令和5年10月1日から導入されたインボイス制度について、アパート経営にどのように影響するのかと疑問に思っているオーナーも少なくないでしょう。
本記事では、そもそもインボイス制度がどういった制度なのかというところから、それがアパート経営に影響があるのかどうか、オーナーはどういった対応をするべきなのかについて解説しています。
インボイス制度とは
インボイス（適格請求書）とは簡単に言うと、売り手が買い手に対して正確な適用税率や消費税額などを伝えるためのものです。
インボイス制度では、売り手側は買い手にインボイスを求められた場合に付する義務があり、買い手側は仕入税額控除の適用を受けるために、売り手である登録事業者から交付を受けたインボイスの保存が必要となります。
仕入税額控除を受けるにはインボイスが必要
基本的に消費税は、商品を購入した消費者から販売した事業者が消費税を預かり、国にまとめて納めるという仕組みです。それについて仕入税額控除では、課税事業者が消費税納税額の計算の際に、売り上げ消費税額から仕入れの際に支払った消費税額を差し引いて算出することができるのです。
従来では仕入れを行なった事実が記載された請求書と帳簿を保存しておくことで仕入税額控除を受けることができましたが、インボイス制度の導入により控除を受けるには、インボイスを仕入先から交付してもらうことが必要になりました。
仕入先がインボイスを発行するにはインボイス発行事業者の登録をしなくてはなりませんが、その登録をするには課税事業者である必要があります。そして、課税事業者になるには、年間の課税売上が1,000万円を超えている必要があります。
これらのことから、インボイス制度は取引に消費税が含まれるような事業者・企業に影響を与えることがわかると思います。インボイス制度については、国税庁ホームページにて解説されているため、詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
なぜインボイス制度が導入されたのか
インボイス制度の導入は、取引における消費税額と消費税率を正確に把握することを目的としています。
令和元年10月から消費税の軽減税率が導入され、仕入税額の中に税率が8％のものと10%のものが混合することになりました。そのため、適切な消費税の納税額の算出のために商品ごとの価格と税率を記載した書類を保存するようになりました。
これは仕入れ品の税率が8％だったにもかかわらず10%で計上するなどの、不正やミスを防ぐ意味合いがあります。
インボイス制度は令和5年10月1日から
インボイス制度は令和5年の10月1日から導入され、以降取引において相手先が希望した場合はインボイスの発行が義務付けられました。
インボイス制度の実施により、適格請求書発行事業者からの仕入れのみに控除を受けられるようになりましたが、急激な変化の回避のために経過措置期間が設けられています。
この期間中は免税事業者から仕入れた場合でも仕入税額控除を受けることができます。期間と倍率に関しては以下の通りです。
- 令和5年10月1日~令和8年9月30日：80%の控除が可能
- 令和8年10月1日~令和11年9月30日：50%の控除が可能
インボイス制度が影響を与えるものとは
インボイス制度について解説してきましたが、それがアパート経営とどのように関係するのでしょうか。結論から言うと、通常インボイス制度はアパート経営に影響ありません。
前提として、住居用のアパート経営で得られる家賃収入は非課税の売上です。そして、インボイス制度は消費税に関する決まりであるため、消費税が非課税である家賃収入には関係がありません。
また、家賃収入だけではなく敷金・礼金についても非課税です。共用部分の水道光熱費には消費税がかかりますが、各部屋の水道光熱費に関しては入居者が支払っているため、オーナーには影響しません。
消費税が課されるもの
インボイス制度が消費税が課されるものに関して関係のあるものだと説明しました。それでは、その消費税が課されるものに関して紹介します。以下の通りです。
- 事務所や店舗
- 駐車場の賃料
- 太陽光発電収入
- 倉庫の賃料
- 賃貸期間が1ヵ月未満の住宅家賃収入
- アンテナ基地局の収入
- 賃貸建物の売却収入
消費税が課されないもの
また、住宅の家賃収入と同様に消費税が課されないものは以下の通りです。
- 住宅の家賃
- 土地の賃料
- 駐車場賃料（家賃に含まれている場合）
- 土地の売却収入
住宅の家賃は課税対象ではないため、アパートなどの居住用不動産のオーナーはインボイス制度の影響を受けることはありません。社宅として法人に貸している場合も同様に非課税です。
しかし、アパートの1部が店舗になっている場合のそこからの家賃収入、屋上の太陽光発電の売電収入、アンテナ基地局の設置収入などは消費税の課税対象となるため、この部分は影響を受ける可能性があります。
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インボイス制度でアパートオーナーがするべき対応
居住用のみとしてアパート経営をしている場合は消費税が課せられないため、インボイス制度の影響は受けません。
ただし、アパートの一部が店舗や事務所などになっていて、その借主が免税事業者であるか課税事業者であるかによってオーナーへの影響が変わります。
インボイス制度において、アパートのオーナーがするべき対応を状況によって場合分けしたものが下記になります。
借主が免税事業者の場合
借主が免税事業者であれば消費税が課されず仕入税額控除が不要のものとなるため、オーナーがインボイスの発行を借主から求められることはありません。
つまり借主がすべて免税事業者の場合、オーナーは課税事業者になる必要もインボイス発行事業者の登録を受ける必要もないということです。
借主が課税事業者の場合
オーナーが免税事業者で借主が課税事業者の場合、オーナーは何かしらの対応を取らなければならなくなります。
それは、インボイスを発行しないと仕入税額控除が受けられず、そしてインボイスを発行する「インボイス発行事業者」なるためには課税事業者でなければならないことが関係しています。
つまりオーナーが免税事業者である場合、課税事業者である借主はオーナーからインボイスを貰うことができず、仕入れ税額控除を受けることもできないのです。
こうなると、課税事業者であるテナントはオーナーに対して家賃の減額を要求してきたり、インボイスを発行できるオーナーの物件に乗り換えたりといった行動に出る可能性があるため、オーナーは対応を考える必要があるのです。
オーナーが取れる対応としては、以下のものがあります。
- 課税事業者になる
- 借主が負担する消費税分の家賃を減額する
- しばらく様子を見る
課税事業者になる
インボイスを要求してきた借主が大きな収入源であり、今後も契約を続けていきたい相手である場合は、課税事業者になりインボイスを発行できるようになることを検討しましょう。
これには収益低下のリスクを下げるというメリットとともに、消費税を納付する義務が生まれることと、それに伴い納税の事務処理の負担が増えるというデメリットがあります。
借主が負担する消費税分の家賃を減額する
借主からの要求にうまく答えつつ、オーナーが課税事業者になることを避けるために、借主の家賃を仕入税額控除を受けられずに負担することになる税額分だけ減額するという手があります。
インボイス制度の経過措置期間中は税額分をまるまる減額する必要はありません。ただし、経過措置期間が終了した後はインボイス登録をしたほうが手取りが増えるため、課税事業者になることを考える必要があるでしょう。
しばらく様子を見る
判断に迷った場合は、急いで決断をするのではなく様子を見るのも良いでしょう。
管理会社と相談して決めたり、税理士に相談して何が最善なのかをシミュレーションしたりすることをおすすめします。
アパートを建てようか考えたとき、どのようにアパートを設計すればいいのか見当がつかないのではないでしょうか。
例えば2階建てにするか3階建てにするか、間取りの設計をどうするかについては土地の条件やアパート経営の目的によって変わります。
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課税事業者になる場合の注意点
借主からインボイスを要求されたため課税事業者になるつもりの人、もしくはそういった事態に備えたい人に向けて、課税事業者になる場合の注意点について紹介します。
課税事業者として該当するには、以下の条件のいずれかを満たすことになります。
- 前々年の課税売上高が1,000万を超えている
- 前年上半期の課税売上高が1,000万を超えている（個人事業主）
- 前年度の頭から6ヶ月の課税売上高が1,000万を超えている（法人）
- 資本金1,000万円以上の新設法人または特定新規設立法人である
- 消費税課税事業者選択の届出手続きをした
- 適格請求書発行業者に登録した
アパート経営をしていて課税事業者になることを考えている場合、上記の中では消費税課税事業者選択の届出手続き、適格請求書発行業者への登録が当てはまるでしょう。
本章では免税事業者から課税事業者になるときに注意することについて紹介します。
消費税は自分で計算する
課税納税者は消費税について、自分で計算して納付する必要があります。計算方法には一般課税方式と簡易課税方式の2種類があります。
一般課税方式では、売り上げにかかった消費税額から仕入れにかかった消費税額を差し引いたものが納税額になります。一方で簡易課税方式とは事業区分に応じたみなし仕入れ率を基に消費税の計算をします。計算式は以下の通りです。
みなし仕入率を基に計算する場合、一般課税方式よりも納税額を抑えられることがありますが、設備投資がかさんで消費税を多く支払うと納税額が増える可能性もあるため注意が必要です。みなし仕入れ率や簡易課税方式についての詳しい説明は、国税庁のホームページにて見ることができます。
2割特例という負担軽減措置
インボイス制度を機に免税事業者から課税事業者になった場合、2割特例という負担軽減措置を受けることができます。この特例は2023年10月1日から2026年9月30日までの課税期間に関わる消費税の申告について、必要な仕入控除額の金額を売上税額の2割に軽減することができるというものです。
これは基準期間の課税売上高と特例期間の課税売上高が1,000万円以上の事業者かつ、インボイス制度を機に適格請求書発行事業者に登録して消費税の納税義務が生まれた事業者が対象です。消費税の確定申告書に特例の適用を受ける旨を記載すれば良いだけで、事前の申請は必要ありません。
インボイスを発行する流れ
本章では、課税事業者になりインボイスを発行する流れについて紹介します。
- ①消費税課税事業者選択届出書を提出する
- ②適格請求書発行事業者の申請書を提出する
- ③取引先へ通知する
実際にインボイスを発行するとなったときにスムーズに行えるようにその備えておきましょう。
消費税課税事業者選択届出書を提出する
消費税の免税事業者が課税事業者になるために税務署に提出するのが、消費税課税事業者選択届出書です。提出方法には、所轄の税務署に直接持参する方法、郵送で提出する方法、e-Taxにて提出する方法の3つがあります。
消費税課税事業者選択届出書は、国税庁のホームページからダウンロードすることができます。原則として、提出期限は適用を受けるつもりの課税期間の初日の前日までとなっています。
もし提出期限を過ぎた場合でも、やむを得ない理由であれば所轄の税務署長の承認を受けることで期間前に提出したものとみなされます。震災や災害など、事業者自身に責任のないようなことがやむを得ない理由に該当します。
適格請求書発行事業者の申請書を提出する
インボイスを発行するためには、適格請求書発行事業者の登録申請をする必要があります。申請方法にはパソコン、スマートフォン、書面で送付の3つがあります。
パソコンやスマートフォンの場合はe-Taxにアクセスして行ない、書面の場合は国税庁のwebサイトから申請書をダウンロードして必要事項を記入後に送付します。詳しい申請手続きはこちらの国税庁のホームページをご覧ください。
適格請求書発行業者の登録申請には以下のものが必要です。
- マイナンバーカードなどの電子証明書（パソコン・スマートフォンの場合）
- 利用者識別番号（パソコン・スマートフォンの場合）
- 適格請求書発行事業者の登録申請書（書面の場合）
- 本人確認書類（個人事業主かつ書面の場合）
申請方法によって必要なものが変わる点に注意しましょう。
取引先へ通知する
継続的に取引を行なう取引先に対して、インボイスの登録番号や交付・受領方法の通知を行ないます。この際、電子データで登録通知を受領しておくと良いでしょう。
仕入税額控除を受けるときに必要な情報であるため、取引先には事前にインボイスを発行する旨を伝えておくことをおすすめします。
基本的にアパート経営にインボイスは関係ない
アパート経営の家賃収入には消費税が課されないため、そもそも仕入税額控除が関係ありません。そのため、基本的にインボイス制度によって影響を受けることもありません。
ただし、アパートの一部を事務所や店舗に貸していて、そのテナントが課税事業者である場合にはインボイス制度が大きく関わってくるため気を付けましょう。
