- 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
- 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります
近年注目を集めているアパート経営方法の1つが、賃貸併用住宅です。同じ建物内に賃貸部分と自宅部分がある賃貸併用住宅ですが、賃貸部分の管理や節税対策にぴったりな一方、入居者との距離が近いためトラブルが発生しやすいというリスクもあります。
ここでは、賃貸併用住宅の基本的な知識はもちろん、メリット・デメリットについて紹介します。所有している土地の土地活用方法として、賃貸併用住宅を検討している場合はぜひ参考にして考えてみましょう。
ローコストで賃貸併用住宅経営をする方法
賃貸併用住宅の建物は、自宅部分だけではなく、賃貸用のスペースも必要です。そのため、自宅のみの建物を建築するよりも費用がかかってしまいます。さらに、アパート経営などの一般的な賃貸経営に比べると、賃貸部分は少ないため、賃貸収入は少なくなります。
そのため、賃貸併用住宅を経営する際には、できるだけコストを落とした経営をする必要があります。賃貸併用住宅をローコストで経営する方法について1点ずつ確認しておきましょう。
安い土地を探す
ローコストで賃貸併用住宅を建てるには、安く売り出されている土地を探すのが鉄則です。駅からある程度距離がある場合や、変形地の場合でも、ファミリー層にとっては十分魅力的に感じる物件になることもあります。
賃貸併用住宅では、条件の優れた土地ではなくても、土地の価格を抑え、建築プランや集客プランを工夫すれば十分な収益を上げることができます。そのため、ローコストで賃貸併用住宅を建てたい場合には、まずは安めの土地を探し、その地域の賃貸需要などを確認してみましょう。
住宅ローンを利用し金利を下げる
賃貸併用住宅の大きな特徴に、住宅ローンを使用できるという点が挙げられます。一般的に賃貸経営では、アパートローンを借りて物件を建てることになります。しかし、賃貸併用住宅では、自宅部分の面積が50％以上だと住宅ローンを利用できることがあります。
住宅ローンとアパートローンの大きな違いは、金利と返済期間です。アパートローンでは、2～3%が一般的な金利ですが、住宅ローンは1%前後で借りることができます。さらに、住宅ローンは返済期間が長いため、月々の返済額が小さくなります。ローン負担を減らし、月々の支出を減らすことができるため、ローコストの賃貸併用住宅を計画する際には住宅ローンを利用できるような建築プランを計画しましょう。
また、ローン融資が下りるための条件は金融機関によって異なるため、ローンについてはそれぞれの金融機関に確認しましょう。
アパートローンと住宅ローンを比較
アパートローンと住宅ローンで金利が異なるといっても「たった1%でしょ？」と感じる方も少なくありません。以下の表では月々の返済額の違いと、手取り金額の違いについて簡単にまとめています。
| アパートローン | 住宅ローン | |
|---|---|---|
| 金利 | 2.50% | 1% |
| 借入額 | 8000万円 | 8000万円 |
| 月々の返済額（25年ローン） | 358893円 | 301497円 |
| 月々の返済額（35年ローン） | 285996円 | 225828円 |
また、25年でアパートローンを借りる場合と、35年で住宅ローンを借りる場合では、返済負担は月10万円近く差があることが分かります。
賃貸併用住宅をローコストで行うためには、住宅ローンを利用するのは必須といえます。
間取りを複雑にしない
賃貸併用住宅の建築費用を抑えるなら、なるべくシンプルな間取りにすることを心がけましょう。複雑な間取りやデコボコした間取りの場合、壁を作る部分が増えます。
作る壁が増えると、材料費用や施工費用も膨らんでしまうので、デコボコの少ない箱形を意識して設計するのがポイントです。
狭小地や変形した土地に建築する場合は、徹底するのが難しいかもしれませんが、デコボコが増えると施工面積が増え費用がかさむので、できる限り箱形に近いシンプルな設計を意識しましょう。
階ごとに縦に分ける間取り
賃貸併用住宅のなかで、階ごとに分ける方法を「縦割り」と言います。
例えば、1階部分を賃貸スペース、2階部分を自宅スペースにした場合、日当たりや眺望にこだわることができます。ただし、入居者が賃貸物件を選ぶ際には高い階のほうが好まれる傾向があるため、入居者が見つかりにくいことがあります。また、2階に住むオーナーが1階の入居者に対して、足音などの生活音に配慮しなければならないデメリットもあります。
1階を自宅スペース、2階を賃貸スペースにした場合、日当たりや眺望、生活音などへの配慮などから入居者が見つかりやすくなります。
設計の段階から、眺望や日当たりに留意した間取りにしたり、床に防音性の高い設備を導入したりして、快適な居住空間を作り出すようにすると良いでしょう。
同じ階で横に分ける間取り
自宅部分と賃貸部分左右に分かれているタイプや、自宅部分と賃貸部分の形が異なる変形のタイプなどを「横割り」タイプと呼びます。
左右で分かれる間取りにすると、上下に人が住むことで生まれる騒音のトラブルを回避することができます。ただし、壁を隔てて他人が生活することになるので、防音性の高い壁にするなどの工夫が必要です。
自宅スペースを確保したあと余ったスペースが狭い場合は、自宅用に4LDK、余ったスペースで賃貸用に1Rや1DKにするというように、自宅とは異なった間取りにすることで余ったスペースを有効活用できる方法です。
限られたスペースの中で無駄の少ない間取りにすることが可能ですが、床や壁の防音性を高める必要があります。賃貸部分と自宅部分は設計を変える
賃貸併用住宅では、賃貸部分と自宅部分を同じ設計にする場合があります。自宅部分では、こだわりを持って素材や設備を選んでも問題ありません。しかし、賃貸部分の建築コストは収支面を確認する必要があります。
賃貸部分は、入居者の退去後にクリーニングや張替えなどが必要です。そのため自宅部分と同グレードの素材を使用すると、退去後のコストが毎回高くなってしまいます。床材やクロスのグレードは、家賃を相場よりも引き上げる材料にはなりえません。そのため、賃貸部分は、一般的な賃貸物件を作る場合と同様に、比較的な廉価な素材を使っても問題はありません。
家賃収入が小さくなりやすい賃貸併用住宅では、コストを下げる部分は割り切り、メリハリのある投資が必要です。ローコストの賃貸併用住宅を行うには、賃貸部分と自宅部分は別物であるという感覚を持ってコストの配分をしましょう。
複数プランを比較検討する
ローコストな賃貸併用住宅を建てるためには、複数業者の建築プランを比較し、相場を確認することをおすすめします。1社だけのプランでは偏った判断になってしまい、長期的に損してしまう可能性もあります。
特に賃貸併用住宅は、一戸建てよりも規模が大きくなりやすく、コストも高くつきやすい住宅です。そのため、ローコストで建築ができる会社かどうかは、それぞれのプランを十分に比較する必要があります。
ローコストでの賃貸併用住宅の建築を考えたら、複数社から一括でプランを取り寄せられる一括プラン請求サービスの利用がおすすめです。チャットで質問に答えていくだけで、複数の企業から無料でプランを取り寄せられて手間も省けます。
取り寄せた各社の見積もりやプラン内容を比較することで最適なプランがわかりますし、担当者が親身になってくれるか、迅速に対応してくれるかなどコスト面以外も確認できます。
契約するまでは無料で利用できますので、まずはプランを取り寄せてみましょう。
賃貸併用住宅でローコスト経営できる理由
賃貸併用住宅がローコスト経営できる理由としては、主に以下の2点が挙げられます。
- 自主管理で管理委託費用をカットできる
固定資産税の負担が減る
賃貸併用住宅がローコスト経営できる理由について、1点ずつ確認しておきましょう。
自主管理で委託料をカットできる
賃貸物件での管理業務は、オーナーにとって大切な業務です。遠方にある賃貸物件や本業が別にあるオーナーにとっての管理業務はとても大変で負担の大きな業務となります。
しかし、賃貸併用住宅では賃貸部分が自宅のすぐそばにあるため、管理業務が行いやすいのが特徴です。自宅の庭を掃除するついでに、賃貸部分の玄関周りなどを掃除することも可能です。
賃貸物件の管理業務を不動産会社や管理会社に委託することもできますが、その分手数料が発生してしまいます。管理委託料は賃料の5％程度が相場ですが、自分で管理すればその分の節約ができます。
委託料を抑えるだけでなく、入居者と顔を合わせる機会が増えるため、コミュニケーションを図ることができ、長く入居してもらえる関係構築にも役立つでしょう。
固定資産税の負担が減る
所有している土地が広く、自宅用の建物を建てても固定資産税が高く悩んでいる人には、賃貸併用住宅の建築がおすすめです。土地の有効活用ができるだけでなく、固定資産剤の減額にも期待ができます。
固定資産税には、土地の上に住宅を建てると固定資産税額と都市計画税が減税されるという小規模住宅用地の特例というものがあり、賃貸併用住宅は適用対象です。
住宅1戸につき約60坪について、固定資産税額の1/6を課税基準額としてくれるという特例です。4戸の賃貸部分を持つ賃貸併用住宅を建てた場合、60坪×5戸の約300坪に対し、小規模住宅用地の特例が適用されるということになるのです。
広い土地の場合は、住宅戸数が増えることで、固定資産税額や都市計画税が軽減され、負担が減ると理解しておきましょう。
賃貸併用住宅の特徴とは
賃貸併用住宅とは、1棟の中に賃貸物件と自宅スペースがある物件のことを指します。賃貸物件の経営を慣れ親しんだ場所でできたり、現在住んでいるエリアで賃貸経営ができたりするということで、注目を集めている経営方法です。
賃貸部分には、アパートやマンションといった物件だけでなく、店舗や事務所にするというケースもあります。自宅の余ったスペースを賃貸用にすることで有効活用できる方法です。
賃貸併用住宅のメリット
賃貸スペースと自宅が同じ敷地内にあると、賃貸物件を経営するオーナーの大切な業務である日々の管理はやりやすく、オーナにとってメリットと言えるでしょう。その他に、賃貸併用住宅にはどのようなメリットが挙げられるのでしょうか。
家賃でローンを返済できる
賃貸部分もある自宅なので、住宅ローンを組むことができ、ローンの返済に賃貸部分の家賃収入を充てることができます。
ローンの返済額や設定する家賃によっては、ローンの返済額全額を家賃収入で負担することも可能になるので、住宅ローン返済の負担を軽くすることができます。
住宅ローンが完済できれば、家賃収入はそのまま自分の収入となる点もメリットと言えるでしょう。
住宅ローンを使用できる
賃貸部分を含めた自宅として住宅ローンを組むことができます。条件を満たせば住宅ローンの金利を低く抑えることも可能です。
新築でアパートを建築した場合、2～5％の金利を課せられますが、ローン名義人の条件によっては、賃貸併用住宅では1％前後の金利で組むことができます。
さらに、住宅ローン控除が適用になる場合もあります。住宅ローン控除を適用させるためには、自宅部分の床面積量を設定している金融機関が多いです。
相続税を下げられる
賃貸物件は、入居者がいるため自分で自由に相続をすることができません。権利が制約されることから、自宅だけの物件よりも評価額が下がります。
相続税は、相続する金額が基礎控除額を超える分に課税されるため、物件の評価額を下げることは相続税を節税できるということになるのです。
賃貸併用住宅で使用している土地の評価額は、賃貸部分のほうが自宅部分と比較して低く評価されることが多いです。
さらに条件を満たせば、「小規模宅地等の課税の特例」が適用され、自宅部分と賃貸部分の両方で評価額が減額されることがあります。
建物についての評価額も、賃貸部分の借家権割合を控除して計算されるため、自宅部分よりも低い評価をされることがあります。
賃貸併用住宅のデメリットと対策
賃貸併用住宅は、メリットばかりではありません。デメリットにもしっかりと注目して、自分にとってベストな経営方法なのかを見極めることが大切です。デメリットを理解した上で、解決策も見出せると成功につながりやすくなるでしょう。
売却が難しい
賃貸併用住宅は、売却しようとする際に収益物件として扱われます。これは、賃貸併用住宅という部類があまり一般的ではないことが原因として挙げられます。
土地の相場価格などの判断基準が少ないため、価格を下げるなどの工夫が必要となり、希望価格で売却できない可能性もあります。
将来売却することを前提で建築するのであれば、間取りや価格帯などを工夫すれば、希望価格での売却も可能になってくるでしょう。
入居者とオーナーの距離が近すぎる
賃貸部分の入居者とオーナーの距離が近すぎるため、トラブルやクレーム対応が増える可能性があります。
入居者とオーナーの人間関係がうまくいっていれば、長期的な入居を期待することもできますが、悪質な入居者などで人間関係がうまくいっていないと、トラブルの原因となりかねないため、生活に不安をきたしてしまいます。
お互いの距離が近すぎることで、プライバシーを侵害するリスクがあることも考慮しなければなりません。
賃貸併用住宅をローコストで建てたいなら複数業者を見積ろう
同じ建物の中に賃貸部分と自宅部分を作る賃貸併用住宅は、近年、注目を集めている不動産活用方法です。
賃貸部分の管理のしやすさや節税対策などができるといったメリットがある一方、入居者間のトラブルが起きやすいなどのデメリットも存在します。また、取引をする不動産会社や建築会社選びをしっかりしないと失敗してしまう可能性があります。
賃貸併用住宅を検討する際には、適している土地かどうか、賃貸併用住宅で入居者が選びやすい間取りになっているかなど、細かいチェックを怠らないことも大切です。
イエカレを活用して信頼できる不動産会社や建築会社を見つけ、需要の高い賃貸併用住宅を建築しましょう。
記事のおさらい