アパート経営の家賃設定で失敗をしない!適正な賃料で収益を確保

アパート経営の家賃設定で失敗をしない!適正な賃料で収益を確保

アパート経営では家賃をどの程度に設定するのかも重要なポイントとなります。家賃は不労所得のベースである家賃収入に直結するからです。とはいえ経営者がもうけたいからという理由で法外な家賃に設定してしまうと入居者が集まらず空室だらけになってしまいます。

家賃の設定はどのように行うとよいのでしょうか。家賃設定ひとつでニーズにあった競争率の高いアパートを建築することができます。

この記事ではアパート経営の家賃設定で失敗しない方法について解説します。適正な家賃設定でしっかりと収益を確保しましょう。

最適な土地活用のプランって?
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アパート経営について詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。

アパート経営で家賃設定を失敗したときの問題点

まずはアパート経営で家賃設定を失敗したケースについてみていきましょう。失敗例から問題点を学ぶことで適切な家賃設定に結びつけることができます。

高すぎる家賃設定は入居者が決まらない

アパート経営ではエリア情報を的確に把握することが重要な要素になります。立地条件が同じということは似たような条件のアパートが複数ある可能性が高いということです。そうしたなかでいかに自分のアパートに入居してもらうかを考えることも経営を順調に行うためのポイントになります。

入居者は同じエリアで同じような条件の物件があるのであればできるだけ安いアパートを選ぶと考えてよいでしょう。つまり極端に家賃が高かったり、共益費や駐車場代が高いとなると入居者が決まらずに空室が続くことになります。

こうなるといつまでたっても収入が入らずローンの返済にも支障が出るようになってしまいます。少しでも多くの収入を得たいと考えるのは自然なことです。ただ、欲を持ちすぎて結果的にマイナスになってしまう可能性もあることを覚えておきましょう。

安すぎる家賃設定は維持費の支払いが難しい

では家賃を安くすれば経営がうまくいくのかというとこれも正解とはいえません。もしもエリアの相場よりも家賃をかなり安くすれば入居者にとっては喜ばしいことであるため、入居希望者が殺到する可能性は高くなります。

ただいくら多くの入居希望者が来てくれたとしても部屋数が決まっている以上、必要以上に入居者を得ることはできません。さらに家賃を安くすることでアパートの経営にかかるランニングコストが支払えなくなるという可能性が出てくることもあります。

アパート経営のランニングコストには次のようなものがあげられます。

  • 共有部分の光熱費
  • 清掃費
  • ローン返済金
  • 火災保険料
  • 地震保険料
  • 管理会社の手数料
  • 仲介手数料
  • 修繕費用積立金

このようにアパート経営には多くのランニングコストがかかります。相場としてはローン返済額にもよりますがおおよそ30万?50万円程度を見込んでおきましょう。

もしも10部屋のアパートで家賃を40,000円と格安に設定した場合、単純に計算しても月の家賃収入は40万円です。つまりランニングコストが30万円なら手元に残るお金は10万円、40万円ならゼロ、50万円だとマイナスになってしまいます。

このように、いくら部屋が満室になったとしてもランニングコストが支払えないような状態になるほど家賃を下げてしまうと、たちまちローンの返済ができなくなって経営が立ち行かなくなる可能性が出てくるということです。

アパート経営は5つの基準で家賃設定

ではアパートの家賃はどのように設定するのがよいのでしょうか。アパート経営で家賃を設定する場合の基準について5つの視点から解説します。

アパート経営で目標とする稼ぎ

ひとつめは、アパートを経営してどの程度の利益を得たいかという目標を目安にすることです。ここでいう利益とは家賃収入から経費を差し引いて残った金額が年間いくらあればよいかということになります。

またどの程度の期間でいくらくらい稼ぎたいかという目標も重要です。これらを参考にして利回りを計算しましょう。利回りから家賃を逆算すれば目標とする利益に近づくことができます。

6部屋を確保しているアパートの年間の利益目標が300万円と仮定して期待する利回りが6%であり、アパートの取得金額が5,000万円だったとします。家賃設定を行うための計算は次のとおりです。

年間の家賃収入÷5,000万円×100=6
年間の家賃収入=5,000万円×6÷100=300万円

つまりこの計算では300万円が年間の家賃収入となります。年間の利益目標が300万円ということは利益目標を達成するためには経費分を差し引いて300万円が手元に残るようにする必要があります。経費が年間で200万円だったと仮定すると最低でも家賃収入で500万円を得ておく必要があるということがわかるでしょう。

ここから家賃の計算をしていきます。年間の家賃収入を500万円にするためには、次のような計算が必要となります。

500万円÷12カ月=約42万円
42万円÷6部屋=70,000円

つまり1部屋あたり70,000円の家賃設定にして常に満室の状態を維持できれば利益目標に近づくことができるということです。

アパートの間取り・広さ

1部屋あたりの家賃を高く設定したい場合には広い間取りにすることが必要です。同じエリア内でも間取りや広さによって家賃には差が生じます。具体的に東京都の物件を参考にして比較してみましょう。

東京都の人気駅ランキングで1位となっている中野を例にあげます。

間取り 平均占有面積 家賃相場
1R 16?17平方メートル 8万円
1K 20?23平方メートル 8.5万?9万円
2K 40?46平方メートル 10万?11万円
3K 47?50平方メートル 14万円

物件によって上下はありますが、おおよその相場でみるとこのように部屋数が多く占有面積が広いほど家賃が高額になっていることがわかります。

アパートの設備・性能

家賃設定の条件としてもうひとつ重要なのがアパートの設備と性能です。入居者が希望している設備や性能が備わっているかどうかで入居希望者を獲得できるかどうかも決まってきます。ニーズが高い設備については次のとおりです。

  • バストイレ別
  • エアコン完備
  • Wi-Fi完備
  • オートロックまたはモニター付きインターフォン
  • ウォークインクローゼット

このように生活するにあたって安心して快適に暮らせる設備にニーズが集まるのは自然なことでしょう。これらの設備を初期投資でどこまで実現できるかで家賃設定にも影響が出てきます。

もうひとつ気にしておきたいのが性能です。性能とはいわゆるアパートの構造や工法のことです。構造は生活空間の快適性にも関係します。木造よりも耐久性が高い鉄骨造や鉄筋コンクリート造は建築費用も高額にはなりますが、その分、家賃を高く設定することもできます。

アパートの周囲にある施設

入居者がアパートを決定する際の条件は物件そのものの設備や性能だけではありません。周辺環境もアパート選びには欠かせない条件となります。たとえば次のような条件があげられるでしょう。

  • 駅から近い
  • 商業施設から近い
  • 学校が近い
  • 公共施設が近い
  • コンビニが近い
  • 病院が近い

このように生活しやすい立地にあるかどうかも重要なポイントです。立地がよければ家賃が少し高くても入居者を集めることができるでしょう。逆に生活するうえで入居者が敬遠しそうな施設が近くにある場合には家賃を値下げしなければ入居者が集まらない可能性もあります。

たとえば単身者向けのアパートの近くに幼稚園や保育園、学校があると夜勤の人などにとっては騒がしい声が日中の睡眠の妨げになる可能性があります。また、工場や墓地、火葬場なども敬遠されやすい施設であるといえるでしょう。

競合アパートの実質的な賃料

家賃設定で忘れてはならないのが競合アパートの実質的な家賃との比較です。同エリア内で同条件のアパートを探して、どの程度の家賃設定にしているのかを比較しましょう。このときに注意したいのが家賃額だけを単純比較しないという点です。

比較対象となるのは家賃額・共益費・敷金・礼金などです。入居者は毎月の家賃額以外にもこうした項目もしっかりと比較して入居物件を決定します。そのため競合物件と比較したうえで家賃を設定することが求められます。

設定した家賃のアパート経営で赤字を出さないコツ

家賃の設定ができたらいかにその家賃で赤字を出さないかを考えて経営していくことが大切です。ここでは設定した家賃のアパート経営で赤字を出さないコツについて解説します。

長期で需要がある立地でアパート経営を開始

アパート経営では入居者に需要のある物件を建築することが求められます。とはいえ立地条件は年月とともに変化します。そのためアパート経営では長期で需要がある立地を選んで行うことも重要なポイントとなるでしょう。

現状で立地条件がよかったとしても人口が徐々に減少しているなどの傾向があれば将来的には需要がなくなる可能性もあります。こうしたリスクのある土地では安定して長期的な経営計画を立てることができません。

アパート経営は建物を建ててからスタートすると簡単に辞めることができないため、将来を見据えた長期的なプランを立ててからスタートすることで赤字を回避することができるでしょう。

空室は放置しないで早期に入居者を募集

アパート経営のリスクのひとつが空室問題です。空室が長く続くと家賃収入が減少してローンの返済に影響を与える可能性も出てきます。こうなる前に空室は放置せずに早めに新規の入居者を募集することを考えましょう。

自分だけで入居者を募集することが難しい場合には優良な管理会社や不動産会社の力を借りるのもひとつの方法です。長年同じような宣伝広告を出していないか、アピールすべきポイントを間違っていないかなどを第三者の目で確認してもらうことも重要です。

さらには見た目をきれいにして内覧の際の印象をよくしておくことも入居者獲得には必要です。掃除だけでなくクロスや床、設備などにも着目してできるだけよい印象を与えられるようにしておきましょう。

アパートの維持費を節約

アパート経営で利益を出すためには家賃収入を上げることもひとつですが、維持費を節約することも利益につながることを覚えておきましょう。まずはできることからはじめるために、固定費の見直しを行います。

固定費とは、共有部分の光熱費・保険料・清掃費・管理費などです。光熱費に関しては廊下の電気を人感センサーに取り替えて必要な時だけつくようにしたり清掃や庭木の水やりの際の水道をできるだけ節約することで経費削減につなげることができるでしょう。

保険料については年払いや10年一括払いなどを利用すれば割引を受けることができる可能性もあります。清掃費は人を雇っているのであれば自分で行って人件費を削減するなど努力も必要です。

管理費はアパートの管理を委託している企業に支払う費用です。これについてはゼロにすると管理業務をすべて自分で行わなくてはならなくなるため、まずは管理会社に委託する業務内容の見直しからはじめましょう。業務内容を減らせば手数料が安くなることもあります。

それ以外には管理会社を変えるというのもひとつです。より手数料が安くてサービス内容のよい管理会社をみつけて契約することで節約につなげるということもできるでしょう。

固定費以外で節約できるとすればローンの支払い金額の部分です。より金利の低いローンに借り換えることでローン返済額を減らすことができる可能性も出てきます。ただし借り換えには違約金の支払いなどがともなうケースが多いためこれについては慎重に行うことをおすすめします。

アパート経営で家賃収入を得る時の注意点

アパート経営で家賃収入を得ていくうえで考慮しておきたい注意点があります。ここでは確定申告とアパート経営のやめ時について解説します。

利益があるなら確定申告を忘れない

アパート経営を行うなら確定申告を忘れないようにしましょう。毎年2月から3月中旬にかけて前年度の収支を報告します。利益が20万円を超える場合には確定申告は義務となるため必ず行いましょう。逆に利益が20万円以下であったり赤字の場合には義務ではありません。

もしも義務である確定申告を忘れてしまうと故意ではなかったとしても無申告加算税や延滞税を追加して支払うペナルティを負うことになります。余計な出費でせっかくの利益を減らしてしまわないように確定申告は期日内に行うようにしましょう。

ニーズがなくなる前にアパート経営を辞めないと損失

アパート経営は長期的なプランを立ててからスタートします。ただ、いくらプランを立てていても実際には市況がどのように変動していくかは予測のつかないところも多くあります。そのため場合によってはアパート経営が苦しくなることも念のため想定しておくことが大切です。

ローンさえ完済してしまえばあとは収入を得るだけなので問題ないだろうと考えている人もいるかもしれません。ただ、ローンを完済してもアパートを経営しているうちは固定資産税などの固定費やランニングコストはかかります。

それらを支払うだけの収入とそれを差し引いても十分な利益が残るのであればアパート経営は継続できるでしょう。ただ、ここが苦しくなってくるとできるだけ早い段階でアパート経営を辞める決断をすることも必要です。

収益がまったく見込めなくなるとアパートの売却さえも難しくなります。まだ収益があるうちにうまく手放して新しいオーナーに経営の立て直しを任せるという考えも持っておくことが損失を最小限に留めるためには必要です。

アパート経営の家賃設定で気になる疑問

アパート経営で家賃を設定することは思いの外、難しい作業です。家賃ひとつで入居者の応募数が変動するからともいえます。ここではアパートの家賃設定で気になる疑問点について解説します。

相場より高い家賃設定でも入居者を集める方法はあるか

もしも相場よりも家賃を高く設定したいと考えているのであれば、それはかなりのチャレンジになることを覚悟する必要があります。家賃は入居者にとって毎月かかるコストです。そのためできるだけ安く抑えたいと考えるのが通常でしょう。

そこをあえて相場よりも高額な家賃で勝負するからには、競合物件にはない独自性のある強みを持つ必要があります。強い独自性と入居者が高くても入居したいと思える魅力があれば相場より高い家賃でも経営していくことはできるでしょう。

たとえば、次のような例があげられるでしょう。

  • 都会にありながらも緑に囲まれて自宅に帰ると異空間にいるような雰囲気を味わえる

  • 眺望がかなりよく家にいながら花火大会が楽しめる

  • デザイナーがデザインしたおしゃれな間取りである

  • 家具家電、インターネット通信が完備されている

このように競合物件にはない魅力を打ち出すことができれば高額な家賃設定を入居者に納得してもらうことができるでしょう。

サブリースなら家賃は長期で安定するか

アパート経営ではサブリースを活用するという方法を選択することができます。サブリースは万が一空室や家賃滞納が起こっても保証会社が家賃を保証してくれるシステムです。

つまり経営者としては手数料を支払う必要はありますが、大きな損失を出さずに安定した収入を得続けることができるというメリットがあるということになります。

ただ、サブリースの場合は保証会社からの家賃値下げ交渉が入る可能性が高い点はデメリットとして覚えておきましょう。契約更新のタイミングで家賃を値下げしましょうという交渉が行われ、経年劣化してくるとさらに値下げを求められることもあります。

アパートの需要がなくなると家賃はどんどん下がり、家賃収入も減っていくことになります。サブリース自体は家賃保証という大きなメリットを含むよいサービスです。ただ、長期で安定した経営を保証してもらえるかというとこの点に関してはあまり期待できないと考えておくほうがよいでしょう。

新しく設定する家賃はいつから適用できるか

もしも最初に設定した家賃から改定を行いたい場合、経営者の一存でいつでも気軽に改定することはできるのでしょうか?経営者が自分である以上、基本的には誰も文句はいえない部分ではありますが倫理的には契約更新のタイミングを図って再設定したほうが入居者からの印象を下げずにすむでしょう。

経営者の印象が悪くなると退去されてしまう可能性もあるためあまり強行的な行動を取ることは避けたほうが無難です。これが家賃の値下げであれば入居者もすぐにでもお願いしたいとなるでしょう。ただ万が一値上げをする場合にはタイミングを図ることは重要です。

場合によっては入居者のほうから値下げを交渉してくることもあります。この場合には入居者の話をまずはよく聞きましょう。なぜ値下げしてほしいと思うのかという問いの回答には、アパートに足らない設備や問題点が隠されていることが多いからです。

もしもその点が改善されれば現状の家賃で継続することに納得してもらえる可能性もあります。あくまでも家賃を決めるのは経営者であり、入居してもらっているからとすべての要求をのむ必要はありません。

ただ、必要な改善点は認め、すぐに改善することやトラブルがあるのであれば早期解決に向けて動くなど真摯な対応を取ることが大切です。

適切な家賃設定で収益を確保できるアパート経営を実践

アパート経営を長期的に安定して継続するためには適正な家賃を設定することも重要なポイントとなります。家賃設定を行う際には周辺の競合物件の家賃なども参考にすることが求められます。自分の一存だけで家賃を決めてしまうと相場とかなりかけ離れたものになってしまう可能性も出てきます。

相場よりも安ければ入居者が集まりやすくなりますが、経営が立ち行かなくなる可能性は高くなります。逆に相場よりも高額になってしまうとよほどの魅力がなければ入居者が集まらないという事態を招きます。

こうしたことを避けるためにも家賃設定を行う際には専門家の意見を参考にすることも大切です。たとえば周辺の競合物件の家賃相場を把握するには不動産会社に相談するのが早いでしょう。エリア情報に強く信頼できる不動産会社をみつけて相談できればアパート経営に関する全般的な相談をすることもできるでしょう。

信頼できる不動産会社をみつけるためにはイエウールの活用がおすすめです。独自の厳しい審査を通過した全国のなかでも優良とされる不動産会社とのみ提携しているため安心して利用することができます。

信頼できる不動産会社と相談しながら適正な家賃設定を行なって長期的に安定したアパート経営を継続していきましょう。

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