住んでいる家を建て替えてアパートやマンションを建てるなら、賃貸利用するだけではなく、自分で住むという選択肢もあります。アパートを建てて自分も住む場合には、メリットとデメリットの両方があります。
それぞれを正しく理解していると、アパート経営をして利益を得ながら、自身も快適に暮らすことが可能です。アパートを建てる場合は、自分も住むかどうかを考慮して、建築計画を考えましょう。
アパートやマンションを建てて自分も住むことはできる
結論からいえば、アパートを建てて自分も住むことは可能です。賃貸用のアパートを建築して、1室を自室として住むことには、法律上の問題はありません。
賃貸住宅を経営しながら自分も同じ建物に住む形式は、賃貸併用住宅と呼ばれます。アパートを建てて自分も住む場合は、アパートは賃貸物件ではなく、賃貸併用住宅になると考えましょう。
賃貸併用住宅を建築する3つの方法
賃貸併用住宅でアパートやマンションを建築する方法は、次の3つがあげられます。
- 間取りを横割りにする
- 間取りを縦割りにする
- 別の建物を建てる
3つのうち、どれが自分に合っているかを考えて、建築方法を選びましょう。
間取りを横割りにする
横割りとは、間取りを階層ごとにわける方法です。たとえば1階部分を賃貸で利用し、2階を自宅にする場合は、横割りの間取りとなります。
横割りの間取りだと、1フロアを自室として利用できるため、スペースを広く使える点が魅力です。また、外階段を設置して出入りができるため、入居者と顔を合わせる機会が少なく、プライバシーを守りやすい間取りでもあります。
間取りを縦割りにする
間取りを縦で分割し、自分と入居者のそれぞれが1階と2階部分を利用できるものが縦割りです。縦割りでは自宅を広く取ったり、賃貸部分を広げて家賃収入を高めたりと、希望に合わせて間取りを決められることが特徴です。
自分も入居者も1階の玄関を利用するため、入居者と顔を合わせる機会は増えますが、上下階での騒音が気になりづらいため、プライバシーを保護することもできます。
別の建物を建てる
土地や建築費用に余裕があるなら、敷地内に2棟のアパートを建てて、入居者と自分が別の建物に住むことも可能です。2棟建てにするとプライバシーを守ることができ、かつ売却もしやすいです。
また、間取りも自由に設定できるため、自分の希望する間取りで快適に暮らしやすい点は大きな魅力でしょう。
賃貸併用住宅を検討している方は、一度建築プランや収益シミュレーションを専門家に相談しておけると良いでしょう。
イエウール土地活用は、全国の優良なハウスメーカー・建築会社と提携しており、ご自身がお持ちの土地の情報を入力するだけで、まとめて複数社に賃貸併用住宅に関する相談をすることが可能です。
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アパートやマンションを建てて自分も住むメリット
アパートを建てて自分も住むメリットは、次の3つがあげられます。
- よりコンパクトな住まいにすることができる
- 固定資産税を安くすることができる
- 家賃収入で自宅のローン返済ができる
どのようなメリットがあるのかを知り、賃貸併用住宅ならではの魅力を知っていきましょう。
よりコンパクトな住まいにすることができる
賃貸併用住宅にすることで、よりコンパクトな住まいにできる点はメリットです。たとえば子供が独り立ちして以前よりも少ない部屋数でよくなった場合は、部屋の一部を賃貸利用して、自室をコンパクトにすることも可能です。
家が広すぎると掃除や移動が大変になるため、自分のライフスタイルに合わせてコンパクトな間取りを選択できるのは、賃貸併用住宅のメリットです。
固定資産税を安くすることができる
土地の上に建物があることで、土地にかかる固定資産税を安くできます。建物があると1戸あたり200平方メートルまでの部分の固定資産税額が6分の1になり、200平方メートルを超える部分は3分の1に減額できます。
賃貸併用住宅の場合は戸数が増えるため、戸数に応じて固定資産税を減額できる面積も増え、節税ができる点はメリットです。
家賃収入で自宅のローン返済ができる
賃貸併用住宅で入居者を確保できるなら、家賃収入を得ることができます。得た家賃収入は貯金に回すだけではなく、自宅のローン返済にも充てられるため、退職して収入が減ったとしても安心です。
使わない部屋を賃貸利用する場合は、無駄なスペースをなくせるだけではなく収益化も図れるため、放置するよりは賃貸併用住宅にして活用したほうがよいでしょう。
アパートやマンションを建てて自分も住むデメリット
アパートを建てて自分も住む場合には、メリットだけではなくデメリットもあります。
- 建築費用が高くなる
- 間取りによってはプライバシーがなくなる
- 普通の住まいより売却が難しい
デメリットも把握して、アパートに自分も住むべきかを考えてみましょう。
賃貸併用住宅によくある失敗や後悔について詳しくは、以下の記事をご覧ください。
建築費用が高くなる
新たにアパートを建築する場合は、建築費用が高くなる点がデメリットです。アパートは戸建て住宅よりも規模が大きいため、建築費用は高額になりやすいです。
また、賃貸部分だけではなく、自宅部分も広く取りたい場合は、建物の規模がさらに大きくなるため、通常のアパートよりもコストがかかることは理解しておきましょう。
間取りによってはプライバシーがなくなる
建築するアパートの間取りによっては、プライバシーがなくなってしまう点もデメリットです。賃貸併用住宅だと、同じ建物に入居者と自分が住むことになるため、顔を合わせる機会は多いです。
また、騒音などのトラブルが起きることもあり、自身の物音にクレームを入れられるだけではなく、入居者の生活音が気になり、快適に暮らせない可能性があることもデメリットといえます。
アパートを2棟建築して別々に住むことでプライバシーの問題は解消されますが、この場合は建築費用が高くなり、コストが大幅に増加してしまいます。
普通の住まいより売却が難しい
賃貸併用住宅は自宅と賃貸物件の両方の性質を持ち合わせているため、普通の住まいよりも売却が難しいです。自宅ならマイホームが欲しい人に、賃貸物件なら投資用アパートが欲しい人に売却できますが、賃貸併用住宅だとどっちつかずになってしまいます。
そのため、売却先は同じく賃貸併用住宅を希望する人に限定されやすく、購入希望者の絶対数が少ないため、売却が難しくなると考えましょう。
賃貸併用住宅は、通常のアパートよりも出口戦略を整えづらい特徴があります。
そのため、建築実績の豊富なアパートメーカー・建築会社と相談したうえで、どんな戦略で賃貸経営を行っていくのかをしっかり考えることが大切です。
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50％以上が自宅の賃貸併用住宅のメリット
自宅部分を50%以上にして賃貸併用住宅を建築するメリットは、次の通りです。
- 低金利の住宅ローンが組める
- 住宅ローン控除も受けられる
自宅部分を広げた場合は、どのような利点があるのかを知っておきましょう。
低金利の住宅ローンが組める
自宅部分の床面積が全体の50%以上あるなら、自宅部分については住宅ローンを組めます。アパート建築では基本的にアパートローンを組むことになりますが、住宅ローンと比較すると金利が高いです。
住宅ローンなら低金利で融資を受けられるため、返済負担が少ない点はメリットでしょう。また、借入期間を長く設定しやすいため、月々の返済負担を減らせる点も魅力です。
住宅ローン控除も受けられる
賃貸併用住宅で住宅ローンを組んだ場合は、条件を満たしているなら住宅ローン控除が受けられます。住宅ローン控除は、年末時点のローン残債の1%が控除として受けられるため、制度を活用すると節税が可能です。
住宅ローン控除は住宅ローンを組んでいるだけではなく、世帯の所得の合計金額が3,000万円以下であることや、借入期間が10年以上であることなどが適用の条件となります。
50％以下が自宅の賃貸併用住宅のメリット
自宅部分を50%以下にして賃貸併用住宅を建築するメリットは、次の通りです。
- より多くの収入が得られる
- アパートとして売却できる
自宅部分が50%以下だと住宅ローンは利用できませんが、別の面でメリットがあります。
より多くの収入が得られる
自宅部分を50%以下にして賃貸部分を広く取ることで、より多くの収入が得られる点は大きなメリットです。賃貸部分のスペースを増やすことで部屋数を増加させることができ、満室時の家賃収入も上げられます。
また、敷地面積が狭い場合でも、大半の部分を賃貸にできるため、少ないスペースでも効率的に収益化ができます。部屋数が多いほど空室時のリスクも分散できるため、安定した賃貸経営を行いやすいことも魅力でしょう。
アパートとして売却できる
賃貸部分が広い賃貸併用住宅なら、自宅ではなくアパートとして売却しやすいこともメリットの1つです。自宅部分をアパートの1室にしていると、賃貸併用住宅ではなく、アパートとしての売却も可能です。
自宅部分を広げるよりも売却がしやすく、賃貸経営を終えたいときの出口戦略がスムーズに取れることはメリットといえるでしょう。
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賃貸併用住宅にするかは慎重に検討しよう
所有する土地にアパートを建てるなら、自分も住める賃貸併用住宅にするかどうかを慎重に検討しましょう。アパートを建てて自分も住む場合は、メリットとデメリットの両方があります。
賃貸併用住宅ならではの特徴を理解していないと、建築後に後悔する可能性があるため、注意しなければなりません。建築するアパートに自分も住むかどうかを慎重に判断し、失敗のない方法で賃貸併用住宅を建築しましょう。
