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戸建て売却の完全マニュアル!無料の一括査定で簡単に見積もりがわかる

こんにちは。イエウールコラム編集部です。
「家族が増えたので手狭な自宅から住み替えたい」
「転勤が決まったので新しい職場の近くに家を持ちたい」

ライフイベントやライフステージに応じて、自宅(戸建て)の住み替えの検討、それに伴い売却が必要な場面に遭遇する方もいるでしょう。

こんな悩みの人にピッタリ
  • ご家庭の事情などで、戸建ての家の売却を考えている方
  • せっかく家を売るなら、高く売りたい方
  • 家売却の基本的なことを知っておきたい方

そんな時、一社のみに査定を依頼すると、相場より安い価格で自宅を手放すことになったり、もしくは数百万円の損をしたりする可能性があるかもしれません。 複数業者から査定を受けることで適正な相場価格を把握することをお勧めします。

先読み!この記事の要点
  • いずれ家を売るなら、家の価値が高いうちに売却しよう
  • 家を高く売りたいなら、複数の不動産会社に査定してもらうべき
  • 楽に相場を知り、販売力のある不動産会社を見つけたいなら、イエウールイエウールで無料査定してもらおう


また、「本気で戸建て売却を成功させたい!」という方は下記記事もオススメです。


1. 【まずはここから】家売却の流れと、一番大切なポイントをおさえよう

戸建ての家を売は、自分で設備を管理する必要があったり庭がある分マンションに比べて資産価値がぶれやすく、より売却の難易度が高いとも言えます。そこでまずは売却の流れを押さえたうえで、戸建て売却の成功には何が必要かを整理しましょう。

1.1. 家の売却は家を売り出す前、売り出し、売り出し後の3ステップ

家を売るためには、実はたったの3ステップしかありません。その中で、一番大切なステップが「家を売る前」で、特に「家を売る前の不動産会社選び」が一番大切と言えます。

  1. たった3つだなんて、簡単!
  2. ポイントをおさえれば、案外わかりやすいものなんじゃよ。
タイミング 目標 重要度
Step 1 売り出す前 希望の価格・時期で家を売ってくれる、
販売力のある不動産会社を探し出す
★★★★
最重要!
Step 2 売出し中 買い手をできるだけ集める ★★
Step 3 売り出し後 家を引き渡し、売却代金を受け取る

1.2. 相場を理解することが、売却成功の第一歩

売り出す前に、相場をきちんと理解しておくことも重要です。

相場に比べて売り出し価格が高すぎると不動産会社は内心「売れないな」と考え、積極的に買い手に家を紹介してくれなくなります。一度関心が失われてしまうと、大きく価格を下げないと再び関心を得られないこともあり、結局安値で売ることになりがちです。

逆に、最初から安くしすぎても損です。
もっと高く売れるかもしれなかったのに、安くしすぎてしまうのはとても勿体ないですし、あとあと後悔することになります。

  1. たしかに。相場の価格から上振れしすぎるのも良くなさそうですね!

1.3. その上で、家売却を任せられる不動産会社を探し出すのが鍵

自宅(戸建て)の住み替えを成功させるカギは売却活動にあります。
多くの方が住宅ローンを利用して現在の自宅を購入しているかと思いますので、自宅の売却価格とローンの残債の兼ね合いが資金計画にも影響するからです。

では、自宅の売却を成功に導くのに重要なポイントとは何でしょうか。
それは、家の売却を強力に支えてくれる、優秀な不動産業者をいかにして探し出すかです。

  1. そんなに不動産会社選びって大切なの?
  2. 家売却は不動産会社と二人三脚で進めていくから、とっても大切じゃ!

多くの人にとって不動産の売買は一生に一度、二度程度の機会しかなく、極めて頻度の低いイベントです。特に売主の立場は、ほとんどの人が未経験。

一方で、不動産は高額な商品ですから、日用品を買うのとは訳が違います。是が非でも失敗は避けたいものです。

そのためには、自分自身が勉強してある程度の知識をつけるのはもちろんですが、それと同じくらい売却を依頼する不動産会社が果たす役割が重要となります。

  1. 確かに。経験が少なかったり相性が合わない不動産会社に売却はまかせられないね!

2. 相場を理解して、良い不動産会社を見つける方法とは?

不動産売却が初めてなのに、相場のことをきちんと理解するのはほぼ不可能です。それに不動産会社はたくさん存在しているので、「良い不動産会社を見つける」というのもなかなか骨が折れます。
そんな問題を解決してくれるのが、「不動産一括査定サービス」です。

2.1. 不動産一括査定サービスは、不動産会社を探してくれるサービス

不動産一括査定サービスを使うと、売りたい不動産の情報を一度入力するだけで、あなたの不動産を売りたい不動産会社を探し出してくれます。

査定結果の根拠を会社ごとに詳しく聞く中で、最近の販売実績や、担当者自信の説明力、あなたとの相性も見極めることができます。

不動産一括査定サービスを使うことで、家の売却の手間を大きく減らすことができ、家の価値が高いうちに売却することにもつながるでしょう。

2.2. 不動産一括査定サービスを選ぶなら、イエウールがおすすめ

イエウールは、国内1,700社の不動産会社と提携していて、サイト利用者数は1,000万人を突破した、国内最大規模の一括査定サービスです。
参加企業数がダントツで多いので、都市部はもちろん地方の物件売却にも強いという特徴があります。

不動産取引は地域性があるので、大手と地域密着の会社の両方が多数参加しているイエウールはバランスの取れたサイトといえます。

イエウールでは、最大6社までに査定を依頼することができます。 もし、戸建て売却を考えているのであれば、ぜひイエウールでの一括査定を検討してみてください。

イエウールでは、不動産情報をチャット形式で入力していきます。
さくさくと入力が進められるので、早ければたった1分で簡単に査定が依頼できます。

また、「これだけ企業数が多いと中には悪徳業者もいるのでは」と不安に感じる人がいるかもしれませんが、イエウールでは利用者に不利益をもたらす企業は、強制排除するなど厳しい対応をとっており、質の担保にも努めています。

戸建ての価値を知りたい」または、「信頼できるプロの不動産会社に相談したい」という方は下のリンクから無料で査定依頼をしましょう。

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では、次に、査定を売却に最大限活用するために、知っておきたいポイントも解説します。

3. 査定を上手に活かし、売却を成功ためのポイント

3.1. 高い査定額を出してくる不動産会社に騙されない

査定額は、会社によって大きく違う場合があります。
業者ごとに査定の基準や得意なエリア、潜在的な買い手となる見込み顧客の有無は異なるため、査定額が不動産会社によって違うのは当然と言えます。

一方で注意しておきたいのは、客引き目的で、査定金額を吊り上げてくる不動産会社です。 ぱっと見、魅力的な金額に感じられるためついついその会社に任せたくなってしまいますが、他の会社と比べて大きく違う金額を出してくる会社は客引き目的の可能性もあります。

複数の会社に査定を依頼して、一つだけ査定額が高すぎる会社があれば2番手・3番手を中心に選ぶなど、会社の出方に併せて不動産会社の選び方も変えるようにするとよいでしょう。

3.2. 会社は担当者の提案力・相性で選ぶ

コンタクトをとってくる複数の業者の査定額、担当者の対応など総合的に判断して決めましょう。

担当者の提案力を見極めるには、次のような質問を聞いてみると良いでしょう。この質問は、「どのような販促活動を行うつもりなのか」のヒアリングになります。

(1)「どのような媒体を使って宣伝を行っていきますか?」

ネットで物件情報を掲載するのか、あるいは新聞広告、チラシ、ポスティングで周知をはかるのか。
ネットとリアルでリーチできる層が異なるため、両方併用したほうが望ましいです。
なかにはご近所に内緒で戸建てを売却したい人もいるので、広告手段や営業活動の方法はしっかり確認しておきましょう。

(2)「見込み客となる購入希望者をどうやって獲得しているのですか?」

Web、チラシ、店頭、どのような集客チャネルを持っているか確認します。
極端な例ですが、あなたの地元の業者で「○○町で家を探している顧客リストが充実している」というのであれば、候補として検討すべきでしょう。

(3)「販促の進捗をどれくらいの頻度で、どのように報告してくれますか」

や反響について、メールで報告してくれるのか、文書なのか、あるいは口頭なのかを確認します。

専任媒介契約の場合、2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、売主に進捗を報告する義務があります。

「あなたならどう売りますか?」と聞いてもよい

ズバリ営業マンに「○○(期限)までに売るにはどうしたらいいですか?」「いくらで売りたいのですがどうすればよいと思います?」と、直球の質問を投げる方法もあります。 そこで売主の事情を汲んで親身なアドバイスをしたり、複数の施策を提案できる担当者であれば期待できるといえます。



また、最終的には人対人の関係となるので、営業マン個人の接客態度や人柄、相性も判断材料となりえます。

3.3. 念のため、会社の実績も確認する

不動産会社の実績は担当者から聞けばよいのですが、できるだけ裏どりができていることが理想です。

会社の実績データを調べる方法は、宅建業の免許の古さから、業歴を推定することです。

免許番号の後に続く()内の数字は免許の更新回数を表しており、数字の大きさで業歴の長さが判ります。

4. 査定結果が出てきたら、自分でも相場を調べて妥当性を確認して、不動産会社を絞り込もう

4.1. 相場は自分で調べることもできる

ネット上で自宅の不動産価格についておおよそ調べることが可能です。代表的なサイトが以下の2つになります。

ただし、エリアのくくりが大雑把だったり、取引情報が少ない地域は思ったような検索結果が出ないなど、使い勝手の面でイマイチな部分があります。また、こういった売却データサイトはプロ用のため、無理して読んでおく必要はありません。


5. 売却に関わる費用についても知っておこう

5.1. 費用の項目と目安の金額を紹介

不動産(戸建て)を売却する場合、売却価格がすべてあなたの手元に入ってくることはありません。
不動産の売買にはさまざまな諸費用が発生するからです。

主な項目を以下に紹介しますので、参考にしてみてください。
事前に取引にかかるコストを把握しておくと、実際に手元に残る金額のイメージがしやすくなります。

1)仲介手数料

不動産会社に支払う手数料となります。計算式で表すと以下のとおりです。

売買価格の3%+6万円+消費税

※400万円未満の不動産を売買する場合は、仲介手数料の計算方法が異なります。

仲介手数料は媒介契約を結んだ時点では払う必要がありません。
あくまで売買契約成立後に成功報酬として支払うことになります。

仲介手数料の上限については法律で決まっていますが、下限について決まりはないので最近は手数料半額を謳う不動産業者も登場しています。

2)印紙税

売買契約書に貼る収入印紙の代金が必要となります。

売買契約書は2通作成し、売主と買主それぞれで、同額の印紙を用意するのが一般的です。
貼る印紙の金額は物件の売買価格によって異なり、以下のように決められています。

100万円超-500万円以下 1000円
500万円超-1000万円以下 5000円
1000万円超-5000万円以下 1万円
5000万円超-1億円以下 3万円
1億円超-5億円以下 6万円

たとえば自宅を3000万円で売却するのであれば、1万円の印紙が必要となります。
印紙の購入場所は、郵便局が便利です。
コンビニエンスストアで販売している印紙は200円といった低額のものが主流なので、不動産の売買契約書に貼るのには適しません。
なお、現在は、印紙税額の軽減措置が適用されており、その期限は2018年3月31日までとなっております。特例があるうちに売る、というのも大切なことでしょう。

売却時にローンを完済する場合、抵当権の抹消登記も必要

現在住んでいる自宅の住宅ローンが残っている場合は、残債や抵当を抹消するための費用も必要となります。 家の売却とともにローンを完済する場合は、抵当権も抹消するよう登記簿を更新しておきましょう。

以上が不動産(戸建て)を売る時に最低限必要な費用となります。

これについては「売却に関わる費用についても知っておこう」で後述することにします。

また、不動産は個別性が強い商品なので、物件によっては、残置物の処分費用、確定測量の費用が必要になるケースもあります。
新居への引越し費用を見積もっておく必要もあるでしょう。


6. こんな場合はどうする?ケース別の必須知識を解説

6.1. ローンが残っている家を売る場合

すでに住宅ローンを利用して自宅を購入している方は、「まだローンが残っているけど、今の家って売却できるの?」と疑問に感じる方もいると思います。
結論から言うと、売却は可能です。

現時点でローンが残っている家を売る場合、引き渡す時点で残債を一括返済し、家を担保から外す(家に設定された抵当権を抹消する)ことが必要となります。

なぜかというと、買い手との約束違反になるからです。 もし抵当権が残ったままで、あなたの住宅ローンの返済が滞れば、お金を融資した銀行は、あなたの自宅を差し押さえて任意売却に回して、貸した資金の回収をはかります。買い手としてはそんな物件は買いたくないので、物件が自分のものになる時点で抵当権を外すという条件であなたの物件を買うことになります。 その上で、もし抵当権が残ったままですと、買い手との約束違反となり、家を売ることも無しになります。

では、もし売却価格がローン残債を下回った場合はどうなるのでしょうか。それでも家を売ることは可能です。

ローンの残債と売却金額の差額を、自己資金で用意できれば問題ない

一番簡単な方法です。自己資金+売却金額でローンを完済できれば、抵当権もはずすことができます。

「買い替えローン」「無担保ローン」を使う手もある

ローン残債が2500万円で自宅の売却価格が2000万円だった場合、自宅を手放しても500万円の借金が残る状況だとしましょう。
「新居のために」と貯めた頭金を取り崩して、残りを返済するとなれば資金計画に狂いが生じます。
その場合、「買い替えローン」を利用するという方法があります。

買い換えローンとは、住宅ローンの残債を新しい住宅のローンと一緒に返済していく、パッケージ商品です。
買い替えローンを使えば、前の家の残債がある状況でも、新しい自宅を購入することが可能です。


ただし、借り入れ総額が増えますし、当然毎月の返済額も増えます。

無理のない返済かできるかどうか、きちんと検討することをオススメします。

貸す側の金融機関も一般的な住宅ローンよりも厳しい審査をする傾向があります。

売却に不安があれば買い替え特約も活用しよう

自宅売却が上手くいかないと新居への住み替えもままならず、綱渡りのような状況が続きます。
不安があれば「買い替え特約」を活用するのも手です。
「もし期日までに希望価格での売却が実現しない場合、売買契約は白紙撤回します」という趣旨の特約を契約書に盛り込んでおけば、ペナルティなく売買契約を破棄することができます。
あくまでも最後の手段と考えておきましょう。

6.2. 新しく戸建にすむ場合に知っておくべき知識

1)建物引き渡し直後の状態を写真で記録建物引渡し前に業者と最終確認を行います。

水道、電気、ガスなどのインフラのチェックや、設備関係の動作確認、壁紙クロスや床に傷がないかどうかなどをチェックし、不備が発見された場合やり直しを指示します。

引き渡しが完了した直後の状態を写真で撮影しておくと、引越し業者が傷をつけた場合、責任の所在が明確になります。

住宅のアフターフォローを受ける際にも役立ちます。

2)仮住まいをするなら引っ越し費用が二回分

「新居の竣工が間に合わない!」という場合、一時的に賃貸物件等に仮住まいする必要があります。
今の自宅→仮住まい→新居と、短期間に2回の引っ越しが必要となり、費用面もさることながら、体力的にも精神的にも大変です。


引越し業者によっては、こうしたニーズに対応する「建て替えプラン」を用意している場合があるので上手く活用したいところです。

仮住まいには必要最低限の家具家財を持ち込み、それ以外はレンタル収納サービスを活用して預けておくのがおすすめです。
仮住まいスペースをコンパクトに収められれば、その分家賃も下げることが可能です。

1回目の引っ越しをする前に、大幅な断捨離を実施すれば、引越し費用も仮住まい費用も節約できるので合理的です。

リサイクルショップの出張買い取りサービスや、フリマアプリを活用してなるべく身軽になっておきましょう。

3)つなぎ融資について

もし、新居を新築戸建(注文住宅)で建築する場合、建築にかかる着工金や中間金を、工期期間中に分割で支払う必要が出てきます。

こうした一時的な資金需要に対応するのが、「つなぎ融資」です。

金利は住宅ローンと比べて高めですが、融資期間が短いので大きな金利負担とはならないでしょう。

建物が竣工した後は、住宅ローンで借りたお金でつなぎ融資は一括返済することになります。

自己資金が潤沢な方、親からの援助が期待できる方はつなぎ融資を利用しない場合もあります。

なお、建築中の分譲マンションを購入する方は、竣工・引渡しが完了してから住宅ローンの返済が始まるのでシンプルといえます。

6.3. 売却に関する費用の詳細を紹介


7. 戸建て売却のよくある質問

7.1. 持ち家から引っ越そうと思ってます。自宅の売却と新しい家の購入と、どちらを優先すればいいですか?

まずは、売ることを優先しましょう。確かに、「購入」を先にしたり、同時に進めることも可能です。でも、もし売るのを後にすると、焦って値段を下げて自宅を売ることになり、損をしがちです。焦らなくても良い物件はありますので、売るのを先にしておきましょう。なお、もしお金に余裕があれば、買うのを先に進めても問題ありません。

詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒自宅を売却!少しでもお得に売るためのノウハウとは

7.2. 戸建て売却に必要な期間はどのくらい?

一般的に3か月から11か月と言われています。。

詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒戸建の売却に必要な期間はどのくらい? 売却成立までの期間と流れ

7.3. 住み替えでは、引越しは2回やらないといけないの?

引越しは1回で大丈夫です。不動産会社とスケジュールを調整できます。引越しタイミングを早めに不動産会社に共有しておきましょう。

詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒家の住み替えの成功に不可欠な「2つの計画」とは?

7.4. 家に住んでいても、家を売ることはできる?

可能です。案外、家に住みながら売却を進める方も多いものです。但し、家が散らかっていると物件にいい印象を持たれません。きちんと整理しておく、汚れがあったらきれいにするということも大切です。

詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒マイホーム(家)を売る方法、教えます!~おさえておきたい住宅売却の流れや失敗しないポイント、ケーススタディまで

7.5. 査定前にクリーニングやリフォームはやった方がいい?

ハウスクリーニングは基本的に不要です。もちろん掃除はやっておくべきですが、多少散らかっていたとしても査定額に影響はありません。
また、リフォームもしない方が良いです。

詳しく知りたい方は、こちらをお読みください⇒フルリフォームは無駄!戸建の売却前にはホームインスペクション+不動産会社の見直しを

7.6. 家族や近所の人に知られずに、家を売りたいのですが?

査定だけなら、ご家族にもご近所の方にも知られずに進めることも可能です。また、近所の方に売却も知られたくない場合、不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。まずは不動産会社に相談してみると良いでしょう。
詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒家を売るなら買取? 仲介? あなたのベストな売却方法は

7.7. 不動産会社の選び方は?担当者を変えてもらうことはできる?

不動産会社には、大手の会社と地域密着の会社があります。おすすめとしては、両方を組み合わせると良いでしょう。また、売却が苦手だったり売却を仲介しない会社もあるので、不動産会社のホームページで売却実績を確認しておきましょう。担当者も希望すれば変えてもらえます。

詳しく知りたい方は、こちらもお読みください⇒家の売却で失敗しない不動産会社選び。高く家を売るための不動産屋のキホン

8. まとめ

これまで、戸建売却にあたって抑えておきたいポイントを紹介しましたが、いかがだったでしょうか。
実際に、今の自宅を売却して新居に住み替えるには、このページで紹介した以外にも、引っ越し準備や転居に伴う手続きなどやるべきことは多岐にわたります。
タスクの山に押しつぶされないように、計画的に粛々と進めていきましょう。
不動産会社の営業マンは、多くのファミリーの自宅売却、住み替えを手伝ってきたプロでもあります。
不明な点や疑問を気軽に相談できるようなパートナーを見つけたいものですね。

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