アパート経営を続けるなら、今後のことも考えておくことが大切です。今は順調でも、数年後や数十年後も、同じ環境で経営ができるとは限りません。
長期的な目線で見ると、アパート経営にはさまざまな問題が立ちはだかっています。健全にアパート経営を続けていくためにも、今後のことも考えておきましょう。
アパート経営の利回りについては以下の記事をご覧ください。
アパート経営の現状は？
アパート経営を続けていくなら、現状を正しく理解しておくことが大切です。現状を知っておくことで、今後についても考えやすくなります。現状の賃貸住宅の数や家賃の設定がどのように行われているのか、詳細まで知っていきましょう。
貸家の建築数は増加している
アパートの建築数は増加しており、これは次の2つが理由です。
- 相続税の改正
- 低金利の長期化
相続税法が改正されたことにより、相続税の基礎控除額が引き下げられました。そのため、より高い節税効果を求めて賃貸経営に乗り出す人は多く、貸家は増加傾向にあります。
また、市場金利が長期間低金利となっているため、ローンの借り入れがしやすくなっていることも、貸家の着工数が増えている要因でしょう。
家賃の低下が加速している
家賃の相場は低下傾向にあります。家賃の低下は入居率の維持に必要であり、家賃を値下げしなければ、入居者が獲得しづらいという現状があることは理解しておきましょう。家賃が低下しているため、入居率が高くなっても儲けは少なくなっており、家賃収入による利益も低下傾向にあるといえるでしょう。
安定した収入を得ている人がいる
貸家が増え競争率は高まり、家賃は低下傾向にありますが、それでも安定して家賃収入を得ている人はいます。アパート経営は成功する人と失敗する人にわかれやすく、健全に経営できている人だけではありません。
すべての場合でアパート経営が成功するとは限らないため、失敗しないためにも事前の準備を念入りに行い、長期的な視野を持って経営に臨むことが大切です。
アパート経営を始める可能性が出てきたら、複数の企業にプランを提案してもらうのがおすすめです。
なぜなら、アパート経営は建築費の見積もりや賃料設定など経営プランによって収益が1,000万円以上変わることもあるからです。
建築費がいくらなら収益性の高いアパート経営ができるのか、利回りはどのくらいが適切なのか、気になるところを建築会社に相談してみましょう。
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活用事例:一軒家から 木造3階建て賃貸併用住宅へ
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 201.51 |
| 延べ床面積(㎡) | 353.87 |
| 工法 | 木造 |
東京都渋谷区。最寄り駅は、初台駅と西新宿五丁目駅という超都心エリアに木造3階建ての賃貸併用住宅が完成しました。1階に住むオーナーさまにお話を伺いました。
「以前は一軒家が建っており、そこに住んでいました。借地でしたが、売却してもらえることになり、底地を購入しました」。
人生100年時代ともいわれる長寿時代に、都心の土地を入手。どのようなものを建てようか迷っていたなか、懇意にしている不動産会社の（株）ウィル・パートナーズさまに相談されました。
「子供が独立して一人暮らしのため、賃貸併用住宅を薦められました。自宅部分の独立性を保ち、モダンなデザインにしてもらえると聞き、ハウスメーカーを数社紹介してもらいました」。
賃貸併用住宅なら、自宅であると同時に家賃収入を得ることができます。また立地の良さから、高い家賃設定が見込めます。
「他の会社でも検討しましたが、鉄骨・鉄筋のプランで、壁が厚いために部屋が狭くなってしまったり間取りの制約が多いのが難点でした。ミサワホームは敷地対応力が抜群で、室内の広さと収益面で必要な戸数を提案いただきました。なにより私の要望やデザインイメージを汲み取り、素敵な提案をしていただけたことが決め手となり、お願いすることにしました」。
オーナーさま好みの魅力的なプランが実現しました。ミサワホーム株式会社の土地活用事例
今後のアパート経営に影響を及ぼす問題
今後のアパート経営に影響を及ぼす問題としては、次のものがあげられます。
- 空き家の増加
- 日本国内の人口減少
- オリンピック後の失業者の増加
各種問題がアパート経営にどのような影響を与えるのかを知っていきましょう。
空き家の増加
日本は空き家の増加が問題となっており、2040年には空き家率は40%を超えるといわれています。空き家率が増加しているということは、それだけ入居者が減っている証拠であり、今後は家賃収入が減る可能性があります。
空き家問題は少子高齢化の進行によってさらに重大化しており、アパート経営では今後入居者の獲得が難しくなるリスクが高いことは理解しておきましょう。
日本国内の人口減少
日本国内では少子高齢化によって人口が減少しており、2059年には人口が1億人を割り込むとされています。人口が減ると家の需要そのものが少なくなり、住宅が余ります。これによってアパートへの入居者も減り、賃貸経営者は大きな打撃を受ける可能性が高いでしょう。
オリンピック後の失業者の増加
東京オリンピック以降は、景気が後退すると考えられています。過去に日本でオリンピックが開催された際には、開催後に景気が後退し、失業者が増えました。
今回の東京オリンピックでも同様のことが起きると予測され、これによって不動産バブルが終わりを迎える可能性があるでしょう。
アパート経営の今後を予想
アパート経営をしていくなら、今後の予想を知っておくことも大切です。
- 単独世帯が増加する
- 人口は都市部に集中する
今後の予想を理解して、アパート経営がどのように変化していくのかを知っておきましょう。
単独世帯が増加する
日本では人口は減少しているものの、単独世帯は増加傾向にあります。そのため、世帯数だけで見ると増えているため、今後しばらくは賃貸需要が続く見込みです。
単独世帯向けのアパート経営をしているなら、入居者は比較的獲得しやすいため、安定した経営を目指しやすいでしょう。
人口は都市部に集中する
日本では人口が都市部に集中しています。都市部への人口集中は100年近く続いているため、都市部に賃貸物件を持っているなら、今後の経営には有利だといえるでしょう。
もちろん、地方部でも賃貸需要はあるため、郊外での経営も可能ですが、今後の見通しとしては都市部のほうが有利であることは事実です。
アパート経営を始めようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
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今後も安定したアパート経営を行うためのポイント
今後も安定してアパート経営を行うには、押さえておきたいポイントがあります。
- 入居者のニーズを把握する
- 入居者を集めやすい間取りにする
- 強みを見つける
上記のポイントを理解して、将来的にも安定したアパート経営を行いましょう。
入居者のニーズを把握する
入居者を獲得するには、入居者がどのようなニーズを持っているのかを把握して設備を充実させることが大切です。入居者のニーズはエリアやターゲット層によって異なりますが、主に次のものが人気です。
- セキュリティシステムの導入
- 宅配ボックスの設置
- 無料のWi-Fi設備の導入
エリアごとのターゲット層を正しく把握し、どの設備を導入するかを決めましょう。
入居者を集めやすい間取りにする
日本では単独世帯が増加傾向にあり、2030年ごろまで増えることが予想されています。そのため、1Kやワンルームなどの、単身者向けのアパートだと入居者を集めやすいでしょう。
入居者の集めやすい間取りにしておくことで、空室リスクを回避して安定したアパート経営を行いやすくなります。
強みを見つける
アパート経営は戦略的に行うことが大切であり、所有するアパートならではの強みを見つけて売り出しましょう。アパート経営における強みは、物件によって異なります。
- 立地がよい
- 家賃が安い
- 最新・便利な設備が導入されている
強みを生かした経営戦略を考えることで、今後需要が減ったとしても入居者を獲得しやすいです。
アパート経営今後の課題
アパート経営を今後も続けるなら、経営を続けるうえで直面する課題についても考えておく必要があります。
- アパートの建て替え
- トラブルへの対処
- 空室率の改善
どのような課題があるのかを知り、課題に対する対応策も考えておきましょう。
アパートの建て替え
アパートは構造によって耐久力が異なり、耐用年数も異なります。耐用年数はあくまでも税制上の建物の価値を表すものであり、耐用年数を過ぎても経営は続けられます。
しかし、耐用年数が過ぎるまで経営していると、建物の劣化は進んでいるため、建て替えや修繕が必要になることが多いです。安定して経営を続けるためにも、今後いつ建て替えや修繕が必要なのか、どれくらいの費用がかかるのかなどを想定して、資金を集めておきましょう。
修繕費などは高額になることも多いため、あらかじめ資金計画のうちに入れておくことをおすすめします。
トラブルへの対処
アパートは入居者同士のトラブルが起きることもあるため、トラブル発生時の対処方法を考えておくことが大切です。主なトラブルとしては騒音トラブルが考えられるため、未然に防ぐためにも防音対策をしておくことがおすすめです。
また、災害によって被害を受けることも考えられるため、耐震補強工事や定期的なメンテナンスによる建物の補強をしておく必要があります。災害によって建物が被害を受けると、修繕により多額の資金が必要になるため、事前に対処しておきましょう。
災害リスクを軽減するには、建物の修繕をするだけではなく、火災や地震などの保険に加入しておくこともおすすめです。
空室率の改善
アパート経営をする人は増えており、今後も増加する可能性があります。そのため、競合に負けずに空室を埋めるためには、宣伝広告をして空室率の改善を図ることが大切です。
集客を図る方法としては、不動産会社に依頼して広告を出してもらうだけではなく、SNSを利用する方法もあります。SNSは20～30代の利用者が多いため、この年代をターゲットにするならSNS広告の利用も検討しましょう。
アパート経営は、事前にしっかりとした情報収集を行えば失敗する確率を大きく減らすことができるでしょう。そのために、実際にアパート経営のプロに相談してみることもおすすめです。
アパート経営を始めるなら最初の情報収集が重要です。日本最大級の土地活用プラン比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけでアパート経営のプランを取り寄せることができます。
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アパート経営現状から今後のことを予測しよう
アパート経営をするなら、現状から今後のことを予測して、対策を立てておくことが大切です。現状がよくても、今後同じように安定して経営を続けられるとは限りません。
今後どのような問題が起きるのかを知っておくと、事前に対策してトラブルを回避しやすくなります。長くアパート経営を続けるためにも、今後のことを正確に予測し、問題の発生を未然に防ぎましょう。
記事のおさらい
