1000万円で土地を売却すると支払う税金はどんな種類があり、いくらになるのでしょうか？
土地売却に伴う税金は、一律のものと所有期間などによって変動するものもあるため、多くの人にとって複雑で理解しにくいものです。
せっかく土地の売却で1000万円を手に入れるのであれば、税額を少なくして手取りを多く残したいと考える方へ。
この記事では、1000万円で土地を売却したときに払う税金の種類と、税負担を軽減するための特例や控除を解説します。
「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
1000万円の土地売却にかかる税金
1000万円の土地売却にかかる税金の全項目の総額は約200万円～390万円が相場となっています。所有期間が5年超えで土地売却する場合の総税金は200万6,000円、所有期間が5年以内で土地売却する場合の総税金は390万6,000円となります。
このように、土地の所有期間が5年以内か5年超えかによって、1000万円の土地売却にかかる税金が約200万円も異なることを覚えておきましょう。
また、それぞれの税金が何に対してかかるのか・納税のタイミングがいつになるのかは以下の表をご覧ください。
| 税金項目 | 何に対しての税金か？ | 納税タイミング |
|---|---|---|
| 印紙税 | 売買契約書の作成 に対してかかる | 売買契約書作成時 |
| 登録免許税 | 抵当権抹消登記を 設定した時に課される | 決済・引き渡しの日 |
| 所得税 | 売却で得た利益に 対してかかる | 売却した翌年の確定申告時期 |
| 住民税 | 売却した翌年の6月 |
「印紙税」は売買契約時に契約書の作成に対してかかる税金です。契約金額に応じた収入印紙を売買契約書に貼付することで間接的に納税します。
「登録免許税」は、決済・引き渡し日に抵当権抹消登記を申請した際にかかる税金です。ローン残債がある場合に払うもので、司法書士に依頼することが一般的です。
「所得税」「住民税」は、土地売却で利益が出た場合にかかる税金で、売却の翌年に確定申告をして納税する必要があります。
それではここから、各税金の納税額がどうやって決まるのかを一つ一つ見ていきましょう。
抵当権抹消のためにかかる「登録免許税」は1,000円
不動産の売買契約や不動産の譲渡、所有権の登記などの取引に対して課される税金を「登録免許税」（とうろくめんきょぜい）といいます。不動産の所有権が譲渡されたことを公的に証明し、登記簿に記載されるための税金です。
もし、不動産の所有権が譲渡される場合、譲渡金額に対して登録免許税が課せられます。この税金は、新たな所有者の名前で不動産の所有権が登記されるために必要です。
登録免許税は、不動産ひとつあたりの納税額が1,000円と定められています。
そのため、土地をいくらで買ったとしても、納税額は1,000円となるため、例えば1000万円の土地を1筆売却する場合、登録免許税は1,000円納めることになります。
売買契約書作成にかかる「印紙税」は5,000円
「印紙税（いんじぜい）」は、売買契約書や各種法的文書に課される税金の一種です。
売買契約書の作成にかかる印紙税は、売買契約の金額によって納税額が決まります。一般的には、文書の金額に比例して税率が設定され、金額が高いほど課税額も増加します。他にも、借地契約書、貸借契約書、譲渡契約書、債権譲渡契約書など、さまざまな法的文書にも適用されます。
印紙税を支払うためには、対象の文書に指定された金額分の公式の印紙を貼付ける必要があります。印紙は、郵便局や公共機関で入手できます。
1000万円の土地を売却する場合、印紙税は5,000円と定められています。売却で利益が出たときにかかる所得税と住民税
先ほどの表でも確認したとおり、所得税と住民税はその土地の所有期間が5年以内か5年超えかによって税額が大きく異なります。
これは、5年の所有期間を境に、所得税と住民税にかかる税率が変わるからです。
所得税は、土地の所有期間が5年以内の場合、約300万円、5年超えの場合、約150万円を納める必要があります。
住民税は、土地の所有期間が5年以内の場合、約90万円、5年超えの場合、約50万円を納める必要があります。
また、この2つの税金は、土地を購入した時の費用や土地を売却した時の費用によって税額が変わり、算出方法が少し複雑です。
次の章では、この２つの税額がどのように計算されているのかを詳しく見ていきましょう。
かかる費用・税金は不動産の種類や状況によって異なります。そこで、かかる費用・税金を簡単にチェックしましょう！
必要項目を選択して「かかる費用・税金を見る」を押すと、ご自身の場合にかかる金額や項目の内訳が一覧で表示されます。
不動産の種類
住宅ローン 
抵当権の抹消 
保有期間 
測量を行うか 
解体してから売るか 
坪数 
ごみ処分するか 
ハウスクリーニングするか 
物件の入手経路 
建築年月 
住んでいた時期 売却金額（相場） | 項目 | 金額 | 内容 |
|---|
| 控除名 | 内容 |
|---|
1000万円で土地を売却した時の税金の算出方法
所得税は、個人や法人の所得に対して課税される税金です。個人の場合、給与所得や不動産所得、株式などの譲渡所得などに対して所得税が課されます。法人の場合、利益に対して法人所得税が課税されます。所得税は国や地方自治体によって異なる税率や規則が設定されており、年度ごとに確定申告を行います。
住民税は、住民税法に基づいて地方自治体が課税する税金で、市町村ごとに異なる税率が設定されています。住民税の主な課税対象は、個人の所得に基づいています。住民税は所得税とは別に課税され、年度ごとに確定申告が行われます。
所得税と住民税は、併せて譲渡所得税と呼ばれています。どちらも土地を売却した時に出た譲渡所得をもとに算出されるからです。
まずは、譲渡所得と譲渡所得税の計算式をご紹介します。
- 譲渡所得
= 物件の売却価格ー(物件の取得費+諸々の経費) - 譲渡所得税（所得税・住民税）
= （譲渡所得 – 控除) × 対象税率
<対象税率>
- 所有期間が5年以内（短期譲渡所得）：39.63%
- 所有期間が5年以上（長期譲渡所得）：20.315%
これらを踏まえ、所得税と住民税の算出方法を詳しく見ていきましょう。
ステップ①譲渡所得を算出する
まず、譲渡所得の計算から始めましょう。
譲渡所得は、売却価格・取得費・譲渡費用の3つの項目から算出されます。
1,000万円で土地を売却しているため、売却価格は1,000万円です。
取得費とは、譲渡する土地を購入した時にかかった金額のことです。
譲渡費用とは、土地を売却する際にかかった金額のことです。
それぞれの内容や確認書類は以下の表をご覧ください。
| 項目 | 内容 | 確認できる書類 |
|---|---|---|
| 取得費 | 売却する土地を購入した際にかかった金額のこと。土地の購入費用以外にも購入時の仲介手数料、印紙税、登録免許税、不動産取得税、司法書士への報酬なども含まれる。 | 土地を購入したときの売買契約書、領収書 |
| 譲渡費用 | 土地を売却する際にかかった費用。売却時の仲介手数料、印紙税、建物の取り壊し費用なども含まれる。 | 土地を売却したときの売買契約書、領収書 |
これらを先ほどの譲渡所得の計算式に当てはめます。
例えば、取得費が500万円、譲渡費用が50万円の場合は、以下の計算になります。
譲渡所得
= 売却価格 – （取得費+譲渡費用）
= 1,000万円 -（500万円+50万円）
=450万円
なお、取得費がわからない場合は、売却額の5%を取得費として計上することもできます。
また、譲渡所得が0円またはマイナスになった場合は譲渡所得税の課税対象ではなくなるということも覚えておきましょう。
ステップ②特例によって控除ができるか確認する
続いて、特例によって控除することができるか確認をしましょう。
土地売却で利用できる特例は、以下の3つです。
- 居住用財産の3000万円特別控除
- 相続空き家の3000万円特別控除
- 取得費加算の特例
これら特例を利用すると、譲渡所得から控除額を差し引いて節税することが可能です。
譲渡所得から控除額を差し引いた金額が0円またはマイナスになった場合も、譲渡所得税の課税対象ではなくなります。
特例については4章で詳しく解説します。
ステップ③税率を掛ける
いよいよ、譲渡所得税の金額を算出しましょう。
先ほどもご説明したとおり、税率は土地の所有期間によって異なります。なお、家族から相続した土地の場合は、相続前の所有期間も含めることができます。
売却した土地の所有期間が、売却年の1月1日現在で5年以内の場合は「短期譲渡所得」、5年超えの場合は「長期譲渡所得」となり、以下のような税率になります。
| 所得税 | 住民税 | 合計 | |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得（5年以内） | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得（5年超え） | 15.315% | 5% | 20.315% |
※所得税には令和19年までは、復興特別所得税として、基準所得税額の2.1%が加算されています。
例えば、先ほどの譲渡所得450万円で使える控除がない時、土地の所有期間が5年以内の場合の譲渡所得税は以下のように計算されます。
譲渡所得税（所得税・住民税）
= （譲渡所得 – 控除) × 対象税率
= （450万円 – 0）× 39.63%
= 178万3350円
同じ条件で、土地の所有期間が5年超えの場合は以下のようになります。
譲渡所得税（所得税・住民税）
=（譲渡所得 – 控除) × 対象税率
= （450万円 – 0）× 20.315%
= 91万4175円
所有期間が5年以内か否かで、およそ2倍も開きが出ることがわかります。
少しでも土地売却にかかる税金の金額をおさえるのであれば、土地所有後5年を経過してから売却することをおすすめします。
1000万円の土地売却した際の税金は節税できる
さきほど所得税・住民税の算出の際に少し触れましたが、1000万円の土地売却にかかる税金の金額を抑える方法があります。
例えば対象の不動産が居住用財産だった場合は、「居住用財産の3,000万円特別控除」という控除があったり、相続した不動産であった場合、「相続空き家の3,000万円特別控除」があったりします。控除については、本文で詳しく紹介します。
また、売却のタイミングによっても価格が変わってきますので、事前に控除や減税方法を調べておき、計画的に売却活動をはじめられるようにしましょう。
この章では、はじめは、控除ができる特例について詳しく解説し、後半で費用を抑えるコツを紹介します。
居住用財産の3000万円特別控除
居住用財産の3,000万円控除とは、特定の条件を満たす「居住用財産」に対して課税所得から控除を受けられる制度のことです。
マイホームとともに土地を売却する場合、「居住用財産の3000万円特別控除」を利用することで一人につき最大3000万円控除を受けることができます。
利用条件は以下の通りです。
- 自分が住んでいた家と土地を売ること。以前住んでいた場合は、住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
- 売却年の前年/全前年にこの特例やマイホームの買い換え特例などを受けていないこと
- 買主が家族や身内の法人ではないこと
特別控除を受けるためには、売却時に所得税法の規定に従って申告書を提出し、確定申告を行う必要があります。
相続空き家の3000万円特別控除
相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または、被相続人居住家屋の敷地等を平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、要件を満たした方は、「相続空き家の3000万円の特別控除」を使えます。家を取り壊して更地にした場合も控除の対象で、最大3000万円控除を受けることができます。
適用条件は以下の通りです。
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- 相続開始から3年目の12月までに売却すること
- 建物が一定の耐震基準を満たしていること
- 買主が家族や身内の法人ではないこと
なお、適用期限は令和9年12月31日です。
取得費加算の特例
相続した土地に相続税を納めている場合、相続税の「取得費加算の特例」を適用すれば、相続税の一部を「取得費」に加えることができます。
適用条件は以下の通りです。
- 売主が相続や遺贈により財産を取得した人であること
- 売主に相続税が課税されていること
- 相続開始の翌日から3年10か月以内に売却をすること
その他、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。さまざまな土地活用方法を一括で比較検討したいとき「イエウール土地活用」を使えば、無料で最大10社の活用プランを受け取ることができます。
土地の売却にかかる税金以外の費用
不動産、特に土地やマンションの売却において、売主が把握すべき追加費用がいくつかあります。これらの費用は売買契約のプロセス中に発生し、予期しない支出になる可能性があるため、事前に注意しておく必要があります。
- 登録免許税や印紙税
- 仲介手数料
- 必要書類の取得費用
- 解体や整地に関する費用
登録免許税や印紙税
登録免許税とは、不動産売却時、所有権移転登記や抵当権抹消登記に必要な税金を指します。土地や建物の価格に応じて異なりますが、200円から48万円の範囲で費用がかかります。
基本的には、売買契約成立後や、登記手続き時に登記所に支払います。正確な金額は登記する土地・建物の価格や種類によって変わるため、事前に確認が必要です。
次に印紙税について説明します。
印紙税とは、契約書や領収書などの一定の文書に対して課される税金です。文書の種類や金額に応じて税金額は異なります。相場は、数千円から数万円程度。
支払いは、契約書作成時に、売主が購入し契約書に貼付します。契約書の金額に応じて印紙税額が変わるため、事前に正しい金額の印紙を用意する必要があります。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社に支払う、売却仲介サービスの対価です。相場としては、売却価格の3％程度（消費税別）が一般的です。
支払のタイミングは、売買契約成立後、最終決済時に不動産会社に支払います。
たとえば、仲介手数料率を3％と仮定すると、1000万円の土地を売却した場合にかかる仲介手数料は、300,000円（30万円）になります。
ただし、実際の仲介手数料率は仲介業者によって異なる場合があるので、契約前に確認することが重要です。また、表示された金額には消費税が含まれていないことにも注意が必要です。
仲介手数料は上限が決められており、売買価格が400万円超えの場合は、仲介手数料は【売買価格 × 3% + 6万円】（消費税抜）となります。
その他の売買価格に対する仲介手数料の上限金額については、こちらの記事をご覧ください。
必要書類の取得費用
土地の取引には多くの法的書類が必要です。
これには登記簿謄本、固定資産税評価証明書、地積測量図などが含まれます。これらの書類の取得には、それぞれに固有の費用が発生します。
たとえば、登記簿謄本は法務局で発行され、1通あたり数百円から千円程度が一般的です。
固定資産税評価証明書は市町村の税務課で取得し、発行手数料が必要です。地積測量図の取得は測量士に依頼し、費用は数万円から数十万円が相場です。
これらの書類は、土地取引の契約前や登記申請時に必要となります。支払いは通常、書類を発行する機関や測量士に直接行います。注意点として、書類の有効期限や正確性を確認することが重要です。古い情報や間違った情報が含まれていると、取引に影響を及ぼす可能性があります。
解体や整地に関する費用
土地の売買において、既存の建物を解体し、土地を整地する必要がある場合があります。これには相応の費用がかかります。解体費用は建物の大きさ、構造、立地条件によって異なりますが、一般的には数十万円から数百万円程度です。整地費用も同様に、土地の広さや条件によって変わります。
解体や整地の費用は、専門の業者に支払います。契約前に見積もりを取り、費用と作業内容を明確にすることが大切です。
注意点として、解体作業には法的な規制があるため、適切な許可や手続きが必要です。また、廃材の処分方法や近隣への配慮も重要です。不適切な解体作業は法的な問題を引き起こす可能性があるため、信頼できる業者を選ぶことが肝心です。
- 1,000万円で土地を売却すると、税金と経費がかかる。
- 土地の条件によって異なるが、売却価格の約10%を見ておくと良い。
- 1,000万円で土地を売却をした場合は、900万円程度手元に残るということ。
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