【土地売却にかかる税金】いくらになる?計算方法と使える控除とは

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親から相続した土地や空き地になっている土地など、使っていない土地には維持費がかかります。こうした維持費を考えて売却する方も多い土地ですが、売ったときにどのくらい税金がかかるのでしょうか?

「税金」と聞くと難しくて敬遠したくなる……そんな方のために、この記事では土地を売却する際にかかる税金の種類や納税時期、実際の売却ケースを想定したシミュレーションについてご紹介します。

この記事を読めば、土地を売却する際にかかる税金について詳しく知ることができます。

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土地を売却した際にかかる税金

土地を売却すると税金が発生します。かかる税金は大きくわけて以下の4つ。

    • 所得税

 

    • 住民税

 

    • 印紙税

 

    登録免許税

それぞれどのような税金なのか、詳しく解説します。

所得税・住民税

売却して得た利益を譲渡所得といい、譲渡所得には所得税住民税がかかります。これらはまとめて譲渡所得税と呼ばれることもあり、通常の給与所得とは違って他の所得と合算することができない分離課税の方式をとります。

譲渡所得にかかる税金は以下の表の通りです。

短期譲渡所得(5年以下) 長期譲渡所得(5年超)
譲渡所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%
合計 39.63% 20.315%

令和19年までは、所得税に対して上乗せして東日本大震災における被災者支援を目的とした「復興特別所得税」が徴収されます。

譲渡所得税は所有期間5年を境に税率が変わり、5年以下は「短期譲渡所得」、5年超だと「長期譲渡所得」と扱われます。また、長期譲渡所得のほうが税率は低くなるため、土地を売るタイミングが重要といわれているのです。

印紙税

契約書や手形、株券など文書を作ってお金のやり取りなどをする際に発生するのが印紙税です。

印紙税は売買する不動産の額によって異なり、税額分の収入印紙を購入して文書に貼り付けて納税します。不動産の売買契約を結ぶ際は、買主と売主の契約書2通分の印紙税が必要になります。

契約金額 本則税率 軽減税率
100万~500万円以下 2,000円 1,000円
500万~1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万~5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万~1億円以下 60,000円 30,000円
1億円~5億円以下 100,000円 60,000円

印紙税について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
不動産売却の時に掛かる印紙税って何?費用や軽減措置を紹介

登録免許税

売却する家に抵当権がついている場合、抵当権を抹消して買主に引き渡す必要があります。抵当権を抹消する際に支払うのが、登録免許税 です。

抵当権とは住宅ローンなどを組んだ際、万が一ローンの支払いが滞った場合に金融機関が担保として設定している家や土地を差し押さえられる権利のこと。売買契約を行い物件を引き渡すまでの間にローンを完済し、抵当権抹消の手続きを行います。

売却代金でローンを完済する場合は、物件の引き渡し当日に受け取った売却代金でローンを完済し、同席した司法書士が同日中に法務局に出向いて抵当権の抹消手続きを行うのが通常の流れです。

抵当権を抹消する際に必要な登録免許税は不動産1つに対して1000円。土地付きの家の場合は土地と家で2000円が必要になります。

ちなみに、登録免許税は不動産の所有権を移行する際にも必要です。しかし、売却した家の登記を変更する際に必要な登録免許税は一般的には買主が支払うので、売主は不動産会社にその旨を確認する程度で問題ないでしょう。

土地を売却した際に使える控除・特例

土地を売却して発生した税金の中には、控除の対象となる税金もあります。

控除や特例を使い節税することで、手元に残る売却額を少しでも多くするようにすると良いでしょう。
土地を売却した際に使える主な控除・特例は以下になります。

マイホームを売ったときの3000万円特別控除の特例

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、一定の条件を満たすと所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これがいわゆる「3,000万円の特別控除の特例」です。

たとえ今住んでいなくても、以前住んでいた家や敷地であれば3,000万円の控除対象となる場合があります。条件は、住まなくなった日から3年を経過した日が属する年の12月31日までに売ることです。

さらに、取り壊してから売買契約締結までにその土地を駐車場など賃貸していないことや、売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと、親子間や夫婦間による売買、仮住まい・別荘としての利用でないことなど一定の条件があります。適用になるかどうかは税理士税務署に確認することをおすすめします。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

所有10年を超えるマイホームを売却すれば、譲渡所得の税率が14.21%(所得税10.21%+住民税4%)となり、さらに節税効果が生まれます。
ただし譲渡所得が6,000万円以下であること、前年、前々年にこの特例を受けていないことなど一定の条件を満たすことが必要です。譲渡所得6,000万円超の部分については、税率20.315%(所得税15.315%+住民税5%)となります。
この軽減税率の特例は前述の3,000万円の特別控除と併せて受けられます。

空き家を更地にして売却したときの控除

マイホームを売却した場合は3,000万円控除の特例を受けることができますが、更地にしてしまうと取り壊した日から1年以内に売却する契約をしないと特別控除は使えません。

しかし、相続した実家(空き家)を更地として売却する場合には、一定の要件を満たすと3,000万円特別控除を受けることができます。条件については、国税庁のタックスアンサーNo.3306「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」にてご確認いただけます。もし、空き家を相続した場合には積極的に活用すると良いでしょう。

相続した土地の売却にかかる費用や税金に関しては、以下の記事もご覧ください。
相続した土地の売却に伴う手続き|かかる費用や税金を把握しよう

難しい控除条件は不動産会社に相談を

特例や控除は難しい条件や使う控除の選択を誤ることでをしてしまう可能性があります。

控除を使う際には不動産会社に相談をすると良いでしょう。しかし、どの不動産会社でも相談にのってもらえるわけではありません。不動産の売買だけでなく売買に関わる周辺知識も豊富な不動産会社でないと難しいでしょう。

このような優秀な不動産会社に出会うためには、不動産会社の比較が重要です。不動産会社を見比べて、より優秀な不動産会社を選ぶようにしましょう。

不動産会社を比較できるチャンスは査定の時。複数社に査定依頼を出し、査定までの対応や査定結果への質問に対する受け答えなどを確認して、より良い不動産会社を選びましょう。

複数社査定をする際は一括査定のイエウールが便利。一度の申込みで複数社に査定依頼を出せるほか、イエウールが審査した不動産会社のみの紹介となるので、悪徳不動産会社に会う心配がありません。

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【シミュレーション】土地売却の税金を計算してみよう

土地売却にかかる税金シミュレーション
それでは、実際に税金の計算方法をシミュレーションしていきましょう。ちなみに、売却益は以下の計算式で算出します。
  • 譲渡所得 = 売却価格 -(取得費 + 譲渡費用)

所有5年以内に土地を売却した場合(短期譲渡所得適用の場合)

  • 売却日 平成30年10月1日
  • 売却価格 4,000万円
  • 譲渡時諸費用 150万円
  • 取得価格 3,500万円
  • 取得時諸費用 100万円

【譲渡所得税+住民税】

売却価格4,000万円 - ( 譲渡時諸費用150万円 +取得価格 3,500万円 +取得時諸費用 100万円 )= 譲渡所得250万円

  • 譲渡所得税+住民税:譲渡所得250万円 × 39.63%(短期譲渡所得の適用) = 99.1万円
  • 譲渡所得税+住民税 99万1,000円

所有5年を超える土地を売却した場合(長期譲渡取得適用の場合)

  • 売却日 平成30年10月1日
  • 売却価格 4,000万円
  • 譲渡時諸費用 150万円
  • 取得価格 3,500万円
  • 取得時諸費用 100万円

【譲渡所得税+住民税】

長期譲渡所得の適用となるため、税率が低くなるのがポイントです。

  • 売却価格4,000万円 - ( 譲渡時諸費用150万円 +取得価格 3,500万円 +取得時諸費用 100万円 )= 譲渡所得250万円
  • 譲渡所得税+住民税:譲渡所得250万円 × 20.315%(長期譲渡所得の適用) = 50.8万円
  • 譲渡所得税+住民税 50万8,000円

5年を超えれば50万円近くの節税効果あり

シミュレーションの結果、所有期間5年以下では「譲渡所得税+住民税 99万1,000円」、10年超では「譲渡所得税+住民税 50万8,000円」となりました。差額は48万3,000円(99万1,000円-50万8,000円)であり、所有期間5年を境にこれだけ税金が変わってくるのです。

ただし繰り返しになりますが、譲渡所得税の所有期間は「不動産の購入日から、土地や建物を売った年の1月1日まで」という数え方であることに注意してください。

土地の条件次第では、さらに節税が可能です。売買契約のタイミングも意識しながら、賢く土地を売るようにしましょう。

土地売却時に発生する税金の注意点

土地を売却した際に発生する税金にはいくつか知っておかないと手間になったり損をするものがあります。

土地を売却して後々困った…ということにならないよう、知っておいたほうが良い注意点を解説します。

売却した翌年に確定申告をする

利益が出た際には土地を売却した翌年に確定申告を行い、所得税と住民税を支払います。

確定申告の時期は原則2月16日~3月15日までの1ヶ月の期間です。2月16日や3月15日が土日祝日の場合は翌平日となります。また、納税期間は申告期間と同じです。

ただし、納付期限までに振替依頼書を税務署に提出すれば、所得税の支払いには「振替納税(ふりかえのうぜい)」が適用されます。銀行引き落としの場合には、4月20日ごろが一般的です。

住民税は確定申告をした年の5月以降納付書が届き次第、必要事項を記入して納めます。

土地売却時の確定申告については、こちらの記事をご覧ください。
土地売却のあと確定申告は必要?配偶者控除など税金の控除はあるの?

まだ、売却活動を始めていないという方は、まず土地の価格を調べるところから始めましょう。一括査定のイエウールなら、無料で複数の不動産会社に査定を依頼できます。4ステップで簡単に土地の価格が分かります。

取得時の価格を明らかにしておく

売却益(譲渡所得)を計算する際の「取得価格」や「取得時諸費用」についても、亡くなった人が購入した際の金額を適用します。相続した土地を売却する場合、売買契約書等から取得時の価格について明らかにしておくことがとても重要です。

取得価格がわからない場合、取得費は売却価格の5%となってしまい、売却した価格がほぼそのまま課税対象になってしまうからです。4章のシミュレーションでご紹介した通り、譲渡所得税や住民税は金額的に非常に大きいため、できれば取得価格を明確にしておきたいところです。

相続した不動案の取得価格がどうしてもわからないという場合、相続から3年10カ月以内に売却することで、条件に合えば受けられる特例があります。相続財産を譲渡した場合の取得費の特例(取得費加算)です。

「取得費加算の特例」とは、「相続財産を一定期間内に売却した場合、相続税額のうちの一定額を取得費に加算できる」という制度です。取得費に相続税額のうちの一定額を加算できるので、課税対象額である譲渡所得を減らすことができ、税金を抑えることができます。なお、取得費の特例は相続税を支払っている人のみ使える特例になりますので注意点が必要です。

参考:相続財産を譲渡した場合の取得費の特例|国税庁

亡くなった人の所有期間が適用される

相続した不動産の所有期間は、相続を受けてからの期間ではなく被相続人(亡くなった人)が所有していた期間になります。そのため、相続してから5年以下という場合でも、亡くなった人が5年超保有していた場合には長期譲渡所得が適用されます。

まとめ

土地を売却すると手数料のほかに、税金を含めて様々な費用がかかります。自分で全て調べようと思ってもなかなか容易ではありません。そんなときは不動産売却のプロである不動産会社に相談しましょう。

売却の手順や手続きをしっかりと教えてくれます。受けられる控除や当てはまる特例についても、しっかりと聞いてチェックしておきましょう。

不動産会社を探す場合には、一括査定を検討してみるとよいかもしれません。一括査定で複数の優良な企業の中から、より信頼して任せられる会社を1社選んで任せると良いでしょう。

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記事のおさらい
土地を売却したときにかかる税金は?
土地を売却して利益が出た場合、譲渡所得に対して所得税と住民税がかかります。
税率は所有5年以内の場合は39,63%、5年を超える場合は20.315%です。
詳しくは土地を売却したときは利益に税金がかかるをご覧ください。
税金以外にも費用は発生するの?
売却して利益が出なかったとしても、売却の手続き自体にかかる費用があります。印紙税、登録免許税、仲介手数料など。
詳しくは売却の手続き自体にかかる税金をご覧ください。
土地を売却したときに使える控除を知りたい
以下の場合は控除や特例を受けることができます。

  • 平成21,22年に取得した土地を平成27,28年以降に売却する場合
  • 公共事業などのために土地建物を売った場合
  • 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合
  • 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合
  • 農地保有の合理化などのために土地を売った場合

土地売却で使える5つの特別控除をご覧ください。

4000万円の土地を売却した場合の税金はいくら?
3500万円で取得した土地を5年以上所有して4000万円で売却し、諸費用として250万円かかった場合、譲渡所得税と住民税あわせて約50万円の税金を支払う必要があります。
詳しい計算方法は【シミュレーション】土地売却の税金を計算してみようをご覧ください。

より詳しく知りたい方は以下の記事もご参考にしてください。

関連記事:【土地売却時にかかる税金と節税対策】何をどれだけ払うの?

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