「賃貸併用住宅は魅力的なマイホームだけど、失敗してしまったらと考えるととても怖い」
賃貸併用住宅は様々なメリットがある反面、空室リスクや入居者とのトラブルなどの失敗が起こる可能性があることは確かです。
そこでこの記事では、以下のような内容について解説しています。
- 賃貸併用住宅で失敗する人の特徴
- 賃貸併用住宅の失敗例と対策
- 賃貸併用住宅に強いハウスメーカーは？ etc…
この記事を読むことで、自分にとって賃貸併用住宅が本当に最適なのか、どうすれば安心して始められるかが分かるようになります。
賃貸併用住宅で失敗する人の特徴
賃貸併用住宅には、マイホームが家賃収入が生むという魅力があります。しかし、安易に賃貸併用住宅を建てるのはおすすめできません。
本章では、賃貸併用住宅で失敗する人の特徴について詳しくご紹介しますので、参考となれば幸いです。
賃貸経営の知識がない人
賃貸併用住宅は、賃貸物件としての色が強く「建てれば入居者がすぐ見つかるだろう」といった楽観視は危険です。入居者を集め家賃収入を得るためには、賃貸経営のノウハウが求められます。不動産投資などを経験されている方であればイメージしやすいかと思いますが、そうでない場合は一から賃貸経営に関する情報を集める必要があるでしょう。
入居者が集まらなければ、一気に毎月の収支が苦しくなってしまいます。
家賃収入がなければ賃貸併用住宅としての魅力はなくなってしまいます。立地や間取り、設備など、どうすれば入居者に人気な物件となるかを念頭におかなければ失敗してしまう可能性が高いです。
賃貸併用住宅を検討するときは、あくまでも賃貸物件の一つであることを忘れないでおくことが大切です。
理想とするライフスタイルがある人
自宅部分と賃貸部分を建築する必要がある賃貸併用住宅では、理想のライフスタイルがある方だと、理想と現実のギャップに苦しんでしまうこともあるでしょう。
例えば、賃貸部分のスペースも考える必要があり設計に余裕がないことも多く、「自分の庭でガーデニングがしたい」、「趣味のスペースとしてガレージがほしい」といった希望は叶いづらいです。
また、入居者との距離が近く顔を合わせる機会が多いことでコミュニケーションが発生することもあるでしょう。そのため、「周囲を気にせず静かに暮らしたい」とお考えの方にとっては生活しづらくなってしまうことも考えられます。
間取りなどを工夫することで、理想とするライフスタイルを賃貸併用住宅で叶えることはできます。しかし、賃貸部分も一緒に建築するということはその分だけ制約も大きいということを知っておく必要があります。
将来的に売ることを検討している人
賃貸併用住宅は、マイホームを探している人にとっても投資物件を探している人にとっても中途半端であると思われやすく、売却しづらいです。一戸建てや分譲マンションの方が、賃貸併用住宅よりもすぐに現金化できる可能性が高いといえます。
売りたいのに売れないという状態は、負担だけが増えるため避けたい事態です。そのため、もし将来的に売却を検討しているのであれば、賃貸併用住宅にしない方が良いでしょう。
しかし、将来的に家をどのようにするかまで見通せないことも多々あります。売却しやすい賃貸併用住宅は、立地が良く家賃収入を安定して得ることができるといった特徴をもつものです。売却の可能性が残っているのであれば、これらの点を意識すると失敗しにくいでしょう。
「今持っている不動産を現金化したい」という方は、売却という形で手放すという選択肢もあります。一括査定サイト「イエウール」を使えば、無料で最大6社から査定を受けられるので高く売ってくれそうな会社が分かります。
賃貸併用住宅の失敗例と対策
賃貸併用住宅の失敗例には、以下のようなものがあります。
- 入居者との関係によるトラブル
- 借入額が多く収支が悪化
- 売却を考えていなかった
- 原状回復を考えていないかった
- 保険に加入していなかった
入居者との関係における失敗
賃貸併用住宅では、入居者との関係性がとても重要になります。賃貸部分があることから、オーナー入居者問わずプライバシー問題について気にされる方も多くいます。
例えば、入居者が出す音による騒音トラブルも考えられますが、自分が出す音が入居者の迷惑となっていないか気になってしまいストレスになることも考えられます。
また、入居者との距離が必然的に近くなるため、お互いの生活パターンが見えてしまうこと、入居者から直接クレームが入るといった可能性もあるでしょう。
対策方法：防音性能を高め動線を区別した設計にする
賃貸併用住宅の大家や入居者の悩みとして多いのは、騒音問題です。既にご紹介したように、小さなお子さんがいる場合などは周囲へ気を遣いながら生活しなければならなくなるケースもあるでしょう。こうした事態を防ぐためにも、防音を意識した間取りにすることは重要です。
防音を意識した間取りとしては、自宅と賃貸部分の境にクローゼットなどを設置したり、逆に寝室は境から離れた場所に設置するなどの工夫をすることができます。ハウスメーカーによっては、特殊な素材を用いで防音性を高めた壁材などがあるので、これらを利用してみるのも有効です。
また、入居者と出入り口の動線を変えることで顔を合わせる機会が各段に減ります。例えば、自宅への出入口を北側に、賃貸部分への出入口を南側にするといった設計が有効です。
借入額が多く収支が悪化
賃貸併用住宅は、二世帯住宅に近い要素があるため建物自体も大きくなり、ローンの借入額も大きいです。本人属性として収入が少ないと、ローンの審査が通らないという可能性も出てきます。
ローンが利用できなければ賃貸経営自体ができないため、計画倒れになってしまうリスクも考えておきましょう。
対策方法：自己資金を用意し借入金額を減らす
賃貸併用住宅では金利の低い住宅ローンを利用できることから、フルローンを検討する方も多いです。
しかし、金利の低い住宅ローンといえども、35年のフルローンだと金利分が多額になる分収支が悪化しやすいというデメリットがあります。空室期間が少なければ安心ですが、立地や時代の流れによって入居者が見つかりにくくなると、途端に赤字となる可能性もあります。
賃貸併用住宅を建てたり購入するのであれば、自己資金として初期費用の10%を用意しておくと、毎月の返済に余裕を持つことができるでしょう。
原状回復を考えていなかった
入居者が入れ替わる際には、アパートやマンションと同様に原状回復を行う必要があります。入居者が普通に生活していてできた傷などの修繕費は家賃に含まれていると考えておきましょう。
故意に傷つけたということが証明できない限りは修繕費はオーナー負担です。ローンを組んだ段階で修繕費についてもしっかりと計画に入れておかなければ物件の維持自体が難しくなる可能性もあります。
対策方法：修繕費の積立を行う
現状回復は、状況によって想像以上の費用が必要になる可能性もあります。そのため、修繕費として毎月一定の金額を積み立てておくことをおすすめします。
賃貸併用住宅にかかる維持管理費は、現状回復費用だけではありません。ちょっとした修繕や設備の修理などが突発的に発生する可能性もあるので、修繕費を積み立てておくだけで収支と気持ちに余裕が 生まれるでしょう。
売却を考えていなかった
賃貸併用住宅は、いざというときに売却しにくいというデメリットがあります。入居者がつかなくなり、家賃収入が減ると住宅ローンの返済が難しくなることもあるでしょう。そうした場合、アパートであれば売却することでリスクヘッジが可能となります。
ただ、賃貸併用住宅は賃貸経営の部分がうまくいかなくなった場合、売却すると同時に自宅を失うことになります。つまり、通常の賃貸経営よりも簡単に売却するという選択をすることが難しくなります。売却すると新しく自宅を確保しなければならないという問題も発生します。
売却先についてもリスクは大きいでしょう。通常の賃貸物件であれば、収益物件として購入する人はいますが、賃貸併用住宅となると自宅と併用することが前提となるため収益物件としての魅力が弱くなり、なかなか購入者が見つからないケースもあります。
対策方法：具体的な将来像を考える
一番の対策方法は、将来売却という選択肢をなくすことです。しかし、数十年後には状況も変わるため売却をする必要性が出てくることも考えられます。
そこで、まずは家族構成や余暇の過ごし方について具体的に考えることをおすすめします。具体的な将来像をイメージできれば、賃貸併用住宅を二世帯住宅として活用させていく道や、普通の一戸建て検討する方がリスクが少ないという結論になることもあるでしょう。
火災保険に加入していなかった
住宅の保険についてはオーナーが決定権を持ちます。万が一を考えて火災保険に加入しておくことは重要です。
賃貸併用住宅では、他人が同じ屋根の下に暮らすため保険でカバーできるリスクについてはしっかりとリスク回避を考えることが大切です。
対策方法：火災保険に加入するのはもちろん立地も見極める
マイホームや他の賃貸物件を持つときと同じく、賃貸併用住宅でも火災保険に加入しておいた方が良いでしょう。
火災保険には、オプションをつけることで地震や風雨による損害も補償することができます。保険会社によっては、これらの補償が火災保険に含まれていることもあるので、契約時の補償内容をしっかりと確認しておきましょう。
また、災害が起こる頻度や被害度合は立地によって大きく左右されます。例えば、海や河川、山の斜面が近くにある土地だと水害や土砂崩れによって建物に被害が発生する確率が高いでしょう。
保険へ加入すると同時に、ハザードマップも参考にしながら災害が起こりにくい土地で賃貸併用住宅を建てることがおすすめです。
賃貸併用住宅で失敗しないためには、一度プロの意見を聞いてみるという方法もあります。
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賃貸併用住宅は10年後を考えることが大切
賃貸併用住宅は、家賃収入や二世帯住宅としての活用ができるなど魅力的である反面、売却しづらいといったデメリットがあります。そのため、賃貸併用住宅を検討する際は、10年後の将来も考えることであらゆるリスクを減らすことができるでしょう。
そこで、賃貸併用住宅の出口戦略の重要性や10年後の賃貸併用住宅について考える上で大切なことを解説します。
出口戦略を立てておく
売却が難しい賃貸併用住宅では、万が一に備えるためにも賃貸併用住宅をあらかじめ出口戦略を考えておくことをおすすめします。
収支が合わないなどでやめる場合、そのまま建物を持ち続けても税金や管理費がかかるばかりとなってしまいます。また、相負債となる遺産を子供へ相続させることにもつながってしまうでしょう。
そのため、時代やライフスタイルの変化に対応できる賃貸併用住宅はどのようなものかについて考えておく必要があります。
「可変性」の高い間取りとは
賃貸併用住宅を二世帯住宅として活用させることを考えている場合、可変性の高い賃貸併用住宅に住む必要があります。
例えば、自宅部分と賃貸部分を隔てる壁を取り払えるようにしたり、自宅と賃貸との動線を後から変更できるようにするといった設計が有効です。状況に合わせて自宅として・二世帯住宅として・賃貸併用住宅として対応できます。
大手建築会社に相談する際、パッケージ化された賃貸併用住宅を提案される可能性が高いですが、希望を伝えれば設計を替えることができる場合もありますので担当者に相談してみるとよいでしょう。
売却しやすい賃貸併用住宅とは
賃貸併用住宅は売却がしにくい物件であるとお伝えしました。しかし、状況によっては売却を考える必要が出てくることも考えられます。そこで「売れる」賃貸併用住宅を建てることで、売りたいのに売れないというリスクを避けることができるでしょう。
売れやすい賃貸併用住宅には、自宅もしくは投資物件どちらかの魅力を強く反映させた設計や設備を持つという特徴があります。つまり、間取りなどを工夫し自宅としての性格を強めるか、賃貸部屋を多くし収益性を高めるかの2択となるでしょう。
収益性の高い賃貸併用住宅では、アパートやマンションタイプの検討がおすすめです。
賃貸併用住宅のメリット
賃貸併用住宅を建築することには、複数のメリットがあります。メリットをよく理解して、うまく生活していくことが大切です。ここでは、賃貸併用住宅のメリットを3つ紹介します。
賃貸併用住宅の主なメリットは以下の3つです。
- 住宅ローンを使える
- 家賃収入でローン返済ができる
- 節税対策になる
住宅ローンを使える
賃貸経営の場合、アパートローンなど住宅ローン以外のローンを利用する必要があります。賃貸併用住宅では、金融機関の融資条件をクリアすれば住宅ローンを利用することが可能です。
アパートローンでは、金利相場が2〜5％です。一方で住宅ローンの適用金利は、本人属性にもよりますがおおよそ1％前後で借入可能です。住宅ローンは低金利かつ長期間の借り入れを可能としているため、アパートローンよりも安い金利が特徴です。自宅部分の面積割合に応じて住宅ローン控除を利用することも可能です。
注意点としては、自宅部分の床面積が50％以上あることを賃貸併用住宅の全体に住宅ローンを利用する条件としてあげている金融機関が多い点です。
金融機関によっては、面積割合は関係なく、自宅部分は住宅ローン、賃貸部分はアパートローンと融資を区分しているところもあります。金融機関ごとに異なる条件をしっかり確認しながら借入先を選ぶことが大切です。
家賃収入でローン返済ができる
賃貸併用住宅は、家賃収入を住宅ローンの返済に当てることができるため、返済の負担が軽減されます。うまく経営すれば、住宅ローン全額を家賃で支払うこともできます。
自己資金が少なくても、安定した長期的収入が見込めると判断されれば、ローンを組むことができます。さらに、ローンを完済したあとは、家賃を副収入として得ることができる点もメリットといえるでしょう。このメリットを生かすためにも、返済計画をしっかりと立てておくことは大切です。
節税対策になる
賃貸併用住宅は、相続税の節税につながります。相続税については、遺産の額が基礎控除額を超える分について課税されます。つまり不動産の評価額を下げれば相続税を節税できるということです。基礎控除については次の計算式で算出できます。賃貸併用住宅は、建物全体が自宅である場合よりも、相続税評価額が下がります。賃貸併用住宅の敷地は、賃貸部分が自宅部分よりも20％程度低く評価される点が特徴です。さらには、一定の要件を満たせば小規模宅地等の課税の特例が利用可能です。
賃貸部分の評価額は借家権割合が控除されるため、自宅部分と比較して30％程度低く評価されます。
賃貸併用住宅で失敗しないための4つの鉄則
賃貸併用住宅は、経営に失敗すると自宅を失うなどリスクを伴う不動産投資です。そこで、賃貸併用住宅を安心して始めるための4つのコツについて解説します。
1Kや2DKの間取りにする
賃貸併用住宅における賃貸部分の間取りは、単身者または2人暮らし世帯を想定した間取りだと入居者が集まりやすいです。これは、単身者の方がファミリー層よりも賃貸需要が強いためです。具体的には、1Kもしくはや2LDKといった間取りを検討すると良いでしょう。
一方のファミリー層は、マイホームの購入を考える方も多く賃貸需要が単身者に比べて少ないです。また、ファミリー層向けでは3LDKなど程度の広さが必要ですので、1戸しか賃貸部分を用意できないこともあります。
空室リスクを分散させるには、賃貸部分を2戸以上にすることがポイントですので、覚えておきましょう。
防音を意識した間取りにする
賃貸併用住宅の大家や入居者の悩みとして多いのは、騒音問題です。実際にあった賃貸併用住宅の失敗例でもご紹介したように、小さなお子さんがいる場合などは周囲へ気を遣いながら生活しなければならなくなるケースもあるでしょう。こうした事態を防ぐためにも、防音を意識した間取りにすることは重要です。
防音を意識した間取りとしては、自宅と賃貸部分の境にクローゼットなどを設置したり、逆に寝室は境から離れた場所に設置するなどの工夫をすることができます。ハウスメーカーによっては、特殊な素材を用いで防音性を高めた壁材などがあるので、これらを利用してみるのも有効です。
ただし、床から伝わる振動などは間取りでは解決できません、そのため、音や振動が伝わりづらい床材やフローリングにする必要があります。
管理はプロに任せる
賃貸併用住宅では、オーナーと入居者が同じ建物に住むことになるため、間に管理会社を入れることがおすすめです。距離が近いからこそ、管理はプロに任せた方がお互いに安心感もあり程よい距離感を保つことができるでしょう。
オーナーが慣れない対応をすることで、入居者との関係を悪化させてしまう可能性もあります。入居者からの要望、オーナーからの要望は、プロである管理会社に窓口になってもらうことが重要です。
不動産会社は比較して決める
賃貸併用住宅を建設する場合、不動産会社や管理会社を利用することは必須条件になります。プランニングの段階からしっかりと相談でき、何か問題が起きた場合でも適切な対処をしてくれる会社とつながっておくことが大切です。
管理会社や不動産会社を見つけるには、1社だけでなく複数社にさまざまな提案をもらうことが重要なポイントです。自分だけではみつけることができない場合には、一括不動産サイトを利用してみましょう。
イエウール土地活用なら、複数の企業作成した賃貸併用住宅プランを取り寄せることができます。プランには、費用だけでなく予想される収支についても書かれていますので、賃貸併用住宅を建てるイメージがより明確になるでしょう。
＼建築費は？初期費用は？／
賃貸併用住宅に強いハウスメーカーは？
賃貸併用住宅は、他の賃貸物件と違い棟数が少ないため、実績のあるハウスメーカーがアパートなどに比べて少ない傾向にあります。
そこで、本章では賃貸併用住宅について相談する際に頼れるハウスメーカーについてご紹介します。
賃貸併用住宅に強いハウスメーカー一覧
賃貸併用住宅の建築に実績があり、かつ評価の高いハウスメーカーには以下の12社があります。
- 朝日建設株式会社
- サンヨー株式会社
- 住友不動産株式会社
- 住友林業株式会社
- 積水ハウス株式会社
- 大東建託株式会社
- 東建コーポレーション株式会社
- パナソニックホームズ株式会社
- ミサワホーム株式会社
- 大和財託株式会社
- 株式会社ユニホー
- 株式会社Best Stage
こちらの12社は、賃貸併用住宅のクオリティはもちろん、過去の建築実績も豊富であるため安心して相談することができます。
ハウスメーカーによって建築費はもちろん、得意とする設計や管理実績も異なります。そのため、それぞれのハウスメーカーのホームページなどに目を通し、特徴を掴んでおくとよいでしょう。
ハウスメーカーに相談するときの注意点
賃貸併用住宅を建てる際、担当者には最初の相談の段階で希望をすべて伝えることをおすすめします。
自宅と賃貸部分を持つ賃貸併用住宅は、住宅ローンなどの兼ね合いもあることから後になり大幅な設計変更がききません。理想的な生活像や、入居者とのトラブルを避けたいといった希望がある場合は担当者に伝え商品の提案や設計に生かしてもらるようにすると安心です。
また、賃貸併用住宅を建てる際に、住宅ローンを組む方も多いかと思います。ただし、建築会社によっては提携先の金融機関でローンを組むことが契約の条件となっている場合もありますので注意してください。
金利が高い場合、他の金融機関でローンを組む方がかなりお得な場合もあるでしょう。
まとめ
賃貸併用住宅は、入居者のニーズに合った間取りや設備を整えることが重要です。オーナーと入居者が同じ建物で生活をするということは、リスクが伴うことは避けられません。
失敗した場合は、住宅ローンの返済が難しくなり物件を手放さなくてはならなくなるケースもあります。そうなると賃貸だけでなく自宅も失うことになるのが、賃貸併用住宅のデメリットです。こうしたケースについても、事前にしっかりと理解しておくことが大切です。
記事のおさらい
