店舗兼住宅とは、同じ建物内に店舗部分と住宅部分が併設していて、双方を行き来できるつくりの物件です。
店舗兼住宅を建てる際は入念なプランニングが必要です。どのような内装にしようかと悩んでいる人は本記事で紹介する店舗兼住宅の間取りのポイントを参考にしてみてください。
さらには、店舗兼住宅の建築費の相場、税金に関する知識やローンについて、店舗兼住宅を建てる前にしておいたほうがいいことを詳しく解説します。
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店舗兼住宅の間取りのポイント9つ
- 店舗は1階が原則
- 外から店内が見えるような造りにする
- 店舗と住宅の入口は分ける
- 従業員スペースを確保する
- 自宅部分の面積を全体の2分の1以上にする
- 店舗部分はバリアフリーを意識する
- 店舗と住宅のトイレは別にする
- 店舗部分には防犯カメラを設置する
- 駐車場を設置する
店舗兼住宅を建築する際に気を付けたい間取りのポイントを紹介します。
店舗は1階が原則
店舗兼住宅を考えるのであれば、原則店舗は1階に配置します。
2階以上になると、店舗を見つけづらく、お客様が店内に入りづらくなり一気に収益性が落ちます。
外から店内が見えるような造りにする
一階に店舗を配置しても、外から中が見えなければ何のお店なのか分かりませんし、お客様が入りづらいです。
お客様が入りやすいよう、大きなエントランスを意識したり、路面に大きな窓を設置し、外から店内が見える造りを意識しましょう。
店舗と住宅の入口は分ける
店舗と住宅の入り口が同じ場合、どうしても生活感が出てしまいますし、互いに気を遣う場面が出てくるでしょう。
また、店舗と住宅の入り口が同じ場合、鍵を締め忘れた際は店舗だけでなく住宅にも強盗が入る可能性があります。入口を分けることは、セキュリティー面の観点からそれぞれの防犯性を高めることができます。
プライバシーやお客様の満足度、セキュリティ対策を踏まえ、店舗部分と住宅部分の動線を分けましょう。
従業員スペースを確保する
店舗併用住宅を建てる際はバックヤードなど従業員の休憩や着替えのできる場所を確保する必要があります。
従業員スペースがなければ、従業員は店舗内もしくは自宅部分で準備・休憩をしなければいけません。
住人とお客様のことを考慮し間取りを考えるのは大事ですが、従業員が働きやすい環境造りも店舗兼住宅には必要です。
住宅部分の面積を全体の2分の1以上にする
店舗兼住宅を建てる際は住宅部分の面積を全体の2分の1以上にするようにしましょう。
2分の1未満になると、その土地の半分しか住宅用地の軽減措置が適用されません。よって固定資産税が高くなります。
店舗部分はバリアフリーを意識する
店舗部分は多くのお客様に快適に過ごしてもらえるようバリアフリーを意識した造りが大事です。
例えば、入口に段差があると、車いすやベビーカーのお客様が入りにくくなります。設計上段差が必要になる場合は、スロープ等を設置するといいでしょう。
店舗と住宅のトイレは別にする
入口を分けるのと同様、店舗と住宅のトイレは別々にします。
店舗と住宅のトイレが同じ場合、互いに気を遣う場面が出てきます。また、トイレが1つしかない、ましてや住居人も使うとなると混雑も考えられます。
店舗部分には防犯カメラを設置する
店舗兼住宅は普通の住宅と違い、不特定多数の人が出入りするためセキュリティ面での強化は重要です。
セキュリティの観点から防犯カメラはもちろんのこと、もしもの自体に備えたカラーボールやセコムの導入なども検討しましょう。
駐車場を設置する
店舗兼住宅の業種や土地柄に応じて駐車場を設置する必要があります。
レストランやカフェの場合、車に乗って複数での来店が予想されます。医院やクリニックなどは動けない患者を車に乗せての来客が予想されるため駐車場は必要になります。
また、駅から遠いお店の場合はお客様駐車場があるといいでしょう。
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店舗兼住宅を建築する費用
店舗兼住宅を新築する際の費用はどのくらいなのでしょうか。この章では店舗兼住宅を建築する際の費用相場を紹介します。
建築費用の相場は2,000万円～3,000万円
店舗兼住宅を建築する際の坪単価は以下の通りになります。
- 注文住宅：坪単価80～90万円程度
- 店舗兼住宅：坪単価60万～120万円程度
例えば、カフェなど飲食店の店舗を兼ねた店舗兼住宅を建てる場合、50坪の広さで建築費用は2,000〜3,000万円が相場となります。
注文住宅を建てる場合の建築費と比較すると店舗兼住宅は高額になりやすいです。
業種によって異なる費用
店舗兼住宅の店舗部分は業種によって必要な設備や什器が異なるため、建築費用に大きな差があります。
例えば、アパレル店や雑貨店などの販売系の場合、ハンガーラックやディスプレー用の棚があれば営業できるので建築費を抑えることができます。
ですが、美容院や飲食店の場合は水回りの設備工事に費用がかかるため、トータルの建築費用が高くなりやすいです。
また、同じ飲食店でもカフェと本格的なレストランでは必要な設備が異なるため、建築費用に大きな差が生じます。
店舗兼住宅を建てる際は、複数の建築会社に相談して費用の見積もりを取りましょう。
店舗兼住宅を建てる流れ
この章では店舗兼住宅を建てる際の流れを紹介します。
業者の決定
店舗兼住宅の建築を請け負ってくれる業者はハウスメーカー、工務店、デベロッパーなどがあります。
ハウスメーカーの場合、商品ラインナップが複数ありイメージを固めやすいです。工務店はオーダーメイドでの注文ができるので、自分の理想とする店舗兼住宅の建築が可能になります。
デベロッパーはマンションなどの大規模住宅向けのため、店舗兼住宅を建築から考えるのであればハウスメーカーや工務店に依頼するのが最適です。
地盤調査
建物などを建てる前に、その地盤がどの程度の建物の重さに耐え、地耐力をもっているかを調べる地盤調査を実施します。調査結果に応じて地盤改良工事を行います。
工事開始
基礎工事からスタートし、骨組み部分が完成したら外装工事、内装工事の順に進んでいきます。
完成までの目安は4〜6ヶ月です。この間に店舗開業に向けた準備を続けておくとよいでしょう。設備工事
外壁や内装の工事が終わっても、すぐに入居、店舗を開業することは難しいです。人間の生活水準を高めるための役割である設備工事を行います。
主な設備工事は電気の配線工事や水道配管やガス配管、ランケーブルなどの電気通信工事です。
設備工事が終わり、内装が完成したら、店舗内へ什器など搬入します。店舗を開業する場合は業種に応じて什器が多くなるので、店舗兼住宅を建築する際の流れにしっかりと予定を組み込んでおきましょう。
外構工事
建物本体の工事が終わったら、次は庭や駐車場など外構部分を仕上げていきます。
建物の外の空間に必要な構造物を設営したり、地面を整備したりする工事のことを全般を指します。
完工・営業開始
半年ほどで完工となります。オーナーは物件の引き渡しに向けて、営業許可の申請や宣伝広告など開業の準備を進めていきます。
店舗兼住宅を建築する可能性が出てきたら、複数の企業の建築費用の見積もりを比較しましょう。店舗兼住宅の建築費用は設計や工法によって大きく異なります。
建築費がいくらなら収益性の高い店舗兼住宅ができるのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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店舗兼住宅を建築する際のルール
店舗に関しては建築可能なエリアと店舗面積が建築基準法により決まっています。ここでは店舗兼住宅を建築するうえで知っておかなければならない基本的な知識をまとめています。
第一種低層住居専用地域
一般的に住宅地と呼ばれる「第一種低層住居専用地域」では、原則として店舗を建てることはできません。ただし、第一種低層住居専用地域でも、例外的に一定の要件を満たす「住宅に付随する店舗・事務所等」であれば建築可能です。
第一種低層住居専用地域内で店舗兼住宅を建てる場合店舗の床面積は、50平米以下で、かつ、建築物の延べ面積の1／2未満であることという決まりがあります。
また、店舗の用途に関しても、以下のものに制限されています。
1.事務所
2.日用品の販売を主たる目的とする店舗又は食堂若しくは喫茶店
3.理髪店、美容院、クリーニング取次店、質屋、貸衣装屋、貸本屋その他これ
らに類するサービス業を営む店舗
4.洋服店、畳屋、建具屋、自転車店、家庭電気器具店その他これらに類するサ
ービス業を営む店舗
5. 自家販売のために食品製造業を営むパン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋そ
の他これらに類するもの
6. 学習塾、華道教室、囲碁教室その他これらに類する施設
7.美術品又は工芸品を製作するためのアトリエ又は工房
（参照：「建築基準法関係法令抜粋」）
第一種低層住居専用地域の店舗兼住宅では店舗と自宅が内部で行き来できることが条件です。このような区画が区分されていない物件は賃貸経営を行うことは難しくなります。よって、将来賃貸経営を考えるのであれば店舗兼住宅はおすすめできません。
第一種低層住居専用地域以外
第二種低層住居専用地域では、2階以下かつ床面積が150平米であれば美容院や店舗、飲食店等を建てることが可能です。
第一種中高層住居専用地域になると、500平米以内の店舗や飲食店の建築が可能になってきます。
地域によって規制の内容は異なります。店舗兼住宅を考えているのであれば、まずは自分の土地がどの区域に当てはまるのかを確認する必要があります。
店舗兼住宅の税金に関する知識
店舗兼住宅は普通の住宅とは異なります。よって、税金はどのように考えられるのでしょうか。ここでは店舗兼住宅に関する税金の知識について解説します。
店舗兼住宅における固定資産税
住宅の場合、住宅用地の軽減措置が適用され固定資産税が安くなりますが、店舗兼住宅の場合はどうなるのでしょうか。
店舗兼住宅の場合、自宅部分面積が全体の2分の1以上であれば、一般の住宅と同じ住宅用地の軽減措置が適用されます。
住宅用地とみなされた部分は固定資産税評価額が6分の1（200㎡を超える際は3分の1)となり、固定資産税が大幅に減額されます。
例えば、2階建ての店舗兼住宅の場合、自宅部分の面積が全体の2分の1以上であれば住宅用地の軽減措置が適用され、固定資産税が安くなります。
自宅部分の面積が2分の1未満の場合、その土地の半分にしか住宅用地の軽減措置が適用されません。
店舗兼住宅を建築する際は自宅部分の面積を全体の2分の1以上にするよう注意しましょう。
小規模宅地等の特例による相続税対策
店舗兼住宅を建てると「小規模宅地等の特例」が適用され、居住用宅地の相続において最大80%の節税が期待できます。
小規模宅地等の特例を受けるための適用条件や減額される割合は「住宅のために使用している土地（特定居住用宅地）」と「事業のために使用している土地（特定事業用宅地）」、とで内容が変わってきますが、店舗兼住宅の場合は住宅用部分と事業用部分とを割合に応じて分けて計算することができます。
経費を計上して所得税・住民税の節税対策
店舗での事業運営をする中で生じた費用は、必要経費として計上することができます。
建物や設備の減価償却費や固定資産税を、事業に用いる割合に応じて経費として落とすことができます。事業で必要となる水道光熱費・通信費・火災保険料なども按分で経費にすることが可能です。
経費として計上することで課税所得を減らすことができ、所得税や住民税の節税効果が期待できます。
店舗兼住宅は住宅ローンを組めるのか
店舗兼住宅では住宅ローンと事業用ローンを併用するのが一般的です。
ですが、金融機関によっては条件を満たすことで、併用せずに住宅ローンのみでの資金調達が可能です。ここでは住宅ローンを借りる際の条件や、住宅ローン控除について説明します。
一定条件を満たせば借りられる
住宅ローンは、あくまでも居住用の建物を建てる際に借りられるローンです。事業用の建物を対象としないため、店舗兼住宅を建てる際は住居部分と店舗部分を分けて資金調達しなければなりません。
ですが、一部の金融機関では一定の条件を満たせば住宅ローンのみで資金調達が可能です。以下がその条件です。
・店舗(事務所)部分を除く居住部分の床面積が、建物全体の床面積の2分の1以上あること
・店舗(事務所)部分が自己の使用であること
要するに「半分以上が自宅であること」「自己使用であること」が条件です。店舗を他人に貸すことはNGです。
ただし、店舗兼住宅で住宅ローンが組める銀行は極めて少ないです。一部のネット銀行が実施している程度になります。
住宅ローンに一本化できない場合は、住宅部分には住宅ローン、店舗部分には事業用ローンというように2種類の借り入れを併用します。
事業用ローンは住宅ローンに比べて金利が高いです。返済期間が短く、月々ローン返済額が負担になることもあります。
事業用ローンと住宅ローンを比べると後者のほうが、はるかにメリットが多く可能であれば住宅ローンを借りることを推奨します。
店舗兼住宅を建築する際は、住宅ローンがを借りれる以上の条件を意識した設計を心がけましょう。
住宅ローン控除が受けられる
住宅ローン控除とは返済期間が10年以上のローンを組んで住宅を購入した際、一定の期間、所定の額が所得税から控除される税金特例です。店舗兼住宅に関しても一定条件を満たせば住宅ローン控除を受けられます。
店舗兼住宅では、以下の要件を満たすと住宅ローン控除を利用することができます。
・床面積の2分の1以上が自宅であること。
・住宅を新築、または新築住宅を取得し、2009年1月1日から2025年12月31日までにその住宅を自己の居住の用に供すること。
・工事完了の日または取得の日から6ヶ月以内に、自己の居住の用に供すること。
・床面積が50平米以上であること。
住宅ローンのみでローンを組んだ場合は、住居部分のみがローン控除の対象となります。事業用ローンを併用して組んだ場合は住宅ローンの部分だけローン控除を受けられます。
