土地売買は、土地の売却をしたい人と購入を希望している人の両者間で取引を指します。
そのため、売りたい方も買いたい方も双方の情報を理解しておくことで売買がスムーズに行うことができます。
この記事では、売却と購入の一連の流れや必要書類、税金や費用面に関する情報を詳しく紹介し、これから土地の売買を検討する方が、スムーズに進めていけるように解説しています。
ぜひ、お役立てください！
土地売買の流れ
土地売買を検討している場合、売る方・買う方双方の流れを把握しておくことは大切です。
以下は土地売買の主な流れで、各所で売却希望者が必要な手順なのか、購入希望者が必要な手順なのか説明していきます。
【STEP】
土地を売却する場合、適正な売却価格を知る必要があります。土地の価値を把握しておくために、まずは、簡易査定を行い、その後に不動産会社に依頼をすることをおすすめします。
簡易査定は、自分で国土交通省が運営する土地総合情報システムなど、インターネットで相場の確認が可能です。ここで、抑えておくべきことは、簡易査定の際でも、1社でのみ依頼するのではなく、複数の会社に依頼することです。複数の会社に依頼することで、査定額を総合的に比較できます。
簡易的な査定で、相場が分かってあとに不動産業者に査定を依頼しましょう。訪問査定の場合は、実際に不動産会社の方が、お客様の不動産を個別に調査し、査定してもらいます。1つ1つ状態や条件が異なる不動産にとって、個別に査定してもらうことは必須になります。また、査定額によって不動産会社を評価することもできるため、重要な前準備になります。
不動産仲介業者を選定【売却】
個人で土地売買を進める事もできますが、不動産会社に仲介を依頼する方法が一般的です。
専門家が介入しないため、トラブルが起きる可能性がある場合でも未然に防ぐことができたり、契約書なども会社側で用意してくださるので、お客様の負担が少なく済むというのも大きなメリットです。
ステップとして複数の会社から簡易査定を受けることをおすすめしています。
査定を受けて複数の不動産仲介業者から査定結果が送られてきたら、査定価格の妥当性や不動産会社の担当者のリスポンスの頻度などをよく比較するようにしましょう。
また同時に、購入者のターゲットをどのように設定するのか、どのような売却活動をするのか、売却戦略はどのようなものか、など各不動産仲介業者の提案内容やスキルなども検討材料として追加するとよいでしょう。
一点注意していただきたいことが、絶対に査定価格だけで不動産仲介業者を選ぶことのないようにするという点です。また、疑問や腑に落ちない部分があったら、納得できるまで確認し、中途半端な状態で媒介契約を締結しないことです。土地売買をスムーズに進めるには、業者選びが土地売却成功のカギを握ります。
土地の個人売買はできるの？
そもそも土地の個人間売買は可能なのか、不安に感じる方もいるかもしれません。
実際不動産の個人売買は、個人への負担が大きく、トラブルが起こりやすいというデメリットがあります。
しかし、個人間での不動産売買は法律的にも全く問題なく、行うことができます。
特に大きなメリットとしては、仲介手数料が発生しないことです。売買価値が上がるほど、仲介手数料は上がる仕組みになっているため、個人売買のメリットも大きくなるといえます。
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不動産仲介業者と媒介契約を締結【売却】
査定価格と提案内容に納得できる不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があるので、あなたの重要視する条件に合わせて契約形態を選ぶようにしましょう。
また、契約を結んだ後は、売却を依頼した不動産仲介業者と相談のうえ、売出し価格を決定します。
売却期間に余裕があれば、査定価格より高い売出し価格の設定をして、高値売却に挑戦してもよいでしょう。
(1) 一般媒介
一般媒介は、その他の2つの契約と異なり、複数の不動産会社に仲介を依頼する事ができる契約です。
購入希望者を不動産会社とは別で見つけてしまった場合でも売買することが可能なため、比較的自由に売却活動ができる媒介契約になります。
(2) 専任媒介
専任媒介は、一般媒介とは異なり、契約ができる不動産会社は１社のみとなっております。
自分で買い主を探す事ができる直接取引は認められている媒介契約です。
他の不動産会社が入ってくることがないので、状況が把握しやすく、１社で積極的な売却活動をしてもらえることが多いため、買い主が決まりやすく、よりスムーズに売却活動が進むことができる媒介契約になります。
(3) 専属専任媒介
専属専任媒介は、専任媒介と同じく契約ができる不動産会社は１社のみです。
専任媒介と異なる点は、指定流通機構への登録が5日以内と３つの中で、最も早く対応しなければいけない媒介契約になりますが、その分、業務状況の報告義務が週1回以上あり、手厚いサポートが期待できます。
土地の売却活動を開始【売却】
そして土地の売却活動を開始します。
専任媒介もしくは専属専任媒介の場合はレインズに物件を登録して他の不動産仲介業者へ情報を発信し、また、不動産サイトへの掲載やポスティングチラシ、DM、新聞折込、既存顧客への紹介など、売却を依頼した不動産仲介業者と取り決めた個別の広告活動を展開します。
専任媒介の場合は7日以内、専属専任媒介の場合は5日以内の登録が必要です。レインズに不動産情報を登録することで、購入希望者が全国規模になるため、より早い売却が期待できます。
見学の対応【売却・購入】
ここでは売却したい方は、見学前に対応しなければいけない事柄について説明し、そのあとに購入者側が必要な対応を説明します。
まず、見学をする方にとって第一印象は非常に重要なため、土地が清潔で整理されている状態に保つことが大切です。草木の手入れ、ゴミの撤去、必要に応じて雑草の除去などを行いましょう。
また、実際の見学当日は、時間通りに現場にいること。さらに、購入希望者がその土地の特徴や周辺情報に関して質問をしてきた場合に、正確かつ誠実に答える必要があります。将来の開発計画や土地利用に関する制限などがないか事前に調べ、きちんと回答が出来るように準備しておくよいでしょう。
次に購入したい方が必要な対応を説明します。
見学の際は、土地の実際の状態を確認し、自分のニーズや計画に合致するかどうかを見極めることが重要です。
そのため、可能であれば土地の状態や権利関係、近隣環境について、売主や不動産仲介業者に事前に質問することが望ましいです。
また、その土地の境界や、周辺環境、アクセスの利便性など、実際に利用するつもりでイメージすることも重要です。
もし、見学中に疑問がある場合は、追加で質問をおこなうことは、もちろん可能です。積極的に質問し、モヤッとする疑問を残さないようにしましょう。
土地の価格と売買条件の交渉【売却・購入】
広告活動を通じて情報を発信していると、購入希望者から現地見学の希望や価格を含めた売買条件の交渉が入ります。
条件の内容は買付証明書（購入申込書ともいいます）という書面で提出されるのが一般的です。
売買条件を不動産仲介業者とよく相談しながら、方針を決定しましょう。売却希望者は、自分が譲れる点と譲れない点を事前に決めておくことで、スムーズな交渉が期待できます。
購入希望者は、類似の土地との価格比較を行い、市場価格の適正を把握し、購入を希望する土地の価格が妥当なのかを判断できるようにしましょう。また、不動産の専門家や鑑定士の意見を参考にすることで、交渉の基準を明確にする方法もあります。
条件について柔軟に考え、必要に応じて妥協点を見つけるように動くことで、希望する土地の購入に近づきます。
土地の利用計画や地域の開発動向を考慮し、長期的な視点でのリスクも含めて評価するようにしましょう。
土地の売買契約書を締結【売却・購入】
価格を含めて売買条件が整いましたら、売買契約書の雛形をよく確認して、土地の売買契約を締結します。
売リ主は改めて、土地に関する全ての重要な情報を正確に開示し忘れていないか確認しましょう。これには、法的な制約、権利の問題、土地の利用に関する制限、過去の利用歴、現状の問題点などが含まれます。
また、契約条件の交渉時には、購入希望者との間で価格や支払条件、引渡し日などの詳細について交渉し、双方が納得する内容にします。
そして、売買契約が成立した後、所有権移転のための登記手続きを準備します。これには、登記に必要な書類の準備や、登記申請を行うために書類をダウンロードしたりなどの事前準備も必要になるので注意が必要です。
購入者は、契約締結時に必要な資金を準備します。これには手付金や本契約時の残金、関連する税金や手数料が含まれます。
また、契約締結後、法務局に所有権移転の登記を申請します。
この手続きは通常、不動産登記の専門家や司法書士が行いますが、個人で売買を進めている方は確認が必要です。
決済後、土地の引き渡し【売却・購入】
売り主は、残金を受領したら、所有権移転登記に必要な書類を提出して引渡しを行います。契約に基づいて土地を約束された状態に整える必要があるので、不要な物の撤去、必要な清掃、および修繕が必要な場合は注意しましょう。
また、売主は、買主が土地を引き継げるように、鍵やアクセスコードなどの必要な物を準備しておく必要があります。
土地の登記簿謄本や最終的な販売契約書など、引渡しに必要なすべての書類を購入者に提供し、売主が現地で立ち会い、必要に応じて説明や最終確認を行います。
まず、購入者は、契約締結後、買主の住宅ローンの承認などを待って残金決済をします。
そして、土地の引渡し時には、買主も現地で立ち会い、土地の状態を確認し、売主から提供される情報や書類に誤りがないかを確認します。
全てに問題がなければ、これでめでたく土地の売却が完了です。
一連の流れは、土地の条件にもよるが、通常1-3ヶ月ほどかかるため、スムーズに進めるためには前もって準備をしておくことが非常に重要です。
土地の売却を少しでも検討しているのであれば、今のうちに「自分の土地がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
土地売買にかかる諸経費や税金
売却するのに、出費がかさむと不安になる方も多いと思います。ここでは、土地売買にかかる主な諸経費や税金について売却時と購入時に分けて説明します。
売却・購入にかかる諸経費
まずは土地を売却する際にも、購入する際にも必要になる諸経費を解説します。
主にかかる諸経費は以下の通りです。
- 仲介手数料
- 消費税
仲介手数料
仲介手数料は、売却を依頼した不動産仲介業者へ支払います。
仲介手数料の金額は、売却代金×3％＋6万円（別途消費税）となります。
仲介手数料＝3,000万円×3％＋6万円＋消費税＝1,036,800円
なお、この速算式で求められる金額は仲介手数料の上限額です。
すなわち、この金額以下であればよいわけですが、ほとんどの場合上限額を請求されます。
媒介契約を締結する前に、仲介手数料の金額について確認してみましょう。
消費税
日本において、土地自体の売買は消費税の非課税対象です。
つまり、土地のみを売買する場合、その取引に消費税は課されません。
しかし、土地とともに建物が売買される場合や、土地に対する特定の権利が取引の対象となる場合は、消費税が関係してくることがあります。
売却にかかる諸経費
次に売却の際にかかる諸経費について説明します。
- 登記費用
- 確定測量費
- 既存建物解体費
- 残置物（廃棄物）処分費[/color-box]
それぞれ詳しく見ていきましょう。
登記費用
土地の決済・引渡しの際には、土地の所有権を買い主に移転します。
この時に、所有権移転に関する登記費用は一般的に買主負担ですが、抵当権抹消登記や住所変更登記が必要な場合は、売主負担となります。
抵当権抹消登記および住所変更登記の登録免許税は、不動産1個当たり1,000円となります。
その他に司法書士への報酬が1～2万円程度かかります。
登録免許税1,000円×2＋報酬1万円＝12,000円
その他（測量費、廃棄物処分費など）
土地売却に伴うその他の費用としては、確定測量費・既存建物解体費・残置物（廃棄物）処分費などがあり、必要であれば支払います。
確定測量とは、隣地所有者（官民とも）立会いのもと、土地の境界をすべて確定させることいい、土地家屋調査士へ依頼します。費用は隣地所有者の数や土地の筆数にもよりますが、約30万円～60万円程度を目安とします。
更地渡しのための建物解体費用は、木造建物の場合で＠3～4万円/坪程度の費用がかかり、通常も木造一戸建て住宅を解体する場合、100万円程度の費用がかかります。
その他、土地上に残置物などがある場合は廃棄物処分費用が発生します。
費用の目安としては2tトラック1台分で5～6万円程度です。
売却にかかる税金
次に主にかかる税金について解説します。
- 印紙税
- 登録免許税
- 消費税
- 譲渡所得税
それぞれ詳しく見ていきましょう。
印紙税
印紙税は、売買契約書に貼付することで納付します。
通常、売買契約時に不動産仲介業者が持参してくれますので、現金で用意しておきましょう。
なお、印紙税は契約金額によって、税額が下記の表の通り定められています。
| 契約金額 | 税額 |
| 1万円未満のもの | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下のもの | 200円 |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 1万円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 2万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 6万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 20万円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 40万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 |
参考：国税庁HP
No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書までNo.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
| 例）3,000万円で土地売買契約を締結した時は、印紙税は2万円となります |
登録免許税
住所変更登記や抵当権抹消登記などが必要な場合、登録免許税を納めます。どちらも不動産1個につき1,000円です。
消費税
土地の売買は非課税対象となっているため、土地を売買した場合の消費税は一切かからないことになっているが、仲介会社などを挟んで土地の売買をした場合、仲介手数料という形で、消費税の課税対象となります。仲介手数料は約5-10%とされており、仲介した不動産会社によって支払いの仕方が変わってくるので、確認が必要です。
譲渡所得税
土地を売却して利益が出た場合、譲渡所得に対して、「住民税」と「所得税」がかかります。譲渡所得税には、以下の２種類あります。
- 短期譲渡所得：
売却した年の1月1日現在で土地の所有期間が5年以下の場合の所得税は39.63% - 長期譲渡所得：
売却した年の1月1日現在で土地の所有期間が5年超の場合の所得税は20.315％
購入にかかる諸経費
購入には、以下のような諸経費がかかります。
- 司法書士に支払う費用
- 固定資産税の生産費用
購入者が支払うべき初期費用は、主に、司法書士に支払う費用と固定資産税の精算費用です。
司法書士に支払う費用は、登記手続きを代行する司法書士への報酬。手続きの複雑さに応じて料金が決まります。
固定資産税の精算費用は、土地を購入した年の固定資産税を、売主と買主で按分して精算します。売買時点での所有期間に応じて分担されます。
購入にかかる税金
- 印紙税
- 登録免許税
購入者が支払うべき税金について説明します。
印紙税は、土地購入契約書などの重要な文書に対して課される税金です。契約書に貼付される印紙を購入することで納税が完了します。
印紙税の額は文書に記載されている金額に基づいて決定されます。例えば、不動産の売買契約で契約金額が1,000万円以上5,000万円未満の場合、印紙税は2万円です。詳しくは、上記の表をご覧ください。
次に、登録免許税の解説をします。
登録免許税は、土地の所有権移転や抵当権設定など、不動産に関する法的な登記を行う際に課される税金です。
所有権移転: 土地の評価額の2%（住宅用地の場合、評価額の1.5%）が一般的です。
抵当権設定: 融資額の0.4%が目安です。
土地の売買の必要書類リストと入手方法
土地の売買契約や決済・引渡しを行う際には、売主として用意するべきさまざまな必要書類があります。
そこで、必要書類を簡単にチェックしましょう！
必要項目を選択して「必要書類を見る」を押すと、ご自身の場合に必要な書類が一覧で表示されます。
| タイミング | 重要度 | 書類 | 内容 | 取得方法 |
|---|
ここでは、必要書類についてひとつずつ説明します。
土地の売買の必要書類①身分証明書
売買契約時および決済・引渡し時に、本当の土地の所有者であることを証明するために用意します。
具体的には、運転免許証やパスポートなど（いずれか1点で可）を用意します。
土地の売買の必要書類②実印
売買契約書に捺印する印鑑は実印である必要はなく認印でも問題ありませんが、決済・引渡し時には、必ず実印が必要となりますので注意しましょう。
土地の売買の必要書類③印鑑証明書
決済・引渡し時に、買主が売主に土地の売却代金を支払い、所有権移転登記を行いますが、司法書士が法務局へ所有権移転登記を申請するために印鑑証明書が必要となります。
印鑑証明書は市町村役場の窓口や各自治体のサービスセンターなどで取得できます。
土地の売買の必要書類④権利書
売買契約時および決済・引渡し時に、土地の権利証（登記済証、2005年以降は登記情報識別通知）を用意しましょう。
特に、決済・引渡し時には必ず必要になります。
万一、紛失してしまった場合は、司法書士による本人確認情報や事前通知制度などの手続きをすることによって対応できます。
権利証だけでは所有権移転はできませんが、実印と印鑑証明書がセットになると所有権移転できていまいます。
そのため、権利証と実印は別々に管理することをお勧めします。
土地の売買の必要書類⑤固定資産税の納税通知書
毎年4月になると土地や建物の所有者に固定資産税納税通知書が郵送されてきます。
固定資産税と都市計画税の納付すべき税額などが記載されています。
この納付書をもとに、買主と決済・引渡し時に清算する固定資産税と都市計画税の日割り計算をします。
通常、売買契約時に持参して、買主に確認してもらいます。
土地の売買の必要書類⑥固定資産評価証明書
固定資産評価証明書は、登録免許税を算定するために必要な書類であり、決済・引渡し時に必ず用意しなければなりません。
固定資産評価証明書は、市区町村役場の窓口で取得することができます。
取得できるのは、原則、不動産の所有者や納税義務者ですが、委任状を発行すれば売却を依頼した不動産仲介業者に代行してもらえます。
土地の売買の必要書類（補足）その他、不動産業者などが用意してくれるもの
その他、不動産仲介業者や司法書士から指示があるものを持参しましょう。
また、売買契約時までに不動産仲介業者が用意した「付帯設備表・物件状況報告書」などの書類を作成して買主に引渡します。
土地の売買をスムーズに進めるコツ
売買前に準備をしておくことで、いざというときにスムーズに土地売買を進めることができます。ここでは、土地の売買をできるだけスムーズに進めていけるようなコツを解説していきます。
売買する土地の詳細資料の整理
売却する土地に関する詳細資料を整理しておきましょう。例えば、以下の土地の資料はどこに保管しているか把握済みでしょうか？
- 権利証や登記情報通知書
- 地形や土地の面積についての資料
- 近隣住人との覚書
- 規約事項
などの書類を準備する必要があります。アクセスなどの情報をまとめることで、買い手に対する情報提供がスムーズに行えます。
土地の整え土地の価値を高めよう
土地の購入希望者が実際に土地を見に行くときに限って土地が荒れて、手入れが行き届いていないように評価されてしまってはとても残念です。土地を魅力的に保つために、整地、草刈り、ゴミの撤去などのメンテナンスを行います。整然とした土地は印象を良くし、価値を高めます。
土地の所有者全員が同意していることを確認する
土地の所有者が複数いる場合、共有の土地を売買するに当たって何らかのトラブルになる可能性もあります。土地の売買を依頼する前に、土地の所有者全員が土地の売却に同意していることを確認しておくことが重要です。
これらの前準備は、土地の売買プロセスを効果的に進めるために不可欠です。地道な準備を前々から行うことで、トラブルや問題の回避、円滑な取引が可能となります。不動産の取引は重要な経済的な決定の一部であるため、慎重な計画と実行が求められます。
土地を売買する際の注意点
ここまで土地売買の流れや土地売却に関わる費用、起こりやすいトラブルについて解説してきました。では、土地を売買することになった場合、改めて、どのようなことを心掛ければよいのでしょうか。
複数社に査定してもらう
売却する土地の査定は、必ず複数の不動産仲介業者に依頼しましょう。
1社だけでは査定価格の妥当性が検証できません。
通常、不動産仲介業者は査定をするために、近隣の条件が近い物件の成約価格をレインズで調べます。どの不動産仲介業者も同じデータを見て査定するのですから、査定価格にバラつきが出ないと思われますが、実際はバラつきが出ます。査定価格は不動産仲介業者が「この価格なら決まるだろう」と考える価格ですので、不動産仲介業者の営業スタイルやエリアに対する強み、査定のプロセスなどによって違いが出るのです。
そのため、事前に自分自身で調査して価格相場観を持ったうえで、各社の査定の根拠を聞きながら絞り込んでいく必要があります。複数の不動産会社に査定を依頼するなら、業界No.1の提携会社数を誇る「イエウール」がおすすめです。
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売ったらいくら？
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もし、売買契約を結んだ後に、契約を解除したい場合はどうしたら良いでしょう？
契約解除の際のトラブルは非常に多いので注意が必要です。
土地の売買の際に、契約を交わした後に契約を解除することは、違法ではありませんが、様々な金額の調整が必要になります。
例えば、買主側からの契約解除の場合は支払った手付金を放棄（手付流し）、売主側からの契約解除の場合は受け取った手付金の２倍を返却（手付倍返し）をすることで契約を解除できます。
契約解除を防ぐ方法として、適切な手付金を設定しておく方法があります。手付金が低すぎると、買主が契約解除しやすくなりますし、高すぎると売主の負担が大きく支払いに困ってしまいます。そのため、適切な金額に設定することで、トラブルを事前に防ぎます。
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土地は定期的な掃除が必要
土地を売却する場合、建物がなければ土地そのものの状態が目立ちます。
購入希望者が現地を見学に行って、雑草が生え放題だったり、ゴミが散らかっている状態だったりすれば、購入希望者のモチベーションは下がってしまうでしょう。
そのため、売主は土地の状態を常にメンテナンスしておき、見栄えが良い状態をキープしておかなければなりません。
埋設物などがないか確認する
土地問題の事例として、例えば地下に埋設物が残っているケースが多くあります。埋設物とは、文字通り地面の下に埋まっているものを指します。具体的には、地下埋設物とは過去に建っていた建物を解体した後の廃材などが地下に残っている状態のことで、土地を見ただけでは分かりません。埋設物の中でもコンクリートや鉄骨、瓦屋根といった建築廃材、古い井戸や土管、浄化槽といったものには注意が必要です。
地下埋設物があると、何か建物を建てようとするときにまずは撤去作業が必要になり、動き出しまでに時間を要するという問題が発生します。
しかし、埋設物を地中に埋もれたままにしておくと、地盤の強度が低下して地震の際に大きな被害が発生したり、建設工事の際に必要な基礎工事に支障をきたすことになるかもしれません。
また、浄化槽や汚染物質などが埋設されていると、衛生面でも健康面でも問題です。土地を購入した後にトラブルにならないためにも、埋設物の有無について土地を購入する前に売却主にしっかりと確認しておきましょう。
埋設物について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
周辺地域の建設予定などを確認する
情報伝達の問題事例として、例えば土地やその周辺の環境に関する瑕疵があるケースがあります。例えば、近くに空港や電車の踏切、基地があり騒音の問題が発生したり、刑務所や少年院などの嫌悪施設がある場合、近くにある工場から異臭がする場合がこのケースに当たります。
例えば時間帯によって、その問題が発生しない場合があったりするので、一度の見学で判断が難しく、売主がその現状に慣れてしまっている場合があるため、売主が瑕疵を瑕疵と感じていない場合があります。トラブルを事前に防ぐためには、買主に事前に伝える、または売主に質問することが一番の対処法ですが、個人での判断が厳しい場合は、不動産会社や仲介会社の第三者の立場からのアドバイスを聞いた上で判断するのが良いでしょう。
それに加えて、購入したい土地の周りに空き地があった場合、その空き地に何が建つ予定か確認しておくべきでしょう。
土地を購入してマイホームを建てた後、空き地に一戸建て住宅もしくは高層マンションが建った場合日照量が減り不快に感じることになるかもしれません。
空き地だけでなく、広い駐車場も将来的にマンションが建設される可能性が高いため注意が必要です。
またコンビニエンスストアができた場合は、人の出入りが多く話し声が夜遅くまで聞こえたり、車のエンジン音が気になったりと騒音の問題が発生するかもしれません。
こうした購入したい土地の周りに何が建つのか予想するためには、「用途地域」「建ぺい率」「容積率」を調べるとよいでしょう。
建設できる建物の種類や用途の制限が設けられていたり、敷地面積に対して建設できる建物の割合が決められているため、ある程度どのような建物が建設されるか予想できます。
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