初期費用も少なく、収益化までの時間が短いため手軽な土地活用方法として注目されている駐車場経営。土地活用の方法として、駐車場経営を検討している人も多いのではないでしょうか。しかし、一口に駐車場経営と言っても、様々な種類が挙げられます。
この記事では、種類別に駐車場経営に必要な準備、経営が始まってから行う管理業務について紹介します。また運営管理を行う方法についても解説するので、自分に合う方法を探ってみましょう。
駐車場経営については以下の記事をご覧ください。
駐車場管理について学べばうまく駐車場経営ができる
所有している土地を活用する方法の1つとして人気が高いのが、駐車場経営です。簡単そうに見える駐車場経営ですが、実は専門知識が必要だったり、手間をかけて管理が必要だったりと、自分だけで行うには失敗のリスクが伴います。
そこで、多くのオーナーが採用しているのが、業者に管理を依頼して運営していく方法です。本業を別で持っているオーナーでも、駐車場運営がしやすいシステムです。
ここでは、駐車場経営で必要な準備から管理業務の内容を紹介し、自分で管理運営を行う自営方式、業者に依頼して管理運営する管理委託方式について解説します。
駐車場経営を成功させるために、どのような方法で管理運営していけば良いのか、自分にぴったりの方法はどんな仕組みかを検討する際に参考にしてみて下さい。
駐車場管理の主な仕事内容
所有している土地の活用方法として、駐車場にする方法を検討する人も多いでしょう。駐車場経営は、簡単そうに見えますが、管理を行っていく上では多岐にわたる業務が発生します。
駐車場として土地活用した場合、管理はどのように行っていけば良いのでしょうか。駐車場経営を始める準備段階からやるべきことを解説します。
経営の初期準備
駐車場経営と聞くと、車の出入りをする場所なので管理が大変そうというイメージを抱く人も少なくありません。しかし、運営を始める前にしっかりと準備することで、管理自体はそこまで難しいものではなくなることもあります。
まずは、駐車場経営に必要な土地の整備や機材を設置する必要があります。コンクリートで舗装したり、コインパーキングとして運営していくのであれば精算機を設置したりしなければなりません。
もちろん、駐車場料金の設定も必要です。料金設定では、周囲の設定価格をきちんと調べてから行うのがおすすめです。
周囲よりも高い料金で設定してしまうと、利用者が減ってしまい駐車場料金での収入ができなくなる危険があります。
契約者からの賃料集金
駐車場の種類には、コインパーキングのような時間貸しと、月極駐車場の2種類があります。賃料の集金は、駐車場の種類に合わせて行います。
コインパーキングのような時間貸しの駐車場の場合は、コインパーク専門業者に委託して運営する方法が一般的です。
駐車場の売上に関わらず一定料金が業者からオーナーに支払われるので、安定した収入を得ることができます。
月極駐車場の場合は、オーナーが自分で運営する方法も珍しくありません。契約者がオーナーの口座などに直接賃料を振り込むなどするシステムにすれば、賃料の回収ができます。
さまざまなトラブル対応
駐車場にまつわるトラブルへの対応も大切な業務です。例えば、駐車場内で起こった事故や釣り銭切れ、利用者からの問い合わせなどにも対応します。
24時間営業の駐車場も多く、夜間対応があることも想定しておく必要があります。夜間の照明対応や近隣の壁への接触事故、騒音や排気ガスなどによる近隣住民とのトラブルも対応必須となります。
また、売上に大きな影響を及ぼすトラブルの1つとして、不正駐車利用が挙げられます。盗難車や所有者の長期にわたる不在などで、場内に車が放置されてしまうことも多いのです。
駐車場のスペースが占領されてしまうため、早期の対応が必要となるでしょう。
清掃作業や機材点検
駐車場内が汚れていると、利用者や契約者が集まらなくなってしまうため、日々の清掃を行い清潔に保つことも必要です。
また、駐車場内に設置してある機材がトラブルを起こさないよう、定期的な点検も大切な業務です。
機材トラブルは、定期的なメンテナンスを行うことで、大きなトラブルに発展する危険を防ぐことができます。ただし、専門的な知識を必要とするため、専門業者に依頼して管理すると良いでしょう。
決算や確定申告
駐車場として土地活用する場合、駐車料金として得た収入は確定申告をしなければなりません。事業所得、雑所得、不動産所得があった場合は、毎年決まった時期に確定申告をし納税するようにしましょう。
全てを自分で管理することもできますが、本業が別にある場合などで時間が割けない場合は、税理士に依頼すれば、確定申告以外にも売上の集計や決算などまとめて依頼することが可能です。
活用事例:大栄パーク神田紺屋町
駐車場の管理方法
駐車場を運営していく上で、管理業務はとても大切な仕事です。管理する方法には、自分で行う自営方式、管理を依頼する管理委託方式として一括借り上げ方式と管理委託方式の3種類があります。それぞれの方法の特徴やメリット・デメリットを知り、自分に合った管理方法を探ってみましょう。
自営方式とは
文字通り、オーナーが自分で管理を行っていく方法になります。主に、月極駐車場であれば、全て自分で管理していくことも可能になります。
全てを自分で行う
管理運営を自ら行う点が大きな特徴です。月極駐車場であれば、オーナーと契約者が月単位での契約を結びます。
契約者の募集や賃料回収、賃料設定などもオーナー自ら行います。場内での事故対応なども自分で行わないといけないため、時間がしっかりと確保できない人にはおすすめできません。
自営方式のメリットとデメリット
専門業者に依頼しないため、手数料などが発生せず、賃料すべてが自分の収入になります。ただし、初期準備や管理、運営など多岐にわたる業務を自分で行う必要があります。
立地の良い駐車場であれば、利用者や契約者が見つかりやすいため、収益をどんどん増やすことができるでしょう。
ただし、近隣に大きな駐車場などができるなど、周りの環境の変化で影響を受けやすいことがデメリットとして挙げられます。
また、駐車場運営が長期化すると機器の劣化によりメンテナンスの頻度が高くなったり、維持費が高額になってしまうことも考慮しておきましょう。
一括借り上げ方式とは
駐車場管理を専門業者に依頼する方法の1つに、一括借り上げ方式というものがあります。安定収入を見込みたい人にはおすすめの方法です。
土地自体を借り上げてもらう
サブリース方式とも呼ばれる方法で、駐車場の土地を一括して借り上げてもらい、その管理や運営は全て業者に任せる仕組みです。
駐車場運営には専門的な知識を必要とするため、駐車場運営が初めての場合や、ノウハウなどに熟知していない場合などには検討をおすすめします。
一括借り上げ方式のメリットとデメリット
オーナーは専門業者に土地を一括して借り上げてもらい、月額で賃料をもらうシステムのため、安定した収入が見込めます。
初期に必要となる駐車場設備の設置費用や工事費用などを業者が負担するところも多いので、初期投資費用を抑えられる点がメリットです。
また、契約内容によっては売上に関わらず毎月一定額を得られるため、駐車場運営を始めるために準備した建物解体費用やアスファルトに整備した費用などの返済計画が立てやすい点もメリットとして挙げられるでしょう。
ただし、業者に手数料を支払う必要があるため、収益が減ってしまうことはデメリットとして考えられます。
管理委託方式とは
管理委託方式では、駐車場の管理業務を業者に依頼する方法です。自分でも駐車場運営に携わりたいが、専門的な知識を必要とする場面などでは業者に依頼したいと考えている人におすすめです。
業者との契約内容によって、自分で行う部分と業者に依頼する部分を調整できるため、自分が駐車場経営にどこまで時間を割けるのかをきちんと考えた上で相談すると良いでしょう。
一部を業者に委託する
駐車場の運営はオーナーが自ら行い、管理などは業者に依頼する方法です。この場合、駐車場にするための整備や必要な機器の設置はオーナーが行うのが一般的です。
業者によっては、初期費用の一部もしくは全額を負担してくれるところもあるので、相談する際に確認しておくと良いでしょう。募集や定期的な清掃、巡回、クレーム対応といった面倒な管理業務は業者に依頼することができます。
管理委託方式のメリットとデメリット
クレーム対応といった面倒な業務を業者に依頼することができる点はオーナーにとってメリットと言えるでしょう。
ただし、一部の管理を依頼していることから、賃料の中から委託料などの支払いをしなければなりません。そのため、賃料で得た収入全てが自分の収入になるというわけではありません。
管理委託料は、駐車場の広さや立地、依頼する業務量などによって変動しますが、5～10％が相場と言われています。
一方、一括借り上げして運営する方法では、クレーム対応といった管理業務だけでなく、経営面でも全面的に業者に依頼することができます。
得られる収入は一定額になることが一般的で、売上に関わらず収入が安定する点はメリットですが、契約率や売上がアップしても、得られる収入が変わらないという点ではデメリットにもなります。
駐車場管理の注意点
駐車場運営では、一部もしくは全面的に業者に依頼して行うのが一般的です。これは、多くの駐車場オーナーが採用している方法でもあります。では、業者に依頼して運営する場合、どのような点に注意が必要なのでしょうか。注意点をしっかりと把握し、駐車場運営が始まる前にきちんと準備しておきましょう。
業者との契約は慎重に
業者に管理を依頼するには、その業者と契約を結ぶことになります。その際には、契約内容をしっかりと確認しておかなければなりません。
確認が不十分だと、ずさんな管理運営をされ契約者が定着せず、賃料収入が減ってしまい駐車場経営が厳しくなる可能性があります。
まずは、信頼して任せられる業者と契約することが大切です。相談した際、迅速で丁寧に対応してくれるか、口コミ評価はどうかといった点も注目ですが、実際にその業者が運営している駐車場をチェックしてみるのもおすすめです。
土地と周辺地域を知る
駐車場経営を始める前に、周辺環境をしっかりとリサーチし、どのような駐車場なら需要が見込めるかを判断することが大切です。
例えば、住宅地に作る駐車場であれば月極駐車場への需要が見込めます。また、病院や車でアクセスしたほうが便利な施設が近隣にある場合は、コインパーキングでも高い稼働率を期待できるでしょう。
月極駐車場かコインパーキングか、どちらが適した立地かを見極めることから始めるのがおすすめです。
複数社で比較検討する
業者と契約をする際には、一社だけに相談するのではなく、複数の業者に相談して決めるのがおすすめです。委託料の設定や、管理の方法など、業者によって異なるため、それぞれのプランを比較検討して判断すると良いでしょう。
複数の業者に相談するには、一括無料相談ができるイエウール土地活用が便利です。同じ内容の相談をまとめて一括で行うことができるので、オーナーの手間を省くことができます。
また、規模の異なる複数の業者が回答してくれるので、自分に合った業者を見つけることもできるでしょう。
準備をして駐車場管理をスムーズに進めよう
駐車場経営は、土地活用の方法として最も取り入れやすい方法です。初心者でも取り組みやすいため、土地活用の方法としてまず検討する人も少なくありません。
しかし、簡単そうに見える駐車場経営は、専門的な知識を必要とするものも多く、初心者や駐車場経営のノウハウがない人にとっては失敗するリスクが高まってしまうこともあります。
駐車場経営に熟知している場合は、自分で全て管理運営するのも良いでしょう。しかし、自信がない場合は、業者に依頼して運営していく方法がおすすめです。
依頼する業者選びは駐車場経営を成功させるためにも、慎重に熟考して選ばなければなりません。一括無料相談ができるイエウール土地活用を利用して、自分にぴったりの業者を見つけ、駐車場経営を成功させましょう。
記事のおさらい
