駐車場経営を検討している方の中には、以下のような悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
- 駐車場経営ってどんな仕組みなんだろう…
- 月極駐車場とコインパーキングってどっちがいいの？
- 駐車場経営で成功するためのコツは？
駐車場経営は、少ない費用で簡単に始められる事業であることからとても人気のある土地活用です。そのため、駐車場経営について気になっている方も多いのではないでしょうか。
そこでこの記事では、駐車場経営のノウハウについて解説します。
経営の仕組みからメリット・デメリット、管理業務、税金、成功のコツなど、さまざまなな観点から解説しているためぜひ参考にしてください。
駐車場経営については以下の記事をご覧ください。
駐車場経営のノウハウ①：基礎知識
ここでは駐車場経営の基礎知識を解説します。
駐車場経営はローリスク・ローリターンの土地活用
駐車場経営は、ローリスク・ローリターンの土地活用とされています。
立体駐車場のような大きな建物を建てる場合を除けば、土地を整備し、簡単な設備を取りつけるだけで開業することができます。
そのため、駐車場経営は0円～500万円程度で始められ、初期費用で数千万円かかるアパート経営よりもローリスクと言われています。
一方で、個人が始める駐車場経営は小規模なものが多いため、収入も低く、他の土地活用に比べてリターンが少ないとされています。
毎月の収益こそアパート・マンション経営に及ばないものの、低リスクで安定した経営を行うことができます。
メリット・デメリット
駐車場経営のメリットは以下の通りです。
- 初期費用・ランニングコストが抑えられる
- その他土地収用への転換が容易
- 狭小地でも対応可能
加えて、狭小地でも始められるうえ、設置する設備も少ないことから他の土地活用へ転換することも容易となっています。
また、駐車場経営のデメリットは以下の通りです。
- 他の土地活用と比べて、収益性が低い
- 税負担が大きい
そのため、収益性が低く、税負担が大きいことがデメリットな土地活用と言えます。
向いている土地
駐車場経営に向いている土地は以下の通りです。
- 駅前
- オフィス街
- 観光地
- 商業地域の近く
- 飲食店や美容室等集客施設の近く
- 周辺にコインパーキングがない
特に、周辺にコインパーキングがないことは重要で、周辺がコインパーキングで溢れていると供給過多となり、思ったより利用者が見込めず赤字経営になってしまう可能性もあります。
駐車場経営のノウハウ②：経営方式
駐車場経営の経営方式は3つあります。
- 個人経営
- 委託管理方式
- 一括借り上げ方式
個人経営
個人経営とは、最初の敷地整備から管理業務まですべて自分でおこなう経営方式です。
個人経営では、すべての業務を自分一人で行うため、委託管理費を支払う必要がないことがメリットでしょう。
また、個人経営をするのに資格などは不要ですが、かなりのノウハウや時間が必要なため、初心者の方にはおすすめできません。
委託管理方式
管理委託方式は、委託管理費を支払い、管理業務を代行してもらう経営方式です。
もちろんすべての管理業務を委託することができますが、一部の業務だけを委託することも可能です。
そのため、自分ができないことだけを委託して、効率よく経営を続けることができます。
また、駐車場経営を始めるまでの初期費用は、オーナーの自己負担になることに注意が必要です。
一括借り上げ方式
一括借り上げ方式は、土地そのものを駐車場会社に貸し出し、その土地で駐車場を経営してもらう経営方式です。
そのため、土地オーナーは一切の管理業務をする必要がありません。
また、一括借り上げ方式では、利用者がいなかったとしても、一定の賃料を受け取ることができます。
ただ、個人経営や管理委託方式に比べて、収入は少なくなることに注意が必要です。
駐車場経営を検討するなら、駐車場の設計・施工会社から初期費用の見積もりをもらいましょう。
初期費用の見積もりをもらうときは複数の施工会社に問い合わせて見積もりや収支計画を比較するのがポイントです。
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駐車場経営のノウハウ③：始める流れ
駐車場経営に関する情報を整理して必要な対策をとることで、リスクやデメリットを回避することができ、安定した駐車場経営の実現も可能です。ここからは駐車場経営の始め方について解説していきます。
駐車場経営を始める流れとしては、以下の通りです。
- 月極駐車場かコインパーキングかを決める
- 専門業者とコンタクトを取る
- 土地の整備を始める
- 利用者を募集する
- 管理業務を行う
月極駐車場かコインパーキングかを決める
上述した通り、駐車場経営には月極駐車場とコインパーキングの2つの形式があります。まずはそれぞれの特徴を押さえて、より収益が見込める運営方法を見極めることが重要です。
住宅街の場合、利用者は長時間駐車することを想定しているため、月極駐車場に需要が傾きます。一方、駅や繁華街の周辺では短時間の利用が中心になることから、コインパーキングの需要が高くなる傾向にあります。
また、どちらの経営においても、競合となる近隣の駐車場の調査は必須です。空きが多い場合は需要が低く、満車状態が続いていればさらなる需要が見込めるでしょう。
なお、料金設定を誤ると利用者は増えません。特に月極駐車場は長期間の契約を想定している希望者も多いため、希望者側も金額や条件について入念に調査し、慎重に検討しているケースもあります。実質利回りなどを計算し、競合の調査を行ったうえで経営を検討しましょう。
専門業者とコンタクトを取る
駐車場運営の方針が固まったら、専門業者に土地活用の相談をしましょう。
月極駐車場を選択した場合は、地元の不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめです。
理由は、地域に密着した不動産会社は担当エリアの細やかなニーズや事情を把握しており、その後の付き合いの観点からも、丁寧に対応してくれる可能性が高いためです。
コインパーキングを選択した場合は、コインパーキングを手掛ける企業と自らコンタクトをとる必要があります。
個人でコインパーキングを運営していく方法と、一括借り上げによる運営などがあり、各企業によっても手数料や管理料金、対応の良し悪しなどが異なります。事前に地元の不動産会社に聞き込みや紹介を依頼してみると良いでしょう。
土地の整備を始める
駐車場運営の方針と内容が決まったら、土地の整備に入っていきます。
月極駐車場の場合は更地の状態であれば、そのまま区画割をして事業を開始できますが、対象の不動産に建物がある場合は、解体費用が必要になります。
また、コンクリートやアスファルト・砂利などで舗装する場合にも、整備費用が発生するので注意しましょう。戸建てのような小規模な駐車場ではコンクリートや砂利での舗装が一般的ですが、大型の駐車場ではアスファルトがおすすめです。
コンクリートの相場が1台あたり15万円前後なのに対し、アスファルトは6万円〜7万円程度が相場となっています。また、砂利と比べると手入れの手間がかからないため、負担を減らしたいという方に適しています。
コインパーキングを運営する場合は、土地の整備に加えて機械の導入費に約200万～500万円が必要になります。
ただし、一括借り上げ方式（※）で契約した場合は、コインパーキングの初期費用がかからないケースがあります。代わりに契約料や顧問料が必要になる場合もあるので、業者選定の段階でそれぞれの業者の実情について下調べをしておきましょう。
※一括借り上げ方式とは、不動産会社や管理会社に土地を一括で貸し出すことです。管理委託とは異なり、利用者の数にかかわらず一定の賃料を得ることができます。
利用者を募集する
月極駐車場の場合、利用者の募集を行う必要があります。募集の際は、土地選びなどで関わりを持った不動産屋や業者に依頼するのが一般的です。委託をせずに個人で行う場合は、インターネットを通じて利用者を募集できるサービスもあるため、積極的に活用してみましょう。
また、利用者の募集を不動産会社や業者に依頼した場合、利用者が決まった際には仲介料を支払う必要があります。月極駐車場の場合、仲介料は初回の契約時にのみ支払うのが一般的です。
なお、コインパーキングの経営の場合は開業宣伝をしてもらうのみで、利用者の募集は行いません。
管理業務を行う
駐車場経営の主要な管理業務は以下の通りです。
- 賃金回収業務
- 機械の保守・点検業務
- 場内の見回り・清掃業務
- トラブルの対応
管理委託費の相場は駐車場収入金額の5～10%となっています。地域や駐車場規模によっても大きく変動しますが、概算値として参考にしてください。
駐車場経営のノウハウ④：駐車場の種類
駐車場経営は、「月極駐車場」と「コインパーキング経営」の2つに分けられます。
それぞれの特徴を確認していきましょう。
月極駐車場について
月極駐車場の特徴や初期費用、収入例は以下の通りです。
月極駐車場の特徴
月極駐車場経営とは、賃貸契約の期間をひと月単位とする駐車場経営の種類です。
特に、住宅地や飲食店が多い地域で需要のある駐車場となっています。
月極駐車場では、月ごとに特定の人と契約を結ぶため、契約者がいる限り安定した利用料収入を得ることができますが、収容できる台数によって月あたりの利用料収入の上限が決まります。
また、月極駐車場の利用料はエリアごとに大まかな相場が決まっているため、相場よりも利用料を高く設定すると利用者が集まりづらくなります。
月極駐車場経営の初期費用
月極駐車場は、土地の整備し、駐車ますを作るだけで経営を始めることができます。
そのため、月極駐車場経営の初期費用は土地を砂利やアスファルト、コンクリートで整備するための費用のみになります。
砂利敷なら1㎡あたり2,000円程度、アスファルトなら5,000円/㎡、コンクリートなら8,000円/㎡程度が相場です。
また、駐車ますを作るのに、ライン引きに5,000円/台、車止めブロックの設置に5,000～6,000円/台、駐車場番号の表記に1,000円/台程度かかります。
月極駐車場経営の収入
月極駐車場の収入は、1か月あたりの賃料×契約者数で決まります。
たとえば、東京都の利用料相場は約2万5,000円ほどとされているため、10人と契約していれば1か月あたり25万円の収入を得ることができます。
また、管理業務を委託する場合はここからいくらか手数料が差し引かれた金額が収入になります。
委託手数料は駐車場の規模などによって異なりますが、委託管理の場合は賃料の5～10％、一括借り上げの場合は賃料の15～20％程度が相場とされています。
コインパーキング経営について
コインパーキング経営の特徴や初期費用、収入例は以下の通りです。
コインパーキング経営の特徴
コインパーキング経営とは、賃貸契約の期間を時間あたりとする駐車場経営の種類です。
都心では住宅地でも見かけることも珍しくありませんが、駅前やオフィス街、大型商業施設の近く、観光地などで需要が高い駐車場です。
コインパーキングの利用料もエリアごとに相場がありますが、相場に合わせなくてもタイミングによっては利用者がいることから、自由な料金設定をすることができます。
そのため、利用時間や利用が多い時間帯に合った料金設定にすることで、月極駐車場より稼ぐことができます。
コインパーキング経営の初期費用
コインパーキング経営は、土地を整備するのに加えて、精算機やゲート、ロック板などの機器や設備を導入する必要があります。
土地の整備にかかる費用は月極駐車場と変わりませんが、設備導入のための費用がかかります。
具体的な費用は設備の種類によって異なりますが、精算機は1台につき40～50万円。ゲート式は35～40万/本、ロック板は10万円前後/台、さらに看板や照明などを取り付ける費用として15～20万円程度かかります。
また、これらの設備は業者に施工を依頼するため、別途工事費も必要になります。
コインパーキング経営の収入
コインパーキング経営の収入は、稼働率によって大きく異なるため、一概にいくらとはいうことができません。
ただ、簡単なシミュレーションはすることができるため、周囲のコインパーキングの稼働率と料金設定を参考に計算してみると良いでしょう。
また、コインパーキング経営でも一括借り上げにしてしまえば、毎月一定の収入を得ることができます。この場合、個人で経営するよりも収入が低くなる可能性があるため注意が必要です。
駐車場経営は、アパートやマンションなど賃貸経営と比較すると、初期費用が低く転用性が高いのが魅力です。賃貸経営は一度始めたら簡単にやめることはできません。
賃貸経営と比較した駐車場経営のデメリットは、固定資産税の軽減措置が適用されないため、あまり節税効果が見込めないことです。
税対策を目的にするオーナーにとっては、この点がネックに感じるかもしれません。
まずは初期費用の見積もりを比較して他の土地活用方法と含めて検討してみましょう。
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駐車場経営のノウハウ⑤：成功のコツ
ここでは稼げる駐車場にするために抑えておくべき「相見積もり」「市場調査」「収支計画」などの注意点について解説していきます。
相見積もりをとる
駐車場経営の方針が決まったら、月極駐車場の場合は地域の不動産業者、コインパーキングの場合はコインパーキング業務を行っている業者に相談をします。その際に、複数の専門業者に相見積もりをとるようにしましょう。
紹介してもらった業者や、以前から取引実績がある専門業者であれば、契約後のトラブルも少なく済みますが、ほとんどの地主は初めての経験となるでしょう。
そのため、複数業者に相見積もりをして、仲介手数料や管理費用の相場観を養い、納得した専門業者と契約を結べるように工夫が必要です。契約の時点で、駐車場経営の明暗が分かれるといっても過言ではありません。
周辺地域の市場調査
前述した通り、駐車場経営を開始する前に周辺の調査は欠かせません。調査の際は以下のような内容を確認しておきましょう。
- 周辺の駐車場の有無
- 平均金額
- 空き駐車場の有無
- 将来の競合駐車場
安定して稼げる駐車場を経営するには、周辺地域の現在の需要を把握することと、今後の将来性も見据えておかなければなりません。
駐車場経営の収支計画
駐車場経営はビジネスのため、赤字が続くようでは失敗といえます。
このような失敗を避けるために、駐車場経営をする前には綿密な収支計画を立てておくことが重要です。具体的なポイントは以下の通りです。
- 保守的な収支計画
- 周辺相場の変動リスク
- 実質利回り15%
事前に周辺調査を行っている場合でも、強力な競合の進出や商業施設の閉館などによって、開業当時と同額の収入を継続的に得ることが困難になるケースもあります。
そして、注意したいのが利回りです。実質利回りとは、年間の総収入に対して駐車場運営にかかった初期費用、管理に係るランニングコストを計算したものです。以下の計算式で実質利回りを求めることができます。
- （年間の賃料ーランニングコスト）÷（土地代＋初期費用）× 100 ＝ 実質利回り
駐車場経営のノウハウ⑥：相談先
ここでは、駐車場経営を考えたときに相談できる相手を紹介します。
不動産会社
月極駐車場を検討しているなら不動産会社に相談することをおすすめします。
土地をコンクリートで舗装し、タイヤ止めを付け、白線を引き、利用者と賃貸借契約を結び、管理するだけで月極駐車場は完結します。
そのため、専門的な設備を設置する必要もなく、地元の不動産会社に相談することで月極駐車場を開業することができます。
駐車場管理会社
コインパーキング経営を検討しているなら駐車場管理会社に相談することをおすすめします。
全国チェーンの駐車場会社や、近くのコインパーキング経営会社のホームページには、随時駐車場オーナーを募集しているので、そこから相談の申し込みができます。
駐車場管理会社に相談することで、経営のノウハウや向いている土地など、より専門的な話を聞くことができます。
また、その会社に管理委託することもできるため、話を聞いて信頼できそうな会社であれば、その会社で駐車場経営を始めるのも良いでしょう。
お持ちの土地に最適な土地活用方法を見つけるためには選択肢を広げて複数のプランを検討してみることをおすすめします。日本最大級の比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけで土地活用プランを取り寄せることができます。
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駐車場経営のノウハウ⑦：管理業務
ここでは、駐車場経営の管理業務について解説します。
- 利用者の募集
- 利用料の集金
- 清掃・メンテナンス
- 問い合わせ・トラブル対応
利用者の募集
月極駐車場の場合、契約者がいないと収入を得ることができません。
そのため、チラシを作成したり、ネットで情報を発信したりして、駐車場があることを認知してもらうことが大切です。
また、コインパーキング経営では、月極駐車場のように利用者の募集をする必要はありませんが、多くの収入を得るために多く人に知ってもらうことが重要になります。
どちらのスタイルで駐車場経営を始めるにしても、設営が始まった段階で募集や宣伝をしておきましょう。
利用料の集金
駐車場経営を始めた後は利用料の集金を行います。
月極駐車場の場合は、利用者から料金が入金されているか確認し、入金がない場合は督促をします。
そのため、月に一度は、利用者が毎月お金を支払っているかを確認しておかなければなりません。
また、コインパーキング経営は精算機に入っているお金を集金するだけでよいため、月極駐車場よりも簡単な業務になります。
清掃・メンテナンス
駐車場利用してもらうためも、清掃やメンテナンスはこまめに行う必要があります。
駐車場が汚れていたり、コンクリートが剥がれていたりしたら利用者も良い気持ちで利用できず、客離れにもつながります。
また、コインパーキング経営では、精算機などの不具合なども発生しうることから、定期的なメンテナンスも必須です。
契約者や利用者を手放さないためにも、こまめに駐車場をチェックして、定期的清掃やメンテナンスを行いましょう。
問い合わせ・トラブル対応
管理業務を委託していない場合、利用者や近隣住民から問い合わせがあったときには自分で対応する必要があります。
スムーズに対応するためには、質問を想定しておき、その回答を事前に用意しておくことがおすすめです。
また、駐車場内での事故やトラブル、クレームなどにも対応マニュアルを作っておくと対応が楽になります。
もし、日中は仕事があり、素早い対応できない場合は、最初から管理業務を委託してしまう方が良いでしょう。
駐車場経営のノウハウ⑧：発生する税金
駐車場経営ではさまざまな税金が課されます。
具体的な金額を把握するためにも、まずはどんな税金がかかるのかを確認していきましょう。
固定資産税・都市計画税
土地や建物といった不動産を所有している人には毎年1月1日に固定資産税が課されます。
所有している土地で駐車場経営をしていると、土地が課税対象になり、固定資産税評価額×1.4％が納税額になります。
また、市街化区域内に土地を持っていると都市計画税がかかり、固定資産税評価額×0.3％を都市計画税として納税します。
固定資産税と都市計画税には、住宅用地に対して軽減制度がありますが、駐車場経営ではこれが適用されないことに注意が必要です。
所得税・住民税
利用料などの収入から経営にかかった諸費用や控除を差し引いた事業所得が黒字だった場合、所得税と住民税がかかります。
所得税と住民税は、毎年行う確定申告をもとに課税所得が決まり、それに応じた金額を納付することになります。
所得税は所得が大きくなればなるほど税率も大きくなる累進課税制度が採用されています。
また、住民税は所得がある人全員が負担する「均等割」と所得に応じて金額が大きくなる「所得割」の合計を納付します。
事業税
事業税は、個人の方が営む事業のうち、地方税法等で定められた事業（法定業種）に対してかかる税金です。
駐車場経営は、第1種事業に該当するため、課税所得に5％の税率を掛けた金額を納付します。
また、駐車場業として認定を受けるには、以下3つのうちいずれかの基準を満たす必要があります。
- 寄託を受けて保管行為を行う駐車場（1台以上）
- 構築物や機械式である駐車場（1台以上）
- 上記以外の建築物でない駐車場（10台以上）
消費税
事業所得が1,000万円を超える事業者は「課税事業者」とみなされるため、消費税がかかります。
しかし、課税事業者かどうかは2年前の売上をもとに判断されることから、資本金が1,000万円未満の状態で駐車場経営を始めることで最初の2年間は消費税がかかりません。
また、経営開始後2年が経っても売り上げが1,000万円を超えなければ免税事業者になり、消費税は課税されません。
駐車場経営のノウハウをおさえて堅実な運営を
土地活用法はいくつか存在しますが、地形や場所の影響を受けにくく、費用面でローリスクな駐車場運営は多くの土地保有者が検討するビジネスのひとつです。
駐車場経営は、形式や専門業者・運営プランの選択など、バラエティ豊富な運営手段の中から、最終的に納得した選択肢をあなた自身が選択する必要があります。ご自身で情報を集めつつ、頼れる専門業者や経験者に相談をして、有効的な土地活用を実施してみてはいかがでしょうか。
また、土地活用でお悩みの場合はイエウール土地活用に相談するのがおすすめです。インターネットで簡単に無料相談ができるので、気軽に利用してみてください。
記事のおさらい
さらに駐車場経営について知りたい方は以下の記事をご覧ください。
