賃貸併用住宅の経営をするなら、どれくらいの利回りがあるのかを確認しておくことが大切です。利回りを計算することで、どれくらいの利益が出るかを把握しやすくなります。
物件によって、どれくらいの利回りが出るかは異なります。利回りの計算方法や建築や経営のポイントを知り、賃貸併用住宅で得られる利益を知っていきましょう。
まずは賃貸併用住宅を経営することがどのようなことなのか知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。
賃貸併用住宅の利回りの基本
賃貸併用住宅で得られる利益を確認するには、利回りについての基本的な理解を深めておく必要があります。利回りとは投資した金額に対して、一定期間で得られる利益の割合です。利回りは経費を考慮しない表面利回りと、経費も含めた実質利回りの2つがあるため、どのような違いがあるかも知っておきましょう。
賃貸併用住宅の表面利回りの求め方
表面利回りは次の式で計算します。
- (年間家賃収入÷物件価格)×100
家賃を5万円、戸数を2室、物件価格を2,000万円と仮定したとします。毎月得られる家賃は満室時で10万円であり、年間の家賃収入は120万円です。これを物件価格で割って100をかけると、利回りは6%です。
賃貸併用住宅の実質利回りの求め方
経費を考慮して算出する実質利回りは、表面利回りとは計算式が異なります。
- {（年間家賃収入－年間の支出）÷物件価格}×100
上述と同じように、家賃が5万円で2室、物件価格を2,000万円と仮定します。年間の支出を50万円とするなら、カッコ内の数字は70万円です。ここから物件価格を割り、100をかけると実質利回りは3.5%となります。
同じ条件でも、年間の支出を考慮して計算する実質利回りのほうが、表面利回りよりも数値は小さくなります。
賃貸併用住宅の支出一覧
賃貸併用住宅の経営にかかる費用としては、次のものがあげられます。
- 固定資産税・都市計画税
- 賃貸管理費
- 建物の清掃費
- 消防点検費
- 機械のメンテナンス費
- 共用部分の水道光熱費
- 退去時の原状回復費用
- 入居者募集費用
- 修繕積立金
- 火災や地震などの保険料
賃貸経営にはさまざまな費用がかかるため、実質利回りを計算するには、これらすべてを合算し、いくらかかるかを調べておく必要があります。
賃貸併用住宅の利回りの相場
賃貸併用住宅の利回りは地域によっても異なりますが、3～4%程度が相場です。対して賃貸アパートやマンションの利回りの相場は、5～5.5%程度と、賃貸併用住宅よりも高いです。
賃貸併用住宅は通常の賃貸住宅よりも自宅部分が占める割合分だけ、利回りが低くなることは理解しておきましょう。
- 賃貸併用住宅の利回りは3～4%程度が相場なんだね
賃貸経営はひとつの事業であり、安定経営を持続させるのは簡単なことではありません。賃貸経営を成功させるためには想定利回りや実質利回りをしっかりシミュレーションする必要があります。
とはいえ、賃貸経営を初めてという人が利回りの計算を完ぺきにおこなうことは難しいでしょう。そんなときは賃貸経営のプロである大手ハウスメーカーの営業担当に相談してみることも一つの手です。
建築費用は施工会社によって数百万～数千万円の差が出ることもあり、ハウスメーカーによって提示する利回りは異なります。より客観的に利回りの算出をするためには複数のハウスメーカーから提案をもらいましょう。イエウール土地活用なら一度の情報入力で複数の施工会社に問い合わせることができます。
賃貸併用住宅で利回りを高くする7つのコツ
賃貸併用住宅で利回りを高くするには、いくつかコツがあります。
- 需要が落ちない立地の賃貸併用住宅を所有
- 入居者を厳選して家賃の滞納を防ぐ
- 空室リスクを下げて賃貸経営
- 賃貸併用住宅を住宅ローンで建てる
- 将来はローンの借り換えを検討
- 賃貸部分の戸数を増やす
- 節税対策をして確定申告
7つのコツを踏まえて、高い利回りを目指しましょう。
需要が落ちない立地の賃貸併用住宅を所有
高い利回りを維持するには、賃貸需要が落ちない立地で賃貸併用住宅を建築することが大切です。自身の住みたい場所ではなく、入居者の需要に合わせた立地を選ぶ必要があります。
エリアによって、単身者とファミリー層のどちらの需要が高いかは異なります。単身者需要が多いなら、駅から近く、通勤や通学に便利な立地が人気です。
ファミリー層が多い場合は、スーパーや病院、公園や学校などの生活施設が近隣にあるエリアだと需要を獲得しやすいでしょう。
入居者を厳選して家賃の滞納を防ぐ
家賃を滞納されると、その間家賃収入が減ってしまうため、入居者を厳選して滞納を防ぎましょう。入居時にはオーナー自身が面談をして、信頼できるかどうかを確かめることがおすすめです。
また、連帯保証人をありにすることでも、入居者を選別しやすくなります。万が一に備えて家賃保証を付ける方法もあります。家賃保証を付けることで、入居者が滞納しても保証会社が立て替えてオーナーに家賃を支払ってもらえますが、費用がかかってしまうことは覚えておきましょう。
空室リスクを下げて賃貸経営
安定して家賃収入を得ることも、利回りを落とさないためには重要です。空室リスクを避けるには、対策をして経営に取り組みましょう。
- ターゲット層の見直し
- 入居費用や家賃の減額
- 物件広告の見直し
- 共有部分の念入りな清掃
- 徹底した内覧の準備
- 不動産会社に仲介を依頼する
- 需要を満たせる設備を導入する
- リフォームやリノベーションをする
また、空室時でも家賃収入が得られるように、一括借り上げ契約をするという方法もあります。一括借り上げは空室があっても安定して家賃収入が得られますが、契約時には手数料がかかります。
また、契約更新のタイミングで家賃収入を減額される場合があるため、利用するならこの点にも注意が必要です。
賃貸併用住宅を住宅ローンで建てる
賃貸併用住宅でも、全体の2分の1以上が自宅部分なら、住宅ローンを組むことができます。住宅ローンは不動産投資ローンやアパートローンよりも金利が低いことが特徴です。
そのため、同じ借入額でも利息が減ることによって、総返済額が低くなり、支出を抑えられます。支出が減ることで利益は増え、利回りを上げられます。
将来はローンの借り換えを検討
長期間のローン契約をしているなら、将来的にローンの借り換えを検討することもおすすめです。ローンの返済は数十年かかり、その間に今契約しているものよりも条件のよいローンが見つかることもあります。
借り換えることで金利が下がり、返済の負担を抑えられます。ただし、借り換え時には手数料がかかるため、費用を支払ってもなお得をするかどうか、事前に確認しておきましょう。
賃貸部分の戸数を増やす
収益性を高めるには、家賃を増やすよりも賃貸部分の戸数を増やすことがおすすめです。1部屋の広さを倍にしたからといって、家賃も倍額に設定して入居者を確保できるわけではありません。
そのため、1部屋を広くするよりも、その分戸数を増やしたほうが、満室時に得られる家賃収入の総額は高めやすく、利回りも高くなります。
節税対策をして確定申告
支出を減らして利回りを上げるには、節税対策をして確定申告をすることも大切です。住宅ローンを組んでいるなら、住宅ローン控除を利用して、控除額を増やしましょう。確定申告は事前に申請することで、青色申告ができます。
青色申告では損益計算書や貸借対照表の作成、帳簿を複式簿記でつけるなどの条件がありますが、受けられる特別控除が白色申告よりも増えるため、高い節税効果が期待できます。
所得税や住民税を下げるには、経費を正確に計算し、抜け漏れなく申告することが重要です。経費にできる支出はすべて領収書を保管しておきましょう。
賃貸併用住宅の中古で後悔しない選び方
中古の賃貸併用住宅を購入する際には、後悔しないように選び方にこだわることが大切です。
- 将来の修繕にかかる費用を支払っても利益が出るか
- オーナーチェンジはトラブルのリスクを覚悟してから
- 組めるローンで返済に無理はないか
選び方のポイントを把握して、後悔なく中古の賃貸併用住宅を購入しましょう。
将来の修繕にかかる費用を支払っても利益が出るか
中古の賃貸併用住宅は建物が劣化していることも多く、将来の修繕に費用がかかります。そのため、将来的にかかる修繕の費用を考慮し、それでも利益が出るかを確認しておくことが大切です。
購入価格が割安でも、数年後に大規模修繕が必要な場合は、多額の出費が出てしまうこともあります。賃貸需要を獲得するには、建物の修繕は必須ですが、修繕費で損をしないかは購入前にチェックしておかなければなりません。
オーナーチェンジはトラブルのリスクを覚悟してから
中古で賃貸併用住宅を購入する場合は、入居者にとっては途中でオーナーが代わることになります。オーナーチェンジでも継続して賃貸経営は可能ですが、入居者がトラブルを抱えている場合は、そのリスクを引き継ぐことになります。
また、自身が経営を開始するにあたって、家賃などの条件を変更しようとすると、入居者からクレームを受けるリスクがあることも理解しておきましょう。中古で購入する場合は、入居者に問題がないかを、事前に確認しておくことが大切です。
組めるローンで返済に無理はないか
購入する物件次第で、利用できるローンが住宅ローンか事業用の投資ローンかが決まります。中古で購入する際には、組めるローンで返済に無理がないか、念入りに計算しておきましょう。
シミュレーションの際には利回りを見るだけではなく、空室があっても返済が可能かを調べておくことが大切です。ローンの返済に無理があると感じたなら、無理せず別の物件を選ぶことがおすすめです。
賃貸併用住宅で賃貸経営を始める前の疑問
賃貸併用住宅の経営を始めるなら、事前に疑問点を解消しておくことが大切です。
- フルローンはおすすめなのか
- 賃貸併用住宅にデメリットはあるのか
- 賃貸併用住宅の相談はどこにしたらよいか
よくある疑問を参考にして、少しでも不安をなくしてから経営に臨みましょう。
フルローンはおすすめなのか
物件の想定利回りや収益性次第では、フルローンで融資を受けられる場合もあります。賃貸併用住宅は家賃収入があるため、フルローンも利用可能ですが、必ずしも事前に想定した家賃が得られるとは限りません。
フルローンで組むとローン返済の負担は大きくなり、空室ができた場合の滞納リスクが高くなってしまいます。そのため、フルローンで組める場合でも、ローンの負担を減らすために頭金を用意して、借入額を減らすことがおすすめです。
賃貸併用住宅にデメリットはあるのか
賃貸併用住宅は自身で居住でき、かつ家賃収入も得られる魅力的な物件ですが、デメリットもあります。
- 売却がしづらい
- 入居者とのトラブルが起きやすい
- ローンの負担が増えやすい
賃貸併用住宅は売却が難しく、なかなか買い手が見つからないことも多いです。投資用物件を探している人にとっては、自宅部分の割合で収益性が減るため、避けられやすいです。また、マイホームを探している人は、賃貸部分が不要となるため、購入時の選択肢から外れてしまうことが多いでしょう。
オーナーと入居者が同じ建物に住んでいることから、入居者とのトラブルが増えたり、管理会社を入れていてもオーナーに直接クレームを入れられたりしやすいこともデメリットです。
自宅と賃貸部分の割合にもよりますが、賃貸部分が多いと住宅ローンを組むことができません。そのため、金利の高い事業用ローンを利用することになり、ローンの負担が増えやすいデメリットがあることも覚えておきましょう。
賃貸併用住宅の相談はどこにしたらよいか
賃貸併用住宅の建築は、ハウスメーカーや土地活用をサポートしている専門業者に相談することがおすすめです。相談だけなら無料のケースが多いため、プロからアドバイスを受けて建築プランを考えましょう。
実際に建築する際には、複数社に相談して建築プランを比較することが大切です。要望が同じでも、依頼先によって提案されるプランは異なります。複数社が提示するプランから、自身の理想に合うものを選ぶことで、納得できる賃貸併用住宅を建ててもらいやすくなります。
また、複数社の建築プランを比較することで安く賃貸併用住宅を建てることができます。他にも建築費を安くする方法がありますので以下の記事を参考にしてみてください。
賃貸併用住宅は現実的な利回りで賃貸経営を始めるのかを検討しよう
賃貸併用住宅を建てるなら、事前に利回りを計算しておくことが大切です。利回りには表面利回りと実質利回りの2つがあるため、それぞれ計算して現実的な利回りをチェックしておく必要があります。
利回りを把握していると、どれくらいの収益を得られるかがわかり、収支の計画を立てやすいです。現実的な利回りで計算し、無理のない経営プランを立てて、賃貸経営を始めましょう。
また、賃貸併用住宅にはい自宅と店舗を一体化した店舗兼住宅も建てることができます。もし店舗を出店したいと考えている方は以下の記事をご覧ください。
