駐車場経営の税金は住宅経営の6倍!? | 知っておきたい節税対策

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不動産投資の方法として、駐車場経営またはコインパーキング経営が注目されています。ただ、駐車場経営は税金の節税効果が少なく、節税目的で土地活用を考えている方にとってはおすすめではありません。
この記事では、駐車場経営でかかる税金とその節税対策について解説するので、参考にしてみてください。

駐車場経営をする際のコツやかかる費用、収入の目安などは以下の記事をご覧ください。

駐車場経営でかかる税金

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まず、駐車場経営にかかる税金を解説します。駐車場経営でかかる税金は、大きく6種類に分かれます。「固定資産税」「都市計画税」「償却資産税」「消費税」「所得税」「個人事業税」の6種類です。

固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日の時点で土地や家屋などを持っている人に対して市町村が課税する税金のことです。借りた土地で駐車場経営するときには固定資産税はかかりませんが、購入した土地の場合は必ずかかります
税金の額は、固定資産税の評価額は以下の計算式で求めます。

  • 固定資産税の評価額=課税標準額×1.4%
課税標準額とは、税金を乗ずる金額のことです。建物の場合、固定資産税評価額と課税標準額は一致します。
土地の場合は、住宅用地には課税標準の減額特例がありますが、駐車場経営の場合は、住宅用地ではないのでこの特例の適用対象外です。固定資産税は1年分を4期に分けて納付します。
固定資産税についてさらに詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

都市計画税

都市計画税は、市街化区域内に駐車場を持っている場合に課税される税金のことです。税額は固定資産評価額をもとに以下の計算式で求めます。

  • 固定資産評価額=課税標準額×0.3%
市街化区域とは、市街化を活性化する地域のことで、住宅街や商業施設などがあるエリアのことをいいます。
市街化区域は、建物を許可なく建築できるのが特徴です。都市計画税は固定資産税と一緒に納税します。
市街化区域についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

償却資産税

償却資産税とは、駐車場経営で使う設備に対してかかる税金のことです。具体的には、コインパーキングに設置した料金収受機や、車止めなどの機器、舗装、街灯やフェンスなどがその対象となります。
税金の算出方法は以下の計算式で求めます。

  • 償却資産税=課税標準額×1.4%
償却資産税は、1年分を4期に分けて納付します。
駐車場のある自治体から5月頃に届く納税通知書で確認しましょう。

消費税

消費税は商品や製品の販売や、サービス提供に対して課税される税金のことです。税金の納付は事業者が行いますが、負担するのは消費者です。
土地の貸付は基本的に非課税取引です。ただし、課税対象となるかどうかは駐車場の運営方法によっても異なります。
青空駐車場は非課税ですが、駐車車両の管理をしたり、有料駐車場として使うための土地の整備や、建物、フェンス、区画などの設置をした場合には、消費税の課税対象です。
なお、消費税の納付義務が生まれるのは課税期間の基準期間の売上高が1,000万円を超える事業者です。
駐車場収入が1,000万円を超えない場合には、納税義務はありません。

所得税

所得税とは、個人が所得を得た場合に課税される税金のことです。所得とは、1月1日から12月31日までの1年間のすべての収入から必要経費を差し引き、所得控除を行った後の課税所得に対して、一定の税率を掛けて算出したもののことです。
駐車場経営を行った場合の所得税は次のように計算します。
  • 所得税=(駐車場の収入金額-経費)-所得控除×税率
税率は所得金額によって異なります。累進課税制度をとる日本では、所得が多くなるほど税率が高くなっているのが特徴です。
なお、駐車場収入は基本的に、自分自身で管理する場合は「事業所得」または「雑所得」、管理会社に運営を委託している場合は「不動産所得」となります。

個人事業税

個人事業税とは、個人が事業を営んだ場合に課税される税金です。
個人事業税は次の方法で計算します。
  1. 収入金額-必要経費=利益
  2. 利益-各種控除額=個人事業税の所得額
  3. 個人事業税の所得額×標準税率=個人事業税
個人事業税は事業に対して課税される税金ですが、個人事業税の対象となるかどうかは課税者である都道府県が決めます
自分では個人事業税の対象にならないと思っていても、課税される場合があることや、事業の内容がわからないときには都道府県から事業内容の問い合わせがあることもありますので、注意しましょう。
なお、個人事業税は所得税や個人住民税の確定申告書を提出している人は不要です。

駐車場経営には、様々な税金がかかりますが、調べてみると「実際にどの程度の税負担があるのか」や「より節税効果の高い土地活用方法があるのでは」など様々な疑問が出てくるかと思います。

駐車場経営の具体的な節税効果や税負担を知るには、複数の企業から経営プランを取り寄せて比較してみるのがおすすめです。しかし、一つ一つの企業から経営プランを取り寄せるのは手間がかかります。

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土地活用の始め方
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駐車場経営の税金に関する注意点

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駐車場経営をするときに知っておきたい税金の注意点を解説します。固定資産税、所得税と消費税に関するものの3つを見ていきましょう。

固定資産税の注意点

固定資産税の軽減は、課税対象の土地が「住宅用地」である場合に適用されます。住宅用地か否かの判定は土地所有者が決められるものではなく、地方税法に基づいて各市町村によって決められます。
例としては、アパートの敷地やその中にある駐車場もその適用を受けます。
小規模住宅用地(住宅1戸につき200㎡までの部分)の場合、固定資産税は課税標準額×1/6、都市計画税は1/3となり、土地にかかる税負担に関して大幅な削減が可能です。

つまり、駐車場単体での経営(駐車場敷地内に住宅用建物がない場合)はこの住居用地として認められる場合に比べて、最大6倍もの固定資産税がかかってしまいます。

これまでご紹介した通り、アパートなど居住用の建物がある敷地内で駐車場経営をしない限り、固定資産税は節税できません。
しかし、相続税を節税することは可能です。

駐車場に小規模宅地の特例を適用させる方法となり、具体的にはアスファルト舗装をすることが条件となります。

アスファルト舗装による節税については、後で詳しく解説します。

駐車場経営の固定資産税についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

所得税の注意点

先に、駐車場経営の所得区分には、事業所得、不動産所得、雑所得の3つがあることを紹介しました。
ここでは、もう少し踏み込んで解説します。なぜなら、駐車場経営の所得税は、所得の区分によって計算方法が異なるからです。
基本的に所得区分は次のように考えておけばよいでしょう。

月極駐車場:不動産所得
コインパーキング:事業所得または雑所得

確定申告で所得を申告するときには「賃貸収入-必要経費-青色申告特別控除(10万円または65万円)」で計算されますが、所得区分によって必要経費にできるものが異なります。
あなたのケースではどうなるのか、駐車場経営を進めるパートナー会社に相談しておくと安心です。

消費税の注意点

消費税は売上が1,000万円超の事業者が納税するものですので、売上が1,000万円以下の事業者には納税義務がありません。
ここで注意が必要なのは、売上は消費税込みの金額であるという点です。
駐車場経営で、アスファルト舗装なしの青空駐車場を貸し出したり、自分が経営している賃貸住宅についている駐車場を貸すケースはごくまれでしょう。駐車ラインや、砂利を敷いてあったり、フェンスがあるような通常の駐車場は消費税の対象となります。
そのため、免税事業者の指定になっていても、ほとんどの駐車場は消費税込みの料金を受け取らなければなりません。
消費税の免税事業者とは消費税の納付義務がないだけで、消費税をもらわなくてよいということではないのです。消費税の納税業者かどうかを判断する売上1,000万円は、消費税込みの金額となる点に注意してください。

駐車場経営でかかる税金を節税する方法

駐車場経営にはさまざまな税金が課されますが、事前に対策を講じることである程度は節税できます。
駐車場経営で節税する方法について解説します。

アスファルト舗装による減税

建物のある土地と、更地では固定資産税が6倍の差となってしまうことは既にご紹介した通りです。
しかし、相続する・される土地で駐車場経営する場合にはぜひ検討したいことがあります。

それは、駐車場をアスファルト舗装することです。更地の土地をアスファルトで塗装すると、小規模宅地等の特例の適用対象となり、土地の評価額を50%減額することが可能になります。

ただし、この方法は相続税にのみ減税措置が適用されます。土地を相続する・される予定のある方向けの節税対策になりますので、この点に注意が必要です。

相続の際の小規模宅地等の特例について詳しくは、以下をご覧ください。

引用:国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)」

一括償却資産

先のアスファルト塗装で減免を受けられるのは、相続時の対策です。基本的に固定資産税は節税できないと考えた方がよいでしょう。多くの人が取れる節税手段は、一括償却資産ということになります。
償却資産とは土地や建物以外で、事業に使っている資産のことです。駐車場経営なら、外灯や表示灯、看板などが該当します。150万円以下の資産は固定資産税ゼロとなりますので、この制度を上手に活用しましょう。
たとえば、1個10万円の外灯を30個購入したときにかかる費用は300万円です。このとき300万円で計上すると固定資産税の対象となってしまいますので、1つの資産を10万円以上20万円未満に抑えて計上します。
さらに費用計上する全体の費用を3年に振り分ければ、通常よりも節税効果を期待できます。

駐車場経営地内に家屋がある場合の特例

住宅用地において固定資産税の軽減が適用されるというのは既にご紹介した通りです。
では、相続した土地が家屋付きで、その敷地にて駐車場経営を始める場合はどうでしょうか。

この場合、家屋は壊さず残りの敷地で駐車場経営を始めると、特例を適用させることが可能です。
しかし、住居用地かどうかは土地所有者ではなく各市町村の判断になるため、家屋の形態によっては税額軽減を受けられない可能性もあります。

また、住宅用地として認めてもらうために新しく住宅を建築することは大きなコストがかかってしまいます。固定資産税は節税できますが、結果的に建築費用でマイナスになってしまいますので、注意が必要です。


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駐車場経営のメリット

駐車場経営のメリット

これまでご紹介したように、駐車場経営は基本的に他の土地活用と比べて固定資産税などの大幅な税額軽減が受けられません。
しかし、なぜ駐車場経営は人気と言われているのでしょうか。ここでは、様々な土地活用のなかで駐車場経営が支持される理由をご紹介します。

初期費用が少ない

賃貸住宅経営と違い、駐車場経営は建物を建てる必要がありません。さらに、駐車場運営会社に所有地を一括で借り上げてもらえば(サブリース)、0円で駐車場経営を始められます。
そのため、費用面で自己資金に不安のある方でも始めやすい土地活用といえるでしょう。

このように、少ない資金で始めることができるのは、駐車場経営の大きな魅力です。

駐車スペースがあれば経営可能

駐車場経営は、駐車スペースが1台でも、住宅建築には適さないイレギュラーな形の土地でも始めることができます。アパート経営などある程度の広さが必要な土地活用と比べるとこの点はとても有利です。
オフィス街や繁華街などの都市部では、駐車場の需要が高いことが多いので、数台ほどのスペースしかない駐車場でも収益に期待ができます。2~3台であれば、15~16坪ほどの広さで経営可能です。

他事業へ転換しやすい

駐車場経営は、他の土地活用をしたくなったときや、駐車場経営から撤退したくなったときの事業撤退が簡単です。運営会社とサブリース契約を結んでいる場合でも、解約すればすぐに経営をやめることができます。
住宅の解体費などもないので、その分費用も抑えることができます。そのため、他の土地活用ほどの撤退コストもかかりません。
月極駐車場においても、契約解除予告から1ヶ月程で経営をストップすることができます。

経営までの期間が短い

賃貸住宅経営の場合は、不動産会社との相談からプラン策定、建築、引き渡しと経営開始まで1年程かかってしまうこともあります。
しかし、駐車場経営は1ヶ月もあれば経営を開始できます。既に舗装されている土地など、土地環境を駐車場向けに整備する必要がない場合には、2週間ほどで経営を始めることも可能でしょう。

そのため、早めに収益源を確保したい方や、経営までに時間を取られたくない方などにとっては大きなメリットとなります。

駐車場経営の税金で損をしないためには

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駐車場経営は、アパートやマンション経営に比べてリスクが低いため人気のある土地活用方法です。
しかし、この記事で解説したように、駐車場経営も事業として行う以上、さまざまな費用や税金がかかります。
税金のことを知っているのと知らないのとでは、収益に大きな違いが生まれます。中でも所得税の区分については、自分で判断するのは危険です。間違って申告してしまうと、脱税が疑われてしまうこともあります。
不安があるときは、自分ですぐに調べる癖をつけておくと同時に、一緒に駐車場経営を進める会社にすぐに聞くようにしましょう。

駐車場経営のパートナー探しはイエカレで

駐車場経営をスムーズに進めて、より安定した収益を出すためには、一緒に駐車場経営を進めるパートナー企業との関係性が重要です。
疑問点や不安な点をすぐに解消できるような関係性を構築しておくことで、実際に駐車場経営が始まってから不具合が生じ、「こんなはずじゃなかった」と落胆することも少なくなるでしょう。

ただ、数多くの駐車場経営事業者の中から、それぞれ連絡を取って自分に合った企業を見つけるのはあまりにも面倒です。そこでおすすめな方法は、土地活用プラン一括相談サービスを提供しているイエカレです。
イエカレを活用することで、駐車場経営のノウハウやデータを持った事業者にまとめて相談でき、その中から自分に合ったプランや担当者を選んで駐車場経営を始めることが可能です。
もちろん、無料で相談する事が可能ですので、自分の土地に合った駐車場経営を進めるためにも、一度利用してみることをおすすめします。

土地活用比較サイトの利用手順
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記事のおさらい
駐車場経営にかかる税金は何がある?
固定資産税や都市計画税、償却資産税・消費税・所得税・個人事業税が挙げられます。それぞれの詳細についてはこちらをご覧ください。
駐車場経営の税金で知っておきたいポイントは?
所得税や消費税に関しては、知識がないと損してしまうこともあります。詳しくは駐車場経営の税金に関する注意点をご覧ください。
駐車場経営の税金は節税できる?
節税可能です。ただし、住居の場合に比べて条件が厳しくなるため、詳しくはこちらをご覧ください。
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