土地活用について考えている方の中には、「土地活用ってどうやって進めるの？」、「そもそも土地活用がどのようなものかよく分かってない…」といった方も多くいらっしゃると思います。
本記事では、土地活用の流れを6つのステップに分けてやさしく解説しています。
土地活用の流れ
- 土地活用業者に相談
- 市場調査
- プランの確認
- 契約・行政への申請
- 着工
- 竣工・引き渡し
また、土地活用のメリットやデメリットなどについても詳しく解説しています。
土地活用の流れには6つのステップがある
ここでは、土地活用の流れを6ステップに分けて詳しくご紹介します。
ステップ① : 土地活用業者に相談
土地活用を始めるなら、まずはハウスメーカーや駐車場運営会社など土地活用を請け負っている業者に相談することになります。
相談する時点では、どんな土地活用方法が良いのか決まっていなくても大丈夫です。後で詳しくご紹介しますが、土地の情報や土地活用に期待することなどの要望を伝えることでプランを作成してくれます。
もちろん、やりたい土地活用があればその旨を相談することもできます。
相談した翌営業日以降、業者は土地オーナーとの相談内容に基づいて土地周辺の市場調査やプランの作成を行います。
ステップ② : 市場調査
土地オーナーより土地活用の相談を受けた業者は、土地の周辺環境や人口、賃貸需要などの立地やニーズを調べます。調査結果から、どの活用方法が最適でどのくらいの収益が出そうかなどまとめるのです。市場調査から分かったことをまとめたものが土地活用プランとなります。
業者に相談する段階で希望の活用方法を伝えていた場合、市場調査の結果によってはその活用方法が適さないことが分かるケースもあるでしょう。この場合、代案として他の活用方法が提案されることもあります。
また、ヒトやモノの動きが少ない田舎などの土地では、土地活用を始めたとしても収益にならないケースもあります。この場合は土地活用すること自体がおすすめされない可能性もありますので注意が必要です。
ステップ③ : プランの確認
市場調査が終われば、その結果に基づいて作成された土地活用プランが土地オーナーに提案されます。土地オーナーは、この土地活用プランをみて判断することになります。今後は、ここで決定した土地活用プランをもとに進んでいくことになります。
土地活用プランには、活用方法はもちろん費用や収益見込みといった情報が書かれています。最初の相談段階でローンを利用する旨を希望していた場合は、その返済計画などもあわせて確認できるでしょう。
業者によって提案するプランには大きな違いがありますので、何社かに相談してプランを比較検討することをおすすめします。
ステップ④ : 契約・行政への申請
土地活用プランが決まったら、業者と工事請負契約を結びます。業者は土地オーナーと契約をしたら、工事の申請を役所に行います。
そして、役所から工事許可が下りれば着工に入ります。着工の前には地鎮祭を行うのが通例ですが、各種祭儀は強制ではなく土地オーナーの任意なので執り行わない場合も多くあります。
ステップ⑤ : 着工
必要な手配が済めば着工となります。アパートやマンション経営の場合は、建築期間で入居者募集を進めることが大半です。建物の引き渡しと同時に入居者が住むことができれば、スムーズに収益化ができます。
経営を業者に委託する管理委託方式やサブリース方式なら、業者が土地オーナーに代わって入居者募集を行います。
工事による騒音トラブルを避けるため、あらかじめ周囲に告知などを行うことが通常です。
ステップ⑥ : 竣工・引き渡し
工事が終わると役所の完了検査が行われ、問題がなければ竣工・建物の引き渡しとなります。
引き渡し以降は経営を開始し収益化を行うことになりますが、経営方法によってその流れは変わります。
例えば、自分で経営する場合は募集や清掃などを自力で行い、管理委託方式やサブリース方式の場合は業者が土地オーナーに代わって経営を代行します。
土地活用ではこれまでご紹介したような流れで進んでいきます。しかし、土地活用は費用も時間もかかり、さらにはリスクもあることから流れを把握したからといってそう簡単に始められるものでもありません。始めるには、たくさんの情報を集め土地活用をすることに納得する必要があるでしょう、
イエウール土地活用なら、複数の企業から費用や収支などが盛り込まれた土地活用プランを取り寄せることができるため、土地活用は初めての方でも安心してその一歩を踏みだすことができます。
お持ちの土地の情報をもとに最適なプランが作成されますので、検索だけでは知ることのできない情報が得られるでしょう。
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そもそも土地活用とは
土地活用とは、土地の上に建物を立てたり設備を設置したりして収益を生み出すことです。その方法はたくさんあり、代表的なものでいうとアパート経営や駐車場経営、太陽光発電の設置などがあります。これらの土地活用を行うにはまとまった費用が必要ですが、借地や土地信託、等価交換では費用をかけずに始めることも可能です。
失敗しない土地活用を行うには、立地や費用、目的など様々な要素を総合的に判断し活用方法を決めることが大切です。
土地活用のメリット
土地活用のメリットには、以下の3つがあります。
- 安定した収益になる
- 節税になる
- 社会貢献になる
安定した収益を得られる
毎月まとまった収益を得ることができる点は、土地活用の大きなメリットです。土地は、活用して初めて真価を発揮します。持っているだけでは固定資産税や都市計画税などがかかるばかりであり、むしろデメリットの方が大きいでしょう。
しかし、土地は資産であり活かすことで新たな収益源となります。活用方法によって収益性はことなりますが、人気なアパート経営であれば毎月数十万円の収入を得ることができるので、老後の備えとしても頼れる存在となります。
また、収益性は活用方法の他にも立地などに大きく左右されますので、状況にあった活用方法を選ぶことが収益化のポイントです。
節税になる
土地活用をすると、固定資産税と都市計画税、相続税の節税になります。これは、土地に建物建てることで特例が適用されることや、現金で相続するよりも不動産に変えて相続する方が相続税評価額が低くなるからです。
例えば、土地に建物を建てると、更地の場合に比べて固定資産税は1/6、都市計画税は1/3安くなります。また、現金が不動産に代わることに加え、建物を建てることで土地に対する相続税評価額は約80%安くなります。建物にかかる相続税では約70%安くすることができます。このように、土地活用を行うと固定資産税や相続税の負担がかなり軽くなります。
ただし、節税するためには賃貸住宅を建てる必要がありますので注意してください。
社会貢献になる
土地活用では、立地にあるニーズを満たす活用をすることで社会貢献になります。
例えば、賃貸住宅が足りてない土地にはアパートを建てる、駐車場需要が強い場所には駐車場を整備するといった具合です。需要にあった活用を行うことで、収益性にも期待できるでしょう。
また、土地は老人ホーム経営などの介護施設、コンビニとしても活用させることができます。土地活用は、土地を持っている方しかできない社会貢献のかたちなのです。
土地活用のデメリット
土地活用には、メリットはもちろん以下のようなデメリットもあります。
- 損失が発生するリスクがある
- 維持管理にお金や時間がかかる
損失が発生するリスクがある
土地活用は、まとまった費用が必要になる活用方法も多く、確実に収益が出るという保証もありません。収益が安定しなければ、毎月の返済に余裕がなくなってしまうでしょう。「収益を得たい」と始めた土地活用でも、逆に赤字となってしまう可能性があることにも注意が必要です。
ただし、土地活用には借地や土地信託など費用をかけずに始められる土地活用もあります。収益性にこだわりがなければ、こうした資金なしでも始められる土地活用を選ぶこともおすすめです。
維持管理にお金や時間がかかる
土地活用は、始めた後もお金や時間を必要とする場面があります。例えば、建物の清掃や見回り、賃貸経営であれば修繕費用にまとまったお金がかかるでしょう。
建物や設備を一人で管理するのはとても大変なことです。特に、週末しかまとまった時間を取れない方は維持管理がおろそかになることで収益性に影響が出る可能性があります。
費用はかかりますが、活用方法によっては建物や設備の維持管理を管理会社に委託することができますので、必要に応じて検討することをおすすめします。
土地活用を考えるなら知っておきたいこと
土地活用を始めようか検討している方は、それがどのようなものか情報収集をしている段階であることも多いのではないでしょうか
ここでは、土地活用を考える上で役立つ3つのことについてご紹介しますので、ぜひご覧ください。
土地の規制について確認しておく
土地に何らかの規制がある場合、希望する活用ができない可能性があります。規制については具体的にいうと、用途地域というものがあります。
用途地域とは、無秩序な開発を防ぐために決められている13に分けられた地域ことです。例えば、13ある用途地域の1つには第一種低層住居専用地域というものがあります。低層住居専用地域では、高さ10mもしくは12m以上の建物や、コンビニなどを建てることができません。このように用途地域によってはそもそも検討できない活用方法があるので注意してください。
用途地域は、役所の窓口の他、役所のホームページでも確認することができます。
利回りについて理解しておく
土地活用の収益性をはかるには、利回りという言葉を用います。利回りとは、年間収益÷投資額×100で計算することができます。例えば、7000万円の費用でアパート経営を始め、家賃収入が年間500万円だったときの利回りは500万円÷7000万円×100=7となり、この場合の利回りは7%です。
ただし、利回りには2種類あります。表面利回りと実質利回りです。表面利回りは先ほどの計算方法と同じですが、実質利回りは年間経費を含めて計算するためより現実的な収益が分かります。
そして、土地活用を相談する段階で提示される利回りは、多くの場合表面利回りです。そのため、相談段階での利回りはあくまでも目安としてご覧になり、「実質利回りだといくらになりそうか」という点で担当者などと相談をしておくと安心です。
業者に相談する際は1社のみに絞らない
土地活用を始めるときの相談する先にはハウスメーカーや工務店、駐車場運営会社などの専門事業者があります。しかし、提案するプランは企業によって大きく異なり、1社のみではそれが本当に自分にとって適したプランなのか判断することができません。また、相場以上の価格を請求してくるなど、こちらに不利な契約で話を進めてくる悪質な業者もあります。
土地活用は大切な資産を扱うことでもあるため、契約先選びは慎重に行う必要があるでしょう。必ず複数の業者に相談し、プランを比較検討しながら信頼できる業者はどこか時間をかけて探す必要があります。
しかし、「いくつもの業者に足を運んでる時間はない」、そもそも「そもそもどこに相談すればいいか分からない」といった方も多くいらっしゃるかと思います。
イエウール土地活用なら、お持ちの土地の情報をもとに複数の企業が作成した土地活用プランを取り寄せることができます。プランには、活用方法だけでなくその費用や収支シミュレーション等が細かく記載されていますので、土地活用を始める際の参考となるでしょう。
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土地活用の流れは難しくない！
土地活用の流れは、6つのステップに分けることができます。また、各ステップでは事前にどのようなことが行われるのかについて把握していれば特段難しいことはありません。
様々な活用方法がありますが、その流れはどの活用法であっても大きな違いはありませんので、土地活用を始める予定の方は今回ご紹介した6つのステップをしっかりと把握しておくようにしましょう。
記事のおさらい
