【土地売却にかかる税金】計算方法や税金のシミュレーションを徹底解説!

【土地売却にかかる税金】計算方法や税金のシミュレーションを徹底解説!
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親から相続した土地や空き地になっている土地など、使っていない土地には維持費がかかります。こうした維持費を考えて売却する方も多い土地ですが、売ったときにどのくらい税金がかかるのでしょうか?

「税金」と聞くと難しくて敬遠したくなる……そんな方のために、この記事では土地を売却する際にかかる税金の種類や納税時期についてご紹介します。

この記事を読めば、土地を売却する際にかかる税金について詳しく知ることができます。

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「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、土地売却の記事をご覧ください。

土地売却したときにかかる譲渡所得税

土地を売却したときにかかる税金の1つに譲渡所得税というものがあります。

この譲渡所得税はどのような税金なのか確認していきましょう。

譲渡所得税とは

土地を売却した際に発生した利益(売却益)を譲渡所得といい、この譲渡所得には所得税住民税がかかります。

これらはまとめて譲渡所得税と呼ばれることもあり、通常の給与所得とは違って他の所得と合算することができない分離課税の方式をとります。

譲渡所得がある際には土地を売却した翌年に確定申告を行い、所得税と住民税を支払うことになります。

確定申告の時期は原則2月16日~3月15日までの1ヶ月の期間です。また、所得税の納税期間は申告期間と同じです。

住民税は確定申告をした年の5月以降納付書が届き次第、必要事項を記入して納めます。

土地売却時の確定申告については、こちらの記事をご覧ください。
土地売却のあと確定申告は必要?配偶者控除など税金の控除はあるの?

譲渡所得税の税率は所有期間で変わる

譲渡所得税は所有期間5年を境に税率が変わり、5年以下は「短期譲渡所得」、5年超だと「長期譲渡所得」と扱われます。

譲渡所得にかかる税金は以下の表の通りです。

短期譲渡所得(5年以下) 長期譲渡所得(5年超)
所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%
合計 39.63% 20.315%

また、令和19年までは、所得税に対して上乗せして東日本大震災における被災者支援を目的とした「復興特別所得税」が徴収されます。

長期譲渡所得のほうが税率は低くなる

ため、土地を売るタイミングが重要になります。

 

 

土地の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の土地がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の土地に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

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土地売却でかかる譲渡所得税を計算しよう

では譲渡所得税はどのくらいかかるのでしょうか。ここからは計算方法を詳しく解説していきます。

STEP1 :譲渡所得の計算方法

譲渡所得税を計算するには、まず譲渡所得(売却益)を算出しなければなりません。
譲渡所得は以下の計算式で算出します。

  • 譲渡所得 = 売却価格 -(取得費 + 譲渡費用)

計算方法を確認しつつ、売却価格や取得費、譲渡費用について詳しく解説していきます。

売却価格を調べる

まずは土地の売却価格を確認する必要があります。売却価格とは実際に土地を売った金額のことです。

売却価格は売買契約書などで確認できます。

取得費を計算する

次に取得費がいくらかかったか計算します。

取得費とは売った土地の購入代金、購入手数料のほか測量費や整地・造成費などを指します。

具体的には以下のものが含まれます。

  • 譲渡する土地の購入代金
  • 購入時に支払った仲介手数料
  • 売買契約時の印紙税
  • 登記費用並びに司法書士への報酬
  • 不動産所得税
  • 測量費
  • 造成・整地費

このように土地の購入代金だけでなく、購入時に支払った仲介手数料や印紙税、登録免許税、不動産取得税なども含まれるのがポイントです。これらの金額は売買契約書や領収書、請求書に記載してあるので、合計で取得費がいくらになるか確認しましょう。

取得費の詳細が知りたい方は、国税庁のタックスアンサーNo.3252「取得費となるもの」にてご確認ください。

譲渡費用を計算する

譲渡費用とは土地を売るためにかかった費用のことです。この譲渡費用も合計がいくらになるかを確認しておきましょう。

譲渡費用には以下のものが含まれます。

  • 土地を売却したときに支払った仲介手数料
  • 印紙税で売主が負担したもの
  • 立退料
  • 土地を売るためにその上の建物を取り壊した時の取り壊し費用と建物の損失額
  • すでに売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
  • 借地権の場合で、売却の際に地主の承諾をもらうために支払った名義書換料

譲渡費用は土地を売却した時の売買契約書や領収書などで確認できます。譲渡費用も合計がいくらであるか確認しましょう。

譲渡費用の詳細が知りたい方は、国税庁のタックスアンサーNo.3255「譲渡費用となるもの」にてご確認ください。

売却価格から取得費と譲渡費用を差し引く

計算に必要な項目の費用が分かったら、実際に計算してみましょう。

売却価格から取得費の合計と譲渡費用の合計を差し引いたものが譲渡所得となります。

この譲渡所得に税金がかかるため、取得費と譲渡費用は漏れがないように計算しましょう。

STEP2:所有期間に応じた税率をかける

譲渡所得を求めることができたので、いよいよ税金がいくらになるか計算しましょう。譲渡所得税を計算するためには譲渡所得に税率をかけて計算します。

先ほどご紹介した通り、譲渡所得税は不動産の所有期間によって税率が変化します。

所有期間が5年超であれば長期譲渡所得の適応になるので20.315%、所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得の適応になるので39.63%の税率となります。

譲渡所得税をシミュレーションしてみる

土地売却にかかる税金シミュレーション

それでは実際に具体的な数字を用いて譲渡所得税を計算してみましょう。

【パターン1】1000万円の土地を売却した場合

  • 売却日 平成30年10月1日
  • 売却価格 1,000万円
  • 譲渡時諸費用 150万円
  • 取得価格 500万円
  • 取得時諸費用 100万円
STEP1:まずは譲渡所得を計算する

上記で紹介した計算式を使って譲渡所得を算出してみましょう。

譲渡所得=売却価格1,000万円-(取得費500万円+取得時諸費用100万円+譲渡時諸費用150万円)=250万円

 

STEP2:所有期間に応じた税率をかける

譲渡所得が求められたので次は税率をかけていきます。

所有5年以内に土地を売却した場合は短期譲渡所得の適応なので
譲渡所得税=譲渡所得250万円×39.63%(短期譲渡所得)=99.1万円
所得5年を超えた土地を売却した場合は長期譲渡所得の適応なので
譲渡所得税=譲渡所得250万円×20.315%(長期譲渡所得の適用)=50.8万円

【パターン2】土地の取得時の価格が分からないとき

譲渡所得の計算に必要な取得費が分からないときはどう計算をすればよいのでしょうか。計算例を見ながら確認してみましょう。売却価格はパターン1と同じ1,000万円です。

  • 売却日 平成30年10月1日
  • 売却価格 1,000万円
  • 譲渡時諸費用 150万円
  • 取得価格 不明
  • 取得時諸費用 不明
STEP1:まずは取得費を計算する

譲渡所得の計算に必要な取得費を算出しましょう。
取得価格が分からない場合、取得費は売却価格の5%となります。

取得費=売却価格1,000万円×0.05=10万円

 

STEP2:譲渡所得を計算する

先ほど求めた取得費を使って譲渡価格を求めてみましょう。

譲渡所得=売却価格1,000万円-(取得費10万円+譲渡時諸費用150万円)=840万円

 

STEP3:所有期間に応じた税率をかける
所有5年以内に土地を売却した場合は短期譲渡所得の適応なので
譲渡所得税=譲渡所得840万円×39.63%(短期譲渡所得)=約332.9万円
所得5年を超えた土地を売却した場合は長期譲渡所得の適応なので
譲渡所得税=譲渡所得840万円×20.315%(長期譲渡所得)=約170.6万円

取得費が分かっている場合と比べると譲渡所得税がかなり高額になりました。
このように売却する土地の取得費を把握しておくことが税金対策に繋がります。

土地売却にかかる税金・手数料のシミュレーション

土地の売却には税金以外にも仲介手数料をはじめとした多くの費用がかかります。土地の売却にかかる手数料や費用はいくらになるかシミュレーションしてみましょう。

おおよその「売却価格」と土地の「所有期間」と「取得費(取得時にかかった費用:購入価格)」と「諸経費」を入力すると、手取り金額が分かります。また、手取り金額の他にも、仲介手数料や印紙税・譲渡所得税などがそれぞれいくらかかるか分かります。

条件を入力する
万円
万円

未記入(不明)の場合は5%で自動試算

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万円
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シミュレーション結果
手取り金額0万円

売却価格

0万円

仲介手数料

0万円

+

諸経費

0万円

+

印紙代

0万円

-

譲渡税

0万円

=

手取り金額

0万円

※このシミュレーション結果はあくまでも概算になります。

売却価格 0万円
仲介手数料 - 0万円
諸経費 - 0万円
印紙代 - 0万円
譲渡税 - 0万円
手取り金額 0万円
手取り金額 内訳

売却価格-( 仲介手数料+諸経費+印紙税)-譲渡税=手取り金額

0-(000)-00万円

※このシミュレーション結果はあくまでも概算になります。

その他 内訳

売却価格-(取得費+仲介手数料+諸経費+印紙税)=譲渡益(譲渡所得)

0-(0000)=0万円


(譲渡益-特別控除) ×税率 (所得税+住民税)=譲渡税

(0-0) × 0% [0%+0%]0万円

※上記所得税の税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。

土地売却にかかる税金に使える控除・特例

土地を売却して発生した譲渡所得の中には、控除の対象となる場合もあります。

控除や特例を使うことで、手元に残る売却額を少しでも多くすると良いでしょう。
土地を売却した際に使える主な控除・特例は以下になります。

マイホームを売ったときの3000万円特別控除の特例

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、一定の条件を満たすと所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これがいわゆる「3,000万円の特別控除の特例」です。

たとえ今住んでいなくても、以前住んでいた家や敷地であれば3,000万円の控除対象となる場合があります。条件は、住まなくなった日から3年を経過した日が属する年の12月31日までに売ることです。

さらに、取り壊してから売買契約締結までにその土地を駐車場など賃貸していないことや、売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと、親子間や夫婦間による売買、仮住まい・別荘としての利用でないことなど一定の条件があります。適用になるかどうかは税理士や所轄の税務署に確認することをおすすめします。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

所有10年を超えるマイホームを売却すれば、譲渡所得の税率が14.21%(所得税10.21%+住民税4%)となり、さらに節税効果が生まれます。
ただし譲渡所得が6,000万円以下であること、前年、前々年にこの特例を受けていないことなど一定の条件を満たすことが必要です。譲渡所得6,000万円超の部分については、税率20.315%(所得税15.315%+住民税5%)となります。
この軽減税率の特例は前述の3,000万円の特別控除と併せて受けられます。

なお、この特例を受けるためには、適応要件すべてに該当しないと受けられません。
(国税庁HP参照:No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

難しい控除条件は税金に詳しい不動産会社に相談を

特例や控除は難しい条件や使う控除の選択を誤ることでをしてしまう可能性があります。

控除を使う際には不動産会社に相談をするのも良いでしょう。しかし、どの不動産会社でも相談にのってもらえるわけではありません。不動産の売買だけでなく売買に関わる周辺知識も豊富な不動産会社でないと難しいでしょう。

このような優秀な不動産会社に出会うためには、不動産会社の比較が重要です。不動産会社を見比べて、より優秀な不動産会社を選ぶようにしましょう。

不動産会社を比較できるチャンスは査定の時。複数社に査定依頼を出し、査定までの対応や査定結果への質問に対する受け答えなどを確認して、より良い不動産会社を選びましょう。

複数社査定をする際は一括査定のイエウールが便利。一度の申込みで複数社に査定依頼を出せるほか、イエウールが審査した不動産会社のみの紹介となるので、悪徳不動産会社に会う心配がありません。

また、不動産会社に聞いてもわからない場合には、所轄の税務署や税理士に確認することがいいでしょう。

そのほかの土地売却にかかる税金

譲渡所得税のほかにも、土地を売却したときにかかる税金には印紙税登録免許税というものがあります。

この2つはどのような税金なのでしょうか。解説していきます。

印紙税

契約書や手形、株券など文書を作ってお金のやり取りなどをする際に発生するのが印紙税です。

印紙税は売買する不動産の額によって納税額が異なり、税額分の収入印紙を購入して売買契約を締結したタイミングで契約書などの文書に貼付、消印をして納税します。不動産の売買契約を結ぶ際は、一般的に買主と売主がそれぞれ1通分の印紙税を負担します。

印紙税の納税額は以下の通りです。

契約金額 本則税率 軽減税率
100万~500万円以下 2,000円 1,000円
500万~1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万~5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万~1億円以下 60,000円 30,000円
1億円~5億円以下 100,000円 60,000円

印紙税の軽減税率に関しては令和4年3月31日までの適応となっています。

印紙税について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
不動産売却の時に掛かる印紙税って何?費用や軽減措置を紹介

登録免許税

売却する土地に抵当権がついている場合、抵当権を抹消して買主に引き渡す必要があります。抵当権を抹消する際に支払うのが、登録免許税 です。

抵当権とは住宅ローンなどを組んだ際、その支払いが滞った場合に金融機関が担保としている建物や土地を差し押さえられる権利のこと。売買契約の締結を行い、物件を引き渡すまでの間にローンを完済して、抵当権の抹消の手続きを行います。

売却代金でローンを完済する場合は、物件の引き渡し当日に受け取った売却代金でローンを完済し、同席した司法書士が同日中に法務局に出向いて抵当権の抹消手続きを行うのが一般的な流れです。

抵当権を抹消する際に必要な登録免許税は不動産1つに対して1000円。土地付きの建物の場合は、土地と建物で不動産は2つとなりますので2000円が必要になります。

ちなみに、登録免許税は不動産の所有権を移転する際にも必要です。しかし、売却した土地・建物の登記を変更する際に必要な登録免許税は一般的には買主が支払うので、売主は不動産会社にその旨を確認する程度で問題ないでしょう。

相続した土地を売却した場合の税金

相続した土地を売却したいと考えている人もいることでしょう。

相続した土地の場合は相続税がかかる場合があり、相続した土地にしか使えない控除・特例もあったりと売却する時に疑問点が多く発生することがあります。

ここからは相続した土地の税金について解説していきます。

土地を相続したら相続税を支払う可能性がある

相続税とは、個人(相続人)が亡くなられた人(被相続人)から相続や遺贈により財産を取得した場合に、その取得した財産に課税される税金をいい、土地は相続税の課税対象の1つとなる場合があります。

相続税の申告が必要な場合は、相続開始のあったことを知った日の翌日から10か月目の日までに申告書(期限内申告書)を納税地の所轄税務署長に提出するともに、納付税額が算出されている場合には納税の必要があります。

相続税は相続人が被相続人の財産を相続した際、例えば、土地以外の不動産の他に現金や有価証券などの相続したすべての財産評価をして課税の有無を把握することになります。詳しくは国税庁HPの相続税のあらましに関するページを参照ください。(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/sozoku-tokushu/souzoku-aramashi.htm

相続した土地に使える控除・特例

相続した土地を売却する際に使える特例があります。それぞれ確認していきましょう。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

取得費加算の特例

とは、「相続財産を一定期間内に売却した場合、相続税額のうちの一定額を取得費に加算できる」という制度です。

取得費に相続税額のうちの一定額を加算できるので、課税対象額である譲渡所得を減らすことができ、税金を抑えることができます。なお、取得費の特例は相続税を支払っている人のみ使える特例になりますので注意点が必要です。

特例を受けるための要件は以下の3つです。

  • 相続や遺贈により財産を取得した者であること
  • その財産を取得した人に相続税が課税されていること
  • その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

詳しくは国税庁のタックスアンサーNo.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」をご覧ください。

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

とは、相続もしくは遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまる場合は譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができる特例です。

この特例を受けるためには相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることや、親子や夫婦など特別な関係がある人に対して売ったものではないことなど、多くの適用条件があります。

詳しくは国税庁のタックスアンサーNo.3306「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」をご確認ください。

 

相続した土地の売却にかかる費用や税金に関して詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
相続した土地の売却に伴う手続き|かかる費用や税金を把握しよう

相続した土地を売却する際の注意点

相続した土地を売却する際はいくつか注意すべき点があります。売却がスムーズに進むように注意点を理解しておきましょう。

取得費を明らかにしておく

譲渡所得を計算する際の「取得価格」や「取得時諸費用」について、亡くなった人が購入した際の金額を適用します。

相続した土地を売却する場合、売買契約書等から取得時の価格について明らかにしておくことがとても重要です。

取得価格がわからない場合、取得費は売却価格の5%となってしまい、売却した価格がほぼそのまま課税対象になってしまいます。シミュレーションでご紹介した通り、譲渡所得税は金額的に非常に大きいため、できれば取得価格を明確にしておきたいところですが、被相続人が古くから所有されている土地はその取得費を証明できるものがない場合が多いので注意が必要です。

亡くなった人の所有期間が適用される

相続した不動産の所有期間は、相続を受けてからの期間ではなく被相続人(亡くなった人)が所有していた期間になります。
そのため、相続してから5年以下という場合でも、亡くなった人が5年超保有していた場合には長期譲渡所得が適用されます。

まとめ

土地を売却すると手数料のほかに、税金を含めて様々な費用がかかります。自分で全て調べようと思ってもなかなか容易ではありません。そんなときは不動産売却のプロである不動産会社に相談しましょう。

売却の手順や手続きをしっかりと教えてくれます。受けられる控除や当てはまる特例についても、しっかりと聞いてチェックしておきましょう。

不動産会社を探す場合には、一括査定を検討してみるとよいかもしれません。一括査定で複数の優良な企業の中から、より信頼して任せられる会社を1社選んで任せると良いでしょう。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
土地を売却したときにかかる税金は?
土地を売却して利益が出た場合、譲渡所得に対して所得税と住民税がかかります。
税率は所有5年以内の場合は39,63%、5年を超える場合は20.315%です。
詳しくは土地売却したときにかかる譲渡所得税をご覧ください。
税金以外にも費用は発生するの?
売却して利益が出なかったとしても、売却の手続き自体にかかる費用があります。印紙税、登録免許税、仲介手数料など。
詳しくはそのほかの土地売却にかかる税金をご覧ください。
土地を売却したときに使える控除を知りたい
以下の場合は控除や特例を受けることができます。
  • 平成21,22年に取得した土地を平成27,28年以降に売却する場合
  • 公共事業などのために土地建物を売った場合
  • 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合
  • 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合
  • 農地保有の合理化などのために土地を売った場合

土地売却で使える特別控除をご覧ください。

1000万円の土地を売却した場合の税金はいくら?
500万円で取得した土地を5年以上所有して1000万円で売却し、諸費用として250万円かかった場合、譲渡所得税と住民税あわせて約50万円の税金を支払う必要があります。
詳しい計算方法は譲渡所得税をシミュレーションしてみるをご覧ください。

より詳しく知りたい方は以下の記事もご参考にしてください。

関連記事:【土地売却時にかかる税金と節税対策】何をどれだけ払うの?

他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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