賃貸併用住宅の失敗例から見る成功させるためのポイントとは

賃貸併用住宅の失敗例から見る成功させるためのポイントとは
土地活用を考えている方へ
  • 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

土地活用のひとつとして、賃貸併用住宅が注目されています。貸主が快適に暮らしながら家賃として収入を得ることができる点がメリットとされています。住宅ローンを軽減したい若い世代が土地活用のひとつとして利用するケースも増えています。

この記事では、賃貸併用住宅で土地活用を行う際のポイントについて解説します。失敗例や注意点についても紹介しますので参考にしてください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

賃貸併用住宅についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

賃貸併用住宅の特徴


賃貸併用住宅は、戸建住宅の一部に賃貸住宅をプラスした建物のことです。ここでは、賃貸併用住宅の特徴について解説します。

賃貸併用住宅とは

戸建住宅の一部に賃貸住宅をプラスした建物を賃貸併用住宅

と呼びます。居住空間や基本性能は戸建て住宅と同様のグレードを保つ点が特徴です。

敷地の価値を生かして、専門家がプランニングして家賃収入を生むことができる点が賃貸併用住宅のメリットです。建て替えや相続で家を所有する場合には、さまざまなメリットがあるため注目されています。

賃貸併用住宅の種類

賃貸併用住宅の種類は複数あります。自分が建築するとしたら、どのようなタイプの建物を立てたいか考えながらみていきましょう。

建物の種類

賃貸併用住宅には、戸建て、アパート、規模の大きいビルタイプなどさまざまな種類があります。戸建タイプの場合には、少なからずプライバシー問題が生じるリスクを考えて建築することが大切です。アプローチを分離したり、メゾネットタイプにするなど、賃貸部分と居住スペースの接点が少ない間取りがおすすめです。

間取りの主な種類

賃貸併用住宅の経営は、間取りによって経営が成功するか否かが決まるといってもよいほどです。賃貸需要をしっかり調査してから計画しましょう。具体的な間取りについては、次のとおりです。

 

  • 上と下で分ける間取り

自宅を1階に、賃貸住宅を2階にする間取りとその逆パターンがあります。1階が自宅だと庭が使えるため利便性が高くなります。また、階段の昇り降りもない点はメリットです。2階よりも家賃が安くなる1階を自宅にすることで収益性を高めることもできるでしょう。

2階を自宅にした場合、上の階の生活音があまり気にならない点がメリットです。また、屋上を作れば屋上を利用することも可能です。

 

  • 縦に分ける間取り

賃貸部分と自宅を縦割りにする間取りです。居住空間が上下であるため小さな子どもがいる場合の足音や生活音などの騒音を気にせず暮らせる点がメリットになります。

縦割りタイプの場合は、賃貸部分と自宅部分を同じ間取りにするタイプと、上下を別々の住戸にする間取りも検討することができます。どのような間取りにするかは、地域の需要を重視して考えましょう。

賃貸併用住宅の主なメリット


賃貸併用住宅を建築することには、複数のメリットがあります。メリットをよく理解して、うまく生活していくことが大切です。ここでは、賃貸併用住宅のメリットを3つ紹介します。

住宅ローンを使える

賃貸経営の場合、アパートローンなど住宅ローン以外のローンを利用する必要があります。賃貸併用住宅では、金融機関の融資条件をクリアすれば住宅ローンを利用することが可能です。

アパートローンでは、金利相場が2〜5%です。一方で住宅ローンの適用金利は、本人属性にもよりますがおおよそ1%前後で借入可能です。住宅ローンは低金利かつ長期間の借り入れを可能としているため、アパートローンよりも安い金利が特徴です。自宅部分の面積割合に応じて住宅ローン控除を利用することも可能です。

注意点としては、自宅部分の床面積が50%以上あることを賃貸併用住宅の全体に住宅ローンを利用する条件としてあげている金融機関が多い点です。

金融機関によっては、面積割合は関係なく、自宅部分は住宅ローン、賃貸部分はアパートローンと融資を区分しているところもあります。金融機関ごとに異なる条件をしっかり確認しながら借入先を選ぶことが大切です。

家賃でローン返済ができる

賃貸併用住宅は、家賃収入を住宅ローンの返済に当てることができるため、返済の負担が軽減されます。うまく経営すれば、住宅ローン全額を家賃で支払うこともできます。

自己資金が少なくても、安定した長期的収入が見込めると判断されれば、ローンを組むことができます。さらに、ローンを完済したあとは、家賃を副収入として得ることができる点もメリットといえるでしょう。このメリットを生かすためにも、返済計画をしっかりと立てておくことは大切です

節税対策になる

賃貸併用住宅は、相続税の節税につながります。

相続税については、遺産の額が基礎控除額を超える分について課税されます。つまり不動産の評価額を下げれば相続税を節税できるということです。基礎控除については次の計算式で算出できます。

基礎控除額 = 3,000万円 +(600万円×法定相続人の人数)

賃貸併用住宅は、建物全体が自宅である場合よりも、相続税評価額が下がります。賃貸併用住宅の敷地は、賃貸部分が自宅部分よりも20%程度低く評価される点が特徴です。さらには、一定の要件を満たせば小規模宅地等の課税の特例が利用可能です。

賃貸部分の評価額は借家権割合が控除されるため、自宅部分と比較して30%程度低く評価されます。

賃貸併用住宅の主な失敗例


賃貸併用住宅を検討する場合、デメリットについてしっかりと把握しておくことが大切です。デメリットとその対処法を知らないままに経営をスタートしてまうと、失敗や後悔につながりかねません。賃貸併用住宅は自分の居住エリアと賃貸部分が併設しているため、失敗すると日常生活を快適に過ごすことができなくなる可能性が高まります。

特に多いのが入居者との人間関係のトラブルです。関係がこじれた場合でも賃貸併用住宅の場合は顔を合わせる可能性が高く、トラブルが日々の生活と常に隣り合わせの状態にあると生活自体が苦しくなることもあるでしょう。

これ以外に、経営面での失敗例もあります。物件が通常の住宅より特殊な構造かつ広いため、手放す場合に売却が難しくなるということも把握しておく必要があります。ここからは賃貸併用物件に起きやすい失敗例をより具体的に紹介します。

入居者との関係性

賃貸併用住宅では、入居者との関係性がとても重要になります。プライバシーの問題も生じるため、快適な生活を守るためにも入居者とはしっかりとした信頼関係を結ぶことが大切です。賃貸併用住宅で起こりやすい入居者とのトラブルについて紹介します。

入居者からのクレーム

賃貸部分の管理を管理会社に委託していても、実際に近い距離に住んでいるため、入居者から直接クレームが入ることもあります。もしもマナーの悪い入居者やクレーマーだった場合には、日常生活にストレスがかかることは避けられません。

オーナーとして入居者から直接クレームが入っているのに無視することもできない

でしょう。ただ、ここで自分だけで解決しようとするとトラブルを余計にこじらせてしまうこともあります。入居者の話はひとまず聞き入れてあとは管理会社に頼むというのもひとつの方法です。

入居募集しても決まりにくい

賃貸併用住宅の場合、入居者を募集してもなかなか集まらずに失敗した例もあります。オーナーが近距離に住んでいるという環境を好まない人も多いからです。気にしない人もいますが、同条件ならオーナーが近くにいないほうがよいと考える人も少なくはありません。

オーナー側からしても、入居者と日々顔をあわせることにストレスを感じることは同様です。信頼関係を築けたとしても、他人である以上は気をつかうことに変わりはありません。極端にいえば他人と一緒に暮らすほどの覚悟をしておいたよいケースもあります。

空室が出てローンを負担

空室状態が長く続くと家賃でまかなう予定だったローンの返済を自己資金から負担しなければならなくなります。常に入居者がいるという状態を想定してローンを組んでしまうといざ空室が長く続いた場合に返済が厳しくなる可能性もあります。空室になったときのことも考えてローンを組んでおくことが大切です。

プライバシーの配慮

賃貸併用住宅は、入居者との距離が必然的に近くなるため、お互いのプライバシーに配慮しなければストレスになるリスクもあります。入居者との人間関係が良好なときは退去も少なく順調に経営できるでしょう。

ただし、賃貸併用住宅は、お互いの生活パターンが見えてしまうため、マナーの悪い入居者が入居した場合には、不在時に何かされるのではという不安が起こる可能性もあります。

売却が難しくなる

賃貸併用住宅は、いざというときに売却しにくいというデメリット

があります。入居者がつかなくなり、家賃収入が減ると住宅ローンの返済が難しくなることもあるでしょう。そうした場合、アパートであれば売却することでリスクヘッジが可能となります。

ただ、賃貸併用住宅は賃貸経営の部分がうまくいかなくなった場合、売却すると同時に自宅を失うことになります。つまり、通常の賃貸経営よりも簡単に売却するという選択をすることが難しくなります。売却すると新しく自宅を確保しなければならないという問題も発生します。

売却先についてもリスクは大きいでしょう。通常の賃貸物件であれば、収益物件として購入する人はいますが、賃貸併用住宅となると自宅と併用することが前提となるため収益物件としての魅力が弱くなり、なかなか購入者が見つからないケースもあります

借入額が大きくなる

賃貸併用住宅は、二世帯住宅に近い要素があるため建物自体も大きくなり、ローンの借入額も大きいです。本人属性として収入が少ないとローンの審査が通らないという可能性も出てきます。

ローンが利用できなければ賃貸経営自体ができないため、計画倒れになってしまうリスクも考えておきましょう。

原状回復を視野に入れなかった

入居者が入れ替わる際には、アパートやマンションと同様に原状回復を行う必要があります。入居者が普通に生活していてできた傷などの修繕費は家賃に含まれていると考えておきましょう。

故意に傷つけたということが証明できない限りは修繕費はオーナー負担です。ローンを組んだ段階で修繕費についてもしっかりと計画に入れておかなければ物件の維持自体が難しくなる可能性もあります。

保険に加入していなかった

住宅の保険についてはオーナーが決定権を持ちます。万が一を考えて火災保険に加入しておくことは重要です。賃貸併用住宅については他人が同じ屋根の下に暮らすため保険でカバーできるリスクについてはしっかりとリスク回避を考えることが大切です。

賃貸併用住宅で失敗しないための注意点


賃貸併用住宅は、経営に失敗すると自宅を失うなどリスクを伴う不動産投資です。失敗しない経営方法はあるのでしょうか。失敗しないための注意点について3つ紹介します。

過ごしやすい設計にする

賃貸併用住宅では、入居者との関係性を良好に保つことが最も重要視されます。そのため、お互いが快適に過ごせる間取りにすることが大切です。プランニングの段階から、プライバシーの保護や生活空間の快適さに配慮した計画をしっかりと立てることが失敗しないためのポイントです。

特に玄関から道路までのアプローチは重要です。生活リズムがお互いに丸わかりになりやすい環境にあるため、出入りの様子があまり見えない導線を作ることで、顔をあわせる機会を減らすことも大切です。ストレスのない生活がお互いにできるような間取りを考えましょう。

管理はプロに任せる

賃貸併用住宅では、オーナーと入居者が同じ建物に住むことになるため、間に管理会社を入れることがおすすめです。距離が近いからこそ、管理はプロに任せたほうがお互いに安心感もありよい距離感を保つことができるでしょう。

オーナーが慣れない対応をすることで、入居者との関係を悪化させてしまう可能性もあります。入居者からの要望、オーナーからの要望は、プロである管理会社に窓口になってもらうことが重要です。

不動産会社は比較して決める

賃貸併用住宅を建設する場合、不動産会社や管理会社を利用することは必須条件になります。プランニングの段階からしっかりと相談でき、何か問題が起きた場合でも適切な対処をしてくれる会社とつながっておくことが大切です。管理会社や不動産会社を見つけるには、1社だけでなく複数社にさまざまな提案をもらうことが重要なポイントです。自分だけではみつけることができない場合には、一括不動産サイトを利用してみましょう。

一度情報を入力することで複数社を紹介指定もらうことが可能です。イエウール土地活用は、日本でも有数の不動産情報サイトです。不動産の幅広い活用方法についても調べることが可能です。独自の基準で悪徳業者を排除しているため優良な会社のみと出会うことができる点が魅力です。

イエウール土地活用は、インターネット上で情報を入力するだけで複数社からプランなどを取り寄せることが可能です。プランの取り寄せ申し込みは24時間可能なので、忙しくて不動産会社に足を運ぶ時間の無い方にもおすすめです。

リスクを知ってあらかじめ対策しよう


賃貸併用住宅は、入居者のニーズに合った間取りや設備を整えることが重要です。オーナーと入居者が同じ建物で生活をするということは、リスクが伴うことは避けられません。

プランニングの段階から、リスクをしっかりと把握してあらかじめ対策を取っておくことが、長期的に安定した収入を得るためには大切です。リスクを考えずに、軽い気持ちでスタートしてしまうと思わぬ事態が起きてしまうこともあります。

失敗した場合は、住宅ローンの返済が難しくなり物件を手放さなくてはならなくなるケースもあります。そうなると賃貸だけでなく自宅も失うことになるのが、賃貸併用住宅のデメリットです。こうしたケースについても、しっかりと理解した上で信頼できる会社に相談しながら計画を立てていきましょう。

初心者でもわかる!
記事のおさらい

賃貸併用住宅でよくある失敗は?
賃貸併用住宅でよくある失敗は、入居者とのトラブルによるものや売却価格が安くなってしまうことが挙げられます。賃貸併用住宅の主な失敗例では、賃貸併用住宅で起こりうる失敗パターンを紹介しています。

賃貸併用住宅を建てるメリットは?
賃貸併用住宅は、入居率が高い状態をキープできていると、家賃収入のみでローンの全額を返済できる点が最大の魅力です。ほかにも住宅ローンを使える点や節税対策になる点など、様々なメリットがあります。詳しく知りたい方は賃貸併用住宅の主なメリットで解説しているので、参考にしてみてください。

賃貸併用住宅で失敗したくない!
賃貸併用住宅は、あらかじめ入念な計画・調査をすることで、安定した収入を見込むことができます。具体的に失敗しないための対策やコツは賃貸併用住宅で失敗しないための注意点で紹介しているので、参考にしてみてください。
【完全無料】建築費用はいくらかかる?