土地活用を検討している方の中には、以下のような疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。
- 土地活用ってどんな失敗をしやすい？
- 土地活用を成功させるコツは？
この記事は、土地活用でよくある失敗例を解説します。
また、アパート経営や駐車場経営、太陽光発電経営といった活用方法ごとの失敗例や成功のコツ、面白い土地活用方法、お金のかからない土地活用方法、失敗する人の特徴も解説しますので、是非参考にしてみてください。
土地活用の成功例について詳しく知りたい方にはこちらの記事がおすすめです。
土地活用でよくある失敗例
土地活用でよくある失敗例は以下の通りです。
- 利回りだけを考えた
- 節税のメリットばかり考えた
- 必要な税金の計算を見誤った
- 土地活用の方法を絞りすぎた
- 周辺の競争相手やニーズに合わなかった
土地活用に失敗したケースを分析すると、ビジネスの基本である収支のバランスが崩れていたり、その土地環境や利用者のニーズに合っていないという共通点が見つかりました。具体的にはどういうことなのか、解説します。
利回りだけを考えた
土地活用というと、所有している土地にアパートやビルなど建築物を建て、それを利用者に貸し出すというのがポピュラーです。その場合、賃貸料金がオーナー側の収入になります。しかし、忘れがちなのが、収入と手取りはイコールではない点です。
収入でまとまった金額が入ってきても、そこからランニングコストや金融機関から融資してもらったローンの返済、税金などを支払う必要があります。収支のバランスを考える時、家賃収入などを丸ごと利益として考えてしまうと実際に運営を始めた時に計算が合わなくなり、キャッシュフローがマイナスになってしまう場合があります。
また、不動産運営をしている場合、不定期でのリフォーム費用や保険費用なども出てきます。利回りを考える時には、万が一のことも考え、一番厳しい数字で計算することをおすすめします。
節税のメリットばかり考えた
土地は資産ですが、所有しているだけでは単に固定資産税や管理費用がかかるだけで、実質は所有者の負担になってしまいます。土地をうまく活用すれば、資産運用になるだけではなく、節税対策にもなるとして土地運用を考える人も多いです。
しかし、節税対策のみを目的にして、実際に控除が受けられたとしても、それと不動産ビジネスで利益を出すというのは別の話です。不動産経営をビジネスとして行っている以上、利益を出さなければ長期的に運営は難しくなってきます。
土地運営で失敗しないためには、節税のメリットにばかり引っ張られず、利益を生み出すこともきちんと考えましょう。
必要な税金の計算を見誤った
土地運営は、確かに節税対策になります。しかし、一口に税金といっても、色々な種類があり、それぞれ節税の方法も変わります。例えば、固定資産税の減税を狙っている場合は、アパートやマンション経営がおすすめです。土地の固定資産税が最大1/6になり、都市計画税は1/3に減税されます。
しかし、固定資産税の減税がしたいのに駐車場経営を行ってしまうと、土地の上に建物がないために固定資産税の減税は対象となりません。また、不動産ビジネスとして事業を行っている場合は、事業税といった新しい税金がかかります。
土地活用をすれば税金が安くなると安易に考えず、具体的にどの程度の節税になるのか、控除の適用条件に適しているかを把握することが必要です。
土地活用の方法を絞りすぎた
土地活用と聞くと、多くの人はアパート・マンション経営を思い浮かべるのではないでしょうか。確かにアパートやマンション経営はポピュラーですが、土地活用の方法はそれだけではありません。最初からアパート経営のみに絞ってしまうと、失敗する可能性があります。
土地活用は、基本的には建物を建ててそのスペースの貸し借りで収益をあげるというビジネスモデルです。建物や利用者に制限をつける必要はなく、その土地に適していれば、商業ビルの経営、ビジネスホテルの経営、社宅としての貸出、老人ホームとしての利用など、色々な使い方ができます。
また、収益性も土地の利用方法によって変わります。その土地の立地条件や相場を無視して土地活用を始めてしまうのは大変危険です。さまざまな用途があることを念頭において、プロの意見を仰ぐことも大切です。
周辺の競争相手やニーズに合わなかった
業種に関わらずビジネスの基本として、利用者のニーズに合っているのか、という点はとても重要です。不動産ビジネスも同じで、利用者のニーズに合っていなければ、収益を上げるのは難しいです。
例えば、同じアパート経営を行うのでも、ファミリー層が多い地域なのか一人暮らしが多い地域なのかによって、求められている間取りや相場の賃貸料金が変わってきます。また、ニーズに合った建物を建てたとしても、近くにさらに利用しやすい競合がいればそちらに入居者を取られてしまうこともあります。
ビジネスの基本を忘れず、マーケットリサーチを怠らないことが失敗しないポイントです。
土地の活用方法に迷ったときは土地活用プランの一括請求サービスを使うことをお勧めします。日本最大級の比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけでお持ちの土地に適した土地活用方法を探すことができます。
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活用事例:目黒の活用事例
| エリア | 東京都 |
| 土地面積(㎡) | 140 |
| 延べ床面積(㎡) | 269 |
| 工法 | RC造＋木造2×4工法 |
| 建築費用(円) | 10,000万 |
アパート・マンション経営の失敗例
アパート・マンション経営とは、持っている土地に物件を建築し部屋を貸し出すことで、長期的に安定した家賃収入を得る土地活用法です。物件の建築費などの初期費用はかかりますが、節税効果が高く、長く続けられる土地活用法です。
人気の高い土地活用方法ですが、失敗することもあります。どのようなケースで失敗するのか紹介します。
収益と手取りをイコールと考え大赤字になった
アパート・マンション経営で多い失敗例の一つが収益と手取りをイコールと考え失敗するケースです。
毎月の家賃収入からローン返済や業者への管理費を支払った後に残る収益がそのまま手取りになると思い込んでいると痛い目にあいます。固定資産税や各種保険は年間でまとまった額請求されます。物件の築年数や突発的なトラブルが発生した時には、大規模な修繕費用がかかります。予期せぬ出費を考慮した上で収支計画を出しましょう。
周辺ニーズを読み間違えて家賃収入ゼロに
アパート・マンション経営では周辺ニーズを読み間違えると、なかなか入居者が決まりません。もちろん入居者が見つからない間の家賃収入はゼロです。
アパート・マンション経営を始める前にきちんとした市場調査を行い、その地域にあったニーズを見極めることが大切です。
初期費用を削った結果ランニングコスト増加した
アパートやマンションを建築する際の初期費用を削ると、かえって修繕費用が増え、赤字になることがあります。
装飾部や設備の費用を削りすぎると、劣化も早く、短い期間で取り換え、交換が必須になってきます。その際の費用はオーナー持ちです。初期費用は抑えられてもアパート・マンションを経営していくうえで余計にランニングコストが発生してしまいます。初期費用を抑えたい気持ちはわかりますが、必要経費は削らないようにしましょう。
不十分な理解のままサブリース契約を結んでしまった
サブリース契約とは、入居者が決まらなくても「家賃保証」を受けられる契約のことです。十分に理解しないまま契約を結ぶと損する場合があります。
サブリース契約とは、一見オーナーにとって有益な契約にも感じますが、契約時に決められた家賃が永遠に保障されるとは限りません。物件の空室状況によっては家賃を下げざる得なくなり、当初約束していた保証額が貰えずローンの返済ができず破産に追い込まれるオーナーも多いです。
そうならないためにもサブリース契約を結ぶ場合は契約内容を十分に理解したうえで安易に契約するのは避けましょう。
節税対策で購入したらリスクのほうが大きかった
アパート・マンションを節税目的で、購入する人がいます。確かに節税にはなりますが、リスクのほうがはるかに大きいです。
アパート・マンション経営によって相続税等が節税できても、赤字が続けば資産そのものを減らすことになります。税対策だけに目を向けずに、マンションの収益性を見極めることが大事です。
駐車場経営の失敗例
駐車場経営とは、初期費用があまりかからず、転用性が高い土地活用方法です。賃貸経営には適さない狭小地や変形地でも駐車場としてなら活用することができます。
比較的安い費用で始められて、管理も容易なので初心者も始めやすい土地活用のひとつですが、失敗することもります。いったいどのようなケースで失敗してしまうのでしょうか。
市場調査を怠り赤字経営になってしまった
駐車場経営は比較的初心者にも挑戦しやすい土地活用ですが、事前の市場調査を怠り地域ニーズに合わない場所に作ってしまうと失敗します。
住宅地の近くは、車を2台以上保有している人が駐車場を探している場合が多く、一時貸のコインパーキングではなく、月極駐車場のほうが地域ニーズが高いです。かえって、繁華街の近くは遠方から車で訪れる客を見込んだコインパーキングのニーズが高くなります。
駐車場経営を失敗しないためには必ず事前の市場調査を行い地域ニーズを見極める必要があります。
競合との価格競争で収益が減少した
駐車場経営は周辺の競合との価格競争が厳しいです。
駐車場経営はアパート・マンション経営などの比べると客単価が安い分、収益は低いです。駐車料金を少し値下げするだけで売り上げに大きくかかわってきます。
駐車場を作っても、周辺にコインパーキングが乱立していれば駐車料金の値下げも検討しなければなりません。もともと低い収益はさらに減り、初期投資分の回収が困難になることもあります。
節税効果がなくなった
駐車場経営は税金関連で失敗するケースが多いです。
土地に建物が建っていると課税額が少なくなる住宅用地の特例があり、200平米以内の土地であれば、固定資産税評価額の6分の1に評価価値が下がります。しかし、駐車場として土地を利用するとこれらの特例が受けられなくなり、課税額が高くなります。
最適な土地活用方法は土地の立地や広さ、周辺の需要によって変わります。土地活用を検討しているなら日本最大級の比較サイトイエウール土地活用で複数企業から土地活用プランを取り寄せましょう。将来の収益性の高い土地活用方法を見つけることができます。
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太陽光発電経営の失敗例
太陽光発電経営とは、太陽光パネルを土地に設置し、生み出した電力を電力会社に売却することで収益を得る土地の活用方法です。
太陽光発電は、太陽光さえあれば収益を得ることができ、コストパフォーマンスの高い土地活用方法といえます。電気代が高騰している今、さらに注目が高まる土地活用法ではありますが、太陽光発電が失敗してしまうのはどのようなケースなのでしょうか。
初期費用が高く回収の目処が立たない
太陽光発電は初期費用が高いため、安易に始めると初期費用回収すら困難になることがあります。
太陽光発電を始めるためには、土地の整地からパネルの設置などおおよそで1,000万円~2,000万円になります。
太陽光発電は安定した収入を得られますが、それほど大きな収入ではないため初期費用を回収するのに10年~15年程度かかります。太陽光発電を考えるのであれば長い目で見ることが大事です。
天災で設備が壊滅的になった
太陽光発電をおこなう太陽光パネルなどの設備が天災により被害を受けると、経営は壊滅的になります。
太陽光パネルは、太陽光を吸収するため周囲には屋根など雨風をしのぐ設備はなく、同線などもむき出しになっているため台風や土砂崩れなど自然災害の被害を受けやすいです。太陽光発電を始める際はそういったリスクも把握しておくことが大事です。
テナント経営の失敗例
テナント経営とはコンビニや飲食店などのテナントに場所を貸して賃貸収入または地代収入を得る土地活用です。
普通の賃貸よりも高価で貸し出すことができ高い収益を期待できますが失敗するケースもあります。
次のテナントが見つからず家賃収入ゼロになった
テナント経営は入居者の退去後、次のテナントが見つかりずらいです。
アパート・マンション経営は景気の影響はあまり受けませんが、テナント経営は景気の影響を受けやすく不況が続けば、新たなテナントを募集するのにも苦労します。また、路面に面していない2階部分はさらに借り手が見つかりにくく空室が続いてしまうことが多いです。
テナント経営をおこなう場合は景気の好し悪しを考慮し、店舗が入りやすいフロアを貸し出すようにしましょう。
お持ちの土地に最適な土地活用方法を見つけるためには選択肢を広げて複数のプランを検討してみることをおすすめします。日本最大級の比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけで土地活用プランを取り寄せることができます。
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王道の土地活用を面白くする方法
アパート経営やマンション経営といった王道の土地活用を面白くする方法は以下の通りです。
- 賃貸併用住宅
- 店舗兼住宅
- マンスリーマンション経営
- シェアハウス経営
- コレクティブハウス経営
賃貸併用住宅
王道の土地活用を面白くする方法として賃貸併用住宅を建てるという方法があります。
賃貸併用住宅とは、自宅部分と賃貸部分を兼ね備えた建物で、家賃収入を得ながらマイホームを取得することができます。
間取りなどの条件によっては、アパートローンより低金利の住宅ローンが利用することが可能です。
また、土地の広さや家族の構成、生活スタイルなど、様々な要望に合わせて最適な間取りで建てることができます。
しかし、知らない人と同じ敷地内で暮らすことから、プライバシー面の不安が残ったり、賃貸併用住宅の需要が低いことから売却しづらいデメリットに注意が必要です。
店舗兼住宅
王道の土地活用を面白くする方法として店舗兼住宅を建てるという方法があります。
店舗兼住宅とは、1つの建物の中に店舗と住宅があり、双方を行き来できるつくりの物件です。
店舗兼住宅を建てることで、自宅からの通勤時間がなくなり、テナント家賃をかけることなく開業できることができます。
また、事業を辞めた後は賃貸物件として貸し出すことも可能です。
しかし、店舗の行列や路上駐車など近隣からの苦情リスクがあるため、事前の周知を心がける必要があります。
マンスリーマンション経営
王道の土地活用を面白くする方法としてマンスリーマンション経営を始めるという方法があります。
マンスリーマンションとは、2年間の契約を結ぶ通常のマンション経営と違い、月単位で契約を結ぶマンション経営になります。
家賃の中に水道光熱費やインターネット利用料などが含まれていたり、テレビや冷蔵庫といった家具が最初から備付けられているため、通常のマンション経営よりも家賃を高く設定することができます。
時代の流れによって身軽なライフスタイルを求める人も増えていることから、今後も収益性が期待できる土地活用となっています。
しかし、まだ認知度がそこまで高くないため、初期の集客に苦戦する可能性があります。
シェアハウス経営
王道の土地活用を面白くする方法としてシェアハウス経営を始めるという方法があります。
シェアハウスとは、住宅を複数人でシェアして暮らす賃貸住宅のことです。
ニュースなどに取り上げられてから若い世代に人気のある物件で、今後も需要が拡大していく可能性が高いでしょう。
仮に誰か1人が引っ越していなくなったとしても、残っている人から家賃収入は得られるため、空室リスクを回避しやすいことも魅力の1つです。
しかし、シェアハウスでは、入居者間でトラブルが起きることがあるため、そのトラブル対応に苦労する可能性もあります。
コレクティブハウス経営
王道の土地活用を面白くする方法としてコレクティブハウスを建築するがあります。
コレクティブハウスとは、トイレ、浴室、キッチンなど基本的な個人の住居スペースのほかに、共有のスペースとして食事ができるスペースや、ラウンジなどがあるスタイルの住居です。
コレクティブハウスは「先に入居者有りき」で話が始まることから、新築直後の空室のリスクをゼロにして土地活用を始めることができます。
しかし、コレクティブハウスでも複数人が一緒に暮らすため、人間関係のトラブルが起きることあることに注意が必要です。
失敗しづらいお金のかからない土地活用
失敗しづらいお金のかからない土地活用は以下の通りです。
- 土地を貸す
- リースバック方式（建設協力金方式）
- 等価交換
- 土地信託
土地を貸す
お金のかからない土地活用のアイデアとして土地を貸すという方法があります。
中でも定期借地権契約を交わすことで長期に渡り安定した収益を確保することができます。
また、定期借地契約であれば契約が終わり次第土地が必ず戻ってくるため、土地を手放すことなく活用が可能です。
ただし、土地を貸すときに普通借地契約を結んでしまうと、借主が契約延長を希望した場合、正当な事由がない限りは更新を拒否することができず、土地を半永久的に利用されてしまいます。
そのため、土地を貸すときには借地契約の種類に注意する必要があります。
リースバック方式（建設協力金方式）
お金のかからない土地活用のアイデアとしてリースバック方式で土地活用を始める方法があります。
リースバック方式（建設協力金方式）は、土地オーナーが店舗入居者と賃貸借契約を結び、店舗入居者から貸し出された建設協力金で、所有する土地に大型店舗を建設する方法です。
入居者から集めた建設協力金をうまく活用すれば、土地オーナーは建物の建設費用を調達する必要がなくなります。
しかし、事業者が契約の途中に契約を放棄し、撤退してしまうと建設協力金の返済義務が残ってしまいます。
そのため、撤退するくらい業績の悪い事業者を選ばないことが重要になります。
等価交換
お金のかからない土地活用のアイデアとして等価交換を行うという方法があります。
等価交換とは、自分の土地の権利を一部事業者に譲渡し、その代わりに、事業者が建築した物件の所有権を一部もらうことで交換するという土地活用方法です。
例えば、マンションデベロッパーと等価交換をする場合は、土地の権利を一部デベロッパーに譲渡する代わりに、マンションの区分所有権を得ることができます。
等価交換では、デベロッパーと共に区分マンション経営をすることになるためデベロッパーの経営ノウハウを活かして安定経営を目指すことができます。
しかし、等価交換を行ってしまうと、所有する土地の一部を手放すことになることに注意が必要です。
土地信託
お金のかからない土地活用のアイデアとして土地信託を始めるという方法があります。
土地信託とは、所有する土地を信託会社や信託銀行に預け、活用してもらうことで、収益の一部を配当金として受け取るという方法です。
土地信託では、契約終了時、運用していた建物ごと委託者に返還されます。そのため、費用をかけることなくアパートやマンションなどの建物を取得することが可能です。
しかし、運用のプロに信託したとしても思うように利益が上げられないこともあります。
その場合、預けた土地の売却をおこなうことで精算し、残金のみが返却されることになります。
土地の活用方法に迷ったときは土地活用プランの一括請求サービスを使うことをお勧めします。日本最大級の比較サイトイエウール土地活用なら、土地所在地を入力するだけでお持ちの土地に適した土地活用方法を探すことができます。
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土地活用で失敗する人の特徴
土地活用で失敗する人の特徴は以下の通りです。
- 地域ニーズを把握していない人
- 自己資金が不十分の人
- 利回りばかりに注目している人
地域ニーズを把握していない人
土地活用は、所有する土地のニーズを調査し、その地域のニーズに適した活用方法で始めることが重要です。
たとえば、都心部の駅から近い土地でアパート経営を始めることで、空室のリスクを回避することができます。
一方で、田舎のような賃貸需要が少ない土地でアパート経営を始めたとしても、入居者が集まらず赤字経営に陥ってしまう可能性が高くなります。
このように、土地活用で失敗しないためにも、所有する土地の立地や地域の特性をしっかりと調査するようにしましょう。
自己資金が不十分の人
土地活用には、数千万円～数億円といった初期費用が必要になる活用方法があります。
多くの場合はローンを組んで土地活用を始めますが、自己資金が少なくフルローンに近い状態で始めると、資金繰りが難しく土地活用に失敗する可能性が高まります。
たとえば、フルローンで始める土地活用では、金利上昇時に借入額が大きい分、返済額の増え幅も大きくなり、ローンの返済が滞ることもあります。
そのため、無理にお金のかかる活用方法を始めるのではなく、用意できる資金に見合った活用方法を選ぶことが重要になります。
利回りばかりに注目している人
土地活用において、利回りばかりに注目するのは危険です。
たとえば、中古のアパートは購入価格も安いことから、利回りが高く表示されていることが多いです。
しかし、中古の物件は購入後すぐにリフォームや大規模修繕が必要になり、結果的に新築物件と同等の費用を負担することになることもあり得ます。
そのため、土地活用を始めるときには、利回りだけに注目せず、立地や物件の築年数など様々な要素を確認して、総合的に判断することが大切になります。
土地活用で失敗しないための4つのポイント
土地活用で成功したいのであれば、利用者のニーズのリサーチを行い、プロである不動産会社と協力しながら長期的にしっかりと事業計画を立てることは必要不可欠です。具体的にどういったポイントを抑えればいいのか、見ていきましょう。
長期的な視点を持つ
土地活用は、短期的に儲けられるビジネスではなく、長期的に行うことで利益が得られるビジネスです。コストゼロで始められるビジネスではなく、初期費用を投資して建築物を建てる必要があり、初期費用にかかった金額やローンを完済してからの利益が真の利益と言えるからです。
初期投資にかかった費用を回収するだけで何年もかかる場合も多く、短期間で回収しようとして無理をするとキャッシュフローが赤字になってしまうケースもあります。また、10年かけて初期費用を回収したとしても、10年後には建物自体が古くなっているので、リフォーム代や修復代がかかることも珍しくありません。
土地活用を始める際は、長期的に少しずつ利益を得るビジネスであると割り切って、長期的な視点で運営を考えることが大切です。
事業計画をしっかりと立てる
土地活用を始めるということは、新しいビジネスを始めることとイコールです。成功するためには、現実的な事業計画を建てることが必要です。
具体的には、その場所ではどのような建物のニーズがあるのかという市場調査に行ったり、事業としてそもそも成り立つのかという見通しを立てたり、不動産会社などのプロフェッショナルたちと事業成功のための戦略を練ったりする必要があります。
当事者意識を持って、自分でも積極的に知識を身につけ、土地や建物を管理・運営する必要があります。
必要な経費をかける
土地活用を成功させるためには、利用者に快適に利用してもらうことと、長期的に継続することが大切です。そのため必要な経費は、多少利益に対して割高だと感じても、支払うべきところは支払うことをおすすめします。
利用者の満足度を高めるためには、建築物のクリーンさや使い勝手の良さは外せません。特にアパートやマンション経営、ビル経営などの場合は、設備が古くなったり汚れたりしたのを放置しておくと利用者が離れていってしまったり、新しい入居者がなかなか見つからなかったりします。リフォーム代や清掃費用、防犯のための設備投資などは、必要なだけ経費をかけましょう。
また、不動産ビジネスを長期的に続けるためにも、建物の日々のマネジメントを管理会社に委託することも必要です。経費がかかるのを嫌がってオーナー自ら全て管理しようとすると、時間と手間がかかる上に、結局手に負えなくなって途中で息切れしてしまうことがあります。
そうならないためにも、管理会社に支払う金額も必要経費と割り切ることが大切です。
信頼できるパートナー会社を探す
土地活用の成功のためには、何もかも一人でやろうとせず、信頼できるプロの力を借りることが必要です。特に初心者の場合は、一人で勉強を始めても限界があります。
ここは不動産業界に精通したプロから、所有の土地の周辺ではどのような建物が求められているのか、賃貸の家賃水準や不動産の価値、ターゲットとなる利用者などについてリサーチ・分析をしてもらいましょう。
それをベースとして土地活用の方向性を決め、建物を建てる際の法規制なども詳しく聞き、現実的なプランに落とし込んでもらうようにすると良いでしょう。信頼できるパートナー会社と、一緒に進んでいくイメージで土地活用を進めて行くことを心がけましょう。
土地活用は失敗例を活かして始めよう！
土地活用の成功のためには、現実的なビジネスプランを練ることが必要不可欠です。そのために、役に立つのが過去の事例です。過去の成功事例や失敗事例をリサーチし、その共通点を探すと成功のためのヒントが見えてきます。
土地活用は自分一人では限界があるため、全部やろうとするのではなく、自主性は持ちつつもプロの力を借りて一緒に進めて行くとよいでしょう。
記事のおさらい
