土地活用の方法はいくつもありますが、どのような活用方法でもうまくいくとは限りません。自分が保有する土地の状況に合わせて適切に活用することが求められます。
特に東京は他の都市とは異なり、土地活用方法には東京ならではの特徴があるため注意が必要です。
今回は東京での土地活用の特徴や具体的な土地の活用方法、東京で土地活用する際のメリットやデメリットについて解説します。
土地活用方法でお悩みの際は土地活用ランキングの記事もご覧ください。
東京の土地活用と土地の特徴
日本の首都である東京の土地は、他の地方都市の土地と比較していくつか異なる特徴があります。ここからは、東京の土地が有している特徴や東京の土地の具体的な活用方法について解説します。
収益性が高い
東京は日本の首都であり、1000万人近くの人が住んでいる大都市です。他の地方都市と比べて必然的に賃貸マンションや賃貸アパートの需要が高く、家賃相場も高い傾向があります。
さらに東京は人の出入りが多く都心は入居率が高くなる傾向もあります。マンションやアパートの建築費用はどの地域であっても大きな差はないことから、東京での土地活用は他の地域と比べて収益性が高いと言えるでしょう。
地価が高い
東京の地価は安定しているところが多く、場所によっては年々上昇し続けているエリアもあります。特に港区や千代田区などの高級住宅エリアや銀座などの商業エリアは、日本の中でもトップレベルの地価となっています。
東京都の中でもとりわけ23区内は地価が高く、東京オリンピックが開催される影響もありここ数年間上昇傾向は継続しています。
東京で土地活用をした場合の費用や収益はいくらなの？と気になる方も多いのではないでしょうか。
具体的にどのくらいの収益になるのか、費用がかかるのかは、企業からプランを取り寄せることでわかります。
企業からプランを取り寄せる際には、カンタン5分の入力で複数の企業からプランを取り寄せられる土地活用比較サイトの利用がおすすめです。
全国規模に展開している大手企業や、東京に特化した地域密着型企業5 など、複数の企業の土地活用プランを確認しておくことで、自分の土地に合わせた土地活用を判断しやすくなります。
土地活用を始める契約を結ぶまでは無料で利用できるため、少しでも興味を持っている方は一度プランだけ取り寄せてみることがおすすめです。
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東京でおすすめの土地活用方法
東京におけるおすすめの土地活用方法は、次の6つがあげられます。
- アパートやマンション経営
- 駐車場経営
- 商業施設経営
- オフィス賃貸経営
- トランクルーム経営
- コインランドリー経営
税制優遇があるアパートやマンション経営
土地活用の中でも、アパートやマンション経営は人気が高い活用方法です。東京でもその傾向は特に強く、多くの方が自分の土地にアパートやマンションを建設して経営し、家賃収入を得ています。
ここではアパートやマンション経営の特徴やアパート・マンション経営のメリット、デメリットについて解説していきます。
アパートやマンション経営の特徴
アパートやマンション経営は、自分の土地に賃貸用の集合住宅を建てて入居者から家賃収入を得るビジネスモデルです。
アパートやマンションと一言で言っても、東京には四畳半の小さなアパートからワンルームマンション、タワーマンションを中心とした高級マンションなど様々なタイプがあり、その構造や建設場所、大きさによって初期費用も異なります。
自分が用意できる予算に見合った大きさの建物を立てることがポイントです。
アパート経営のメリット・デメリット
アパート経営の最大のメリットは、節税効果を得られる点です。具体的には、所得税や住民税、固定資産税や都市計画税、さらに相続税や贈与税などの節税効果も期待できます。
また、アパート経営を軌道に乗せることができれば、安定的に家賃収入を確保することができます。
アパート経営のデメリットは、入居者を確保できる保証はなく、常に空き室リスクが発生する点です。人が多い東京といえどもエリアによっては人が少ない場所もあり、安定的に入居者を確保するためには優れた経営手腕が必要になるでしょう。
また、アパート経営には入居者トラブルがつきものです。家賃を支払ってくれない場合や騒音被害、汚臭被害などによる住民同士のいさかいなど、様々なトラブルに遭遇する可能性があります。
さらに長年アパート経営をしていると、徐々に建物の老朽化が発生します。数年ごとに修繕費や建て替え費などの出費が生じることもデメリットと言えるでしょう。
成功するための注意点
アパートやマンション経営を成功させるためのポイントは、余裕を持って資金計画を立てることです。アパートを建設するために必要な初期費用の額は決して低くなく、投資額を回収するためには長期的に安定した家賃収入を確保する必要があります。
安定的に入居者を確保するためには、適切な家賃設定や細やかな管理業務、入居者の要望に対する柔軟な対応など様々なことが求められます。
資金計画を立てる際は、空き室リスクや修繕費などの出費を考慮した上で、どの程度入居率を確保すれば利益を得ることができるのか想定することを心がけましょう。
始めやすい駐車場経営
土地活用の中でも駐車場経営は、比較的始めやすい活用方法のひとつです。
東京は車の往来が多く駐車場の需要も高いことから駐車場経営に向いているエリアと言えるでしょう。
ここでは、駐車場経営の特徴や駐車場経営のメリット・デメリットについて解説していきます。
駐車場経営の特徴
駐車場経営には、月極め方式とコインパーキング方式の2つの方式があります。
月極め方式の場合は一定期間の利用契約を事前に交わし、毎月決まった金額の賃料が借主から支払われます。一方コインパーキングの場合は、利用時間に応じて決まった金額がその都度支払われることになります。
いずれの方式においてもあまり管理の手間がかからず、効率的に土地活用を行うことが可能です。東京都内は駐車場の利用料が比較的高いことから、収益性が高い点も東京での駐車場経営の特徴と言えるでしょう。
駐車場経営のメリッ・トデメリット
駐車場経営のメリットは、初期費用を抑えることができる点です。
また、駐車場経営を行なった後は更地にしやすいことから、別の事業へ転用しやすい点もメリットと言えるでしょう。
駐車場経営のデメリットとしては、アパートやマンション経営のような税制の優遇措置が少ない点があげられます。また、場所によっては賃料相場が低いケースや利用者が少ないケースもあることから、収益性が低くなる点もデメリットとしてあげられます。
成功するための注意点
駐車場経営を成功させるためのポイントは、駐車場経営を始めるにあたり周辺の駐車料金相場を徹底的にリサーチして、相場に合わせた料金設定を行うことです。
また、駐車場経営は管理の手間は少ないものの、維持費や修繕費など一定の経費が発生します。実際に経営を行う際は賃料だけに着目するのではなく、経費等も差し引いた実質的な利回りを想定して経営することが大切です。
テナントを誘致して行う商業施設経営
広い土地を有しているのであれば、ショッピングモールなどの商業施設を建設してテナントを誘致し経営することも可能です。東京は人口が多いことから、魅力的なテナントを集めることができれば多くの集客効果を期待できるでしょう。
ここでは、商業施設経営の具体的な特徴やメリット・デメリットについて解説していきます。
商業施設経営の特徴
商業施設経営は、大型のショッピングモールだけでなく、小規模なコンビニエンスストアやスーパー、ドラッグストアなども含まれます。多くの商業施設は幹線道路道路沿いに店舗を構えて、経営を行います。
商業施設経営は、できるだけ人通りがあり車などの交通量が多い場所が向いています。東京には人通りが多い場所は多数あることから、他の地域と比べて商業施設経営に向いている場所だと言えるでしょう。
商業施設経営のメリット・デメリット
商業施設経営のメリットは、アパートやマンションと比べて家賃を高めに設定できる点です。利便性が高く集客力がある場所であれば、その施設への入居を希望するテナントを集めることはそれほど難しくありません。テナントが埋まれば、収益性が高く安定したビジネスを展開できるメリットがあります。
商業施設経営のデメリットは、撤退リスクがある点です。テナント側の経営がうまくいかずに施設から退去すると、施設自体の収益率がガクンと下がる可能性があります。
また建設費なども通常のマンションやアパートと比較すると高額になりやすく、初期費用が高くなる点もデメリットと言えるでしょう。
成功するための注意点
商業施設経営を成功させるためには、以の点に注意して取り組むことが大切です。
- 地域の需要
- テナント選び
地域の需要
商業施設経営の重要なポイントは、どの地域にどのような形態施設を建設するかです。立地や周辺環境、利用者の客層、ニーズなどを時間をかけて調査して、顧客から求められているエリアに必要とされる形態の商業施設を設置することが成功のポイントになります。
テナント選び
商業施設経営において、どのようなテナントを施設に入居させるべきか、慎重に判断する必要があります。人気のあるテナントを入居させることができれば、人を集めることができ施設全体が活気付くことになります。
その一方で人気のないテナントを入れると、比較的早く撤退してしまう可能性があります。その結果、再びテナント探しを行わなければならなくなるため注意が必要です。
ビルなどでオフィス賃貸経営
東京は会社も多いことから、都心部などにオフィスビルを建設して法人に対し賃貸経営を行う土地活用方法も盛んです。
以下、具体的な内容について解説していきます。
オフィス賃貸経営の特徴
オフィス賃貸経営とは、建物をオフィスビルとして建設して、フロアや部屋ごとに貸しに出して賃貸経営する土地活用方法です。
オフィスビルに入居するのは会社であることが多く、利用者も多いことから都心部や主要駅周辺など、他の場所とのアクセスが良い場所に向いていると言えるでしょう。
オフィス賃貸経営のメリットデメリット
オフィス賃貸経営のメリットは、所得税や固定資産税、都市計画税などの税制優遇が受けられる点です。
相続税評価でもオフィスビルの用地は「貸家建付地」となるため、更地や駐車場と比較して20パーセント近く下がるため節税効果が期待できます。
また、マンションやアパートは周辺環境や土地の形状などの建築要件が厳しく設定されている一方で、オフィスビルは建築条件がそれほど厳しくないことから比較的取り組みやすいメリットがあります。
オフィス賃貸経営のデメリットは、初期費用が高い点です。東京でオフィスビルを建設するのであれば、それなりに初期費用を用意する必要があります。
さらに地域によっては競争が激しいことから、家賃の値下げ合戦になる可能性があります。
成功するための注意点
オフィス賃貸経営を成功に導くポイントとしては、魅力的なオフィスビルの建設に取り組む点です。最近では屋上庭園のあるビルや壁面を草木で緑化しているビルなど、環境面に配慮したビルも増えています。魅力的なビルであれば入居を希望する会社も多くなり、安定した収益を確保できるでしょう。
また立地場所もオフィス賃貸経営を成功させるための大きなポイントになります。ニーズの高い場所をしっかりとリサーチして、交通の弁がよくアクセスしやすい場所にオフィスビルを建設するよう心がけましょう。
コンテナ型のトランクルーム経営
土地活用法として、トランクルーム経営があげられます。トランクルームとは荷物を収納する貸しスペースのことであり、倉庫型のトランクルーム経営とコンテナ型のトランクルーム経営の2つの種類があります。
倉庫型のトランクルーム経営の場合、ビルのワンフロアや建物1棟まるごと利用して、パーテーションなどで区切り貸し出します。コンテナ型のトランクルーム経営では土地にコンテナを設置して、コンテナごとに貸し出します。
手軽に始めるのであれば、コンテナ型のトランクルーム経営をおすすめします。コンテナ型のトランクルーム経営は倉庫型のトランクルーム経営ほど管理に手間がかからず、コンテナさえおくことができれば不整形地でも始めることができるためおすすめです。
トランクルーム経営の特徴
トランクルームを運営する場合は、自分でコンテナを購入して敷地内に設置し、自分で管理するかもしくは業者に管理を依頼する方法があります。
また業者に土地を一括で借上げてもらい運営を委託する方法があります。自分で管理する場合であっても、多くの方は物置き代わりにコンテナを使用するため、あまり労力はかかりません。
トランクルーム経営は国道沿いでアクセスがしやすい場所が向いています。すぐに荷物を出し入れできるように、近くにコインパーキングがあるところやコンテナに車を駐車できる広い道路沿いなどがおすすめです。
トランクルーム経営のメリット・デメリット
トランクルームは変形地や狭小地でも始めることが可能です。郊外や住宅街、商業施設の近隣など場所を選ばず始められるのもトランクルームの利点と言えます。
一方でトランクルーム経営は、郊外や湾岸地域など設置する場所によっては自分で管理することが難しい特徴があります。さらに業者に管理を依頼すると収益性が下がる点もデメリットです。
成功するための注意点
コンテナ型のトランクルーム経営は、マンションやアパート経営ほど管理の手間がかからず手軽に始めることができるため、注目が集まっている土地活用法のひとつです。
トランクルーム経営を成功させるためには、安定的に顧客を確保することが大切です。すでに成功している方のアドバイスを聞いて実践を繰り返し、自ら集客のノウハウを身につける必要があります。
店舗型のコインランドリー経営
土地の上に建物を建設してコインランドリーを設置し、コインランドリーの利用者から利用ごとに料金を得る土地活用方法があります。
コインランドリー経営の特徴
コインランドリーは1回ごとに利用料金を徴収することになります。1回の単価はそれほど高くありませんが、朝夕問わず24時間稼働することからニーズがあれば収益を伸ばすことも可能です。
コインランドリー経営は、大型スーパーなどの商業施設にほど近い生活道路沿いのエリアが向いています。日常的に利用する商業施設の近くの生活道路沿いであれば、利便性が高く集客効果が期待できるのです。
コインランドリー経営のメリット・デメリット
コインランドリー経営のメリットとしては、日々の管理の手間が少なく、初心者であっても始めやすい点があげられます。広い場所である必要はなく、土地の広さに合わせて柔軟に始めることができる点もコインランドリー経営のメリットと言えます。
コインランドリー経営のデメリットは、開業にあたり洗濯機や乾燥機、防犯カメラや両替機なども用意する必要があることから、初期費用がかかる点です。用意する機器の数にもよりますが、洗濯機を10台程度用意する場合には、2,000万円以上の初期費用がかかるのが一般的です。
成功するための注意点
コインランドリー経営を成功させるためには開業場所が重要ですが、それだけでは足りません。コインランドリーは日々進化しており、最近はカフェを併設しているものやコンビニに併設しているものなどもあるほどです。
このように、コインランドリーを開業する際は他者との差別化を図りつつ、集客効果が高く入りやすい空間づくりを心がける必要があるでしょう。
東京での土地活用といっても、都心部なのか地方部なのかで適した土地活用は異なります。
特に東京の場合、多くの人がいるからと言って安易に賃貸住宅を建築してしまうと、入居者が集まらず赤字経営になってしまうなんてこともあります。
東京の土地活用で大事なのは、その地域周辺の市場調査です。
学生が多いのかファミリー世帯が多いのかなど、その地域に多い家族構成を把握し、それに合わせた物件を建築することが大切です。
土地活用比較サイトで相談することで、複数の企業から三者三様の市場調査レポートと土地活用プランを受けとることができます。
東京での土地活用に興味がある方は、一度土地活用比較サイトでプランを取り寄せてみることがおすすめです。
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活用事例:コンサルティング事例①
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 273.97 |
| 延べ床面積(㎡) | 489.4 |
| 工法 | 鉄骨造 |
土地活用での業者選びのポイント
ここまでさまざまな土地活用の方法を紹介してきました。いずれの活用法も初期費用がかかるため、経営が上手くいかなければ多額の損失が生じる可能性があります。
あまり知識や経験がない方が土地活用を始める際は、経験豊富な業者を選定し適切なアドバイスを受けながら手続きを進めていくことが重要です。
ここでは、土地活用を行う際の業者選びのポイントを2つ紹介します。
今までの実績や得意分野を調べる
土地活用に関して業者を選ぶ際は、まずは土地活用の目的を明確にした上でその目的に合った業者を選ぶ必要があります。業者の中には土地活用に不得手なところもあることから、これまでの実績や口コミなどをリサーチした上で経験豊富な業者に依頼することをおすすめします。
東京で土地活用を行う際は、まずは所有する土地のある地元の業者を調べると良いでしょう。地元に密着して長年経営を行なっている不動産会社であれば、近隣の相場を含めた様々な情報を有している可能性が高いことからおすすめです。
複数の業者を比較する
業者を探す際は最初の1社だけで決めてしまうのではなく、複数の業者から話を聞いて見積もりや提案を比較して検討することをおすすめします。
複数の業者の提案内容を比べることにより、業者ごとの対応の違いや良い点・悪い点を明確にできるでしょう。複数の業者の中から自分の目的に沿った最適な業者を探すよう心がけることをおすすめします。
ネットを活用して業者を探す際は、土地活用一括比較サイト「イエウール土地活用」を利用することをおすすめします。イエウール土地活用であれば一度必要な情報を指定のフォームに入力するだけで、複数の不動産会社に同時にアクセスすることが可能です。
この機会に、優良な業者を効率的に探すことができるイエウール土地活用をぜひ1度活用してみてはいかがでしょうか。
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自分に合った土地の活用法を探そう
今回は、東京における土地活用の特徴やおすすめの土地活用方法について紹介しました。
土地活用に関して初心者の方は、まずは土地活用の特徴や具体的な方法を把握した上で、土地活用の目的を明確にすることが重要です。さらに経験豊富な土地活用企業に相談しながら、慌てることなく時間をかけて着実に手続きを進めてみることを心がけましょう。
記事のおさらい
