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店舗兼住宅は、「お店を経営しているが、家から遠い」「引っ越しするタイミングなので、これを機に店舗経営に興味を持っている」という方から多く注目を集めています。
ただし、店舗兼住宅は決して楽なことばかりではありません。メリットとデメリットがあることを理解しておきましょう。
どのような特徴があるのかを知っておくことで、お店の営業と普段の生活をスムーズに両立させやすくなります。
店舗兼住宅の種類
まずは店舗兼住宅とはどのようなものなのか、基本的な特徴から理解しておきましょう。
店舗兼住宅とは、文字通り店舗と自宅を併用できるものであり、その物件で暮らしながらお店の営業ができます。
業務形態に特に決まりはなく、構造や間取りは自由に決めることができますが、店舗兼住宅として認められ、ローン控除を受けるためには次の通り細かい要件があります。
- 店舗と住宅間をドアなどを通じて移動できる
- 住宅部分の床面積が全体の2分の1以上
店舗と住宅がドアなどによって移動できること
が大前提の条件であり、いわば店舗と住宅部分が接続している必要があります。
そのため、ビルの101号室が営業用の店舗で、102号室が居住用のスペースの場合は、それぞれの部屋が独立しているので、店舗兼住宅には該当しないと考えましょう。
さらに住宅部分の床面積が、建物全体の2分の1以上であることもポイントです。
例えば、建物のほぼ全部を店舗として使用しており、そこに簡易的にベッドなどを置いて寝泊まりできるだけの場合だと、住宅部分が全体の2分の1以上にならないので、営業用の店舗扱いになります。
ただ寝泊まりができるだけではなく、住宅として使用できる部分が、全体の2分の1以上なければ店舗兼住宅には該当しません。
この要件を満たすように店舗兼住宅を建築する際、大きく分けて2種類の建築方法があります。ここでは、それぞれの建築方法について解説します。
自宅兼住宅
自宅用の一軒家を建築し、その一部を店舗にするというパターンです。
1階がサロンやカフェで、2階より上は自宅といった物件を見たことがある方もいるかもしれません。
自分が開きたい店を自宅で開く、という暮らしに憧れがある方はこのパターンがおすすめです。
集合住宅タイプ
アパートやマンションといった集合住宅を建築し、その一部で店舗経営をするパターンです。
1階にお店があり、2階以上は居住スペースになっているアパートやマンションはこのパターンに当てはまります。
1階部分を店舗にするのか、はたまた数フロア分を店舗にするのかなど、さまざまな店舗経営方法があります。
このタイプだと、店舗経営と賃貸経営を両立することができ、月々の収入がより多くなるという利点があります。
なお、店舗兼アパートや、集合住宅を考えている方は、以下の記事もおすすめです。
店舗兼賃貸住宅の建築は土地活用比較サイトがおすすめ
店舗兼賃貸住宅を建築したい場合は、通常の賃貸経営と異なり、独自の設計や工法で建てる必要があります。
自分好みのアパート、賃貸住宅を建築したい場合は、一度土地活用比較サイトで相談してみることがおすすめです。
土地活用比較サイトは、複数の賃貸住宅建設プランを比較することができるウェブサイトです。
一度個人情報と土地の情報を入力するだけで複数社の店舗兼賃貸住宅プランを確認することができるので、店舗兼住宅を検討している方は一度相談してみてはいかがでしょうか。
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店舗兼住宅の間取りづくりで使える9つのヒント
店舗兼住宅で営業を開始する場合には、いかに店舗で売り上げを出せるかが重要です。
売り上げを意識する際に考えておきたいのは、間取りや店舗設計です。どのような点を意識すべきかを知り、スムーズに営業を開始しましょう。
お客さんが入りやすいよう1階を店舗に
店舗経営を円滑に行うには、集客を意識した物件作りにしておくことが大切です。例えば2階建ての物件なら、外から見えやすい1階部分を店舗に、2階を自宅にするなどがおすすめです。
また、1階建ての物件なら、前面に店舗部分を作り、外から見えない奥まった部分を自宅スペースにすると良いでしょう。外から店内の様子が見えやすいほど、集客力は高くなり、どのようなお店なのかがわかることや、入りやすい雰囲気づくりをしておくことが重要です。
店内の利便性は丁寧に
店舗としての利便性の高さも重要であり、顧客が快適に過ごしやすい環境づくりには力を入れましょう。
例えば、店舗部分にトイレを設置したり、飲食店の場合は外から見えづらい配置にしたりするなど、小さな使いやすさを心掛けた設計にするようにしましょう。
また、高齢者の多い地域の場合はバリアフリー構造にするといった気遣いも大切です。
地域周辺の人口構成にも注目しておき、利用者が使いやすい店舗を作るようにしましょう。
地域によっては駐車場を作っておく
エリアによっては駐輪場や駐車場があったほうが良いこともあります。
周辺地域ではどのような移動手段を取る人が多いのかを考え、必要に応じて駐車場や駐輪場のためのスペース確保も視野に入れておきましょう。
店舗兼住宅や駐車場など様々な土地活用方法についてもっと知りたい方はこちらの記事がおすすめです。
セキュリティにも配慮が必要
自宅としてだけでなく、店舗としてのセキュリティにも配慮することも大切です。入口に厳重に鍵を付けることはもちろん、防犯カメラを設置するなども、店舗のセキュリティ面を考えるなら必要となるでしょう。
また、お金の管理や保守をするためにも、金庫を設置したり、在庫を管理できるバックヤードのスペースを設けたりすることも重要です。防犯上のリスクは、店舗経営をするうえでは避けなければならないポイントです。セキュリティ対策は念入りに行いましょう。
従業員用スペースを作っておく
店舗部分を設計する際には、従業員用のスペースを作っておくことが大切です。
休憩したり着替えたりなど、従業員が利用するために必要なスペースなので、多少のスペースでも確保しておくようにしましょう。
テラスを作り、SNS映えの座席を用意
カフェやレストランをしたいと考えている場合は、テラス席やウッドデッキを作るとSNS映えの店舗になります。
設計段階でテラス席用の庭を作りたい旨を建築会社に伝えておくとよいでしょう。
もちろん、閉店時や休日はプライベートで利用することもでき、テラス席を設けることでまさに一石二鳥な間取りになります。
収益を得たい場合は賃貸経営がおすすめ
脱サラして店舗経営するつもりだが、店舗の収入だけだと生活に自信がないという場合は、アパートやマンションタイプの店舗兼住宅を建て、賃貸収入も得るという方法がおすすめです。
建築する際の費用は多くかかりますが、賃料収入を定期的に得ることができ、店舗分の収入も合わせれば十分余裕のある暮らしができるでしょう。
2世帯住宅で家族経営
「どうせ新しく店舗兼住宅を建てるなら、親や子も一緒に暮らせる家がいい」と考える人も中にはいらっしゃいます。
そこで、自分たちの家族だけでなく2世帯込みの店舗兼住宅を建て、家族で店舗を経営するという手もあります。
家族や親戚も一緒に店舗経営ができる環境にいる方は、一度検討してみてもよいでしょう。
太陽光発電を設置すると光熱費の節約に
店舗兼住宅を建てる際に、屋根や屋上に太陽光発電を設置すると、店舗経営における光熱費を多少節約することが可能です。
日当たりなど多少の条件はありますが、店舗兼住宅の場合、決して安くない光熱費が月々かかってきます。
そのため、太陽光発電で光熱費を多少賄うという選択肢は大いにありなのではないでしょうか。
店舗兼住宅に住宅ローンは使えない？
店舗兼住宅を建てる際、多くの方が「住宅ローンを使えるのかどうか」気になるでしょう。
結論から言うと、条件を満たしてさえいれば自宅部分のみ住宅ローンを使うことができます。
店舗部分が1/3、自宅部分が2/3の場合は、2/3部分だけ住宅ローンを借り入れることができ、残りは事業用ローンを借り入れることになります。
ただし条件を満たしていないと、住宅部分であっても住宅ローン控除を受けることができません。ここでは、店舗兼住宅で住宅ローンを借り入れるための条件を紹介していきます。
住宅ローン控除を受けるための条件
- 住宅部分の床面積が全体の2分の1以上
- 店舗と住宅間をドアなどを通じて移動できる
- 建物全体の延べ床面積が50㎡以上であること
住宅ローンを借り入れて控除を受けるためには、上で紹介したような条件を満たしておく必要があります。
住宅部分を建物の1/2以上用意したり、店舗と自宅の間をスムーズに移動できるような設計にしておくといったことが挙げられます。
また、一軒家やアパートを建築する場合、延べ床面積が50㎡未満になることは少ないので、それほど意識しなくていいかもしれません。
ここで紹介した条件を満たさない店舗兼住宅を設計してしまった場合、住宅ローンを借り入れることができず、金利の高い事業用ローンを借り入れる必要があります。
店舗兼住宅特有の法規制
これから店舗兼住宅を建てようと思っている場合は、法規制があることも知っておきましょう。店舗と住宅の両方を兼ね備えていることから、法規制は厳しく、場合によっては建設ができないということもあります。
法規制を把握して、どのような条件なら建設できるのかを把握しておくことが大切です。
店舗兼住宅が建てられる場所は制限されている
店舗兼住宅が建てられる場所は、大前提として用途地域によって制限されている必要があります。エリアごとに住居用や商業用、工業用などと物件が建てられる要件は決まっており、エリア次第では店舗が建てられない、あるいは住宅が建てられないということもあります。
また、建築可能なエリアでも店舗面積として使える範囲が決められていることもあり、どのエリアでも自由に建築できるわけではないことは理解しておきましょう。
気をつけたいのは第一種低層住居専用地域
住宅を建てられる用途地域として、第一種低層住居専用地域がありますが、ここには原則として店舗は建てられないので注意しましょう。特例的に、第一種低層住居専用地域でも店舗が建てられる場合はありますが、店舗部分に使える床面積や用途は制限されています。
そのため、店舗兼住宅を建てたいなら、まずは第一種低層住居専用地域以外のエリアで探し、店舗と住宅の両方を問題なく実現できる土地を探しましょう。
店舗兼住宅を建てる流れ
店舗兼住宅は、以下の流れで建築します。
- 建築会社に相談する
- 建築プランと間取りを確認する
- 建築会社と契約
- ローン審査・借入
- 着工開始
- 店舗経営の下準備開始
- 完工
- 必要設備の搬入
- 経営開始
基本的に全体の流れは注文住宅や新築住居を建てる流れとそれほど変わりません。まず建物を建築し、その後平行作業で店舗経営の準備も進めます。
完工後できるだけスムーズに店舗を開けるように、オープン日から逆算して必要な準備や作業を終わらせていくようにしましょう。
店舗兼住宅を建てたい方向けの相談先
これから店舗兼住宅を建てようとしているなら、専門家に相談してアドバイスを受けることがおすすめです。
ここでは、店舗兼住宅を始める際の相談先を紹介します。
なお、店舗兼住宅だけでなく、幅広い土地活用方法の相談先を知りたい方はこちらの記事も参考になります。
ハウスメーカー
まず相談したい相談先は、ハウスメーカーです。
ハウスメーカーは、通常の住宅だけでなくアパートタイプの建築物や店舗兼住宅など、さまざまなスタイルの住宅建築に対応できます。
そのため、ハウスメーカーに一度相談してどういったタイプの店舗兼住宅を建てたいのか伝え、予算案や建築プランを取り寄せてみるとよいでしょう。
工務店
自分好みの店舗兼住宅をオーダーメイドして建築したいという場合は、工務店に相談するとよいでしょう。
ハウスメーカーはさまざまな建築プランを用意していますが、工務店はそれほどプランを用意していない代わりに一からオーナー様の希望に合わせて設計してくれることが多いです。
ただその分建築費用は多くかかりますが、費用を惜しまず理想の店舗兼住宅を建てたいという方にはおすすめの相談先です。
デベロッパー
大規模マンションタイプの店舗兼住宅を建てたいと考えている方は、デベロッパーに相談するという手もあります。
大規模建築に強いデベロッパーだと、店舗込みの大規模住宅を建築した実績を持っている企業も多くあります。
小規模なアパートだとハウスメーカーに相談できますが、10階以上の大規模な店舗兼マンションを建てたい場合はデベロッパーに相談することがおすすめです。
見積もりは複数社に依頼しよう
不動産取得や店舗営業のサポートをしてくれる専門家は多数ありますが、業者ごとに提示する条件やアドバイスの内容は異なります。そのため、まずは複数社に見積もりを依頼して、どの業者がもっとも好条件な提示をするか、信頼できそうかを見極めることが大切です。
専門家でもそれぞれで信頼度は異なるので、できるだけ多くの業者から見積もりを取って、より条件の良い専門家にサポートしてもらうことが、成功を目指す第一歩となります。
土地活用のプロを探すならイエウール土地活用がおすすめ
土地活用のプロを探すなら「イエウール土地活用」というサービスがおすすめです。イエウール土地活用では、複数社から資料を一括で請求できるサービスを提供しており、各社の条件をスムーズに比較できます。
また、土地活用プランの提示や収支計画書の作成、マーケット分析などのサービスも行っており、これから店舗兼住宅で営業を始める人の、心強い味方となってくれるでしょう。
夢のマイホーム＆マイショップを叶えよう
店舗兼住宅は「自分の店を持ちたい」「自分の家を持ちたい」という2つの思いを同時に叶えられる建築物です。
せっかく建てるなら自分好みの理想の店舗兼住宅を建築したいと考える方が多いでしょう。
そのためにも、念入りに専門家と相談しておき、夢のマイホーム＆マイショップ生活を始める準備を始めてみましょう。
記事のおさらい