15坪や20坪程度の狭小地と呼ばれる狭い土地でも、賃貸併用住宅は建てられます。狭小地で賃貸併用住宅を建築する場合は、方法を工夫することが大切です。
上手に土地を活用することで、狭小地の賃貸併用住宅でも収益化は目指せます。建築の方法やポイント、注意点を把握して、狭い土地を上手に使って賃貸併用住宅を建てましょう。
狭小地に賃貸併用住宅を建てる方法
賃貸併用住宅を狭小地に建築する方法は、次の通りです。
- 1階を自宅部分にする
- 自宅を最上階にする
- 3階～4階建てにする
どの方法が自分に適しているかを確認して、建築時の参考にしましょう。
1階を自宅部分にする
よくあるパターンは、1階を自宅にして、2階以上の部分を賃貸部分にするパターンです。騒音でクレームを入れられる可能性が少なく、余計な問題が起きない点はメリットでしょう。
デメリットは上階にいる入居者の生活音が、気になりやすい点にあります。騒音によるクレームがなくても、上の階がうるさくて快適に暮らせない場合があることは理解しておきましょう。
自宅を最上階にする
オーナーのプライバシーを安全に守るためには、最上階を自宅にし、階下を賃貸部分とする方法もあります。2階建てなら階段を使うのはオーナーとその家族のみになるため、入居者と顔を合わせることも少ないでしょう。
デメリットは生活音が階下に響き、入居者から騒音についてクレームがくる可能性があることです。騒音トラブルに発展すると、対処が必要となったり、場合によっては退去されたりすることもあるため注意が必要です。
3階～4階建てにする
狭小地で床面積を増やすには、3階～4階建てなど、高さを出して建築することがおすすめです。階数を増やすことで自宅と賃貸のスペースを広く取ることができます。
ただし、階数が増えると丈夫な建物構造にする必要があり、建築コストは上がりやすいです。また、間取りの設計が難しくなるため、快適に暮らし、かつ賃貸経営も成功させるためのハードルは高くなります。
賃貸併用住宅を建築する可能性が出てきたら、早い段階で施工会社から建築プランと建築費用の見積もりを取得しましょう。施工会社に提案される建築プランには建築費用の見積もりだけでなく設計図面や収支計画が含まれています。複数の施工会社の建築プランを比較することで、客観的に利回りを算出することもできますし、自分の土地でどのようなアパートを建てられるかイメージが湧くようになります。
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狭小地に賃貸併用住宅を建てるときのポイント
賃貸併用住宅を狭小地に建てる際のポイントは、次の通りです。
- 建ぺい率と容積率を確認する
- ビルトインガレージを作る
- 自宅部分を50％以上にする
ポイントを正しく押さえて、狭小地でも使いやすい賃貸併用住宅を建てましょう。
建ぺい率と容積率を確認する
狭小地に賃貸併用住宅を建てる場合には、建ぺい率と容積率を確認しておきましょう。建ぺい率は土地の広さに対して建築可能な建築面積の割合です。容積率は土地の面積に対して、建築可能な延べ床面積を指します。
狭小地だと階数を増やして床面積を広げる方法がありますが、これは容積率の範囲内で行わなければなりません。エリアごとに建ぺい率と容積率は異なるため、事前に確認しておきましょう。
ビルトインガレージを作る
ビルトインガレージを1階に作ることで、敷地を広く利用できます。また、ビルトインガレージは次の要件を満たすことで、容積率が緩和されることも魅力です。
- 外壁のない部分が4m以上続いている
- 柱の間隔が2m以上ある
- 天井の高さが2.1m以上ある
- 地階を除いた階数が1である
駐車場のスペースを削って土地を広く使うことも可能ですが、容積率の緩和要件を満たせるなら、ビルトインガレージの設置を検討してもよいでしょう。
自宅部分を50％以上にする
自宅部分の床面積が全体の50%以上になるように設計することで、住宅ローンを利用できます。自宅部分が50%未満だと、事業用のアパートローンを利用することになり、住宅ローンよりも金利は高いです。低金利でお得に融資を受けるには、自宅部分が賃貸部分よりも多くなるように設計しましょう。
狭小地に賃貸併用住宅を建てるメリット
賃貸住宅を狭小地に建てるメリットは、次の3つがあげられます。
- 途中で二世帯住宅として転換も可能
- ローンを早く完済できる
- 相続税対策になる
メリットを把握して、賃貸併用住宅ならではの魅力を知っていきましょう。
途中で二世帯住宅として転換も可能
賃貸併用住宅は賃貸利用するだけではなく、空いた部屋を利用して二世帯住宅として暮らすこともできます。ライフスタイルの変化によって家族が増えた場合は、賃貸部分を自宅として、居住スペースを増やせることが魅力です。
もちろん、賃貸部分を利用するには入居者が退去していなければなりませんが、空きがあるなら自宅部分を広げられるのはメリットといえるでしょう。
ローンを早く完済できる
賃貸経営が上手くいくと安定して家賃収入が得られるため、ローンを素早く完済できます。家賃収入はローンの返済に充てるだけではなく、余った分は自身の利益として得られます。
また、ローンを完済した後は、家賃収入がすべて利益として残るため、少額融資で早期に完済できると、利益を得られるまでのスピードは速くなるでしょう。
相続税対策になる
賃貸併用住宅は自宅部分と賃貸部分の割合によって、相続時の評価額が変わります。賃貸部分は評価額が下がるため、相続税対策としてもおすすめです。
また、自宅部分で家族と同居しているなら、相続時に小規模宅地等の特例を適用でき、評価額が下がるためさらに節税ができます。
賃貸併用住宅は、ライフスタイルによる転用のしやすさや家賃収入によって住宅ローンを返済しやすくなっているため、興味を持った方もいらっしゃると思います。
もし賃貸併用住宅を建てたいと思ったら、早い段階で複数の施工会社に相談しておくのが大切です。イエウール土地活用なら最大10社の大手ハウスメーカーや工務店から賃貸併用住宅の建築プランを受け取ることができます。
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狭小地に賃貸併用住宅を建てる建築会社の選び方
狭小地に賃貸併用住宅を建てるなら、利用する建築会社の選び方にもこだわりましょう。
- 狭小地に強い会社を選ぶ
- 親身に話を聞いてくれる会社を選ぶ
- デザイン性の高さで選ぶ
建築会社によって提示する建築プランやかかる建築コストが異なることも多いため、依頼先を厳選することは重要です。
狭小地に強い会社を選ぶ
建築会社によって得意分野は異なるため、建築を依頼する際には狭小地に強い会社を選びましょう。狭小地での賃貸併用住宅の実績が豊富な建築会社なら、狭小地ならではのプランを提示してもらうことができ、土地を有効活用して建築できます。
そもそも賃貸併用住宅の建築実績がある会社は、それほど多くありません。加えて狭小地での建築に強みを持つ会社は選択肢が限られてくるため、複数社で比較してもっとも優れたプランを提示する会社に建築を依頼しましょう。
親身に話を聞いてくれる会社を選ぶ
質問や相談に対して、親身に話を聞いてくれる会社を選ぶことも大切です。細かい疑問でも丁寧に対応してくれる会社なら、信頼度は高いです。
賃貸併用住宅の建築や経営は、未経験者にとっては難しいことも多く、プロの意見を参考にする必要があります。不明点を解消し、不安のない状態で建築に臨むためにも、信頼できるかどうかは建築会社を選ぶ際の重要な指標です。
デザイン性の高さで選ぶ
建築会社ごとが提示するプランを比較して、デザイン性の高いものを選ぶこともおすすめです。賃貸併用住宅は自分も住むため、気に入ったデザインを選びましょう。優れたデザインを選ぶことで、入居者の満足度も高くなり、入居者も確保しやすくなります。
狭小地に賃貸併用住宅を建てるときの注意点
賃貸併用住宅を狭小地に建てる場合には、注意すべきポイントもあります。
- 建築制限に気をつける
- 接道2メートルを守らなければならない
- 立地調査を怠らない
注意点を正しく把握して、失敗なく賃貸併用住宅を建築しましょう。
建築制限に気をつける
エリアごとに建築制限は異なり、建築できる建物の規模が制限されていることもあります。場合によっては高さの制限があり、階数を増やして床面積を確保する方法が取れないこともあるため注意しましょう。
エリアごとの建築制限は、各自治体で確認できます。自治体ごとの取り決めが異なることもあるため、建築前に必ずチェックしておきましょう。接道2メートルを守らなければならない
建築基準法では建物を建築するには、土地が道路に2m以上接していなければならないという決まりがあります。狭小地でも賃貸併用住宅は建築できますが、接道義務を満たさない土地では建築ができません。
狭小地だと接道範囲が狭いことも多いため、義務を満たしているかは必ず確認しておきましょう。また、自治体ごとの条例によって詳細な規定が異なることもあるため、これもチェックしておくことが大切です。
立地調査を怠らない
賃貸需要を確保するには、事前の立地調査を念入りに行うことが大切です。土地によって賃貸需要の有無は異なります。どれだけ魅力的な建物を建築しても、賃貸需要のないエリアでは入居者は確保できず、収益化ができません。
また、賃貸需要がある場合でも、エリアによってどのような層の人が多いのかは異なります。ファミリー層が多い場合は部屋数が多く、広い間取りが好まれます。単身者が多いなら、駅から近く、通勤や通学に近い立地でコンパクトな間取りがよいでしょう。
ターゲットによって立地条件や間取り、必要な設備などが異なるため、建築前の立地調査でニーズを詳細に確認しておくことは大切です。
狭小地でも賃貸併用住宅の建築を検討しよう
15坪～20坪程度の狭小地でも、工夫次第で賃貸併用住宅は建築できます。建築する際には、容積率や建ぺい率の制限を確認し、規定の範囲内で建てる必要があります。
土地を上手に使うことで、狭小地でも自宅部分と賃貸部分を十分に取り、快適に暮らすことは可能です。間取りの設計や土地の使い方を工夫して、狭小地でも納得できる賃貸併用住宅の建築を目指しましょう。
