駐車場経営の固定資産税はいくら?計算方法から節税策までを解説!

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こんにちは、イエウール編集部です。

「駐車場は建物の建築費がない分、利回りが高くなるのでは」と駐車場経営について検討している方もいるかもしれません。しかし、駐車場経営は、固定資産税が収益を圧迫することがあるので、駐車場とアパート経営の固定資産税について理解しておいたほうがよいでしょう。駐車場経営を検討しているのであれば、固定資産税を含めた収支計画を考える必要があります。

駐車場経営における固定資産税がどのくらいかかり、どう試算すればよいのでしょうか。今回は、「駐車場の固定資産税はいくら?」という疑問に答えつつ、計算方法から節税策までを徹底解説します。

先読み!この記事の結論
  • 宅地に比べて駐車場は土地に対する固定資産税が6倍も高くなる
  • 各種控除を利用すれば固定資産税を節税することもできる

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 駐車場の固定資産税は6倍高い!その理由とは?

土地を所有すると固定資産税が課税され、毎年5月(地域によっては4月)に納付書が送られてきます。家を建てるための「住宅用地」と、駐車場として活用されている土地は、税法上の扱いや計算方法が異なります。そのため、駐車場の固定資産税は住宅用地と比べて6倍も高いケースも。本項では、その理由について解説します。

1.1. 住宅用地だけに認められた特例

駐車場ではなく人の住むための土地である「住宅用地」の場合は、固定資産税を軽減する特例が認められています。住宅用地かどうかは、土地の所有者が自由に決められるものではなく、地方税法によって「居住用の建物のため敷地である」と認められる必要があります。

駐車場と判断された土地は、一般の住宅用地に適用される固定資産税額を軽減する特例が受けられません。

1.2. 「住宅用地の特例」とは?

住宅用地の特例は、住宅用地の固定資産税と都市計画税の税率を緩和する軽減措置です。

地方税法の第394条3の2において、詳しい要件を確認できます。東京都のホームページによると、住宅用地の定義が以下のように定められています。

上記の定義に対する具体例として、専用住宅やアパートの敷地、住宅用建物の敷地と一体となっている庭や自家用駐車場を挙げています。

住宅用地の具体例に「駐車場」が挙げられていますが、これは居住用の家屋が立っている土地内の駐車場を指します。賃貸駐車場をはじめとして、店舗や事務所、工場などの敷地、資材置場などは住宅用地としては認められません。

1.3. 住宅用地の特例措置でどのくらい固定資産税が軽減されるか

次に、実際にどのくらい固定資産税が軽減されるか解説します。

住宅用地の特例措置を受けるためには、住宅用地の適用要件を満たす必要がります。その上で、「小規模住宅用地」「一般住宅用地」といった種類に分かれます。それぞれどのくらい軽減されるかは以下の通りです。

小規模住宅用地(住宅用地で住宅1戸につき200m2までの部分)
固定資産税 課税標準価格×1/6
都市計画税 課税標準価格×1/3

一般住宅用地(小規模住宅用地以外の住宅用地)
固定資産税 課税標準価格×1/3
都市計画税 課税標準価格×2/3

課税標準価格とは、固定資産税課税台帳に記載された不動産価格のことで、一般的に「評価額」とも言われています。土地価格が「小規模住宅用地」に当てはまる場合、課税標準価格が1/6になるため、固定資産税がかなり安く抑えられます。

住宅用地の特例が受けられない駐車場の固定資産税は、住宅用地よりも最大6倍も高くなるのです。

2. 駐車場を経営したらどのくらいの固定資産税がかかる?

固定資産税の税率は1.4%です。さらに不動産を所有している場合、都市計画税0.3%が固定資産税とセットになって課税されます。これは何も軽減を受けない場合の税率のため、固定資産税等を試算する際は、特例なども踏まえた計算が必要です。

実際に住宅用地として軽減措置を受けた場合、駐車場の固定資産税がどのくらいになるのかシミュレーションしてみましょう。

2.1. 住宅用地の特例が適用された場合

以下の条件で土地を所有しているケースの固定資産税をシミュレーションします。
  • 東京都板橋区板橋1丁目に200㎡の土地(標準課税価格5800万円)
  • 総床面積100㎡
  • 新築住宅(標準課税価格800万円)

新築住宅は固定資産税額を1/2にするという特例がありますので、それを踏まえると、以下の計算式になります。

建物の固定資産税
固定資産税(A) 800万円×1.4%=11万2000円
軽減後の固定資産税軽減(B) 11万2000円×1/2=5万6000円
都市計画税(C) 800万円×0.3%=2万4000円

土地の固定資産税
固定資産税課税標準価格(D) 5800万円×1/6=約97万円
都市計画税課税標準価格(E) 5800万円×1/3=約1933万円
D×1.4%=1万3580円・・・F
E×0.3%=5万7990円・・・G

試算の結果、建物と土地の固定資産税を合計すると「15万1570円」が住宅用地としての課税額となります。

2.2. 住宅用地の特例が適用されない駐車場の場合

次に、住宅用地の特例が適用されない場合に固定資産税がどのくらいか試算してみます。前項の住宅用地の固定資産税を算出した際の特例分がなくなるだけなので、計算は難しくありません。

駐車場の固定資産税
固定資産税(A) 5800万円×1.4%=81万2000円
都市計画税(B) 55800万円×0.3%=17万4000円

2.3. 建物がある土地と駐車場の固定資産税の比較

上記の試算をもとに、住宅用地と駐車場でどのくらいの違いが出たか確認してみましょう。

今回のシミュレーションのように、土地だけではなく建物への税金や都市計画税も含めると、結果的に6倍以上の差が出るのです。住宅用地には軽減措置がある上、家屋の価値は減価償却によって年々減少していくため、駐車場経営よりも節税効果が高くなります。おおよその土地の価格を調べるためには、イエウールの一括査定がおすすめです。

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3. 実際の納税額を知りたい!固定資産税の調べ方と計算方法

住宅用地と駐車場の固定資産税にどれだけ違いがあるかを解説してきました。固定資産税を算出するためには、課税標準価格や実際の計算方法を確認する必要があります。詳しい固定資産税の納税額の確認方法は主に4つです。

3.1. 「固定資産税の納税通知書」で確認する

最も簡単な方法は、毎年4~5月に送られてくる「固定資産税・都市計画税納税通知書」で確認することです。納税通知書には土地や建物ごとの価格に加えて、計算方法まで記載されています。書類を保管している方は目を通してみましょう。

3.2. 納税通知書を破棄していたら「固定資産税証明書」を発行する

もし固定資産税の納税通知書を紛失、破棄してしまった場合、所有する土地を管轄する市区町村の役場で「固定資産税評価証明書」を発行することで確認できます。その際に注意すべきは以下の3つです。

  • 手数料が数百円かかる
  • 土地が2筆以上に分かれている場合はその分の手数料がかかる
  • 納税義務者や所有者等しか発行できない

3.3. 「固定資産課税台帳」を確認する

固定資産税証明書を発行するほかに、「固定資産課税台帳」を確認する方法もあります。この方法でも、納税義務者や所有者などの関係者しか閲覧できない上、手数料がかかります。

3.4. 駐車場経営を検討している場合、「固定資産税路線価」から試算する

駐車場経営のために、土地の購入を検討している人は、「固定資産税路線価」から試算する方法があります。「一般財団法人 資産評価システム研究センター」が提供している「全国地価マップ」で固定資産税路線価を簡単に調べることが可能です。

例えば、土地の面する道路に「269000」と記載されていた場合、「1m2あたり26万9000円」です。100m2の土地であれば2690万円が土地の評価額になります。最後に上記で算出された評価額税率をかけて計算するだけで、おおよその固定資産税額を確認できることになります。

また、イエウールの一括査定でもおよその土地価格を調べることができるので、カンタンに価格を把握したい人がぜひ活用してみてください。

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4. 駐車場でも固定資産税は節税できる!

固定資産税が一般の住宅地より6倍も高いとなれば、駐車場経営のモチベーションも下がってしまうかもしれません。しかし、駐車場でも住宅用地として認められて節税できる場合もあります。

4.1. 駐車場とアパートなどの土地を繋げると固定資産税が1/6に?

住宅用地の定義について簡単に解説しましたが、駐車場の定義に節税のヒントが隠されています。冒頭に紹介した東京都が定めている住宅用地の定義を引用して、紐解いてみましょう。

引用:東京都「固定資産税・都市計画税(土地・家屋)」

住宅用家屋が「専用住宅」と「アパート等」で分けられており、住宅用地の例の最後に「住宅用家屋の敷地と一体となっている庭・自家用駐車場」とあります。つまり、土地を建物と駐車場で一体利用していると認められる駐車場であれば軽減措置が受けられるのです。

4.2. アスファルトで塗装すると小規模住宅地等の特例が適用される

もう一つ、いつかは考えないといけない相続税についても特例を受ける方法があります。それは「駐車場をアスファルトにすること」です。国税庁のwebサイトを確認してみると以下のような記載があります。

引用:国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)」

上記の記載に「『構造物の為の敷地』のために使われている事」とありますが、この構造物はアスファルト舗装も含まれます。この定めによって、貸付事業用宅地等の200m2までの範囲について土地の評価額を50%減額できる特例が適用することができるのです。

4.3. 具体的な節税額をシミュレーション

最後に、住宅用地の特例を適用した場合と適用しない場合で、駐車場の固定資産税額がどのくらい変わるかをシミュレーションしてみましょう。条件は、さきほど使用した板橋区の土地の例を用います。

住宅用地の特例を適用した場合
固定資産税(A) (土地評価額5800万円×1/6)×1.4%=約13万5000円
都市計画税(B) (土地評価額5800万円×1/3)×0.3%=5万8000円

住宅用地の特例を適用しない場合
固定資産税(C) 土地評価額5800万円×1.4%=81万2000円
都市計画税(D) 都市計画税:土地評価額5800万円×0.3%=17万4000円

計算の結果、約80万円もの差>が出ました。このシミュレーションの土地は200㎡なので、およそ8台分の駐車が見込めます。月極で1台2万円で貸したとすると年間192万円の収入となりますが、住宅用地の特例が適用されない場合、収入の約半分ほどを税金として納めなければなりません。

駐車場の経営を考えるのであれば、住宅用地の特例が適用されるかどうかで、収入に大きな差が出ることを知っておきましょう。

5. まとめ

「駐車場=固定資産税が高い」と考えられていますが、固定資産税の仕組みや軽減措置、特例を知ることで節税が可能です。こうした特例を適用するためには、市区町村への申告が必要な場合が多いです。地域によって申告の期限が異なることもあるため、適用を検討するなら市役所などで確認しましょう。

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