賃貸併用住宅のデメリットとは?|経営成功の鍵を握る要素を紹介

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賃貸経営をする際には、一軒家をそのまま貸し出すだけではなく、自宅の一部を入居者に貸し出すことも可能です。自宅部分を確保しながら賃貸経営を行う物件は、賃貸併用住宅と呼ばれるものであり、住居を確保しながら家賃収入を得られます。

ただし、賃貸併用住宅にはさまざまなデメリットがあるため、経営に失敗しないためには注意が必要です。賃貸併用住宅ならではのデメリットや住宅の建て方のポイントなどを知り、失敗なく賃貸経営を行いましょう。

賃貸併用住宅のデメリット

自宅と併用して賃貸経営を行う賃貸併用住宅には、次のデメリットがあります。


  • 入居者とのトラブル
  • 負債が大きい
  • 売却時に買主が見つかりにくい
  • 入居者の確保が難しい
  • 家賃収入としての利回りが小さい

デメリットを詳細まで把握して、賃貸併用住宅ならではの失敗しやすいポイントを理解しておきましょう。

入居者とのトラブル

自宅と賃貸物件が併設されている賃貸併用住宅では、入居者とのトラブルに巻き込まれやすいことがデメリットです。騒音トラブルや複数人入居者がいる場合は、入居者同士のトラブルに悩まされることもあります。

物件管理を管理会社に委託していたとしても、すぐ近くに大家がいることから管理会社ではなく、大家に対応を求める入居者もいます。
入居者トラブルへの対応を求められやすいことや、自分の生活環境も良好に保ちづらい場合があることは大きなデメリットです。

負債が大きい

自宅に加えて賃貸用のスペースも確保しなければならない賃貸併用住宅は、敷地の面積が広くなりやすいです。そのため、土地と建物の両方を獲得するために多大な資金が必要であり、ローンを組む際の負債が大きくなりやすいこともデメリットです。

また、賃貸併用住宅の場合は、自宅部分の床面積が全体の50%以上なら、その部分のみ住宅ローンを利用できます。賃貸利用部分については住宅ローンよりも金利が高い事業用の賃貸ローンを組むことになります。

賃貸部分のローンは金利が高くなることも、負債が大きくなりやすい理由の1つです。借り入れ額が大きくなるだけではなく、金利も高くなる点も考えて、巨大な負債を抱えないように注意しなければなりません。
多額の資金を借りるには高い年収が必要であり、社会的な地位や身分なども求められることが多いため、ローンを利用するハードルも高くなりやすいです。

売却時に買主が見つかりにくい

賃貸併用住宅は特殊なつくりをしており、売却時に買主が見つかりにくいこともデメリットです。住宅利用と賃貸利用の両方ができる賃貸併用住宅は、買主のニーズを満たしづらいです。

例えばマイホームが欲しい人は、賃貸利用部分を不要に感じやすく、通常の生活には不向きな構造のため購入を躊躇してしまいます。また、賃貸経営用の物件を求めている人は、収益化が難しい自宅部分を嫌うことが多いです。

賃貸併用住宅が欲しい人という限定された層にターゲットが固定されてしまうことから、将来的な売却が難しくなることは覚えておかなければなりません。

入居者の確保が難しい

通常の賃貸物件よりも入居者の確保が難しくなりやすいことも、賃貸併用住宅のデメリットです。大家さんと同じ家に住む賃貸併用住宅は、他人との距離が近いことから入居に抵抗を感じる人もいます。

物件のオーナーと同じ家に暮らすことを嫌がる人は多く、貸主という気を遣う立場の人との距離の近さから、通常の賃貸物件よりも入居者獲得のハードルは高くなりやすいです。

家賃収入としての利回りが小さい

賃貸経営として家賃収入は得られるものの、通常の賃貸物件よりも利回りが小さいことは賃貸併用住宅のデメリットです。利回りが小さく、収益性が下がってしまうのは、物件の半分以上が自宅になってしまい、入居者のスペースを広く確保できないことが理由です。

例えば賃貸併用住宅と通常の賃貸物件で、それぞれ床面積が40坪あるとします。もし賃貸併用住宅で25坪を自宅として、残りの15坪を賃貸利用する場合は、狭い面積でしか入居者を獲得することができず、家賃を低く設定することになります。

一方で通常の賃貸物件なら40坪すべてを入居者に貸し出すことができ、入居者が1世帯の一軒家でも高く家賃を設定できるため利回りは高いです。いくつかの部屋に区切れる場合は、複数世帯から家賃を得ることができ、利回りはさらに上がります。

自宅を確保しながら家賃収入も得られる点はメリットですが、通常の賃貸物件と比較すると、同じ床面積でも利回りが下がってしまうことは理解しておかなければなりません。

賃貸併用住宅の建て方

賃貸併用住宅で賃貸経営を成功させるには、住宅の建て方のタイプを知っておくことが大切です。

どのような建て方があるのか、それぞれの特徴を知っておくことで、デメリットを回避して経営しやすくなります。選択肢としては、次の3つがあげられます。


  • 賃貸部分と自宅を横割り
  • 賃貸部分と自宅を縦割り
  • 3階以上のマンションのような建て方

建て方ごとの特徴の違いを知り、自分に合ったタイプを見つけましょう。

賃貸部分と自宅を横割り

自宅と賃貸部分を階層でわけたいなら、賃貸部分と自宅を横割りする建て方がおすすめです。2階を自宅、1階を賃貸部分にすることで、入居者は大家と顔を合わせずに生活しやすいです。
もちろん、大家が外出する際や帰宅した際に顔を合わせることはありますが、時間帯が重ならない限りはそれほど顔を合わせることもありません。

生活空間を上下にすることで、足音が気になったり、騒音トラブルになったりするケースもあるため、この点には注意が必要です。大家との距離が近くなる分、入居者が遠慮しやすいというデメリットはありますが、それぞれの生活空間が完全に別になり、プライベートな空間を保ちやすい点はメリットです。

賃貸部分と自宅を縦割り

住宅を縦割りして、左右で賃貸部分と自宅部分をわける建て方もあります。例えば左を賃貸部分、右を自宅にする場合が、縦割りの建て方に該当します。縦割りだと足音や生活音が気になりづらく、騒音トラブルを回避しやすいです。

また、お互いに生活時間が違う場合は顔を合わせづらく、ほとんど互いの存在を気にしなくてよいケースもあります。ただし、左右で壁がつながっている場合は、壁の薄さや生活音の大きさによっては、物音が気になってしまうこともあります。

2階以上の物件なら1階と2階をつなげたメゾネットタイプにしたり、上下で別の入居者を入れるなど選択肢は幅広く、より多くの入居者を入れて収益性を高めることも可能です。

3階以上のマンションのような建て方

物件が3階以上の場合は、マンションのような建て方をしてフロアごとに用途をわけることができます。例えば1階を店舗や事務所として貸し出し、2階を賃貸部分、最上階を自宅に設計できます。
テナントを入れるだけではなく、自宅部分以外をすべて賃貸部分にすることも可能であり、フロアが多いほど家賃収入も増やしやすいです。

ただし、フロアのほとんどをテナントや賃貸部分にし、自宅部分が全体の50%以上ない場合は、住宅ローンが利用できません。そのため、住宅ローンを利用したい人には不向きなタイプです。
事業用の賃貸ローンなら利用できますが、住宅ローンよりも金利が高くなり、出費が増える点には注意しなければなりません。

賃貸併用住宅を成功させるために

デメリットも多い賃貸併用住宅ですが、賃貸経営の成功が目指せないわけではありません。
経営時にいくつかポイントを守ることで、賃貸併用住宅でも収益を確保することは可能です。


  • 立地と敷地を調べる
  • 入居者との距離感を意識する
  • 賃貸管理や業務はプロに任せる
  • 修繕費も考えておく
  • 信頼できるパートナー会社を探す

これら5つのポイントを頭に入れて、賃貸併用住宅での経営成功を目指しましょう。

立地と敷地を調べる

これから賃貸併用住宅を建てて経営を開始するなら、立地や敷地を念入りに調べて賃貸経営に適しているかを考えることが大切です。立地は入居者のニーズが長期的に見込めるか、どのような層がターゲットになるのかを調べておきましょう。

賃貸住宅は入居者の退居による入れ替わりがあるため、空室リスクを避けて収益を獲得し続けるには、長期的なニーズが必要です。賃貸物件を探している人が多いエリアなら需要は獲得しやすいため、この点を調査しておきましょう。

通常の賃貸物件とは構造が異なる賃貸併用住宅は、敷地についての調査も必須です。敷地面積を調べることはもちろん、その敷地にどれくらいの大きさの建物が建築できるかは事前に確認しておきましょう。
敷地面積や面している道路の幅などによって、建築できる建物の規模は異なります。賃貸併用住宅は賃貸部分と自宅部分の両方があることから、建物の規模は大きくなりやすいです。

土地を取得しても、制限に引っかかって賃貸併用住宅を建築できないというケースもあり得るため、理想とする物件の建築が可能かどうかは必ずチェックしておきましょう。

入居者との距離感を意識する

大家との距離の近さが入居者にとってはネックになりやすいため、入居者との距離感を意識した設計にすることが大切です。入居者と動線が重ならないように設計したり、できるだけ顔を合わせずに住むような間取り配置にしたりする必要があります。

入居者と動線が重なりやすい、頻繁に顔を合わせやすい設計だと、入居者のストレスになってしまい、入居を諦めたり、早期に退去されたりする可能性があります。
入居者を獲得し続けるためにも、お互いの生活空間を侵さないように適切な距離感が取れる設計を意識しましょう。

賃貸管理や業務はプロに任せる

賃貸物件の管理や入居者の募集などの業務は、管理会社に委託してプロに任せることがおすすめです。物件管理や入居者への対応は自分でもできますが、トラブルが起きた際の対処で手間がかかることも多いです。

管理会社に管理を委託することで、トラブルを素早く解消することができ、事態の悪化も防げます。大家と距離の近い賃貸併用住宅では入居者とのトラブルが起きることも多いため、余計な問題を抱えないためにはプロに任せたほうがよいでしょう。

管理会社に委託すると家賃の数%分の管理手数料が発生します。お金はかかるものの、その分管理の手間を省くことができ、かつ問題なく賃貸経営を行いやすくなります。

修繕費も考えておく

住宅は取得時だけではなく、年数が経過した後も修繕費やリフォーム代金などの費用がかかります。特に賃貸部分は快適な状態を保っていないと入居希望者が減ってしまう可能性があります。

住宅の修繕費は大家が負担しなければなりません。自宅部分の維持管理だけではなく、賃貸部分の修繕費もかかることは頭に入れておき、将来的な出費に備えて資金を貯めておくことが大切です。

信頼できるパートナー会社を探す

賃貸経営を成功させるには、信頼できるパートナー会社を探すことが大切です。賃貸物件の管理や入居者募集などの業務を任せられる管理会社を探すことで、賃貸経営における負担は削減できます。

また、入居希望者を募りやすくなったり、入居者が快適に暮らしやすくなったりするため、空室リスクも回避できます。管理会社を探す際には、業者の実績を確認したり、口コミの意見を参考にしたりすることがおすすめです。

実績があり、評判のよい会社を選ぶことで、賃貸併用住宅での賃貸経営もスムーズに行いやすくなり、経営成功を目指しやすくなります。

信頼できるパートナー会社を探す方法

賃貸併用住宅で経営を成功させるには、いかに信頼できるパートナー会社を探すかが重要です。自分に合ったパートナー会社を見つけるためにも、探し方を知っておく必要があります。

どのような方法で探すとよいのかを知り、賃貸経営をサポートしてくれる信頼できるパートナー会社を見つけましょう。

土地活用サイトを利用する

物件管理を任せるパートナー会社を見つけるには、土地活用サイトの利用がおすすめです。土地活用サイトは、一度に複数社から資料を請求できます。

業者ごとの違いを比較しやすく、より好条件を提示するパートナー会社を見つけることができます。最初に見つけた会社とすぐに契約すると、自分に合わない契約内容で失敗することも多いです。

最低3社以上を目安に比較検討することが大切であるため、効率的に選定するためにも資料の一括請求ができる土地活用サイトを利用しましょう。

日本最大級のサイトはイエカレ

どの土地活用サイトを利用するかで迷うなら、日本最大級のサイトであるイエカレがおすすめです。イエカレは運営開始から10年以上続いている、歴史のある土地活用サイトです。

無料で利用できることはもちろん、複数社から一括で資料請求もできます。また、賃貸経営に関する悩みを解決できる情報もサイト上に充実しているため、情報収集をする際にも役立ちます。

賃貸併用住宅のデメリットを踏まえて検討しよう

自宅と賃貸部分が併設されている賃貸併用住宅には、さまざまなデメリットがあります。自宅兼賃貸住宅で賃貸経営を開始するなら、デメリットは詳細まで把握しておかなければなりません。
デメリットを正しく理解し、工夫して賃貸経営に乗り出すことで、賃貸併用住宅でも経営の成功を目指せます。賃貸併用住宅で経営を成功させるには、イエウールのパートナーであるイエカレをおすすめします。
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