アパート経営における青色申告のメリットは?|最大65万円を控除可能!

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アパート経営でも、青色申告を行うことで特別控除を受けることができます。

しかし、青色申告には具体的にどのようなメリットがあるのか気になっている方もいらっしゃるかと思います。

本記事では、青色申告のメリットについて詳しくご紹介するとともに、経費として計上できるものや青色申告を行う際の注意点についても解説しています。

アパート経営をしている方で、青色申告を検討している方の参考となれば幸いです。

アパート経営について詳しく知りたい方には、以下の記事もおすすめです。

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アパート経営で青色申告を行うメリット

アパート経営で青色申告を行うメリット

アパート経営での確定申告は白色申告でも問題ありませんが、青色申告を利用するメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

ここでは、アパート経営で青色申告を行うメリットについて解説します。

青色申告特別控除を受けることができる

青色申告では青色申告特別控除を受けることができる点が最大のメリットです。

青色特別控除には2つあり、アパート規模よらず青色申告を行えば誰でも受けられる10万円控除と、アパートが事業規模である場合のみに適用される55万円の控除があります。

アパートが事業規模であるかどうかの基準は、10室以上もしくは賃貸住宅を5棟以上経営している場合ですので注意してください。

白色申告でも控除はありますが、最大10万円となっています。

以下は、白色申告と青色申告でどのくらい節税効果が得られるのかをシミュレーションしたものです。

  • 給与所得:700万円
  • 不動産収入:300万円(家賃収入260万円、更新料40万円)
  • 経費:130万円(減価償却費100万円、固定資産税15万円、ローン利息10万円、修繕費5万円)

白色申告をした場合の課税所得税は次のようになります。

  • 300万円-130万円=170万円(不動産収入)
  • 600万円+170万円=770万円(課税所得金額)
  • 770万円×23%(税率)-10万円=167万1,000円

青色申告をした場合の課税所得税は、次のようになります。

  • 300万円-130万円=170万円(不動産収入)
  • 600万円+170万円=770万円(課税所得金額)
  • 770万円×23%(税率)-65万円=112万1,000円

このように白色申告と比較すると55万円の差が生じることになります。

専従者給与を経費にできる

青色申告を利用すると、家族や親族をアパート経営の従業員として雇い、給与分を必要経費として計上することができます。これを専従者給与といいます。

専従者に該当する人は、生計をともにしている配偶者や親、15歳以上の子ども、祖父母などです。アパートの管理業務などをこうした専従者に依頼し、給与を支払うことで経費として計上されるようにします。

ただし、極端に高額な給与を支払うことはできません。業務内容に見合った給与を支払うことが必要となります。

また、働く人はアパート経営にだけ従事していることが条件となるためほかに仕事を持っている人を雇うことは原則できません。

赤字申告を3年まで繰り越すことができる

もしもアパート経営が赤字になってしまった場合、青色申告にしておくことでメリットを受けることができます。これが赤字の繰越です。

青色申告の場合には赤字申告を3年まで繰り越すことができます。

赤字の分を繰り越して、黒字になった年にその年の課税所得から繰り越していた赤字分を差し引くという繰越控除の適用が受けられます。

例えば、アパート経営では大規模修繕などを行うとその年の収益が赤字に転じることもあります。白色申告の場合にはこうした控除はないため、不動産所得が0円となるのみで赤字の計上はできません。青色申告では高額な初期費用を投資した場合などには、その費用を必要経費として計上することで給与所得などと損益通算することも可能です。

計上できる経費の項目が多い

青色申告は、白色申告に比べ費用として計上可能な項目が多く、税金対策として非常に有効といえます。

ただし、青色申告の場合は経費ごとに条件がついていることがあったり、帳簿への記載も複雑ということを念頭に置いておく必要があります。

また、経費として計上する際には、経費であることを証明するレシートなどの証明を手元に残しておく必要があります。そのため、日頃からアパート経営に関する支出を行った際は、忘れないうちに都度帳簿に記載しておくことをおすすめします。

税理士に確定申告を依頼する場合は、証明となるものをなくさないよう大切に保管しておきましょう。

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STEP3
市区町村

アパート経営の青色申告で経費にできるもの

アパート経営の青色申告で経費にできるもの

青色申告では、不動産所得の経費にできる科目が増えるという特徴もあります。

青色申告で経費にできるものについては、主に以下のようなものがあります。

  • 租税公課
  • 修繕費
  • 減価償却費
  • 損害保険料
  • 保険料
  • 管理費
  • 人件費

租税公課

租税公課は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税などの税金のことで、これらも経費として計上することができます。

アパートの登記をする際に発生する登録免許税や印紙税についても対象ですので、金額が分かる証書などは大切に保管しておくことをおすすめします。

管理費

アパートを自分で管理する(自主管理)場合はその管理費が、管理会社に管理を委託(管理委託・サブリース)する場合は管理手数料を経費とすることができます。

自主管理では、日々の清掃や設備点検、入退去の際にかかった費用から、業務に関係する交通費や接待費なども経費にできます。そのため、レシートなどは忘れずに受け取り、不足なく帳簿に反映させるようにしましょう。

修繕費

原状回復費用や、設備の点検や交換なども修繕費として経費とすることができますが、年間20万円未満である必要があります。

しかし、耐震工事や防犯設備の追加など付加価値をもたらす工事における支出は経費とすることはできませんので注意が必要です。

また、大規模修繕に備えるための修繕積立金も経費にはなりません。

減価償却費

減価償却費とは、時間の経過にともない価値が薄れていく資産価値をその法定耐用年数で割ったもの(減価償却)の1年あたりの費用のことをいいます。

アパートの場合は、構造ごとに法定耐用年数が変わるため注意が必要です。
以下は、各構造ごとの法定耐用年数です。

  • 木造・・・22年
  • 軽量鉄骨造・・・19年~34年
  • RC造・・・47年

鉄骨造の法定耐用年数は、鉄骨の厚みにより異なります。

また、アパートローンを組む場合、借入期間は法定耐用年数が上限となります。

保険料

アパート経営において火災・地震保険に加入している場合もその保険料の全額を経費にできます。

一括で契約している場合は、その年保険料のみを計上可能です。

人件費

人件費は、先述した専従者給与のことで、青色申告を行う大きなメリットの一つです。

ただし、専従者給与として経費に計上するためには、親族かつアパート経営以外で給与をもらっていないことが条件となりますので注意が必要です。

他にも、広告宣伝費仲介手数料立ち退き料などを経費とすることができます。

アパート経営に関係する支出は基本的に経費にすることができるため、どこでどのような費用がかかったのかについてしっかりと把握することが大事です。

アパート経営で青色申告を行う際の注意点

アパート経営で青色申告を行う際の注意点

アパート経営者が青色申告を行う際には複雑な書類を用意して早めに提出する必要があります。ここではアパート経営者が青色申告を行う際に注意するべき点について解説します。

帳簿は7年保管する必要がある

青色申告を行う際にはいくつかの書類を提出する必要があります。

青色申告では貸借対照表と損益計算書を作成することができるよう複式簿記の提出が原則となっています。ただし、現金出納帳・売掛帳・買掛帳・経費帳・固定資産台帳のような帳簿を含む簡易的な記帳でも問題ありません

青色申告で大切なのは、提出した帳簿や書類などについては、原則として7年間保存する必要がある点です。

毎年提出する必要があるわけではないですが、求められれば提出する必要があるためきちんと保管しておきましょう。

青色申告承認申請書には提出期限がある

青色申告を利用するためには事前に青色申告承認申請書を税務署に提出しておく必要があり、承認申請書には提出期限があるため注意が必要です。

提出期限については、青色申告を行いたい年の3月15日までとなっています。青色申告を利用したい年の1年前に申請しておく必要があるため注意が必要です。

申請がとおらなければ青色申告を利用することができないため申請を忘れないようにしましょう。

アパート経営の所得は青色申告した方がお得

アパート経営の所得は青色申告した方がお得

アパート経営において青色申告を行うことで、特別控除を受けることができます。

アパート経営が事業的規模であれば、55万円までは確実に控除を受けることができますので、確定申告が必要な方は青色申告を行うことをおすすめします。

ただし、青色申告を行うには事前に税務署で申請を行う必要がありますので、注意が必要です。

アパート経営においてもメリットの多い青色申告をスムーズに行えるようにしましょう。

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