土地活用は立地から決める!|11の立地ごとに最適な活用法を紹介

土地活用は立地から決める!|11の立地ごとに最適な活用法を紹介
土地活用を考えている方へ
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土地活用は、立地から決めることが大切です。

特に、アパート経営やマンション経営、オフィスビル経営などは人の動きが多い都心部や駅が近い立地が適しています。

本記事では、所有している土地の立地から最適な土地活用候補を見つけることができるよう、立地を11に分け、それぞれの立地に適した土地活用法をご紹介します。

どのような土地活用があるのかについて詳しく知りたい方は、こちらの記事もあわせて参考にしてください。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

都心部の立地

都心部の立地

土地活用を都心部の立地で行う場合には、土地の広さにもよりますが主に以下のような土地活用を候補に入れることができます。

  • オフィスビル経営
  • 商業施設経営
  • ホテル経営
  • 駐車場経営
  • マンション経営
  • 土地貸し

都心部であれば、賃貸需要も強く地価も高いです。そのため、賃料を高めに設定できることから高収益を見込むことができます。

ただし、土地の広さなどによってイメージ通りの建物や施設を建築できない可能性もあるので注意が必要です。

ここでご紹介した土地活用のなかでも、特に高収益を見込める4つの土地活用について詳しくご紹介します。

オフィスビル経営

オフィスビル経営は、都心部で行う土地活用と特に相性が良く、安定して高収益を得ることができます。

オフィスとしてフロアを賃貸する場合は、長期で安定した契約となるため収支計画を組む上でも安心できます。

ただし、オフィスビル経営として土地活用を行う際には目安として1000坪以上の広い土地が好ましく、建築費も数億~数十億円ほどかかります。

また、オフィスビルとしては1フロアあたりの面積が広いほど賃貸需要が強いため、土地の広さによってオフィスビル経営を行うかを検討することをおすすめします。

商業施設経営

スーパーや飲食店、オフィスビルなどが入る複合ビルやアミューズメント施設なども都心部での土地活用としては最適です。

オフィスビルと同様、非常に広い土地を必要とされるため、土地の広さによって候補とするかを検討するとよいです。

商業施設経営もテナントとなる企業とは長期的な契約となりやすいため、資産形成などの点で優れています。

マンション経営

マンション経営は、賃貸住宅経営のなかで最も収益性が高いといえる土地活用です。

オフィスビル経営や商業施設経営ほどの土地の広さを要しない点もメリットです。また、都心部の立地であることから家賃も高く設定できます。

ただし、都心部においては競合となるマンションが多くあることから、地域周辺にあるニーズを組んだ競争力のある物件を建てることが重要です。

土地貸し

土地貸しは、事業用定期借地権や土地信託によって土地を貸しその賃借料で収益を上げる土地活用です。

土地を事業者に貸すだけでよいので、初期費用がかからないということが最大のメリットとなります。また、土地活用のプロが土地を運用するため収益が安定しやすく土地活用を初めて行う方でも安心して始めることができます。

土地を貸す場合は、事業者側からみて確実に収益をあげられる土地であると認められる必要があります。この点からも、土地活用を行う上で有利な都心部の立地であれば、問題なく借りてくれる可能性が高いです。

反対に、地価が低い土地であったり利用者が見込まれないような土地である場合は土地貸しでの土地活用は難しいといえます。

最適な土地活用のプランって?
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都道府県
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市区町村

駅近の立地

駅近の立地

駅から徒歩10分ほどの土地では、以下のような土地活用が適しています。

  • アパート経営
  • マンション経営
  • 月極駐車場経営
  • 店舗誘致
  • 賃貸併用住宅経営
  • 戸建て賃貸経営

駅地価の立地では、賃貸住宅への需要が強いです。

特に、アパート経営はマンション経営を行うには狭い土地での土地活用に向いています。マンションほどの戸数を確保することはできませんが、初期費用ではアパートの方が安くなることから利回りの点で有利です。

他にも、月極駐車場経営や店舗誘致などは駅近で行う土地活用としておすすめです。

アパート経営

アパート経営は、マンション経営と同様に家賃収入で収益を上げる土地活用です。

マンション経営よりもコストを抑えることができ、戸建て賃貸経営などよりも収益性が高いことからバランスの取れた土地活用として人気が高いです。

特に賃貸住宅経営においては、立地によって収益が大きく左右されます。そのため、アパート経営などを検討する際は駅から徒歩10分圏内である土地かを目安にするとよいです。

ただし、アパート経営に適している立地はライバルとなる物件も多く、どのような差別化をはかるのかも重要な点あることに注意が必要です。。

月極駐車場経営

駐車場経営は、月極駐車場経営とコインパーキング経営に分かれますが、駅近の立地であれば月極駐車場経営がおすすめです。

駅近であれば、多くの方が出勤や通学で日々利用することが想定されるため、ひと月単位で契約を行う月極駐車場であれば長期契約となりやすく収益を安定させやすいです。

駐車場代は、駅近の土地であれば1台当たり2万円~5万円ほどが目安となります。

ただし、更地で月極駐車場経営を行う場合、保管状態セキュリティ面などによっては思うような利用率にならない可能性があります。そのため、土地のコンクリート舗装や出入口にゲートを設けるなどの工夫をするとよいです。

店舗誘致

駅近で人通りが多い立地であれば、店舗誘致を行うこともおすすめです。また、飲食店などの開業を検討されている方にも最適といえます。

店舗誘致には、土地貸しのように土地そのものを貸す方法と、建物を建てテナントを募集する方法の2つがあります。

店舗誘致を行う際には、どのような設備が必要なのか分からないことが多いため、通常は土地貸しのような方法を取ることが多いです。

店舗誘致も賃借料で収益を上げるため、立地や土地の広さなどが重要な要素となります。

駅近での土地活用について詳しくは、以下の記事もご覧ください。

駅から離れた立地

駅から離れた立地

駅から徒歩10分以上、または車などを使って移動することが多いエリアでは、以下のような土地活用が最適です。

  • 戸建て賃貸経営
  • シェアハウス
  • 老人ホーム・サ高住経営

交通の利便性は都心部や駅近の立地と比べ劣りますが、駐車場がついていることの多い戸建て賃貸経営などは車を所有している方に需要があります。

また、老人ホームやサ高住経営では、バス停から徒歩5分程の立地であれば需要があります。

戸建て賃貸経営

戸建て賃貸経営は、賃貸住宅経営のなかでも立地にそれほどこだわる必要のない土地活用です。

一戸建ての場合は建築費もアパートなどに比べ安いことから、資金面で不安のある方でも始めやすいといえます。

戸建て賃貸経営の場合、庭付きや駐車場付きのなどへの需要が強いファミリー層が中心となります。そのため、周辺にある一戸建ての特徴や入居者像からニーズを組んだ設備や間取りを整えることが収益化のポイントといえます。

シェアハウス経営

シェアハウスは、居間やキッチンなどいくつかの共用施設を備えた賃貸住宅のことで、コストパフォーマンスの良さなどで入居者から人気があります。

家賃の高いエリアでの住まいに悩んでいる方や、学生などへの需要が強いため交通の便が多少悪い立地でも経営を行うことができます。

一つの建物で複数人が住居するため、投資額に対する収益率が高いことがメリットです。また、一戸建てであれば入居者がいない場合は収益を生み出すことができません。しかし。シェアハウスであれば一人でも入居していれば収益を得ることができます

ただし、シェアハウスは通常の物件とは異なる設計で建築するため、建築費や設備投資費がかさみやすいといったデメリットがあります。

老人ホーム・サ高住経営

老人ホームやサ高住経営などの介護施設系も、駅から離れた立地での土地活用におすすめです。

ただし、介護施設系の場合はバス停から徒歩5~10分圏内の土地での経営が望ましいです。また、送迎や駐車場を整備する必要があることから200坪以上の土地が必要とされます。

サ高住経営の場合、条件を満たすことにより補助金や税金の優遇を受けることができます。

今後の人口動静から考えても、長期に渡って高収益が見込める土地活用が老人ホームやサ高住経営です。

住宅街にある立地

住宅街にある立地

閑静な住宅街にある土地では、以下のような土地活用がおすすめです。

  • 賃貸併用住宅経営
  • 保育園経営
  • アパート経営

賃貸併用住宅経営や、保育園経営は、住宅街での土地活用として最適です。

特に、ファミリー層が多い住宅街では保育園への需要が高いため、収益の点で期待が大きい土地活用といえます。

賃貸併用住宅経営

賃貸併用住宅は、自宅部分と賃貸スペースが同じ建物内にある住宅のことです。2・3世帯住宅においても選ばれることが多いです。

自宅に住みながら賃料収入を得ることができることに加え、常に物件の状態を確認できることから維持管理の負担が減ります。建物自体が小規模の場合、自主管理で経営をしていくことも可能です。

また、建物の総床面積のうち50%以上が自宅部分であると住宅ローンを組むことができます。住宅ローンはアパートローンの比べても金利が安いというメリットがあります。

保育園経営

保育園経営は、ファミリー層が多い住宅街での土地活用と相性がよいです。

社会課題ととなっている待機児童問題などから、開園したものの利用者が集まらないといった自体にはなりにくいといえます。

保育園経営では、補助金や助成金が出る場合がありますので、初期投資も抑えることもできます。

ただし、これらの資金援助を受けるにあたっては認可保育園の認定を受ける必要があるため、注意が必要です。

幹線道路沿いの立地

幹線道路沿いの立地

国道や自動車専用道路など、比較的交通量の多い道路沿いでは以下のような土地活用がおすすめです。

  • コインランドリー経営
  • コンビニ経営
  • 医療施設経営

幹線道路沿いでは、車でのアクセスが多くあるコインランドリーやコンビニ経営などが最適です。

初期投資はかかりますが、医療施設経営も根強い需要があります。

コインランドリー経営

コインランドリー経営は、周辺に住宅街やマンションなどがある道路沿いの立地が最適です。

コインランドリーは、周辺の地域住民がターゲットとなるため継続的に利用してもらえる可能性が高いです。

フランチャイズ方式での経営も可能なため、集客にかかるコストを0にすることもできます。

ただし、コインランドリー経営を行うためには、建物に加え洗濯機や乾燥機を充実させる必要があります。そのため、更地から始めると3000万円~4000万円ほどの初期費用がかかります。

コンビニ経営

コンビニ経営は、ターゲット層やその利便性から土地活用として始める方もいます。特に、車での利用客が多く回転率が早い幹線道路沿いでの経営は最適です。

コンビニ経営も、コインランドリー経営と同じくフランチャイズ方式で始めることになります。フランチャイズ方式では、運営元の経営ノウハウなどを活用できることから収益化では他の店舗経営に比べ有利となります。

ただし、フランチャイズ方式の場合は手数料が30%~40%ほどかかる点に注意が必要です。

駐車場付きのコンビニ経営を行う場合、少なくとも60坪以上の土地が必要です。幹線道路沿いであれば、駐車場は必須といえます。

医療施設経営

医療施設経営は、緊急車両やバス、車での出入りが行いやすい大通りに面している土地におすすめの土地活用です。

基本的には、医療施設を経営する事業者に土地を貸す方法で土地活用を行います。

医療施設、介護施設と同様に年々その需要が高まっているため、長期的に安定した収益を得ることができます。

収益源は土地の借地料もしくは医療費です。これらの収益からローンの返済や建物の管理費などの収支を行います。

高速道路のICが近くにある立地

高速道路のICが近くにある立地

高速道路のIC付近の立地では、以下のような土地活用がおすすめです。

  • 倉庫経営
  • ガレージハウス経営

高速道路のIC付近は、物流において非常に重要な立地となるため、倉庫経営などの物流施設への需要があります。

ガレージハウス経営

ガレージハウス経営は、ガレージ付きの戸建てやアパートを賃貸する土地活用です。

ガレージハウスに入居を希望する人の多くは、車やアウトドアなどを趣味にしています。そのため、ガレージハウス経営を行うには交通の便のよい高速道路のICが近くにある立地が最適です。

また、潮風があたりモノがサビやすい沿岸地域での賃貸住宅経営でもガレージ付きの家への需要は強いといえます。

倉庫経営

倉庫経営も、物流の拠点として便利である高速道路IC付近の土地活用に適しているといえます。

近年のオンラインサービスの拡大により、モノを保管できる大型倉庫の需要も高まっているため、倉庫経営は今後の収益化に期待ができます。

倉庫として行う土地活用には、他にもトランクルーム経営がありますが、こちらの倉庫経営は企業が主なターゲットとなりますので比較的広い土地が望ましいです。目安としては、200坪以上の広さとなります。

観光地が近い立地

観光地が近い立地では、以下のような土地活用がおすすめです。

  • コインパーキング経営
  • ホテル経営
  • 民泊経営

観光地が近い土地では、一人当たりの消費額が大きいため高収益を狙うための土地活用が最適です。

コインパーキング経営

コインパーキング経営は、時間制の駐車料金から収益を得る土地活用です。

時間制のため、車の出入りが多い観光地で行う土地活用と相性が良く、初期費用も土地活用のなかでは少ないため高利回りを達成しやすいことがメリットです。

また、経営に関しても大手のコインパーキング事業者と契約するフランチャイズ方式を選ぶことができます。

ただし、フランチャイズ方式の場合はコンビニ経営などと同じく30~40%ほどの手数料がかかることを念頭におく必要があります。

ホテル経営

観光地を訪れる方は、複数の日程を組む方も多いため宿泊施設であるホテル経営もおすすめです。

一度に多くの宿泊客を泊めることのできるホテルは、収益化の点でも大きな期待ができます。また、観光地が近くにあるということから集客力もあるため宣伝や広告に多くの費用を割く必要もありません

また、アクセスや送迎の利便性から、観光地やその近くの駅、幹線道路沿いなどの土地であればなお良いといえます。

ホテル経営では、その部屋数や宿泊料、施設サービスによって収益性が異なります。土地の広さとしては、少なくとも200坪以上は確保することが望ましいです。

民泊経営

自宅を宿泊施設として貸し出したり、宿泊施設を建て、その宿泊料で収益を上げる土地活用が民泊経営です。

観光地に近い立地では、ホテルや旅館の予約が取りづらいことに加え、スマホから簡単に予約できる民泊への需要も強いです。また、ホテルよりも日本文化を身近に感じることのできる施設として海外からの観光客に人気があります。

民泊経営は、ホテル経営より小規模であることから、資金面で不安な方も参入しやすいといえます。

ただし、年間180日以上の稼働の場合は、自治体への届け出を行う必要があります。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
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都道府県
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市区町村

山間部にある立地

山間部にある立地

山間部にある立地では、以下のような土地活用がおすすめです。

  • キャンプ場
  • 資材置き場
  • 太陽光発電経営
  • ホテル経営

山間部では、アウトドア施設であるキャンプ場や、木材を加工・保管できる資材置き場などが最適です。

キャンプ場

キャンプ場は、山あいの平地や川沿いにある土地の有効活用としておすすめです。

建物も管理棟や炊事場、トイレなどの建築だけで済むため、初期費用も抑えることができます。資金に余裕があれば、温泉施設や電源付きのサイトなどを整備するとキャンプ場としての魅力が上がります。

キャンプ場は、利用客がテントを張ったり、BBQなどを自ら行う場合であれば飲食業としての開業届や衛生チェック、旅館業法の許可を得る必要はありません。

資材置き場

山間部では、木材の搬出入などが行われているエリアがあり、その際に必要となるのが資材置き場です。

土地の近くで樹木の伐採が行われていたり、工事車両が出入りしているのであれば検討候補となります。

資材置き場は、20坪や30坪など比較的狭い土地であっても活用できる点が魅力です。また、資材を置くだけであれば特別な施設なども必要ありません。そのため、土地の整備状況によっては初期費用をゼロで始めることも可能です。

沿岸沿いの立地

沿岸沿いの立地

沿岸沿いの立地では、以下のような土地活用がおすすめです

  • トランクルーム経営
  • 太陽光発電経営
  • 賃貸住宅経営
  • ホテル経営

海沿いでは、オーシャンビューである立地であれば賃貸住宅経営やホテル経営などがおすすめです。また、太陽光を遮るものがなければ太陽光発電も可能です。

トランクルーム経営

トランクルーム経営は、コンテナを土地に設置してその利用者からの賃料で収益を上げる土地活用です。

海沿いは、国道やバイパス、空港などが近くにある立地であることが多く倉庫経営と同様にモノの保管場所への需要が強いといえます。

トランクルームは、家具やレジャー用具など大きなモノの保管に使われることが多いです。そのため、たくさんの荷物を運ぶことのできるよう車でのアクセス行いやすい立地であると集客の面で有利です。

また、沿岸沿いでは潮風があたるため、屋内トランクルーム経営もおすすめです。

太陽光発電経営

太陽光発電経営は、太陽光パネルで生産した電力を電力会社へ売ることで収益を上げる土地活用です。

太陽光発電経営に適した立地は、1日を通して土地の周囲に太陽光を遮るものがない環境です。また、日照時間の長い地域での土地活用としても適しています。

売電に関しては、固定価格買取制度によって経営開始時点の1wあたりの売電価格が10年~20年の間固定されます。そのため、収益が減少しにくいことから安定した収益を保ちやすいです。

ただし、売電価格は年々減少傾向にあるため太陽光発電を検討されるのであれば早めに動き出すことが大切です。

田舎の立地

田舎の立地

田舎の立地では、以下のような土地活用がおすすめです。

  • サテライトオフィス
  • 貸し農園
  • 太陽光発電経営

田舎の立地では、企業のサテライトオフィスやコワーキングスペース、貸し農園などがおすすめです。

サテライトオフィス

サテライトオフィスとは、企業の第2第3の拠点として機能するオフィスのことで、近年では様々なメリットからサテライトオフィスへの需要が高まっています。

なかには、茅葺屋根の家など古民家を利用したサテライトオフィスなどが注目されています。古民家風の家を新たに建築するのは難しいですが、物置となっている家や空き家がある土地であれば検討してみるのもよいです。

土地の広さに関しても、30坪以上であればサテライトオフィスとして十分余裕を持足せることが可能です。

初期費用に関しても、既に利用可能な家が残されている場合は、電源やWi-Fi環境など高速インターネットが可能な通信環境を整備するだけで問題ありません。

貸し農園

貸し農園は、農地を貸し出しひと月当たりの管理費から収益を上げる土地活用です。

貸し農園は、日当たりがよく空気が汚染されていない田舎や郊外での土地が望ましいです。土地が広いほど多くの利用客を見込めますが、10坪ほどの土地でも活用可能です。

また、貸し農園は農地転用が難しい土地での土地活用に最適です。農地転用ができない土地では、耕作目的以外の土地の活用が原則できません。

週末のみ利用するファミリー層などが貸し農園主なターゲットとなります。そのため、平日などは農作物の世話を利用客に代わって行う必要がある点には注意が必要です。

人や車通りが全くない立地

人や車通りが全くない立地

人や車通りが全くない立地では、以下のような土地の利用がおすすめです。

  • 売却
  • 私用地にする
  • 貸別荘経営
  • キャンプ場

居住に適さない土地や定期的な利用者が見込まれない土地では、土地の売却や自分で土地を利用することを検討するとよいです。

売却

人や車通りがほとんどなく、賃貸住宅経営やその他の土地活用が厳しい場合には、土地の売却を行うことをおすすめします。

土地の売却は、100坪以上の土地であれば望ましく、買い手がつきやすいです。

近年は、買った山を自分で切り開き、別荘地やレジャー施設として利用する方も増えているため、森や山がある人里離れた土地でも需要はあります

土地の売却は、すぐに現金化できる点や固定資産税などの税負担をなくすことができる点がメリットです。

ただし、一度売却した土地を買い戻すことは困難ため慎重に検討するようにしましょう。

私用地として活用する

「いくつかの土地活用を検討したものの、活用するには難しい」、または「土地活用は難しいけど土地を売りたくない」とお考えの方は自分で土地を有効活用することをおすすめします。

土地は、趣味のためのスペースやセカンドハウス、愛犬とのドッグランとしての利用など活用方法はたくさんあります。

土地活用を諦める必要はあっても、土地としての利用を諦める必要はありません。

私用地として土地を活用する場合は、自分に合った土地の利用法で有効活用することがポイントとなります。

土地活用を選ぶ際は立地以外の要素も確認しよう

土地活用を選ぶ際は立地以外の要素も確認しよう

ここでは、立地から土地活用を選ぶと同時に、立地以外で確認しておきたい要素をご紹介します。

土地活用を選ぶときは立地以外の項目でも比較する

土地活用を選ぶ際には、立地の他にも費用リスクなど様々な面から検討することも大切です。

ここでは、土地活用を選ぶ際に重要な立地以外の4つの要素をもとに10つの活用法を比較します。以下がその比較表です。

1~5点で評価し、5に近づくほどその項目での度合いが高いということを表しています。

収益性の高さ 初期費用の高さ リスクの高さ 税金対策
アパート経営 4 3 3 5
マンション経営 5 4 4 5
オフィスビル経営 4 5 4 1
土地貸し 3 1 1 3
駐車場経営 2 1 2 1
老人ホーム・サ高住経営 4 5 3 4
コインランドリー経営 3 3 4 1
倉庫経営 2 4 3 1
ホテル経営 5 5 3 1
太陽光発電 3 2 2 1

以上のように、収益性の高さではマンション経営やホテル経営が群を抜いていますが、同時に初期費用やリスクも高くなっています。そのため、特に初めて土地活用を検討されてる方の参入障壁は高いと言わざるを得ません。

一方の土地貸しや駐車場経営は初期費用やリスクこそ低いものの、収益性の面ではアパート経営やオフィスビル経営と比べ期待できないでしょう。

このように、土地活用は立地を含めいくつかの要素をもとに総合的に判断することが大切です。

土地活用する目的を決める

土地活用を行うにあたり、「高収益を得て資産形成に役立てる」といったことや「税金対策として土地活用をはじめたい」といった目的があるかと思います。

そのため、目的をはっきりさせずに活用方法を決めることは危険です。

土地活用もいわゆる不動産投資となるため、どのような目的のもとに始めるのかを決めないと経営判断をあやまり負債を抱えてしまう恐れがあります。

土地活用を検討する際は立地や収益性などの要素に加え、なぜ土地活用を行うのかをはじめに考えるとよいです。

土地活用を始めるなら立地に合ったものを選ぼう

所有している土地を活用するなら、立地に合ったやり方を選ぶことが大切です。立地条件によって、どの土地活用方法が適しているかは変わります。

立地に合わない活用をしてしまうと、利益が得られないだけではなく損失が発生するリスクもあるため、注意しなければなりません。立地条件を正しく把握し、所有する土地に合った活用方法を見つけて土地活用を成功させましょう。

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