設定する必要があり、空室時の経営への影響が大きくなることを指します。戸数を減らして、建築コストを下げる場合には、空室対策や入居者付けに困らないような立地に賃貸併用住宅を建てる必要があります。
管理コストを下げて老朽化スピードが上がるリスク
ローコストで賃貸併用住宅を建てた場合、設備の老朽化や建物の劣化が早くなる可能性があります。特に、退去後に必要な清掃費用や内装の劣化具合は、最初にコストをかけた場合よりも大きくなる可能性があります。
どうしても建てる前には、初期の建築費用ばかりを気にしがちです。しかし、賃貸併用住宅経営は完済まで数十年もかかる長期的な事業です。定期的なリフォームや、大規模修繕に必要な費用も含めてどちらの方が得なのかは事前に試算しておきましょう。
建材の仕様を下げて物件の機能性が下がるリスク
ローコストにするあまり、通気性が悪く湿気が溜まりやすかったり、断熱性が低いなど物件自体の機能性も下げてしまう場合があります。物件自体の機能性が低いと、クレームの増加や、最悪退去にもつながってしまいます。また、機能性の改善のために追加でリフォームが必要になる場合もあります。
ローコストであっても、建材や構造の規格や仕様を揃えるなど、機能性を下げない工夫はできます。より安定した経営を可能にするためだけでなく、自身が何十年も住み続ける場所でもあるので、物件自体の機能性は下げ過ぎないように工夫しましょう。
設備が不十分で入居者がつかないリスク
コストを抑える方法として、設備投資を抑えるというポイントを紹介しました。しかし、入居者が物件を選ぶ際に最低限必要としている設備は用意する必要があります。
例えば、水回りの設備コストを下げるために3点ユニットバスを導入するのは、リスクがあります。コスト面では魅力的ですが、現在では風呂トイレ別の物件が一般的です。コスト面を求めるばかりに、入居者がつかなければ意味がありません。また、旧式であってもエアコンがあるないだけでも入居者からの印象は大きく変わります。
不動産会社と相談しながら、入居者が最低限求めている設備は必ず導入し、空室リスクを抑えた設備投資を行いましょう。
賃貸併用住宅をローコストで建てる際の相談先
賃貸併用住宅をローコストで建てる場合には、以下の3つの相談先が挙げられます。
- ハウスメーカー
- 工務店
- 土地活用比較サイト
ここからは、それぞれの相談先の違いなどを確認していきましょう。
ハウスメーカー
ある程度整地されている土地や、条件の良い土地に賃貸併用住宅を建てる際には、ハウスメーカーにまず相談することがおすすめです。
ハウスメーカーは、基本的に建材などがすべて規格化され、原価が抑えられているため、建築コストを抑えることができます。さらに、多数の建築実績がある場合には、賃貸需要の調査や収益予測などを行ってもらうこともできます。
経営ノウハウや多くの事例を持っているため、知識面でもハウスメーカーは頼りになる存在といえます。また、金融機関との連携が強い大手のハウスメーカーに依頼すれば、ローン審査などがスムーズになる可能性も高くなります。
工務店
ハウスメーカーは、すべて規格されているため、規格内であれば工務店に頼むより建築コストを抑えることができます。一方で、狭小地や不整形地、旗竿地などに建てる際には、細かな調整が必要になるため、ハウスメーカーに頼むと建築コストが上がってしまう可能性があります。
工務店は、土地の状態などに合わせて1から設計施工をするため、土地の状態に応じた建築費のローコスト施策を打つことができます。そのため、土地の状態によっては、工務店に依頼したほうが建築コストが抑えられる可能性が高くなります。
また、デザイン性などにこだわりたい場合には、ハウスメーカーよりも工務店の方が小回りの効いた対応ができます。不整形地などの安めの土地を購入し、少し建築コストをかけて工務店にデザイン性の高い物件を建ててもらうのも選択肢の1つといえます。
土地活用比較サイトを利用する
ハウスメーカーと工務店のどちらに頼むべきかは、それぞれを比較することでしかわかりません。しかし、数多くある業者全てに1つずつ相談するのは非常に手間がかかります。
比較サイトでは様々な活用方法について網羅的に知ることができ、中には土地の立地条件を入力するだけで簡単なシミュレーションを行うことができるサイトもあります。
よくみる成功事例だけではなく、失敗事例やリスクについても生の声を見ることができるため、慎重に判断したいという方にはおすすめです。
忙しくてなかなか業者に相談しにいく時間がない方や、自分のペースで土地活用方法を調べたいという方は、まずは比較サイトでどんな土地活用法が適しているか確認してみてはいかがでしょうか。
ローコストでも失敗しない会社の見つけ方
賃貸併用住宅をローコストで建てようとすると最終的には、「どの会社に建ててもらうか」という問いにたどり着きます。
ここからは、建築会社選びで失敗しない方法について解説します。
ローコストの事例や実績を確認する
ローコストで賃貸併用住宅を建てる際に、最も対策すべきは欠陥住宅が建ってしまうことです。ローコスト住宅は、建材の規格化や自社完結化など様々な企業努力によって成り立っています。
しかし、手抜き工事や設計上の欠陥によって、工期を短縮しローコスト化する建築会社も存在します。建物はすぐに劣化するわけではなく数年後にようやく分かるため、老朽化と区別がつきにくいです。
きちんとしたローコスト住宅を建てているのかなどを確認するため、必ず実績や事例を確認しましょう。また、可能であれば老朽化具合や大規模修繕期間を相場と比べて、より安全な建築会社を選択することをおすすめします。
どんな土地に対応できるか調べる
ローコストで賃貸併用住宅を建てるためには、土地選びが重要です。条件がいい土地に、賃貸併用住宅をローコストで建てようと考えた場合、狭小地や変形地になってしまう可能性が高いです。
狭小地や変形地に建物を建てるには、高い専門性や経験が必要な場合があります。特に、ハウスメーカーなどの規格が決まっている場合には、建てられない可能性が大きいです。
会社選びで余計な時間を使わないためにも、どんな土地に対応できるかは事例などを見て調べておきましょう。
複数プランを比較検討する
ローコストな賃貸併用住宅を建てるためには、複数業者の建築プランを比較し、相場を確認することをおすすめします。1社だけのプランでは偏った判断になってしまい、長期的に損してしまう可能性もあります。
特に賃貸併用住宅は、一戸建てよりも規模が大きくなりやすく、コストも高くつきやすい住宅です。そのため、ローコストで建築ができる会社かどうかは、それぞれのプランを十分に比較する必要があります。
ローコストでの賃貸併用住宅の建築を考えたら、複数社から一括でプランを取り寄せられる一括プラン請求サービスの利用がおすすめです。チャットで質問に答えていくだけで、複数の企業から無料でプランを取り寄せられて手間も省けます。
取り寄せた各社の見積もりやプラン内容を比較することで最適なプランがわかりますし、担当者が親身になってくれるか、迅速に対応してくれるかなどコスト面以外も確認できます。
契約するまでは無料で利用できますので、まずはプランを取り寄せてみましょう。
賃貸併用住宅をローコストで建てたいなら複数業者を見積ろう
同じ建物の中に賃貸部分と自宅部分を作る賃貸併用住宅は、近年、注目を集めている不動産活用方法です。
賃貸部分の管理のしやすさや節税対策などができるといったメリットがある一方、入居者間のトラブルが起きやすいなどのデメリットも存在します。また、取引をする不動産会社や建築会社選びをしっかりしないと失敗してしまう可能性があります。
賃貸併用住宅を検討する際には、適している土地かどうか、賃貸併用住宅で入居者が選びやすい間取りになっているかなど、細かいチェックを怠らないことも大切です。
イエウール土地活用を活用して信頼できる不動産会社や建築会社を見つけ、需要の高い賃貸併用住宅を建築しましょう。
記事のおさらい