不動産投資となるアパート経営は、他の投資に比べると長期的で安定した収入が得られるメリットがある反面、アパートの老朽化による空室のリスクがあります。
アパート老朽化の対策では、空室をなくすためにも入居人へ立ち退き依頼を行い、売却またはイノベーション・リフォーム等の検討が有効的です。
本記事ではアパートが老朽化することによって発生するリスク、そして対応策について詳しく解説します。
老朽化以外のアパート経営のリスクはこの記事で解説しています。
アパート経営の初期費用や維持費用については、以下の記事をご覧ください。
アパートが老朽化することで起こりうるリスク
アパートが老朽化することによって、以下のようなリスクが発生します。
- 空室が継続すると収入に繋がらない
- 資産価値の低下
- 耐震性の劣化
それぞれの項目について、具体的に解説します。
空室が継続し、収入に繋がらない
アパートが老朽化することで、入居希望者が集まりにくくなり、空室が継続してしまう事態になりかねません。空室が続くことで、結果的に想定よりもはるかに下回る利回りとなることもあるでしょう。
近年では、新型コロナウィルス感染拡大に伴い、自宅でのリモートワークや「おうち時間」を満喫させるため、アパートの設備や機能などを基準にして住まい探しをしている入居者も増えています。
そのため、外観はもちろん、リノベーションやリフォームなどによって見た目・機能などを改善する必要があります。
資産価値の低下
上述した項目に関連して、アパートが老朽化したままの状態だと、資産価値が低下してしまう原因にもなります。
アパートを売却する場合、どの程度の家賃収入があるかというのも、査定の大きなポイントになるからです。
当然ですが、家賃収入が少ない物件よりも、家賃収入が多い物件の方が資産価値が高く、売却価格も高くなる傾向にあります。
資産価値が下がることで、出口戦略も取りづらくなり、売却時の損失もより多くなってしまいます。
耐震性の劣化
1981年6月以降に建てられた建築物は新耐震基準となっていますが、1981年6月以前に建てられた建物は旧耐震基準の建物となっています。
新耐震基準では震度6～7度程度の地震で倒壊しない物件が基準になっているのに対して、旧耐震基準では震度5度程度の地震で倒壊しない物件が基準となっています。
そのため、築年数が40年以上を超えている場合、耐震性において不安が残る物件と言えるでしょう。近年、日本では大規模な地震発生が増え、それに伴って家探しの基準として耐震性を重視している方も多くいます。
このような耐震性の問題からも、老朽化しているアパートでは入居者も集まりにくくなっている原因となっています。
アパートの老朽化によって建て替えなどを行う可能性が出てきたら、早い段階で施工会社から建築プランと建築費用の見積もりを取得しましょう。
施工会社に提案される建築プランには建築費用の見積もりだけでなく設計図面や収支計画が含まれています。複数の施工会社の建築プランを比較することで、客観的に利回りを算出することもできますし、自分の土地でどのようなアパートを建てられるかイメージが湧くようになります。
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活用事例:子育てファミリーの心を掴む、明るいメゾネット
| エリア | 福岡県 |
| 土地面積(㎡) | 332 |
| 延べ床面積(㎡) | 243 |
| 工法 | 木質パネル接着 |
オーナー様は数多くの賃貸住宅の管理を手がける不動産会社の社長様。差別化のポイントをミサワホームと共に徹底的に検討。
周辺はワンルームアパートが過剰気味なので、あえて子育てファミリーをターゲットに。周辺では珍しいメゾネットタイプの間取りや、小屋裏収納、広いバスルームなど、ファミリーが喜ぶ仕様に特化しました。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)
アパート老朽化の対応策とは？
アパートの老朽化の対応策としては、以下の5つが挙げられます。
- 継続利用
- 買い替え
- 建て替え
- リノベーション・リフォーム
- 土地活用
それぞれの対策のメリット・デメリット、費用について見ていきましょう。
継続利用する
老朽化したアパートでも立地条件や賃料設定に需要があれば、現状維持のまま、入居率を上げることにポイントを絞ってアパート経営を持続していくことができます。
現状のまま利用していくため、賃料の見直し、支払い条件や敷金礼金をなくす、他にも入居条件（ペット可・楽器可など）の緩和を試みたりするなど、募集の内容や条件を常に見直していくことが必要となります。
また契約している管理会社を見直すなどの対策によっても、入居者が集まる可能性もあります。
ただし、継続利用を続けても、アパートの老朽化は進行します。そのため、リフォームや建て替えなど、将来的な運用計画は早めに考えておくことが必要です。
買い替え
買い替えは現在のアパートを売却し、他の土地で新たにアパート経営を始める方法です。新たな土地でアパート経営を始めることで、現在よりも収益性が高くなることもあります。
ただし物件の築年数が長いほど低い価格になるため、老朽化したアパートを売却する際、理想的な買い替えのプランが難しくなることに注意しましょう。
またアパートの築年数や立地条件によって売却できる額も大きく異なるため、売却の条件とその後の投資額を踏まえた収支計画が必要になります。
なお、老朽化したアパートの買い替え時には「特定の事業用資産の買換え特例」が適用されることもあります。一定要件を満たしている場合、譲渡収入のうち買い替え価格の8割に対しては課税されないことになります。
期限は令和5年3月31日までが対象となっているため、売却を検討している方は早めに申し込みを行いましょう。
建て替え
建て替えとは、古くなったアパートを解体し、新たなアパートを建てることです。
老朽化したアパートの建て替えは、新たな入居者を募ることができる反面、投資額のかかる対策です。建て替えについては、現在地の都市計画や将来的な周辺情報を収集して、建て替えのメリットがあるのか、十分な検討が必要になります。
なお、建設費についてはいくつかの建築会社に見積もり依頼して、投資額として適当であるか判断します。
建て替えでかかる費用
アパートの解体費
木造アパート：坪4～5万円
鉄骨造アパート：坪6～7万円
新築工事費：施工プランによって大きく違ってきます。
木造アパート：坪約80万円
鉄骨アパート：坪約75万円～90万円
ほどとなります。なお、建設費用の他に、インフラ費用、外構工事費用や、登記や固定資産税などの諸費用がかかります。
立ち退き料金：引っ越し費用、新居に敷金と礼金、その他諸費用を含めて一般的に目安としては家賃の6ヶ月分とされています。
リノベーション
リノベーションとは、中古住宅などの既存の建物に対して、より機能や価値を高めることを目的とした工事を行うことを指します。
リフォームと違い、リノベーションは必ずしも家の劣化が発生しないと行えないという性質のものではなく、家に痛みや劣化が見られる前に新しい機能の追加を行うこともあります。
築年数が経過しているアパートの場合は、構造躯体の老朽化が進んでいると、大規模なリノベーションが必要になることもあります。
その分、工事金額も加算されることになるため、事前にしっかりと業者に調査を行ってもらうようにしましょう。
リノベーションの具体的な費用
リノベーションの具体的な費用は、以下の通りになります。なお、導入する機材の価格や部屋の広さによって異なるため、詳細の金額については事前に業者から見積もりを貰って把握しましょう。
| 費用相場 | 工事内容 |
| 5～50万円 | 水回りの設備交換、壁の張り替え、屋根の塗り替え、ルーバーの設置、畳や床の交換など |
| 50～100万円 | 洗面所やシステムバス・キッチンの設置、壁の撤去、外壁材の塗り替え、収納スペースの設置、床暖房、バルコニーの改修など |
| 100～300万円 | 対面キッチンへの交換、リビングや玄関の改修、オール電化、 瓦屋根の交換、耐震補強、太陽光発電システムの設置など |
| 300～500万円 | アイランドキッチン、ホームシアター、増築など |
| 500～1,000万円以上 | スケルトンリノベーション、二世帯住宅化、古民家再生など |
リフォーム
建物に付加価値を生み出すための改修工事であるリノベーションに対して、リフォームは、劣化した箇所を新しくすることを目的とした工事です。
キッチンやお風呂の交換、壁や床のクロスの張り替え、外壁の塗り替えなど、一部の改修工事などが該当します。
改修内容にもよりますが、リノベーションに比べると工事の規模が狭いため、工期が短く、費用を抑えられます。
リフォームの具体的な費用
リフォームの具体的な費用は以下の通りになります。
| リフォーム箇所 | 費用相場 |
| キッチン | 50～100万円 |
| お風呂 | 60～120万円 |
| トイレ（和式トイレから洋式トイレ） | 15～30万円 |
| 壁紙の張り替え | 5～10万円 |
| 外壁塗装 | ～150万円 |
| リビングの改修 | 50～150万円 |
| 耐震補強 | 100～200万円 |
築年数が多く経っている建物は、リフォームをする箇所が多く出てくるため費用が高くなる傾向にあります。また、リフォームとリノベーションの違いや工事の詳細については、こちらの記事をご参照ください。
別の土地活用を検討する（土地を所有している場合）
建て替えや買い替え、リフォームなどは数百万〜、場合によっては一千万単位で費用がかかるため、利回りなどを計算した結果、赤字になることもあります。
そこでアパートの建っている土地を所有している場合は、アパートを取り壊した上で、違う土地活用を検討するのもおすすめです。
例えば駐車場経営やコインランドリー経営などは、比較的初期費用が抑えられるので、アパート経営よりも利回りが良くなる可能性もあります。
以下ではアパートを解体した後におすすめの土地の活用方法についてご紹介します。
土地売却
土地の売却は最もシンプルな土地の活用方法です。
短期間で土地を処分でき、直ぐに現金化できることが最大のメリットとして挙げられます。
売却することで、固定資産税や都市計画税などの税金の支払いもなくなります。
土地を貸し出す
上述した売却に関連して、土地を貸すのも有効的な方法です。
アパート経営とは違い、掃除や管理の手間もなくなるため、不労所得を得られるようになります。
またアパートの建て替えや駐車場経営などとは違い、初期費用もほとんどかからないため、直ぐに始められるのもメリットとして挙げられます。
駐車場経営
駐車場経営は少額の初期費用でも始められる土地の活用方法の1つです。更地にさえすれば数十万円の金額から始めることが可能です。
アパートと同じく、管理会社に委託することで、集客やメンテナンスなども代行してもらえます。また大規模な建物などを建てないため、途中から他の土地活用へと転用しやすいのもメリットです。
ただしアパート経営に比べて収益が少なくなることに注意しましょう。
老朽化したアパートは早めの計画が大切
アパート経営において、建物の老朽化は入居率が下がり、利回りも下がってしまう事態にも繋がりかねません。
本記事でご紹介した通り、築年数に合わせたタイミングでリフォームまたは売却の時期を検討することも必要です。
またその際には工事費用や売却価格はもちろん、活用できる補助金や助成金を踏まえ、綿密な収支・運用計画を立てておきましょう。
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記事のおさらい
