東京都大田区は都心へのアクセスが良く住みやすい街であることから、様々な土地活用方法が期待できます。
本記事では大田区で所有する土地の活用方法や、おすすめのパートナー企業について紹介しています。大田区における土地活用の事例や体験談もあわせて紹介しているため、ぜひ参考にしてください。
大田区ってどんな場所？
大田区はJR東日本を始めとした、都営地下鉄・東急・京浜急行・東京モノレールなど多くの路線が通っています。東京駅や新宿などといった都心へのアクセスが良好であるため、人気の高い街となっています。
主要駅周辺には大型の商業施設があり、深夜まで営業しているスーパーやコンビニも多いので買いものには困りません。一方で、そういった都会的な面だけではなく、緑や水辺、公園なども数多くあるため、大田区は都会と自然が揃った街と言えます。
また、治安の良さも大田区の魅力です。そんな大田区に土地を持っている人のために、本章では大田区が土地活用に適している場所なのかという観点から、大田区の人口や家賃相場について紹介していきます。
大田区の人口
| 2015年 | 2020年 | 2023年 | |
|---|---|---|---|
| 人口（万人） | 71.7 | 74.8 | 72.8 |
| 全国人口（千万人） | 12.7 | 12.6 | 12.4 |
参考：大田区ホームページ「令和2年国勢調査の人口等基本集計が公表されました」
大田区ホームページ「令和5年2月1日現在」
上記は全国の人口推移と大田区の人口推移を表したもので、全国の人口と大田区の人口はともに減少傾向にあることがわかります。ただし、全国人口は2024年も下がりましたが、足立区の2024年の人口は73.3万人であるため2023年より増加しています。
そのため、足立区の人口は今後増えていくことに期待ができるため、足立区の土地活用についても需要が見込めます。
下記は2024年の足立区の地域ごとの人口・世帯数と年齢別人口です。
| エリア | 人口（万） | 世帯数（万） |
|---|---|---|
| 全域 | 73.3 | 41 |
| 大森地区 | 24.6 | 13.9 |
| 蒲田地区 | 29.8 | 17.3 |
| 調布地区 | 18.9 | 9.8 |
| 区分 | 人口（万） | 割合（%） |
|---|---|---|
| 年少人口(0～14歳) | 7.5 | 10.23% |
| 生産年齢人口(15～64歳) | 49.4 | 67.39% |
| 老年人口(65歳以上) | 16.4 | 22.37% |
参考：大田区ホームページ「令和6年3月1日現在」
大田区ホームページ「年齢別人口」
土地活用を検討している地域にどれくらいの人がいるのか、どんな人多いのか、ということを考慮しつつ土地活用の方法を決めていくことが大切です。
大田区の家賃相場
イエウール独自の調査によると、太田区の家賃相場は間取りごとに以下の通りです。
- 1R：8.3万円
- 1K：8.9万円
- 1LDK：14.2万円
- 2LDK：19.6万円
- 3LDK：24.7万円
大田区の家賃相場は東京23区の中で中間くらいですが、住みやすさはトップクラスであるため、土地活用の需要は高いでしょう。
大田区のおすすめ土地活用5選
都心へのアクセスに優れていて、人口増加の兆しもある大田区では土地活用の需要は高いでしょう。大田区でおすすめの土地活用は以下の5つです。
- アパート・マンション経営
- 賃貸併用住宅経営
- 駐車場経営
- 定期借地
- 等価交換
事例を交えつつ、それぞれ詳しく解説します
アパート・マンション経営
アパート・マンション経営は人気の高い土地活用で、建設したアパートやマンションの一室を貸し出して家賃収入を得るものです。
メリットは節税効果の高さや軌道に乗れば安定した収入が得られることで、デメリットは空室・老朽化・災害のリスクなどがついてまわることです。リスクを回避するためにはエリアの見極めと事前調査が大切です。
大田区のように東京都心にアクセスしやすく商業施設などが充実していて、人口も増加傾向にあるような街は賃貸需要を大いに期待できます。
土地活用事例①東京都：アパート経営
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 170.0 |
| 延べ床面積(㎡) | 270.0 |
| 工法 | 2×4工法 |
| 建築費用(円) | 1億 |
1棟6戸の建築の中に、全て異なる間取りの1LDKを計画。
様々な入居者ﾆｰｽﾞを組み入れる事を実現し、満室稼働を継続しています。
外装については、セルフクリーニング効果と空気浄化機能を併せ持つ光触媒タイルを全面貼りし、メンテナンスの省力化と環境配慮につとめております。
土地活用事例②神奈川県：マンション経営
| エリア | 神奈川県 |
| 土地面積(㎡) | 499.99 |
| 延べ床面積(㎡) | 971.37 |
| 工法 | 鉄筋コンクリート造 |
地下1階地上4階建ての賃貸マンションです。間取りは1K・1LDK・2LDK（計21戸）と単身者も家族がいる方にも選んでもらえるように多彩な間取りを組み入れた賃貸マンションです。標準仕様の「二重サッシ」と断熱型枠材を使用した「内断熱工法」で高性能・省エネの賃貸マンションとなっております。建物の裏が斜面になっているため地下1階となっており、エントランス側からは地下になっておらず明るさも十分の賃貸マンションとなっています。
賃貸併用住宅経営
賃貸併用住宅とは賃貸・自宅の両方を併せ持つ建物を建設し、賃貸部分を人に貸して収入を得る土地活用です。土地の半分以上を自宅が占めていれば住宅ローンを利用することができ、アパートローンよりも低い金利で借り入れられます。
また、賃貸住宅と一緒に自分の店を構えるか、賃貸の一角を事業者に貸し出すと店舗併用賃貸住宅という方法もあります。これらはアパート経営やマンション経営と同様に節税効果があり、安定的で長期的に収入を得ることができます。
ただし、売却や引っ越しができなくなったり、プライバシーを確保することが困難になったりする上に、賃貸管理に手間がかかったり空室のリスクが大きかったりというデメリットがあります。
土地活用事例③東京都：賃貸併用住宅経営
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 304.27 |
| 延べ床面積(㎡) | 1549.09 |
| 工法 | 鉄筋コンクリート造（RC造） |
複数の店舗が入居する事業用併用の住宅をご所有されていたオーナー様。建物や設備などの傷みが目立つことから建て替えを検討されていました。また、建て替えを機にご子息様家族の住居も設けることになり、自宅部分を２世帯住宅で計画。２フロアに分けることで、オーナー様とご子息様それぞれの住居面積も確保できました。
駐車場経営
駐車場経営は比較的に初期費用を抑えて始めることができます。狭小地や変形地でも始められたり転用性が高かったりするため、始めやすさという点でも優れている土地活用です。
ただし、賃貸経営とは異なり節税効果がない点、収益性があまり高くない点には注意が必要です。また、駐車場経営には月極駐車場とコインパーキングの2種類があり、主に月極駐車場の場合は住宅地に、コインパーキングの場合は観光地などに需要があります。そのため、所有する土地にあった方を選ぶ必要があります。
管理方法は2種類あり、自分で管理するか業者に委託するかです。業者に委託する場合は複数の業者を比較し、契約をしっかり確認するようにしましょう。
定期借地
土地の活用は出来たら良いですが、多額のローンを借りてまで始めたいとは思わない人もいるでしょう。そういった人には、定期借地で土地を貸し出すという方法をおすすめします。
所有する土地を事業者や法人、個人に貸し出すことを借地と言い、一定期間を定めて土地を貸し出すことを定期借地と言います。借地は初期費用があまりかからずに安定した収入を得られて、そして定期借地であれば決まった期間で更地で土地が返ってきます。
定期借地による土地活用は賃貸経営などに比べて収益が少なくなりますが、赤字になることがなく、幅広い借り手がいるため賃貸経営に向かない土地でも一定の需要があります。
等価交換
等価交換とは、デベロッパーがオーナーの土地に建物を建てて、オーナーとデベロッパーが土地の一部と建物の一部を等価で交換する事業のことです。これにより土地の所有者は建築費を負担することなく土地活用ができる上に、建物の所有権を一部得ることができます。
初期投資がゼロ、売却や譲渡時にかかる税金が優遇される、相続税対策として有効など様々なメリットがある一方で、交換成立までに労力が必要だったり、そもそも立地が良くないと引き取り手が見つからなかったりというデメリットがあります。
リスクの低い土地活用をしたくて、大田区で立地条件が悪くない土地を持っているのであれば、等価交換による土地活用をおすすめします。
大田区のおすすめ土地活用パートナー
大田区で土地活用をする際、パートナーとしておすすめの企業を紹介します。
特徴や強み、対応エリアなどはそれぞれ異なるため、ホームページを見たり実際に話を聞いたりすることをおすすめします。
住友不動産株式会社
住友不動産株式会社は、アパートやマンション、賃貸併用住宅や戸建賃貸、商業施設など様々な土地活用に対応しています。物件の特性に合わせて設計チームの責任者が担当しているため、周辺の競合物件との差別化が可能です。
賃貸併用住宅ではハウスメーカーならではの自由設計が可能で、都市型モダンのアーバンスタイルな外観とそれを活かしたスタイリッシュさも際立っています。
建設後のサポートについても充実していて、土地ごとに最適な管理会社や不動産会社を紹介し、利益を最大限追求します。
朝日建設株式会社
高性能・省エネの賃貸マンションをはじめとした、多様な建物の設計や施工をしている建設会社で、東京・神奈川を対応エリアとしています。
独自の内断熱工法で断熱性の高い部屋を作り出し、それを鉄筋コンクリート造と合わせることで、「高性能・省エネ・高い入居率」を誇る建物を建設します。
工事途中を見られる「構造見学会」や賃貸マンション専用のショールーム、引渡し直前の「完成見学会」などで高性能・省エネの建物を実感することができます。引き渡し後には1年目と2年目、そして10年目の建物の定期点検を無料で実施していて、24時間体制で安心のサポートも行っています。
大東建託株式会社
大東建託はアパート・マンション・賃貸併用住宅・戸建て賃貸などの賃貸経営や、商業施設や大規模施設・高齢者向け施設など幅広い土地活用に対応しています。
木造ツーバイフォー工法や鉄骨造、鉄筋コンクリート造や最新の構造技術CLT工法まで手掛けています。立地や地盤、建物規模、収益性、事業目的など様々な条件や要望に対して最適な事業提案をしています。
サポート体制については、税務・資金・建物計画などの専門知識を持つスタッフが適切なサポートを行なっています。
土地活用の体験談
本章では実際に土地活用をした人の体験談を紹介します。土地オーナーの生の声を聞き、ぜひ土地活用の参考にしてください。
30代女性による東京都千代田区でのアパート経営
「空いた土地を活用したい」
| 収益 | 7万円 |
|---|---|
| 建築費用 | 1,000万円 |
| 利回り | 7.00％ |
| オーナーの年齢 | 30代歳 |
| 土地所在地 | 東京都千代田区 |
| 敷地面積 | 100㎡ |
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域 |
| 戸数 | 12戸 |
| 土地活用方法 | アパート経営 |
| 依頼先の企業 | 東建コーポレーション株式会社 |
| 容積率 | 50% |
| 建ぺい率 | 80% |
| 構造 | 鉄骨造 |
きっかけや目的
その結果、土地活用に関した知識が少ない私でも、持っている土地にぴったりな土地活用方法を見つけることができ、さらに、しっかりサポートしてくれそうな会社とも出会えました。
企業を選んだ決め手
しかし実際にプラン請求をして、土地活用プランを比較検討していくと、別の土地活用の方が、より効果的に土地からの利益を最大化できることなどがわかってきました。 自分の希望する土地活用と、土地に合った、成功しやすい土地活用は違うという事実も理解できたのは、かなりの収穫だったと思います。おかげで、あるべき土地活用方法について確信を持って進めていけるようになりました。
土地活用のポイントや注意点
土地活用について様々な疑問にも答えてくれ、私が不安に思っていることに対してもアドバイスをして頂きとても助かりました。 専属相談員とされる方がとにかく素晴らしかったので、土地活用で少しでも疑問点があるなら相談すべきだと思っています。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
その後スムーズに進み、今はアパート経営を無事成功させることができました。 自分の意思だけではなく、専門の方から話を聞き進めていくことが大切だと思いました。
40代男性による神奈川県川崎市でのアパート経営
「節税になるアパート経営」
| 収益 | 年間240万円～360万円 |
|---|---|
| 建築費用 | 3,001万円～4,000万円 |
| 利回り | 8％ |
| オーナーの年齢 | 45歳 |
| 土地所在地 | 神奈川県川崎市 |
| 敷地面積 | ~80㎡ |
| 戸数 | 4戸 |
| 土地活用方法 | アパート経営 |
| 依頼先の企業 | 大成有楽不動産 |
| 構造 | 鉄骨造 |
きっかけや目的
そこで、将来的に見込みのある武蔵小杉にアパートを建設し、安定的な収入を得ようとおもってアパート経営を始めました。将来的には2棟3棟と賃貸できる部屋を増やしていこうと考えています。現在は2、3の不動産会社に依頼して良い物件を紹介してもらうようにしています。資産ももうすぐ一億円に達する予定なので、さらに資産を増やしていく予定です。
企業を選んだ決め手
契約した理由は、安心感と反応の速さが一番でした。これからも安心感と反応の速さを第一に考えて不動産会社を選んでいきたいと思っています。
土地活用のポイントや注意点
そのうえで、自分の資産状況にもあった方法で、最も利益のあがる方法を探し出し、安定した経営を行っていくことが重要であると考えています。自分の場合はまとまった資金をためてから、余裕をもった資金計画を立て、リスクの少ない方法で不動産投資を行っています。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
その中で、キャッシュフローと空き室率、修繕計画等を綿密に立て、余裕をもった経営を行っていくのが大事でしょう。そのためにはFP等を活用し、専門的な意見を参考にするのもいいと思います。
30代男性による大阪府大阪市でのビル経営
「親が残したビルを引き継いで早10年」
| 収益 | 300万円～ |
|---|---|
| 建築費用 | 2億～3億円 |
| 利回り | 2.60% |
| オーナーの年齢 | 30代歳 |
| 土地所在地 | 大阪府大阪市中央区 |
| 敷地面積 | 200㎡超 |
| 用途地域 | 商業地域 |
| 戸数 | 24賃貸、駐車場完備戸 |
| 依頼先の企業 | 住友不動産株式会社 |
| 容積率 | 800% |
| 建ぺい率 | 80% |
| 構造 | SRC造 |
きっかけや目的
企業を選んだ決め手
不動産経営をやりたくなくてもやらなければならない状況でスタートし、私の気持ちにもスイッチを入れるきっかけをくれました。決め手は一言、父への恩返しとその方への恩返しの決断です。
土地活用のポイントや注意点
ビルなど街中に沢山ある中でわざわざ借りて頂いてる訳なので感謝の気持ちを伝えれるだけ伝えれる様にしています。賃料や設備、サービスなどで恩返しさせてもらっているつもりです。
これから土地活用を始める方へのアドバイス
まだまだ未熟ですが、信念を持って常日頃土地の活用をしていきたいと思います。
大田区で土地活用するなら
大田区で土地活用を始めるなら、所有する土地がどんな場所にあり、どのような土地活用に向いているのかを考えましょう。
また、パートナー選びは土地活用をする上でとても重要な第一歩となるため、複数の企業を比べて自分に合ったところを選ぶことが大切です。
