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【土地売却にかかる税金はいくら?】節税対策と税金シミュレーション



土地を売却する際、売却益が出た場合には税金がかかります。相続した家や土地について、自分で住んだり貸し出すなどして活用したりしない場合には、維持費を考えて売却される方が多いかと思います。

「税金」と聞くと、難しくて敬遠したくなるという方も多いかと思いますが、そんな方のために、この記事では土地を売却する際にかかる税金の種類や納税時期、実際の売却ケースを想定したシミュレーションについてご紹介します。

この記事を読めば、土地を売却する際にかかる税金について詳しく知ることができます。

先読み!この記事の結論
  • 土地の売却益にかかる税金は3種類ある!
  • 税金について一通り学んだ後は、プロである不動産会社に相談して税金以外の費用についても相談しよう!

まずは土地を売却する際の流れやコツについて詳しく知りたいという方は下記記事がオススメです。

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1. 土地を売るとき、どんな税金がかかるの?

土地を売るときには、手数料以外に、以下のような税金がかかります。


  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 住民税
  • 譲渡所得税

このうち利益が出たときのみかかる税金として、住民税と譲渡所得税があります。それぞれの税金について、詳しくみていきましょう。


1.1. 印紙税

印紙税とは、売買契約書に貼る印紙の代金のこと。不動産を売るときには「売買契約書」を取り交わします。 このときに国税庁が定める金額分の印紙を貼り、印鑑などで割印すれば国税を納めたことになるのです。

また、印紙税には軽減措置があります。対象となる契約書は、記載金額が10万円を超え、平成26年4月1日から平成32年3月31日までの間に作成されたものです。


1) 軽減後の税率

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下 400円 200円
50万円を超え 100万円以下 1,000円 500円
100万円を超え 500万円以下 2,000円 1,000円
500万円を超え 1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円を超え 5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円を超え 1億円以下 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

※不動産の譲渡に関する契約書のうち、その契約書に記載された契約金額が10万円以下のものは軽減措置の対象となりません(税率200円)。
また、契約書に記載された契約金額が1万円未満のものは非課税となります。

参考:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置│国税庁


1.2. 登録免許税

登録免許税とは、不動産売却時の名義変更で発生する税金です。いわゆる「所有権の移転に伴う不動産登記」は、土地を売るときに必ず行われるもの。本来であれば、「固定資産税評価額」×2%がかかります。 ただし、平成31年3月31日までは印紙税と同じように軽減税率が適用され、「固定資産税評価額」×1.5%となります。


1.3. 譲渡所得税・住民税

土地を売却したときに利益が出ると、譲渡所得税と住民税の課税対象となります。特にチェックしておきたいのが「税率」。譲渡所得税と住民税は、土地の所有期間によって税率が変わる税金です。

さらに詳しく説明すると、5年を境に税率が変わり、5年以下は「短期譲渡所得」、5年超だと「長期譲渡所得」と扱われます。また、長期譲渡所得のほうが税率は低くなるため、土地を売るタイミングが重要といわれているのです。

短期譲渡所得(5年以下) 長期譲渡所得(5年超)
譲渡所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%
合計 39.63% 20.315%

※譲渡所得税の税率には、復興特別所得税(所得税×2.1%)が上乗せされています。

ちなみに年数に関しては、不動産の購入日から譲渡した日までの期間ではありません。 「不動産の購入日から、土地や建物を売った年の1月1日まで」という数え方になるので注意してください。

例えば、平成30年10月1日に土地を譲渡した場合を見ていきましょう。 その土地の取得日が平成24年10月1日であれば「平成24年10月1日~平成30年1月1日まで」となり、5年2カ月経っているから「長期譲渡所得」に該当します。

一方で土地の取得日が平成25年10月1日だと、「平成25年10月1日~平成30年1月1日まで」となり、4年2カ月しか経っていないため「短期譲渡所得」と扱われるわけです。



2. いつまでに税金を支払えばいいの?

ここまでは、土地を売るときの税金には何があり、いくらぐらいかかるのかをお伝えしました。ここからは、それぞれの税金の納税タイミングについてご説明していきます。


2.1. 印紙税・登録免許税

印紙税と登録免許税は、その都度税金を支払います。 印紙税の場合、売買契約書に印紙を貼る際に納税することになります。 登録免許税も同様に、登記の変更時に税金の支払いを求められます。


2.2. 譲渡所得税

譲渡所得税については、2~3月の確定申告で納税します。厳密に言えば、原則3月15日までに現金一括で納付しなければなりません。ただし、所得税の支払いには「振替納税(ふりかえのうぜい)」が適用されます。銀行引き落としの場合には、4月20日ごろが一般的です。

また、復興特別所得税(所得税×2.1%)を支払う必要がある人は、その年の6月15日までに税務署長から書面で通知されます。 通知された金額については、第1期分として7月1日から7月31日までに、第2期分として11月1日から11月30日までに納めなければなりません。


2.3. 住民税

住民税の納税通知書は、5月までに納付書が送付されます。 一括払いも可能ですが、一般的には6月、8月、10月、翌年1月の分割払いです。納期限は月末日であり、休日にあたる場合は月初めの月曜日になることも覚えておきましょう。



3. 【節税対策】土地を賢く売るためのコツ

土地売却の税金については、場合によって控除や特例が受けられます。 また、譲渡所得課税の控除を受けられるのは以下のケースに該当する方です。


  • 平成21年に取得した土地を平成27年以降に売却する人
  • 平成22年に取得した土地を平成28年以降に売却する人
  • 公共事業などのために土地建物を売った場合
  • 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合
  • 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合
  • 農地保有の合理化などのために土地を売った場合

3.1. 平成21年(平成22年)に取得した土地を平成27年(平成28年)以降に売却する人

平成20年のリーマンショックにより不動産価格が暴落したことから、このような控除が適用されるようになりました。 この条件に当てはまる場合、1,000万円の特別控除の特例を受けられます。 もし特別控除を受けるのであれば、確定申告書を提出することが必要です。

また、以下の書類も一緒に提出することも忘れないようにしましょう。



  1. 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
  2. 土地等の登記事項証明書や土地等を取得したときの売買契約書の写しなどで、譲渡した土地等が平成21年または平成22年に取得されたものであることを明らかにする書類


引用:平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除│国税庁


3.2. 公共事業などのために土地建物を売った場合

公共事業目的で土地を売れば、5,000万円の特別控除の特例となります。 ただし、次の要件にすべて当てはまることが条件です。


  • 売った土地建物は固定資産であること。
  • その年に公共事業のために売った資産の全部について収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例を受けていないこと。
  • 買取り等の申出があった日から6か月を経過した日までに土地建物を売っていること。
  • 公共事業の施行者から最初に買取り等の申し出を受けた者(その者の死亡に伴い相続又は遺贈により当該資産を取得した者を含む)が譲渡していること。

引用:収用等により土地建物を売ったときの特例│国税庁

大まかに言えば、売却した日が買取りを申し出られた日から6カ月以内であり、売却した人が最初に買取りの申し出を受けている状況で適用されます。 それに加え、売却した土地建物が不動産業者の棚卸資産ではなく、固定資産である点もポイント。 また、確定申告書には「公共事業の施行者から受けた公共事業用資産の買取り等の申出証明書」や「買取り等の証明書」などの書類が必要です。


3.3. 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合

国、地方公共団体などが行う「土地区画整理事業」のために土地を売る場合、2,000万円の特別控除の特例となります。 もし住宅街区整理事業や第一種市街地再開発事業、防災街区整備事業等のために土地を譲渡した場合でも、2,000万円の控除として扱われます。

ちなみに建物を取り壊し費用も控除の中に含まれますが、建物に対する移転補償金は控除対象外です。 長期譲渡所得の1,000万円特別控除の適用を受けた場合にも、控除が受けられなくなるため気をつけてください。


3.4. 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合

以下のいずれかの条件を満たすと、特別控除額1,500万円が適用されます。


  • 地方公共団体等が行う「住宅の建設」または「宅地の造成」のために土地を売る。
  • 収用等の事業を行う者に、その収用の対償地に充てる目的で土地を売る。
  • 「特定の民間の宅地造成事業」または「住宅建設事業」に土地を売る。
  • 公有地の拡大の推進に関する法律の規定により、土地を売る。

すでに「交換または買換え」や「良住宅地の造成」で減税を受けている方は、特別控除額1,500万円の対象外となります。


3.5. 農地保有の合理化などのために土地を売った場合

認定農業者などに農地を譲渡した場合、特別控除額800万円を受けられます。 農地保有者がさらに知っておきたいのは、「農業経営基盤強化促進法の規定」により、買入れ協議に基づいた農地の譲渡というケースです。 こちらの条件をした場合、1,500万円控除が適用されます。

参考:農地の売買・貸借・相続に関する制度について│農林水産省


3.6. 注意事項

それぞれの特別控除額は、特例ごとの譲渡額が限度となります。 また特別控除額は、その年の譲渡益の全体を通じて「合計5,000万円が限度」ということも知っておきましょう。




4. 税金の計算方法をシミュレーション!

それでは、実際に税金の計算方法をシミュレーションしていきましょう。


4.1. 所有3年以内に土地を売却した場合


  • 売却日 平成30年10月1日
  • 固定資産税評価額 2,800万円
  • 売却価格 4,000万円
  • 譲渡時諸費用 150万円
  • 取得価格 3,500万円
  • 取得時諸費用 100万円

1) 【印紙税】

今回のケースは、記載金額が10万円を超え、平成26年4月1日から平成32年3月31日までの間に作成されたものとなります。

よって軽減税率が適用され、契約金額1,000万円を超え 5,000万円以下の区分「1万円」が印紙税となります。


  • 印紙税:1万円

2) 【登録免許税】

軽減税率の適用後、「固定資産税評価額」×1.5%で計算すると仮定します。

また、固定資産税評価額は「公示価格の7割程度」が目安とされており、今回のシミュレーションでは公示価格=4,000万円としました。


  • 固定資産税評価額:4,000万円×0.7=2,800万円
  • 登録免許税:2,800万円×1.5%=42万円
  • 登録免許税 42万円

※実際の固定資産税評価額については、毎年3~5月ごろに市区町村から郵送される「固定資産税の納税通知書」で確認できます。


3) 【譲渡所得税+住民税】

売却価格4,000万円 - ( 譲渡時諸費用150万円 +取得価格 3,500万円 +取得時諸費用 100万円 )= 譲渡所得250万円


  • 譲渡所得税+住民税:譲渡所得250万円 × 39.63%(短期譲渡所得の適用) = 99.1万円
  • 譲渡所得税+住民税 99万1,000円

4) 【特別控除 居住用(マイホーム)の不動産付きの場合】

たとえその土地の不動産に住んでいなくても、居住目的であれば3,000万円の控除対象です。条件は、不動産購入日から3年目の12月31日までの売却、つまり「所有から3年以内」であること。さらに、これまで特定居住用財産に関する買換えや控除の適用を受けておらず、親子間や夫婦間による売買、仮住まい・別荘としての利用でないことも条件です。


4.2. 所有10年を超える土地を売却した場合


  • 売却日 平成30年10月1日
  • 固定資産税評価額 2,800万円
  • 売却価格 4,000万円
  • 譲渡時諸費用 150万円
  • 取得価格 3,500万円
  • 取得時諸費用 100万円

1) 【印紙税】

「所有3年以内に土地を売却した場合」と同様の金額となります。


  • 印紙税 1万円

2) 【登録免許税】

「所有3年以内に土地を売却した場合」と同様の金額となります。


  • 登録免許税 42万円

3) 【譲渡所得税+住民税】

長期譲渡所得の適用となるため、最後の計算が少し異なるのがポイントです。


  • 売却価格4,000万円 - ( 譲渡時諸費用150万円 +取得価格 3,500万円 +取得時諸費用 100万円 )= 譲渡所得250万円
  • 譲渡所得税+住民税:譲渡所得250万円 × 20.315%(長期譲渡所得の適用) = 50.8万円
  • 譲渡所得税+住民税 50万8,000円

4) 【特別控除 居住用(マイホーム)の不動産付きの場合】

所有10年を超える居住目的の不動産も売却すれば、譲渡所得の税率が14.21%(所得税10.21%+住民税4%)となり、さらに節税効果が生まれます。
ただし譲渡所得が6,000万円以下であること、前年、前々年にこの特例を受けていないことが条件です。


4.3. 5年を超えれば50万円近くの節税効果あり

3年以下では「譲渡所得税+住民税 99万1,000円」、10年超では「譲渡所得税+住民税 50万8,000円」となりました。差額は48万3,000円(99万1,000円-50万8,000円)であり、5年を境にこれだけ税金が変わってくるのです。

ただし繰り返しになりますが、譲渡所得税の年数は「不動産の購入日から、土地や建物を売った年の1月1日まで」という数え方であることに注意してください。

土地の条件次第では、さらに節税が可能です。売買契約のタイミングも意識しながら、賢く土地を売るようにしましょう。



5. 【最後に】相続した土地を売却する際に考えるべきこと

「相続」が理由で土地を売却する必要があるという方も多いかと思います。相続した土地を売却する場合には、何か特別なことを考える必要はあるでしょうか。

最後に、相続した土地を売却する際に考えるべきことについてご紹介していきたいと思います。


5.1 相続した土地も、売却益が出れば「譲渡所得税」と「住民税」がかかる

当たり前と言えば当たり前ですが、相続の場合も、利益が出た際には課税対象となるため、「譲渡所得税」と「住民税」を支払う必要があります。

相続の場合、2点注意があります。1点目に、相続した不動産の所有期間は、相続を受けてからの期間ではなく被相続人(元の所有者)が所有していた期間になります。そのため、相続してから5年以下という場合でも、被相続人が5年超保有していた場合には長期譲渡所得が適用されます。

また、2点目として、売却益(譲渡所得)を計算する際の「取得価格」や「取得時諸費用」についても、被相続人が購入した際の金額を適用することが可能です。相続した土地を売却する場合、取得時の価格について明らかにしておくことがとても重要です。取得価格がわからない場合、売却した価格がそのまま課税対象になる可能性が高いので注意が必要です。4章のシミュレーションでご紹介した通り、譲渡所得税や住民税は金額的に非常に大きいため、取得価格を明確にしておきましょう。


5.2 「取得加算の特例」を活用することで節税対策が可能

「取得価格がどうしてもわからない」という方にも朗報です。相続から3年10カ月以内に手放すことで、条件に合えば特例を受けることができます。

「取得加算の特例」とは、「取得費に相続税額を加算してもよい」という制度です。取得費に相続税額を加算することで、課税対象額を減らすことができ、かかる税金を抑えることができます。なお、取得費加算の特例は相続税を支払っている人のみ使える特例になりますので注意点が必要です。

参考:相続財産を譲渡した場合の取得費の特例|国税庁


5.3 空き家の3,000万円特別控除について

マイホームを売却した場合は3,000万円控除の特例を受けることができますが、土地は通常控除の対象外となります。しかし、相続で受けた空き家を更地として売却する場合には、特定の条件下で3,000万円特別控除を受けることが可能です。条件については、被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁の「2 特例を受けるための適用要件」にてご確認いただけます。もし、空き家を相続した場合には積極的に活用すると良いでしょう。


6. まとめ

土地を売却すると手数料のほかに、税金を含めて様々な費用がかかります。自分で全て調べようと思ってもなかなか容易ではありませんが、心配はいりません。不動産売却のプロである不動産会社に相談すれば、手順や手続きをしっかりと教えてくれます。受けられる控除や当てはまる特例についても、しっかりと聞いてチェックしておきましょう。

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