賃貸併用住宅は、一つの建物を自宅部分と賃貸部分に分けることによって住居を確保しつつ家賃収入を得られるというメリットがあります。しかし、賃貸併用住宅には入居者トラブルの対処などのデメリットもあります。
本記事では、賃貸併用住宅のデメリットやメリットを詳しくご紹介するだけでなく、他の土地活用との比較も行っています。あわせて、賃貸併用住宅経営に向いている人についても解説しています。
賃貸併用住宅の経営を検討されている方の参考となれば幸いです。
賃貸併用住宅のデメリット
自宅と併用して賃貸経営を行う賃貸併用住宅には、次のデメリットがあります。
- 入居者とのトラブル
- 負債が大きい
- 売却時に買主が見つかりにくい
- 入居者の確保が難しい
- 家賃収入としての利回りが小さい
- 自主管理は時間が取られる
デメリットを詳細まで把握して、賃貸併用住宅ならではの失敗しやすいポイントを理解しておきましょう。
入居者とのトラブル
自宅と賃貸物件が併設されている賃貸併用住宅では、入居者とのトラブルに巻き込まれやすいことがデメリットです。騒音トラブルや複数人入居者がいる場合は、入居者同士のトラブルに悩まされることもあります。
物件管理を管理会社に委託していたとしても、すぐ近くに大家がいることから管理会社ではなく、大家に対応を求める入居者もいます。
入居者トラブルへの対応を求められやすいことや、自分の生活環境も良好に保ちづらい場合があることは大きなデメリットです。
負債が大きい
自宅に加えて賃貸用のスペースも確保しなければならない賃貸併用住宅は、敷地の面積が広くなりやすいです。そのため、土地と建物の両方を獲得するために多大な資金が必要であり、ローンを組む際の負債が大きくなりやすいこともデメリットです。
また、賃貸併用住宅の場合は、自宅部分の床面積が全体の50%以上なら、その部分のみ住宅ローンを利用できます。賃貸利用部分については住宅ローンよりも金利が高い事業用の賃貸ローンを組むことになります。
賃貸部分のローンは金利が高くなることも、負債が大きくなりやすい理由の1つです。借り入れ額が大きくなるだけではなく、金利も高くなる点も考えて、巨大な負債を抱えないように注意しなければなりません。多額の資金を借りるには高い年収が必要であり、社会的な地位や身分なども求められることが多いため、ローンを利用するハードルも高くなりやすいです。
売却時に買主が見つかりにくい
賃貸併用住宅は特殊なつくりをしており、売却時に買主が見つかりにくいこともデメリットです。住宅利用と賃貸利用の両方ができる賃貸併用住宅は、買主のニーズを満たしづらいです。
例えばマイホームが欲しい人は、賃貸利用部分を不要に感じやすく、通常の生活には不向きな構造のため購入を躊躇してしまいます。また、賃貸経営用の物件を求めている人は、収益化が難しい自宅部分を嫌うことが多いです。
賃貸併用住宅が欲しい人という限定された層にターゲットが固定されてしまうことから、将来的な売却が難しくなることは覚えておかなければなりません。
入居者の確保が難しい
通常の賃貸物件よりも入居者の確保が難しくなりやすいことも、賃貸併用住宅のデメリットです。大家さんと同じ家に住む賃貸併用住宅は、他人との距離が近いことから入居に抵抗を感じる人もいます。
物件のオーナーと同じ家に暮らすことを嫌がる人は多く、貸主という気を遣う立場の人との距離の近さから、通常の賃貸物件よりも入居者獲得のハードルは高くなりやすいです。
家賃収入としての利回りが小さい
賃貸経営として家賃収入は得られるものの、通常の賃貸物件よりも利回りが小さいことは賃貸併用住宅のデメリットです。利回りが小さく、収益性が下がってしまうのは、物件の半分以上が自宅になってしまい、入居者のスペースを広く確保できないことが理由です。
例えば賃貸併用住宅と通常の賃貸物件で、それぞれ床面積が40坪あるとします。もし賃貸併用住宅で25坪を自宅として、残りの15坪を賃貸利用する場合は、狭い面積でしか入居者を獲得することができず、家賃を低く設定することになります。
一方で通常の賃貸物件なら40坪すべてを入居者に貸し出すことができ、入居者が1世帯の一軒家でも高く家賃を設定できるため利回りは高いです。いくつかの部屋に区切れる場合は、複数世帯から家賃を得ることができ、利回りはさらに上がります。
自宅を確保しながら家賃収入も得られる点はメリットですが、通常の賃貸物件と比較すると、同じ床面積でも利回りが下がってしまうことは理解しておかなければなりません。
自主管理は時間が取られる
アパート経営と違い賃貸併用住宅は戸数が多くないため、建物管理や入居者対応などを自ら行う自主管理で経営している人も多いです。
自主管理は管理委託費用がかからない分収益性が高くなりますが、時間に余裕がない場合は管理会社に管理委託することをおすすめします。
入居者対応は、24時間365日発生する可能性があり、共用部の清掃や設備の点検は意外と時間がかかります。
建物の手入れなど、管理業務不足は入居者の満足度や契約期間の短縮につながる恐れがあるため、「1週間のうち5日間は他の仕事がある」といった方は管理会社と契約を結ぶと安心できます。
- 賃貸併用住宅は売却しづらいっていうデメリットもあるんだね
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賃貸併用住宅のメリット
賃貸併用住宅のデメリットに加えて、以下のようなメリットがあります。
- 住宅ローンを適用させることができる
- 家賃収入を住宅ローンに充てられる
- 所有地を有効活用できる
- ライフスタイルに合わせた運用が可能
- 相続税対策になる
住宅ローンを適用させることができる
賃貸併用住宅は、自己の居住用スペースが建物の総床面積の50%を超えていれば、住宅ローンの適用が受けられます。
不動産投資を行う際に組む不動産投資ローンの金利が2~5%であるのに対し、住宅ローンの金利は1%程で長期に渡る借入が可能です。また、居住床面積の割合に応じて住宅ローン控除があります。
ただし、面積割合に関係なく居住スペースと賃貸スペースはそれぞれ別のローンとする金融機関もありますので注意が必要です。そのため、賃貸併用住宅を検討する際は、設計段階から最適な借入機関を考えておく必要があるでしょう。
家賃収入を住宅ローンに充てられる
賃貸併用住宅で得た家賃収入をそのまま住宅ローンで充てることができるため、ローン負担が軽減されます。
低金利かつ長期に渡る借り入れが可能な住宅ローンは、返済の際も負担が大きくないため余裕を持った収支計画を立てやすいといえます。
賃貸戸数が1戸であってもローンの大部分を家賃収入で完済できるため、経営資金に不安がある方には大きなメリットです。
また、ローン完済後には家賃収入をほぼそのまま収入の柱とすることができます。
所有地を有効活用できる
賃貸併用住宅は、自分の家でありながら賃料収入を得ることができるという特性から、所有地を余すことなく有効活用できるというメリットがあります。
例えば、通常の住宅であれば余ってしまう庭などのスペースを賃貸スペースに充てることで収益化することができます。
土地の面積によっては水平方向へ建物を大きくすることが難しくても、3階建てなど垂直方向に賃貸用の居住空間を確保することは意外と簡単です。また、都市部ではこのような低中層住宅が建築が可能である場合が多いため、一度所有地がどのような法規制下にあるエリアかを調べてみるとよいでしょう。
ライフスタイルに合わせた運用が可能
賃貸併用住宅は賃貸用としても活用可能ですが、二世帯、三世帯住宅として活用することもできます。
例えば、竣工後は二世帯住宅として活用し、その後入居者の退去に合わせ賃貸用として部屋を貸すという方法もあります。また、ワンルームタイプの部屋であれば倉庫や趣味の部屋として有効活用しやすいです。
賃貸住宅経営における最大のリスクが空室リスクですが、状況によって空室の部屋を無駄なく活用することができますので、「家賃収入も期待したいが親族や自分用のスペースにも使いたい」とお考えの方におススメの土地活用方法です。
相続税対策になる
不動産の相続税は、不動産評価額を下げることにより節税が可能です。
賃貸併用住宅の土地は、貸家建付地評価額となり、更地の状態と比べて約20%評価額が減額されます。加えて、
小規模宅地の特例も同時に適用させることにより、居住部分と賃貸部分の評価額をそれぞれ減額させることができます。
建物にかかる評価額は貸家権割合が考慮されることにより30%低くなります。
ただし、相続税額は賃貸割合(空室中の床面積)も考慮されます。
戸数が多く入居率が高ければ高いほど相続税が減額されるため、賃貸併用住宅は集合住宅であるアパートなど比べ相続税の節税度合は高くありません。
賃貸併用住宅vs他の土地活用
賃貸住宅経営を含めた人気のある4つの土地活用を比較してみたいと思います。
土地活用を比較検討する際に重要視される4つの項目から比較表を作成し解説していきます。
賃貸併用住宅と他の土地活用の比較表
賃貸併用住宅、アパート、マンション、戸建て賃貸経営をそれぞれの項目を5段階評価しています。
各項目が5に近づくほどその項目に対しての評価が高いということになります。
| 収益性 | 費用の安さ | リスクの低さ | 税金対策 | 総評 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 賃貸併用住宅 | 3 | 3 | 4 | 3 | 13 |
| アパート経営 | 4 | 2 | 2 | 5 | 13 |
| マンション経営 | 5 | 1 | 1 | 5 | 12 |
| 戸建て経営 | 1 | 5 | 3 | 1 | 10 |
以上より、代表的な賃貸住宅経営のなかで、賃貸併用住宅はバランスに優れた土地活用であるといえます。
また、賃貸併用住宅は、賃貸物件としての活用する他にも様々な使い道があるという点でリスクに対して強い土地活用でもあります。
アパート経営やマンション経営は収益性や相続税対策として有効ですが、初期費用が高額になるというデメリットがあります。そのため、建物の用途や資金面など、土地活用の目的から最適な活用方法を決めるのがよいでしょう。
賃貸併用住宅に向いている人
賃貸併用住宅は、どのような人に向いているのでしょうか。詳しくご紹介します。
土地活用をしたいが自己資金に不安がある人
賃貸併用住宅は、住宅ローンを組むことができるため、自己資金に不安のある方でも経営を始めやすいです。
アパート経営やマンション経営と比較しても、賃貸併用住宅は経営にかかる費用面で大きな差があります。
「土地活用によって収益を上げつつ相続税対策を行いたいが、資金に不安がある」という方におすすめな土地活用といえます。
数世帯での住宅利用を考えている人
賃貸併用住宅の大きな特徴は、賃貸用の物件としてだけでなく親族や自分のスペースとして活用できる点です。そのため、住宅を二世帯もしくは三世帯とする可能性があるのであれば、賃貸併用住宅がおすすめです。
ライフスタイルに合わせた活用ができますので、「収益も得たいが将来的に自分のスペースとしたい」とお考えの方にも適した土地活用です。
実家を相続された人
親族から家を相続された場合、家をそのまま賃貸併用住宅として活用できる場合があります。
実家をリフォーム、改築するなどして賃貸併用住宅とすれば、少ない資金で自らの住居とすることができ、同時に家賃収入も得ることができます。
特に、50坪以上の土地やそこに立つ建物を相続した場合は、賃貸部分に割ける割合を多くとることができるため、収益性の高い物件となる可能性が高いです。
賃貸併用住宅はデメリットを踏まえて検討しよう
自宅と賃貸部分が併設されている賃貸併用住宅には、さまざまなデメリットがあります。自宅兼賃貸住宅で賃貸経営を開始するなら、デメリットは詳細まで把握しておかなければなりません。
デメリットを正しく理解し、工夫して賃貸経営に乗り出すことで、賃貸併用住宅でも経営の成功を目指せます。賃貸併用住宅で経営を成功させるには、イエウールのパートナーであるイエウール土地活用をおすすめします。
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