土地活用の失敗例は?|失敗例から成功するためのカギを掴む

土地活用を考えている方へ
  • 「何から始めると良いかわからない…」そんな方はまずはチャットでご相談を
  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります
石川 龍明
監修者:石川 龍明(いしかわ りゅうめい)
アパートメントクリエーター 賃貸経営リスクコンサルタント
神奈川県に拠点を置く建設会社で土地活用プレイングマネージャーとして陣頭指揮を執る。その後、コンサルティング会社RCマンションのFC本部の役員として多くのクライアントの悩みや問題点を解決する。(444案件)
その経験を活かし、現在は横濱快適住環境研究所 代表取締役として全国でセミナーを開催し地主・家主・資産家から寄せられる多くの相談に乗っている。

土地活用や不動産ビジネスは、上手に運用すれば金銭的なメリットが大きく、興味を持たれる方も多いです。しかし、動く金額が大きいだけに、上手く収益が上げられずに初期費用さえも回収できずに終わってしまったり、ローンが返せなくなってしまうケースもあります。

この記事では、土地活用に失敗した例の共通点を紹介し、逆に、どう動いたら成功するのかを解説します。

最適な土地活用のプランって?
STEP1
土地の有無
STEP2
都道府県
STEP3
市区町村

自分の土地にあった活用方法を見つけたい方には、こちらの記事がおすすめです。

土地活用の主な失敗例5つ

土地活用に失敗したケースを分析すると、ビジネスの基本である収支のバランスが崩れていたり、その土地環境や利用者のニーズに合っていないという共通点が見つかりました。具体的にはどういうことなのか、解説します。

利回りだけを考えた

土地活用というと、所有している土地にアパートやビルなど建築物を建て、それを利用者に貸し出すというのがポピュラーです。その場合、賃貸料金がオーナー側の収入になります。しかし、忘れがちなのが、収入と手取りはイコールではない点です。

収入でまとまった金額が入ってきても、そこからランニングコストや金融機関から融資してもらったローンの返済、税金などを支払う必要があります。収支のバランスを考える時、家賃収入などを丸ごと利益として考えてしまうと実際に運営を始めた時に計算が合わなくなり、キャッシュフローがマイナスになってしまう場合があります。

また、不動産運営をしている場合、不定期でのリフォーム費用や保険費用なども出てきます。利回りを考える時には、万が一のことも考え、一番厳しい数字で計算することをおすすめします。

節税のメリットばかり考えた

土地は資産ですが、所有しているだけでは単に固定資産税や管理費用がかかるだけで、実質は所有者の負担になってしまいます。土地をうまく活用すれば、資産運用になるだけではなく、節税対策にもなるとして土地運用を考える人も多いです。

しかし、節税対策のみを目的にして、実際に控除が受けられたとしても、それと不動産ビジネスで利益を出すというのは別の話です。不動産経営をビジネスとして行っている以上、利益を出さなければ長期的に運営は難しくなってきます。

土地運営で失敗しないためには、節税のメリットにばかり引っ張られず、利益を生み出すこともきちんと考えましょう。

必要な税金の計算を見誤った

土地運営は、確かに節税対策になります。しかし、一口に税金といっても、色々な種類があり、それぞれ節税の方法も変わります。例えば、固定資産税の減税を狙っている場合は、アパートやマンション経営がおすすめです。土地の固定資産税が最大1/6になり、都市計画税は1/3に減税されます。

しかし、固定資産税の減税がしたいのに駐車場経営を行ってしまうと、土地の上に建物がないために固定資産税の減税は対象となりません。また、不動産ビジネスとして事業を行っている場合は、事業税といった新しい税金がかかります。

土地活用をすれば税金が安くなると安易に考えず、具体的にどの程度の節税になるのか控除の適用条件に適しているかを把握することが必要です。

土地活用の方法を絞りすぎた

土地活用と聞くと、多くの人はアパート・マンション経営を思い浮かべるのではないでしょうか。確かにアパートやマンション経営はポピュラーですが、土地活用の方法はそれだけではありません。最初からアパート経営のみに絞ってしまうと、失敗する可能性があります

土地活用は、基本的には建物を建ててそのスペースの貸し借りで収益をあげるというビジネスモデルです。建物や利用者に制限をつける必要はなく、その土地に適していれば、商業ビルの経営、ビジネスホテルの経営、社宅としての貸出、老人ホームとしての利用など、色々な使い方ができます。

また、収益性も土地の利用方法によって変わります。その土地の立地条件や相場を無視して土地活用を始めてしまうのは大変危険です。さまざまな用途があることを念頭において、プロの意見を仰ぐことも大切です。

周辺の競争相手やニーズに合わなかった

業種に関わらずビジネスの基本として、利用者のニーズに合っているのか、という点はとても重要です。不動産ビジネスも同じで、利用者のニーズに合っていなければ、収益を上げるのは難しいです。

例えば、同じアパート経営を行うのでも、ファミリー層が多い地域なのか一人暮らしが多い地域なのかによって、求められている間取りや相場の賃貸料金が変わってきます。また、ニーズに合った建物を建てたとしても、近くにさらに利用しやすい競合がいればそちらに入居者を取られてしまうこともあります。

ビジネスの基本を忘れず、マーケットリサーチを怠らないことが失敗しないポイントです。

まずは土地活用の方法を探っておく

土地活用で失敗しないためには、自分なりに知識を身につけておくことが不可欠です。土地活用の方法も、一つだけではなくさまざまな方法があることを知り、広い視野で「どの活用方法が所有している土地に合っているのか」を冷静に見極めましょう。

基本的な知識を身につけておくことで、不動産会社からのアドバイスへの理解も深まります。

賃貸だけではない

土地活用というと、定期的に不労所得が入ってくる賃貸経営を思い浮かべる人が多いでしょう。しかし、土地の活用はそれだけではありません。立地条件や土地の面積によっては、駐車場経営、駐輪場経営、トランク経営、コインラインドリー経営などが向いている場合もあります。

一見、マイナーな活用方法にも思えますが、アパート経営やビル経営と比べると初期費用のコストが安く抑えられるというメリットがあります。ローンやランニングコストのリスクが低いので、収益が低くても堅実な運営方法です。

土地活用で失敗を避けるためには、いかにリスクを小さくするかという点は大切です。無理せず続けられる活用方法を探しましょう。

土地の売却

土地活用を考えた時、賃貸経営をして長期的に運営することばかりを考えがちですが、それはあくまで土地活用方法の一つにしか過ぎません。土地の中には、賃貸として不動産ビジネスを行うよりも、その場で売却してしまった方が、結果として利益が高くなる場合もあります

長期的に運営するのに向いていない土地、利用者が見込めなさそうな土地などの場合は、初期費用をかけて土地運営を試みても逆に赤字になってしまうというケースもあります。また、不動産ビジネスを継続的に行うための十分な資金がない場合も、運営は難しいかもしれません。

その場合は、売却をしてまとまった額のキャッシュを得る方が所有者の利益になります。また、売却後は固定資産税などの税金もかからなくなりますので、結果として金銭的なメリットが多くなります。不動産ビジネスで失敗しないためには、時には思い切った決断も必要です。

土地活用で失敗しないために

土地活用で成功したいのであれば、利用者のニーズのリサーチを行い、プロである不動産会社と協力しながら長期的にしっかりと事業計画を立てることは必要不可欠です。具体的にどういったポイントを抑えればいいのか、見ていきましょう。

長期的な視点を持つ

土地活用は、短期的に儲けられるビジネスではなく、長期的に行うことで利益が得られるビジネスです。コストゼロで始められるビジネスではなく、初期費用を投資して建築物を建てる必要があり、初期費用にかかった金額やローンを完済してからの利益が真の利益と言えるからです

初期投資にかかった費用を回収するだけで何年もかかる場合も多く、短期間で回収しようとして無理をするとキャッシュフローが赤字になってしまうケースもあります。また、10年かけて初期費用を回収したとしても、10年後には建物自体が古くなっているので、リフォーム代や修復代がかかることも珍しくありません。

土地活用を始める際は、長期的に少しずつ利益を得るビジネスであると割り切って、長期的な視点で運営を考えることが大切です。

経験者の意見や事例を調べる

土地活用において成功するためには、始める前の徹底したリサーチは必要不可欠です。過去、失敗した例や成功した例を徹底的にリサーチし、必要であれば当事者であるオーナーや不動産会社に話を聞きに行くことは成功するヒントを掴むためにはかなり有効な手段です。

ただやみくもに過去の事例を探すのではなく、自身が所有している土地と似た環境である・似た条件である事例を探すことがポイントです。また、リサーチをする過程で顔見知りの業者が増えてきたり、業界での知り合いが増えたりして、思わぬ情報が飛び込んでくる可能性もあります。リサーチの過程でできたご縁も大切にしましょう。

事業計画をしっかりと立てる

土地活用を始めるということは、新しいビジネスを始めることとイコールです。成功するためには、現実的な事業計画を建てることが必要です。

具体的には、その場所ではどのような建物のニーズがあるのかという市場調査に行ったり、事業としてそもそも成り立つのかという見通しを立てたり、不動産会社などのプロフェッショナルたちと事業成功のための戦略を練ったりする必要があります。

当事者意識を持って、自分でも積極的に知識を身につけ、土地や建物を管理・運営する必要があります。

プロと上手に付き合う

特に初心者の場合は、不動産会社や土地活用専門会社などのプロフェッショナルたちと上手に協力してもらうことは土地活用事業成功のキーになります

アパート経営やビル経営は、個人だけではなく、大手不動産会社が出資しているケースも多数あります。これから始めるビジネスの競合がその道のプロであることも少なくないのです。

利益が出せずに終わってしまわないために、土地活用について知り尽くした専門家に相談することをおすすめします。しかし、自分に知識がない場合、専門家の意見を鵜呑みにしてしまいがちです。

「儲かる」などといった口車に乗せられないためには、自身でしっかり基礎知識を身につけるよう努力し、冷静に判断することが必要です。

必要な経費はかける

土地活用を成功させるためには、利用者に快適に利用してもらうことと、長期的に継続することが大切です。そのため必要な経費は、多少利益に対して割高だと感じても、支払うべきところは支払うことをおすすめします。

利用者の満足度を高めるためには、建築物のクリーンさや使い勝手の良さは外せません。特にアパートやマンション経営、ビル経営などの場合は、設備が古くなったり汚れたりしたのを放置しておくと利用者が離れていってしまったり、新しい入居者がなかなか見つからなかったりします。リフォーム代や清掃費用、防犯のための設備投資などは、必要なだけ経費をかけましょう。

また、不動産ビジネスを長期的に続けるためにも、建物の日々のマネジメントを管理会社に委託することも必要です。経費がかかるのを嫌がってオーナー自ら全て管理しようとすると、時間と手間がかかる上に、結局手に負えなくなって途中で息切れしてしまうことがあります。

そうならないためにも、管理会社に支払う金額も必要経費と割り切ることが大切です。

信頼できるパートナー会社を探す

土地活用の成功のためには、何もかも一人でやろうとせず、信頼できるプロの力を借りることが必要です。特に初心者の場合は、一人で勉強を始めても限界があります。

ここは不動産業界に精通したプロから、所有の土地の周辺ではどのような建物が求められているのか、賃貸の家賃水準や不動産の価値、ターゲットとなる利用者などについてリサーチ・分析をしてもらいましょう。

それをベースとして土地活用の方向性を決め、建物を建てる際の法規制なども詳しく聞き、現実的なプランに落とし込んでもらうようにすると良いでしょう。信頼できるパートナー会社と、一緒に進んでいくイメージで土地活用を進めて行くことを心がけましょう。

会社が提案するプランを吟味する

信頼できるパートナー会社を選ぶ際、複数の会社を比較検討することはとても大切です。企業側は、自社の得意とするプランだけをおすすめしてくることがありますので、本当にその方法が所有している土地の活用法として適切なのかという判断を下すのが難しい場合があります

また、リサーチ力や設計のセンスについても差があり、同じ土地なのに全く違う建築計画になってしまうことも少なくありません。そこで、複数の会社に建築プランを提出してもらい、比較検討することが大切です。

複数のプランを比較することで、土地の価値の平均値であったり、家賃の水準、何が一番向いている土地活用方法なのかを冷静に判断することができます。早急に決めるのではなく、じっくり考えることが大切です。

土地活用のプロを探す方法

信頼できる土地活用のプロを探すのは至難の技です。特に、全く不動産業界での経験がない初心者の方にとっては、コネクションがないので大変です。むやみにウェブ検索をかけても余計に混乱してしまうこともあるかもしれません。そこでおすすめなのが土地活用比較サイトの利用です。

土地活用比較サイトを利用する

土地活用比較サイトを利用する最大の利点は、一括で資料請求ができたり、コンタクトをとったりしやすいという点です。

ウェブサイトで一件一件あたっていくと、かなり時間と手間がかかります。しかし、土地活用専門のサイトを利用すれば、一度の登録で複数社の不動産会社に資料請求を行うことができます。できるだけスムーズに土地活用を始めたい方にはおすすめです。

おすすめサイトはイエウール土地活用

複数ある土地活用比較サイトの中でも、おすすめはイエウール土地活用です。日本有数の土地活用比較サイトで、イエウール土地活用の一括査定を利用すれば、複数の会社に不動産情報を送り、見積もりや不動産のビジネスプランを送ってもらうことができます。イエウール土地活用を利用して、時間と手間をかけずに信頼できる会社を探しましょう。

土地活用の成功は過去の事例とプロから学ぶ

土地活用の成功のためには、現実的なビジネスプランを練ることが必要不可欠です。そのために、役に立つのが過去の事例です。過去の成功例や失敗例をリサーチし、その共通点を探すと成功のためのヒントが見えてきます。

また、一人で全部やろうとするのではなく、自主性は持ちつつもプロの力を借りて一緒に進めて行くとよいでしょう。

初心者でもわかる!
記事のおさらい
土地活用にはどんな失敗例があるの?
最も多いのは、なにかに偏った土地活用方法を選択してしまうことです。利回りやリスク、節税などをバランスよく選ぶ必要があります。詳しくは、土地活用の主な失敗例5つをご覧ください
土地活用で失敗しないためには?
1つに絞り込まず、どの活用方法が自身の土地にあっているかを冷静に比較することが重要です。詳しくは、まずは土地活用の方法を探っておくをご覧ください。
土地活用で成功するためのコツとは?
土地活用はほとんどが長期的な事業です。そのため、事業計画が非常に重要になります。詳しくは、土地活用で失敗しないためにをご覧ください。
土地活用の相談先はどうやって決めればいい?
土地活用のプロを探すには、土地活用比較サイトを活用し複数の会社を比較することをおすすめします。詳しくは、土地活用のプロを探す方法をご覧ください。
【完全無料】最適な土地活用って?