この記事では、土地売却にかかる税金の金額と、控除について解説します。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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土地売却で必ずかかる税金①│印紙税
土地を売却する際に必ずかかる税金として、「印紙税」があります。
印紙税とは、印紙税法で定められた課税文書に対してかかる税金であり、不動産の取引では主に売買契約書に課税されます。
印紙税の金額は、ほとんどの場合1,000円～60,000円の範囲となります。土地の取引金額によって異なりますので、具体的な金額を以下の表でご確認下さい。
支払うタイミングは売買契約時となっています。
※平成9年4月1日から令和6年3月31日まで、不動産の譲渡に関する契約書に記載された契約金額が一定額を超えるケースについては軽減措置が設けられています。
| 本則税率 | 軽減税率 | |
|---|---|---|
| 100万超～500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万超～1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万超～5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万超～1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円超～5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
参考：国税庁│No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置から一部抜粋
土地売却で必ずかかる税金②│登録免許税
必ずかかる税金の2つ目は「登録免許税」です。
登録免許税とは不動産の抵当権抹消登記にかかる税金です。
土地に抵当権が設定されていると売却することができませんので、抵当権を抹消する手続きが必要となります。
登録免許税は土地1筆につき1,000円となります。
支払いのタイミングは、土地の引き渡し時となります。
なお、抵当権の抹消登記は司法書士に依頼して行うため、別途報酬を支払う必要があります。一般的には1~2万円前後です。
参考：法務局│抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税より一部抜粋
土地売却で利益が出たらかかる税金│譲渡所得税
土地を売却して利益（＝譲渡所得）が出た場合、その譲渡所得に対して「所得税」「住民税」「復興特別所得税」がかかります。これらを総称して「譲渡所得税」と呼びます。
譲渡所得税は、売却益の金額によっては最も高額になる可能性がある税金です。税率や計算方法を把握しておきましょう。
参考：国税庁│No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)から一部抜粋
税率は売却益の約20%～40%
譲渡所得税の税率は、不動産の所有年数によって異なります。
譲渡所得税の税率は、土地の所有期間が5年以下の場合は約40%（39.63%）、5年を超えている場合は約20%（20.315%）となります。
詳しい内訳は以下の表の通りです。
| 所得税率 | 復興特別所得税率 | 住民税率 | 合計税率 | |
|---|---|---|---|---|
| 所有期間5年以下の短期譲渡所得 | 30% | 0.63% | 9% | 39.63% |
| 所有期間5年超の長期譲渡所得 | 15% | 0.315% | 5% | 20.315% |
また支払いのタイミングは、土地を売却した翌年の確定申告（2月16日から3月15日）です。
譲渡所得税の詳しい計算方法
譲渡所得税は、売却益（＝譲渡所得）に税率を掛けて算出します。
この章では、譲渡所得税の計算方法を譲渡所得の算出から順番に解説します。
参考：国税庁│No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)から一部抜粋
①譲渡所得を算出する
先ほどご紹介した譲渡所得税と住民税ですが、その算出方法が少々複雑です。
まず初めに、譲渡所得を算出する必要があります。
譲渡所得とは、不動産売却で得た利益のことです。
売却価格から土地を購入した時の費用（取得費）と売却した時の費用（売却費用）を差し引いて導きます。
- 「譲渡所得＝譲渡価格－(取得費＋売却費用)」
なお、取得費と売却費用は以下の項目を計上することができます。
| 費用 | 項目 |
|---|---|
| 取得費 |
|
| 売却費用 |
|
取得費がわからない場合は、「売却価格×5%」を代わりに計上します。
②譲渡所得に税率をかける
譲渡所得がいくらかわかったら、以下の計算式に当てはめて譲渡所得税・住民税の総納税額を算出します。
- 納税額＝譲渡所得×税率
このとき、先ほども申し上げたように、不動産の所要期間が5年以下か超えているかによって税率が異なります。詳しい税率は以下の表をご覧ください。
以下では譲渡所得が2,000万円の場合を例に、短期譲渡と長期譲渡のそれぞれで譲渡所得税を計算してみます。
短期譲渡の場合
- 所得税：2,000万×30%=600万円
- 復興特別所得税：2,000万×0.63%＝12万6,000円
- 住民税：2,000万×9%＝180万円
- 合計税額＝792万6,000円
長期譲渡の場合
- 所得税：2,000万×15%=300万円
- 復興特別所得税：2,000万×0.315%＝6万3,000円
- 住民税：2,000万×5%=100万円
- 合計税額=406万3,000円
- 所有期間5年を境に納税額が2倍近く異なるんだね！
土地の売却にかかる税金は節税できる！
ここまで土地の売却にかかる税金の金額を確認してきましたが、これらは節税することが可能な場合があります。
売却予定の土地が特例・控除の条件に当てはまるか確認し、賢く節税しましょう！
【居住用土地】3,000万円控除が受けられる
居住用に利用していた土地を売却する場合、譲渡所得から最大3000万円控除を受けることができます。
主な適用条件は以下の通りです。（国税庁タックスアンサーNo.3302「マイホームを売ったときの特例」より一部抜粋）
- 売却するのは自分の住む建物・土地であること。
- 以前住んでいた家や土地/災害によって滅失した家の場合は住まなくなってから3年経過する日がある年の12月31日までに売ること
- 売却の前年/前々年にこの特例の適用を受けていないこと
- 売却年/その前年/前々年に他のマイホームに関する特例の適用を受けていないこと
- 売却相手が配偶者や親族などの特別な関係ではないこと
3,000万円控除を適用した時の計算シミュレーション
この控除が適用されると、税額はいくらになるのでしょうか？
- 譲渡所得が2,000万円の時
譲渡所得税＝（2,000万円ー3,000万円）×税率
譲渡所得が控除を受けて0円を下回るため、非課税になります。
- 譲渡所得が5,000万円の時
譲渡所得税＝（5,000万円ー3,000万円）×税率
＝2,000万円×税率
- 短期譲渡所得の場合：2,000万円×39.63%＝792万6,000円
- 長期譲渡所得の場合：2,000万円×20.315%＝406万3,000円
控除の適用を受けなかった場合、短期譲渡所得の場合は1,981万5,000円、長期譲渡所得の場合は1,015万7,500円となるため、かなり納税額が減額されていることがわかります。
【相続した居住用土地】3,000万円控除が受けられる
相続または遺贈により取得した空き家/土地を令和5年12月31日までに売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除を受けることができます。
主な適用条件は以下の通りです。（国税庁タックスアンサーNo.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」より一部抜粋）
- 売却する空き家は相続の直前まで被相続人が住んでいたこと
- 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
- 区分所有建物登記がされている建物であること（各部屋が仕切りや壁、床、天井などによって他の部屋と区別されていること）
- 相続開始の直前まで被相続人以外住んでいた人がいなかったこと
- 売主が空き家を相続、遺贈によって取得したこと
- 相続の開始から3年目の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
- 売却相手が配偶者や親族などの特別な関係ではないこと
詳しい控除の内容についてこちらの記事をご覧ください。
【平成21・22年に取得した土地】1,000万円控除が受けられる
平成21年1月から平成22年12月の間に購入した土地（借地権も含む）は、売却の際に譲渡所得から最大1,000万円を差し引くことができます。マイホーム以外の土地でも可能です。
主な適用条件は以下の通りです。（国税庁タックスアンサーNo.3225「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」より一部抜粋）
- 平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得していること。
- 平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡すること、また、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡すること。
- 親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと。特別な間柄には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
- 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済および所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと。
- 譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例の適用を受けないこと。
1,000万円控除を適用した時の計算シミュレーション
この控除が適用されると、税額はいくらになるのでしょうか？
- 譲渡所得が500万円の時
譲渡所得税＝（500万円ー1,000万円）×税率
譲渡所得が控除を受けて0円を下回るため、非課税になります。
- 譲渡所得が2,000万円の時
譲渡所得税＝（2,000万円ー1,000万円）×税率
＝1,000万円×税率
- 短期譲渡所得の場合：1,000万円×39.63%＝396万3,000円
- 長期譲渡所得の場合：1,000万円×20.315%＝203万1,500円
控除の適用を受けなかった場合、短期譲渡所得の場合は792万6,000円、長期譲渡所得の場合は406万3,000円となります。
【公共事業のために売却した土地】5,000万円控除が受けられる
公共事業のために土地を売却した場合、譲渡所得から最大1,000万円を差し引くことができます。
主な適用条件は以下の通りです。（国税庁タックスアンサーNo.3552「収用等により土地建物を売ったときの特例」より一部抜粋）
- 売った土地建物は固定資産であること。つまり、不動産業者などが販売目的で所有している土地ではないこと。
- 原則として、売った資産と同じ種類の資産を買い換えること。 つまり、土地を売却した土地を買い換えること。
- 原則として、次の期間内に代わりの資産を取得すること。
- 土地建物の収用等のあった年
- 土地建物の収用等のあった年の前年（その収用等によりその土地建物等を譲渡することが明らかとなった日以後の期間に限る）
- 土地建物の収用等のあった年の翌年1月1日から収用等のあった日以後2年を経過した日までの期間
5,000万円控除を適用した時の計算シミュレーション
この控除が適用されると、税額はいくらになるのでしょうか？
- 譲渡所得が5,000万円の時
譲渡所得税＝（5,000万円ー5,000万円）×税率
譲渡所得が控除を受けて0円となるため、非課税になります。
- 譲渡所得が8,000万円の時
譲渡所得税＝（8,000万円ー5,000万円）×税率
＝3,000万円×税率
- 短期譲渡所得の場合：3,000万円×39.63%＝1188万9,000円
- 長期譲渡所得の場合：3,000万円×20.315%＝609万4,500円
控除の適用を受けなかった場合、短期譲渡所得の場合は3,170万4,000円、長期譲渡所得の場合は1625万2,000円となります。
まとめ
土地を売却して利益が出た場合にかかる譲渡所得税の税率は、土地の所有期間が5年を超えている場合は20.315%、5年以下の場合は39.63%となります。支払うタイミングは翌年の確定申告です。その他の税金はタイミングが異なる場合もあるので、注意が必要です。詳細はこちらをご覧ください。また譲渡所得税の他にも、印紙税、登録免許税が掛かります。印紙税は1,000円～60,000円、登録免許税は固定資産税評価額×2%＋1,000円となります。
税金は状況に当てはまれば控除を適用でき、譲渡所得税を減額することができます。
税金や手数料など土地の売買には思わぬ出費がかさむため、少しでも高値で売却することが大切です。
そのためには、一括査定でもっとも高く売ってくれる不動産会社を見つけると良いでしょう。
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